Er din entreprenør bundet, lisensiert og forsikret - og hvorfor betyr det noe?

Din nabo kan være en flott person som er praktisk og villig til å jobbe med det billige bare for å være nyttig, men de er ingen erstatning for en lisensiert, tilknyttet og forsikret entreprenør for store jobber rundt om i hus. Tenk på hva som skjer hvis naboen din - dyktig som de er - gjør en feil som kan føre til skade på eiendommen din. Det er ingen garanti for at de vil betale for å reparere skaden de forårsaket.

Det er bare en grunn til at du velger en proff over din nabo, en annens nabo som ble anbefalt på sosiale medier, eller noen du møtte på et tømmerhage. Tenk på hva som ville skje hvis du har en rørleggerlekkasje fikset av en nabo eller en bekjent - eller en altmuligmann du finner på Craigslist - og reparasjonen mislykkes og skaper en nødssituasjon. Det er ingen garanti for at naboen eller en annen altmuligmann vil være villig til å fikse problemet, og du er på kroken for kostnadene ved reparasjonen. Dette er ikke tilfelle hvis du ansetter en lisensiert og bundet proff.

I tillegg til å være obligasjoner, har profesjonelle entreprenører vanligvis ansvarsforsikring for å beskytte dem i tilfelle ulykker mens de arbeider. Hvis du ansetter noen uten denne beskyttelsen og det skjer en ulykke på eiendommen din, kan du være ansvarlig, og medisinske kostnader kan komme ut av huseiernes forsikring, noe som resulterer i en høydeoppgang.

Så hva betyr det egentlig leie en entreprenør hvem er lisensiert, bundet og forsikret? Her er det du trenger å vite før du signerer en kontrakt.

Tips

Definisjoner av lisensiert, obligert og forsikret

Når en entreprenør som spesialiserer seg på husreparasjon annonserer at de er lisensiert, bundet og forsikret, fremsetter de tre separate krav.

Lisensiert

En lisensiert entreprenør anses av relevante bygningsmyndigheter for å være kompetente til å utføre de forespurte tjenestene og må vanligvis bestå en eksamen. Ikke alle hovedentreprenører må være statslisensiert - noen stater utsetter lokale bygningsavdelinger for lisenskrav - men spesialhandlere, for eksempel elektrikere, rørleggere og HVAC -teknikere, krever vanligvis stat sertifisering.

Hvis du tilfeldigvis bor i New Hampshire, for eksempel hovedentreprenøren som legger betongplaten for din utekjøkken terrasse trenger ikke en statlig lisens, men både elektriker som installerer utendørs belysning og rørleggeren som kobler til utendørs vasken gjør det. I California trenger alle tre entreprenørene statlige lisenser for å lovlig gjøre jobben sin, men i New York er det ingen av dem entreprenørene trenger statlige lisenser, selv om de kan kreve lisenser fra kommunene de har arbeid.

Bonded

Når det gjelder å hjelpe huseiere med å puste lettere når de jobber med entreprenører, er bindingen enda viktigere enn lisensiering fordi det gir beskyttelse mot dårlig utførelse eller unnlatelse av å fullføre en jobb som kontrakt. Obligasjonen som garanterer dette kalles prestasjonsobligasjon - en type kausjonsobligasjon utstedt av et forsikringsselskap. Entreprenøren betaler et årlig gebyr for en kaution. Stater som krever lisensiering for entreprenører krever vanligvis også at de er bundet.

Betaling av obligasjonsgebyret gir tilgang til et engangsbeløp - vanligvis fra $ 10 000 til $ 15 000 - i tilfeller av brudd på avtale eller underarbeid. For å få tilgang til denne summen må en fornærmet huseier sende inn et krav, og hvis kravet er vellykket, er entreprenøren ansvarlig overfor kausjonsselskapet for refusjon av betalingen.

Forsikret

Selv om binding høres ut som forsikring, er det ikke det samme. Mens formålet med binding er å beskytte huseieren, beskytter forsikring hovedsakelig entreprenøren. Det gir dekning for virksomhetsrelatert ansvarseksponering og er ikke et lisensieringskrav. Selv om forsikring hovedsakelig kommer entreprenøren til gode, kan en huseier sende et krav i tilfeller der skadeutgifter overstiger obligasjonsbeløpet.

Ulike typer kontraktsobligasjoner

En forpliktet entreprenør har vanligvis et ytelsesobligasjon som gjelder for den spesifikke jobben entreprenøren kontrakterer, men det er ikke den eneste mulige typen. Avhengig av størrelsen på byggeprosjektet kan det også være nødvendig med en betalingsobligasjon. Denne typen kontraktobligasjoner garanterer at materialleverandører, underleverandører og støttetjenester (som rengjøringsfirmaer) betales i sin helhet. Obligasjonen dekker mislighold fra entreprenøren og forhindrer handlinger mot huseieren, for eksempel eiendomsrett eller tredjepartsfakturering. Relaterte obligasjoner inkluderer disse typene:

