Trenger jeg en hovedentreprenør for mitt hjemmeprosjekt?

Du kan tenke på en hovedentreprenør som kapteinen på cruiseskipet ditt som ombygde hjemmet ditt - selv om de styrer ikke båten fysisk mesteparten av tiden, de har kontroll over alle aspekter av prosess. For et større oppussingsprosjekt, inkluderer det planlegging, ansettelse, tilsyn og signering av det ferdige prosjektet. De fungerer også som personen som går til når klienten har et spørsmål eller en klage.

Fordi de faktisk ikke gjør tunge løft av selve ombyggingen, vurderer mange huseiere å ta over hovedentreprenørens ansvar dem selv. Dette kan spare mye penger (hovedentreprenører utgjør omtrent 15 til 20 prosent av prosjektets kostnad), men det kan definitivt koste en pris-nemlig at det er en vanskelig og tidkrevende jobb som du ikke får betalt til.

Vurderer du fordeler og ulemper ved å ansette en totalentreprenør for ditt neste prosjekt? Her er hva du bør vite før du bestemmer deg.

Tips

Hovedentreprenørens plikter

En hovedentreprenør snur huseierens visjon og utformingen av en profesjonell arkitekt eller designer inn i virkeligheten. Det er ingen hard og rask regel om hvilken type prosjekter en hovedentreprenør påtar seg, men i de fleste tilfeller pleier prosjektene å være veldig store eller veldig kompliserte, for eksempel et bad eller oppussing av kjøkken, konverteringer i kjelleren, og romtillegg, samt ny boligbygging. I tillegg til de høye kostnadene, innebærer slike prosjekter vanligvis mange viktige detaljer og mer enn noen få underleverandører.

Oppgavene som en hovedentreprenør er ansvarlig for inkluderer:

• Tolkning av prosjektplanene
• Innhenting av byggetillatelser
• Få skikkelig forsikring
• Forhandler byggematerialepriser
• Bestilling av bygningsmaterialer
• Planlegge og godta levering av bygningsmaterialer
• Betaler for byggematerialer
• Finne og ansette underleverandører
• Planlegger underleverandører
• Tilsyn med underleverandørers arbeid
• Betaler underleverandører
• Planlegge bygningsinspeksjoner
• Å håndtere problemer på jobbstedet
• Å være poengperson for spørsmål og klager fra huseieren

Faktisk ansvar vil variere fra prosjekt til prosjekt. I noen tilfeller er hovedentreprenøren også en av handelsmennene som gjør noe av det faktiske arbeidet.

Bør du ansette en hovedentreprenør?

Når du prøver å bestemme om du vil ansette en totalentreprenør for ombyggingsprosjektet eller ikke, er det best å stille deg selv følgende spørsmål:

Hva slags prosjekt er det?

Som hovedregel store, kompliserte prosjekter - de som vil ta mer enn en uke eller to og vil involvere flere underleverandører - bør dytte din beslutning om å ansette en profesjonell general entreprenør. Store prosjekter involverer mange bevegelige deler, og hovedentreprenører har erfaring med å håndtere dem.

Ikke gå i fellen med å likestille kvadratmeter med nivå av kompleksitet. Dette gjelder spesielt ved ombygging av bad. Det kan være en liten plass sammenlignet med andre rom, men badprosjekter og byggekoder som gjelder for dem er veldig kompliserte. Å flytte et badekar eller annet inventar, selv noen få centimeter, kan bety omlegging av rørleggerarbeid og ledninger i tillegg til å gjøre endringer på vegg- og gulvfinish.

Kjenner du konstruksjon?

Det er ikke nødvendig å vite alt om konstruksjon for å ansette underleverandører til jobben, men noen som leder et helt prosjekt bør vite hvordan ting går sammen og i hvilken rekkefølge. En del av en hovedentreprenørs jobb er å planlegge levering av bygningsmaterialer og produkter og å planlegge underleverandørene. For eksempel kjøkkenskap må være på stedet samtidig som skapinstallatøren, og grove rørleggerarbeider må være på plass før underleverandøren til gips kommer i gang.

