Hvor mye koster fundamentreparasjon?

Huseiere kan ignorere noen problemer som utvikler seg med eldre hjem, men grunnproblemer er ikke blant dem. Hvert hus trenger et stabilt fundament, og når grunnproblemer oppstår, truer de andre deler av strukturen, inkludert gulv, vegger, tak og muligens til og med taket.

Et sviktende fundament har en negativ effekt på et boligs videresalgsverdi, så å fikse det er alltid en god økonomisk investering. Bortsett fra det, holder grunnlaget ditt i god stand for å holde hele huset trygt, stabilt, og beboelig og sikrer at den ikke smuldrer til bakken under kraftig regn eller faller over en klippe i løpet av en vindstorm.

Trenger du fundamentreparasjon for hjemmet ditt? Her er hva du kan forvente å bruke - og tips om hvordan du kan ansette for jobben.

Tips

Tegn på grunnskader

Sprekker som vises i grunnmurer er det mest åpenbare tegnet på fundamentskader, og med mindre disse fundamentsprekkene sprer seg horisontalt, er de ofte ikke alvorlige. Mye av hjemmets grunnlag er imidlertid skjult, og tegn på skade er mindre åpenbare. De inkluderer:

• ​Sprekker i husvegger og tak, spesielt de som går diagonalt over overflaten. Vertikale og horisontale sprekker kan bety noe mindre alvorlig, for eksempel utvidelse av rammen eller svikt i gipsveggsømmene.
  
• ​Skrå gulv, som vanligvis peker på forringelse av en del av fundamentet eller jordbunnfall, som kan skyldes dårlig drenering og erosjon.
  
• ​Sticking dører og vinduer. Når fundamentet legger seg, kan vinduer og dørkarmer gå ut av firkanten.
  
• ​Skap som skiller seg fra veggene.​
• ​Overdreven fuktighet i kjelleren og første etasje.Dette er ofte forårsaket av en grunnlekkasje og kan føre til forverring av rammen og muggproblemer.
  
• ​Taklekkasjer.Når fundamentet faller, belaster det takrammen og kan få det til å skifte.

Hvordan hver type fundament kan mislykkes

Et fundament er bare så godt som grunnen det sitter på, og mange grunnproblemer skyldes erosjon, dårlig drenering og skiftende jord. Bortsett fra det kan strukturelle komponenter i fundamentet bli kompromittert av fuktighet, som kan rote trestolper og bjelker eller forårsake forvrengning. Avhengig av hvilken type fundament som støtter huset ditt, kan det oppstå forskjellige grunnproblemer:

• ​Betongplate:Når jorda skifter eller trerøtter vokser under a betongplate, det kan heve, spenne og bryte. Før ting kommer til dette punktet, er skaden ofte merkbar som sprekker over platen, og hvis gulvet er flislagt, kan flisene forskyve seg og fugemassen kan sprekke. Betong er porøs, så når grunnvannet er høyt, kan hydrostatisk trykk tvinge vann gjennom porene og kan også forårsake heving, sprekker og forskyvning.
• ​Betongblokk, murstein og betongfundament:Når jorda skifter enten på grunn av erosjon eller ugunstige jordforhold. sprekker kan dannes på fundamentfot eller vegger, og når sprekker sprer seg diagonalt eller horisontalt langs fundamentet vegger eller de følger mørtelinjene i et trinnmønster, indikerer de et alvorlig problem som må løses umiddelbart.
• ​Kjellerfundament:Kjellervegger opplever et bredere spekter av problemer enn de fleste andre fundamenter og er sårbare for både skifting av jord og hydrostatisk trykk fra grunnvann. Både fundamentsprekker og buevegger er symptomer som kan forårsake mer alvorlige problemer hvis de ikke håndteres raskt.
• ​Pier-and-beam fundament:Et hus som ligger på et pier-and-beam foundation kan ha en omkrets eller ikke, og uansett er det flere muligheter for fundamentskader. Den ene er at en eller flere brygger synker på grunn av jordens ustabilitet, en annen er at utilstrekkelig ventilasjon i kryperommet skaper fuktige forhold som råtner en eller flere trekonstruksjonselementer, og en tredje er at skadedyr, som termitter og snekkermaur, angrip treet. Pier-and-beam fundamenter må ofte stabiliseres, spesielt i jordskjelvland, fordi de ellers tillater lateral bevegelse av strukturen.

