Hvordan løser du tvister med en entreprenør?

Mange huseiere velger å remodel over flytting, som ofte betyr å jobbe med entreprenører for å fullføre arbeidet. I en perfekt verden utfører entreprenøren kontraktsvilkårene som er etablert med huseieren, holder seg til tidslinjen og produserer vakkert arbeid - men uferdige prosjekter, feil arbeid eller ikke betalende underleverandører kan noen ganger legge en demper på drømrenoveringen din prosjekt.

Har du et problem med en entreprenør du ansatt? Lær hvordan du løser problemet raskt, slik at du kan få renoveringen tilbake på sporet.

Tips

Vanlige tvister med entreprenører

Selv om et oppussingsprosjekt er spennende, er det også modent med muligheter for tvister, som kan forekomme over mange forskjellige aspekter ved en renovering. Å starte med en klar, detaljert kontrakt kan redusere risikoen for konflikt, men det forhindrer ikke alltid enhver uenighet. Noen vanlige stridspunkter inkluderer:

• Tidslinjen for byggeprosjektet, inkludert startdato, sluttdato eller milepæler under prosjektet
  
• Betalinger, inkludert beløpet og når huseieren foretar betalingene - fra innskudd til sluttbetaling
  
• Endringer i den opprinnelige planen
  
• Kvaliteten på arbeidet
  
• Entreprenørfeil, for eksempel feil sentral luftstørrelse eller feil ledninger
  
• Hvem kjøper eller betaler for materialene
  
• En entreprenør som forlater jobben uferdig

Gjennomgå kontrakten din

Å ha en skriftlig kontrakt på plass før noe arbeid begynner er avgjørende for å beskytte både deg selv og entreprenøren - og for å forhindre de fleste vanlige tvister. Byggekontrakter beskriver alle detaljer og vilkår som du og entreprenøren må følge. For eksempel kan en kontrakt spesifisere at din kjøkkenentreprenør vil fullføre arbeidet om åtte uker. Regelmessig gjennomgang av kontrakten hjelper deg med å avgjøre om det er et kontraktsbrudd.

Kontrakten din inneholder også nøkkelinformasjon som du kan bruke som bevis for å støtte din posisjon hvis du vurderer å ta rettslige skritt mot entreprenøren. Dette inkluderer arbeidstidslinje, kostnad og betalingsplan, omfanget av arbeidet og tjenester levert av entreprenøren. Du kan referere til kontrakten for å bevise at entreprenøren for eksempel ikke startet eller fullførte prosjektet i tide.

Utløsningsalternativer utenfor domstolen

Skulle det dukke opp et problem i oppussingsprosjektet ditt, er det alltid best å holde tvisten utenfor retten. Dette sparer deg ikke bare penger fordi du ofte ikke trenger en advokat og ikke vil ha saksomkostninger, men det er også raskere siden du kanskje må vente på å få dagen i retten. Disse oppløsningsalternativene er også mindre strukturert enn å gå til retten, noe som kan lette nervene dine hvis du ikke er vant til juridiske kamper.

Trenger du et problem løst med en entreprenør? Her er hva du skal prøve først.

1. Forhandle direkte med entreprenøren

Å løse tvisten direkte med entreprenøren er vanligvis den enkleste (og billigste) metoden. Du trenger ikke å involvere advokater eller betale saksomkostninger. Resolusjonen kan ofte skje raskt hvis begge parter er villige til å forhandle. For eksempel, hvis entreprenøren faller bak på den lovede tidslinjen, kan du vurdere å reforhandle tidslinjen for å la entreprenøren komme tilbake på sporet.

Å være fast og grei, men likevel minnelig, gir deg den beste sjansen for å løse ting direkte med entreprenøren. Vær tydelig på hva du bestrider og hvordan du vil at de skal fikse problemet.

2. Prøv et lisensieringskontor for entreprenører

Ta kontakt med entreprenørlisensieringsbyrået for staten din for å se om det tilbyr oppløsningsprogrammer. Det kan også være en by eller fylkesbyrå for entreprenørlisensiering eller forbrukeradvokat som også kan hjelpe på et enda mer lokalisert nivå. Noen lisensbyråer tilbyr mekling og vil kontakte entreprenøren for å sette opp meklingsprosessen, eller det kan ha en intern oppløsningsprosess som kan hjelpe deg og entreprenøren til å komme til en avtale.