Mangel på kunnskap kan føre til kostnadsoverskridelser, og overskridelser vil tære på besparelsene du håpet å få ved å ikke ansette en totalentreprenør. Det kan være overskridelser med en totalentreprenør, men en proff kan begrense feil og holde overskridelser til et minimum.

Er du organisert?

De fleste flaskehalser og feil som oppstår under et prosjekt er et resultat av dårlig planlegging i begynnelsen, og vellykkede hovedentreprenører la ned mye arbeid med å kartlegge de forskjellige trinnene som utgjør prosjekt. På grunn av sin erfaring kan de se på prosjektplanene, gjenkjenne potensielle problemer og tenke på måter å unngå problemer.

Når arbeidet starter, må hovedentreprenøren holde alt i rute. Det betyr vanligvis å balansere leveranser, inspeksjoner og underleverandørplaner. Entreprenører bruker mye tid på å ringe, sende tekstmeldinger og sende e -post til leverandører og underleverandører, så god kommunikasjon er viktig.

I tillegg til all tidsjonglering, er det også ansvar for en renovering av hjemmet som du kanskje ikke engang er klar over. For eksempel må entreprenører vanligvis kjøpe risikoforsikring, noen ganger kalt konstruksjonsforsikring. Den forsikrer alle materialer og utstyr mens prosjektet pågår. Hvis du bruker et banklån for å finansiere prosjektet, vil sannsynligvis banken kreve det. Du trenger også ansvarsforsikring i tilfelle noen blir skadet på jobben.

Kan du jobbe med leverandører?

En erfaren totalentreprenør vil ha et forhold til bygningsmaterialeleverandører, og entreprenøren vil kunne forhandle frem de beste prisene på materialene. Leverandører innser at hvis entreprenøren blir behandlet rettferdig, vil de være tilbake med flere bestillinger i fremtiden. Som en en-and-done-kunde vil en leverandør gjerne fylle bestillingen din, men du får sannsynligvis ikke så god pris som en profesjonell hovedentreprenør.

Kan du føre tilsyn med underleverandører?

Generelle entreprenører har vanligvis en liste over underleverandører de liker å jobbe med. Du må utvikle din egen liste hvis du fungerer som din egen hovedentreprenør. Hvis du starter med en god underleverandør, kan de vite om andre du kan kontakte. En god snekker kan kjenne en god elektriker og så videre. Underleverandørene må planlegges, og du må finne ut hva du skal gjøre hvis en ikke dukker opp som lovet.

Som hovedentreprenør må du også inspisere underleverandørenes arbeid. Dette kan bli vanskelig og ubehagelig hvis du stiller spørsmål ved arbeidet til en profesjonell handelsmann, men noen ganger er det nødvendig. En mulig løsning er å ansette en byggeleder - noen som inspiserer arbeidet og sørger for at det utvikler seg etter planen. Denne jobben utføres ofte av en pensjonert entreprenør eller en kunnskapsrik venn eller slektning.

Vil du ha jobben?

Å være profesjonell hovedentreprenør er en karriere, og de fleste entreprenører tjener sin kunnskap og erfaring gjennom opplæring på jobb. De har allerede gjort sine feil og håndtert en rekke problemer som kan oppstå under et prosjekt, og forhåpentligvis vet de hvordan de skal unngå tidligere feil. Du har sannsynligvis ikke den samme erfaringen, og du må håndtere en bratt læringskurve.

Det betyr ikke at det ikke kan gjøres. Mange mennesker med liten eller ingen erfaring administrere ombyggingsprosjektene sine og lære å håndtere planlegging og jobber med underleverandører. Det tar vanligvis mer arbeid og koster mer enn forventet, men det er tilfredsstillelse i å være det ledende medlemmet i teamet som fullfører prosjektet.