Kostnaden for å fikse fundamentproblemer

Den enkleste fundamentreparasjonen, som er å tette ikke -truende sprekker i betong og murvegger, er noe en huseier kan gjøre selv, men bare etter at fundamentet har blitt inspisert av et fundamentreparasjonsfirma eller en konstruksjonsingeniør som gir forsikring om at sprekker ikke utgjør en strukturell trussel (som ofte er sant hvis de er 1/8 tommer eller mindre i bredden). Reparasjonen innebærer injeksjon av epoxy eller polyuretan inn i sprekker, og hvis en profesjonell entreprenør gjør det - belaster den vanlige prisen på $ 200 per time - reparasjonen kan koste fra $ 500 til $ 1000, så huseiere kan spare mye penger ved å gjøre det selv.

Noen andre metoder for reparasjon av fundament er DIY-vennlige, og kostnadene kan variere mye avhengig av omfanget av arbeidet. Huseiere bør huske på at reparasjoner som involverer lekkasjer ofte krever at det graves ut en vanntett barriere for å tette ut fuktighet og forbedre drenering. Graving river vanligvis opp landskapsarbeidet rundt huset, så det vil være behov for endringer i landskapsarbeidet.

Typer profesjonelle fundamentreparasjoner

House Leveling og Foundation Jacking

Slabjacking, eller mudjacking, innebærer å bore hull i en senket del av en betongplate for å injisere en fugemasseblanding, som løfter fundamentet tilbake til nivået når det fyller hulrommet under platen og stivner. Dette kan koste alt fra $ 500 til $ 1.300, avhengig av skadeomfanget. Det er ikke den riktige løsningen for hvert platerfundamentproblem og vil ikke være effektivt hvis jorda har forskjøvet seg eller er vannet eller hvis huset har påført strukturelle skader. En lisensiert grunnentreprenør eller konstruksjonsingeniør vil kunne fortelle om det er en effektiv strategi.

Kjeller og omkretsunderlag

Denne reparasjonsmetoden, også kjent som piering, innebærer utgraving, midlertidig heving av fundamentet på jekker og installering hydrauliske brygger. Koster $ 1000 til $ 3000 per brygge, det er en permanent løsning på et synkende fundament som vil holde huset nivå selv om jorda under fortsetter å skifte.

En type underlag kan også brukes til å utjevne omkretsbjelkene til et brygge-og-bjelke fundament som har sunket eller forskjøvet seg, ofte på grunn av ekspansiv leirjord som ekspanderer og trekker seg sammen med endring vær. Når denne reparasjonen er nødvendig, må stolper under huset ofte også byttes ut, noe som øker lønnskostnadene og materialkostnadene.

Stabilisering for en stiftelse

Hvis et fundament har begynt å sette seg, kan det stabiliseres med stål- eller karbonfiberposter ned i bakken for å forhindre at bygningens struktur, spesielt veggene, holder seg ytterligere skader. Disse stolpene er kjent som spiralformede brygger og har skruerformede spisser og er i utgangspunktet skrudd i bakken rundt fundamentets omkrets. Når molene er innebygd i stabil undergrunn, festes de til fundamentets omkrets med stålplater. Denne prosessen krever vanligvis at flere brygger plasseres langs den svekkede siden av strukturen. Installasjonskostnaden avhenger av hvor dypt moloen må kjøres og er ofte oppgitt per fot, med $ 15 til $ 30 per fot som typisk, og kostnaden per brygge mellom $ 300 og $ 600.