Du kan også sende inn en klage til lisensbyrået hvis entreprenøren ikke følger bygningen koder, utgjør en trussel mot din sikkerhet, eller på annen måte ikke følger lisensieringskrav og forskrifter. Entreprenøren kan bli bøtelagt, bli kastet ut av organisasjonen eller miste lisensen midlertidig eller permanent hvis anklagene dine viser seg å være sanne.

3. Gå gjennom mekling

Hvis du treffer en vegg mens du forhandler direkte med husrenoveringsentreprenør og kan ikke komme til enighet, kan en mekler hjelpe begge parter med å finne et kompromiss. Mekleren er en nøytral tredjepart som både huseier og entreprenør må bli enige om. Denne personen ser på situasjonen og hjelper partene med å finne en mellomting for å løse problemet.

Du vil dele kostnadene for mekling med entreprenøren, som varierer, men ofte er noen få hundre dollar. Selv om du kan ha en advokat, utføres mekling ofte uten advokater, noe som sparer deg for penger. Å ansette en advokat er dyrere, og advokater er beryktet for å ville "vinne", selv om mekling ikke gjør det nødvendigvis ha vinnere eller tapere, så det kan være vanskeligere å bli enige om en løsning når advokater er det involvert.

Det er viktig å merke seg at mekling ikke er en bindende oppløsningsmetode. Det betyr at selv om mekleren kan gi en helt rimelig løsning, er du ikke forpliktet til å følge den, og det er heller ikke entreprenøren. Du kan bli pålagt å gå gjennom mekling før du kan reise søksmål, enten på grunn av statlige eller kontraktlige krav.

4. Bruk bindende voldgift

Bindende voldgift ligner mekling ved at en voldgiftsmann lytter til huseier og entreprenør før han kommer med en løsning. Hovedforskjellen er at beslutningen er bindende, noe som betyr at begge parter må følge resolusjonen. Du kan ikke anke avgjørelsen, så vær forberedt på å takle skuffelse hvis den ikke går din vei.

Under voldgift presenterer partene bevis, tilsvarende en rettssak. Mens mekling prøver å finne nøytral grunn, kan voldgift favorisere den ene parten fremfor den andre. Voldgift koster vanligvis mer enn mekling og kan noen ganger komme nær kostnaden ved å gå til retten hvis det er en komplisert situasjon. Du kan gå gjennom voldgift uten advokat, men det kan være nyttig å ha en siden avgjørelsen er bindende.

Løsningsalternativer i retten

Hvis du ikke finner en løsning utenfor retten, kan du ta rettslige skritt og ta entreprenøren for retten. De to alternativene er domstol for småkrav og sivilrett. Hvilket alternativ du velger, avhenger av hvor mye penger du søker. Domstolsavgjørelser er bindende, men du kan anke dem.

1. Fil i Small Claims Court

Små erstatningsdomstol er et vanlig alternativ hvis du leter etter en liten sum penger. Det er en øvre grense for hvor mye du kan be om, vanligvis mellom $ 3000 og $ 5000. For eksempel, hvis din bad entreprenør sprekker den nye vasken på $ 500 mens du installerer den, kan du ta dem til domstolene for småkrav om saken.

Små erstatningsdomstol er et rimelig alternativ hvis saken din kvalifiserer. Søknadsavgiften er vanligvis rundt $ 50. De fleste representerer seg selv i domstolene for småkrav i stedet for å bruke en advokat, noe som også sparer penger.

Du kan vanligvis finne arkivinformasjon på nettet for domstolen for småkrav som har jurisdiksjon for ditt område. Papirene er vanligvis enkle nok til at du kan fullføre på egen hånd, men en advokat kan hjelpe deg hvis du vil ha hjelp. Små erstatningsdomstol er vanligvis en rask måte å løse problemet på.

2. Gå til Civil Court

Hvis søksmålet ditt overstiger dollarbeløpet for domstolene for småkrav i staten din, kan du sende inn en sak i sivilrett. For eksempel, hvis du prøver å få tilbake kostnadene på $ 30 000 oppussing av kjøkken, må du gå til sivile domstol siden beløpet overstiger maksimumskravet for småkrav. Dette er det dyreste alternativet. Arkivavgiftene er ofte mye høyere, vanligvis fra $ 250 til $ 800.