• ​Entreprenørlisensobligasjoner, som er en kombinasjon av ytelses- og betalingsobligasjoner, kreves vanligvis av stater som utsteder entreprenørlisenser. Minste obligasjonsbeløp varierer fra stat til stat. I California og andre steder er det $ 15 000, men det kan være så lavt som $ 1000 (New Jersey) eller så høyt som $ 20 000 (Oregon). I noen stater bestemmes minimum obligasjonsbeløp av lokale myndigheter.
• ​Tilførselsobligasjonerligner på betalingsobligasjoner, men hovedformålet er å sikre at alle forsyninger og materialer som kreves for jobben som angitt i arbeidskontrakten, leveres. Leverandører så vel som entreprenører skaffer seg disse obligasjonene.
• ​Garanti obligasjoner, også kjent som vedlikeholdsobligasjoner, garanterer utførelse i en bestemt periode etter at en jobb er fullført. Hvis noe går galt i løpet av garantiperioden, kan huseieren sende et krav mot obligasjonen som refusjon for eventuelle nødvendige reparasjoner, selv om reparasjonene utføres av en annen entreprenør.
• ​Tilhørende bindinger, for eksempel inndelingsobligasjoner, kan være påkrevd når entreprenører gjør endringer i offentlig eiendom som en del av et prosjekt. Et eksempel ville være å skjære gjennom et fortau til fikse ødelagt kloakk. Budobligasjoner er vanlige for store byggeprosjekter. De gir forsikring om at den vinnende budgiveren leverer materialer og tjenester som angitt i budet.

Ansvarsforsikring for entreprenører

En entreprenør tegner en forsikring av samme grunner som alle andre gjør: for å beskytte seg mot økonomisk ødeleggelse fra ulykker og de resulterende utbedringene og advokatutgiftene. Entreprenører med ansatte har vanligvis arbeidstakers kompensasjonspolicy for å dekke kostnadene ved ansattes ulykker på arbeidsplassen, og de har også ansvarsforsikring for å dekke tap på grunn av krav mot utførelse eller materialfeil som forårsaker skade eller skader.

Ansvarsforsikring dekker personskade, skade på eiendom og tap av bruk samt advokatkostnader som følge av arbeid utført av en entreprenør som følger riktige prosedyrer. Det dekker imidlertid ikke ansattes skader, og derfor har entreprenører med flere ansatte også en ansvarsforsikring. Et eksempel på et scenario der en huseier kan fremme et krav mot en entreprenørens forsikring ville vært hvis en elektriker installerte en defekt elektrisk enhet uten å vite at den var defekt, og den mislyktes og forårsaket brann, noe som resulterte i titusenvis av dollar med skade.

Leter du etter en obligatorisk entreprenør?

Hvis du har en jobb som er mer komplisert enn å male en hylle eller å fikse et toalett, vær på den sikre siden og se etter en tilknyttet og forsikret entreprenør for å håndtere jobben. I stater der det kreves lisensiering, vil du vite entreprenørens lisensnummer. Mange entreprenører annonserer nummeret sitt på kjøretøyet sitt og gir deg det gjerne hvis de ikke gjør det. Lisensnummeret er verdifullt fordi det gir deg tilgang til obligasjons- og forsikringsdata.

I California, for eksempel, kan du søke på lisensnummeret på statens entreprenørs styre nettsted, og søket vil returnere entreprenørens obligasjonsnummer, obligasjonsbeløpet og navnet på kausjonsselskapet som garanterer knytte bånd. Du vil raskt kunne se om entreprenøren eller entreprenørens virksomhet (hvis entreprenøren er en bedriftseier) oppfyller obligasjonskravene for staten, og du får til og med en komplett obligasjonshistorikk for det entreprenør. Du vil også se hvilken type forsikring entreprenøren har.

Ikke alle stater og kommuner er like organiserte som California, men hvis lisensiering er nødvendig, bør du kunne søke i lisensen på nettstedet for det relevante lisensieringskortet. Informasjonen du finner der, er ikke en erstatning for referanser fra venner og tidligere kunder, men den gir forsikring om entreprenørens legitimasjon. Vær forsiktig med entreprenører med utdaterte lisenser, utestående obligasjonsbalanser, bortfallte obligasjonsbetalinger eller utilstrekkelig forsikringsdekning, noe som kan sette deg på kroken økonomisk hvis noe går feil.

Slik sender du et obligasjonskrav

Først må du sørge for å få alle detaljene om jobben du inngår i kontrakt før entreprenøren starter jobben. Kontrakten bør spesifisere alle detaljer du anser som viktige, inkludert forventet sluttdato og avtalt kostnad for prosjektet. Dette dokumentet vil være ekstremt viktig hvis det blir nødvendig å sende inn et krav. Du kan sende inn et krav uten det, men sjansene for suksess er ikke like store.

Kravprosessen starter med å finne navnet på kausjonsselskapet som garanterte obligasjonen og sende det et foreløpig brev som angir din intensjon om å sende inn et krav, inkludert en kopi av kontrakten og andre dokumenter og bilder som støtter din krav. Selskapet vil sende deg flere dokumenter for å fylle ut og be deg om en offisiell skriftlig erklæring og annen informasjon det anser nødvendig. Når du sender tilbake all nødvendig dokumentasjon, vil selskapet vurdere kravet ditt og avgjøre om det skylder deg penger eller ikke. Ikke hold pusten mens du venter på et raskt svar; det kan ta uker eller måneder.

Hvis du ikke er fornøyd med kausjonsselskapets beslutning, kan du sende inn en klage til overordnet domstol eller domstol for småkrav i fylket der arbeidet ble utført eller der entreprenøren befinner seg aktiv. Det er en frist for å sende inn slike klager - to år etter at entreprenøren forlot jobben er typisk, selv om den varierer fra stat til stat - og du må gi skriftlig beskjed til entreprenøren om intensjon om å saksøke godt før du sender inn (45 dager er typisk) for å gi entreprenøren en mulighet til å rette opp problem. Innleveringsprosessen er detaljert og håndteres best av en advokat.