Ettermontering av jordskjelv er en annen type fundamentstabilisering som anbefales for boliger i jordskjelv soner. Det innebærer forankring av terskelplatene til fundamentet med kraftige bolter og forsterkning av lamlene- som er de knehøye grunnmurene som kobler terskelplatene til fundamentfoten-med kraftig kryssfiner. Pier-and-beam fundamenter kan kreve kraftig stålbånd for å forhindre bevegelse i siden. Kostnaden kan være alt fra $ 3000 til $ 7000 for denne typen stabilisering.

Fundamentforsegling og vanntetting

For å kunne vanntette et husfundament ordentlig må arbeidere vanligvis grave ut rundt omkretsen for å avsløre grunnmurene, som deretter dekkes med en vanntett barriere. I noen tilfeller må det installeres et nytt avløpssystem for å lede vann bort fra fundamentet. Kostnaden for denne typen arbeid kan være alt fra $ 2000 til $ 7000, inkludert ikke påfølgende landskapsarbeid som kan være nødvendig.

Ytterligere faktorer som påvirker reparasjonskostnader for stiftelsen

De fleste grunnarbeider, bortsett fra små, ikke -truende grunnrissreparasjoner, krever en byggetillatelse, og kostnaden må legges til den totale kostnaden for fundamentreparasjon. Denne avgiften er vanligvis mellom $ 100 og $ 200, men hvis du ser på omfattende reparasjoner, må du sannsynligvis leie en konstruksjonsingeniør for å lage en rapport som skal inkluderes i søknaden om tillatelse. Det kan koste ytterligere $ 300 til $ 1500 avhengig av størrelsen på huset og omfanget av skaden. En stiftelsesinspeksjon utført av en konstruksjonsingeniør som er en nøytral part uten andel i resultatet er en god måte å utforske reparasjonsalternativene dine selv for relativt små grunnproblemer og er en god investering.

Du kan også trenge en jordrapport. Selv om dette vanligvis bare gjøres under nybygging, kan det være nødvendig å revurdere jorda egenskaper i tilfeller av ekstrem fundamentoppgjør, og bygningsmyndighetene kan kreve det før utstedelse av tillatelse. En geoteknisk ingeniør utarbeider vanligvis jordrapporten og belaster mellom $ 500 og $ 3000 for denne tjenesten.

Behovet for å arbeide rundt hindringer i bakken, ekstrakt trerøtter, og gjøre annet uforutsett arbeid kan også øke kostnadene ved å reparere grunnproblemer. Noen ganger, kloakkrør må omdirigeres, og det er vanligvis ikke jobben til en reparasjonsentreprenør. Du må betale noen - sannsynligvis en rørlegger eller kloakkentreprenør - for å gjøre det. Ikke glem at du kanskje også trenger en landskapsarbeidentreprenør for å fikse eiendommen etter at grunnarbeidet er fullført.

Tips om ansettelse av en lisensiert entreprenør

Stiftelsesentreprenører må ha en generell entreprenørlisens i de fleste stater, og hvis staten ikke krever lisensiering, gjør vanligvis lokale bygningsmyndigheter det. Noen underleverandører som trengs for spesialoppgaver, som stålarbeid eller haugkjøring, kan kreve spesialistlisenser, men det er vanligvis ansvaret for entreprenøren som overvåker prosjektet bekrefte disse. Som huseier er det ditt ansvar å bekrefte lisensen til hovedentreprenøren, så ikke glem å be om lisensnummeret og bekrefte det gjennom statskontaktørens styre.

I tillegg til lisensiering, vil du sørge for at entreprenøren du ansetter er bundet og forsikret også. Liming beskytter deg hvis arbeidet utføres feil eller ikke er fullført, og forsikring beskytter deg mot påfølgende skader eller skader på grunn av problemer med utførelsen. De fleste entreprenører bør også ha arbeidskompensasjonsforsikring for å beskytte entreprenøren og huseieren fra ansvar i tilfelle skader påført arbeidere på jobben, så ikke glem det spørre.