En annen faktor som øker kostnaden er at du vil ansette en advokat. Advokater kan jobbe på en beredskapsbasis der de tar en prosentandel av belønningen din hvis du vinner saken. De kan også jobbe på timebasis, som varierer mye, men kan variere fra $ 200 til $ 500 per time. Og husk at en komplisert eller langvarig sak kan resultere i svært høye advokatkostnader hvis du betaler i timen.

Håndtering av mekanikerlån

I den ultimate formen for tvister mellom entreprenører og huseiere kan entreprenører og underleverandører sende inn det som kalles mekanikerlån for manglende betaling for tjenester eller varer. Hvis du holder tilbake betalingen din, kan de slå en mekaniker pant i hjemmet ditt, noe som egentlig er et krav mot eiendommen.

Selv om du kan kontrollere om hovedentreprenøren får betalt eller ikke, er det ikke bare hovedentreprenøren som kan sende mekanikerens pant. Hvis en underleverandør ikke får betalt, kan de også sende tilbake en pant. For eksempel kan en elektriker som fullfører en del av en kjøkkenoppussing, sende inn mekanikerlån hvis hovedentreprenøren ikke betaler dem.

En mekaniker har en pant i huset, noe som betyr at du sannsynligvis ikke kan selge huset eller refinansier det til du løser panteretten. Hvis du prøver å refinansiere, vil utlåner finne panteretten og avslå søknaden din.

Entreprenøren som ikke mottar betaling, må levere panteretten innen en bestemt tidsramme. Det kan variere etter stat, men det er vanligvis 20 til 30 dager etter at arbeidet er fullført. Pantbeløpet er vanligvis begrenset til kostnadene for tjenester, arbeidskraft og materialer som brukes til å forbedre eiendommen. Det betyr at panteretten ikke kan inkludere advokatkostnader, følelsesmessig nød, straffeskade eller lignende kostnader.

Hvordan arkivlån arkiveres

Den spesifikke arkiveringsprosessen varierer fra stat til stat, men enhver entreprenør eller underleverandør som ikke har fått betalt, kan sende mekanikerens pant. Generelt må entreprenøren varsle huseieren om beløpet som skal betales før panteretten inngis. Det er vanligvis arkivert i fylket der eiendommen ligger. Entreprenøren må fremlegge støttedokumenter for å bevise retten til å sende pantet. Du blir servert med panteretten enten personlig eller via post, avhengig av statlige forskrifter.

Unngå og løse mekanikerens lien

Du kan forhindre at du får en mekanikerpant på hjemmet ditt ved å få dispensasjon fra pant og entreprenører. Fritak i pant er et dokument som forhindrer entreprenøren eller underleverandøren i å sende inn mekanikerlien. Betingede dispensasjoner for pant kan utstedes før du foretar en betaling og gir avkall på retten til å sende panteretten på betingelse av at du betaler og midlene tømmer banken. Du kan også be om dispensasjon fra pant, entreprenører og materialleverandører når du foretar betalingene dine. Be hovedentreprenøren om å inkludere dispensasjoner i pant for å beskytte deg selv.

Selv om du betaler hovedentreprenøren, kan en underleverandør eller materialleverandør sende inn mekanikerlån. Dette kan skje hvis entreprenøren tar pengene dine, men ikke betaler underleverandørene. For å forhindre dette kan du skrive felles sjekker til hovedentreprenøren og underleverandører, noe som tvinger begge parter til å signere sjekkene. Generelt kan det å betale entreprenøren i tide også unngå lien fordi entreprenøren har midler til å betale underleverandørene. Behold en fil mappe av alle dokumenter, kopier av betalinger og andre poster i tilfelle det oppstår tvist om betalingene dine.

Når en pant er plassert, kan du få den fjernet ved å betale beløpet du fremdeles skylder hvis du har en utestående saldo. Du kan kanskje forhandle med entreprenøren om et lavere beløp hvis du føler at du ikke skylder pengene. Noen stater tillater deg å bestride pantelånet når det er arkivert. Følg prosessen og følg tidsfrister for denne tvisteprosessen. Du kan også velge å kjempe mot pantet i retten.