Hva er en endringsordre?

Det har lenge vært sagt at det eneste konstante i livet er endring, og det gjelder spesielt når det gjelder en byggekontrakt. Fordi endringer er så vanlig i byggebransjen, hvem som helst håndtere et boligoppussingsprosjekt må være forberedt på å fullføre en endringsordre. Disse dokumentene er viktige fordi de spesifiserer hvilke endringer som vil bli gjort i den opprinnelige kontrakten, og beskytter både huseieren og entreprenøren.

Klar til å forstå endringsordreprosessen? Her er alt du trenger å vite før noe uunngåelig endres i oppussingen din.

Tips

Hva er en konstruksjonsendringsordre?

En endringsordre er en måte å justere vilkårene i en kontrakt mellom en byggeprosjekteier og entreprenøren de leide. Endringsordrer er nødvendige fordi byggebransjen er så kompleks, og få prosjekter kan fullt ut redegjøre for enhver potensiell utfordring eller mulig variabel på forhånd. Når det gjøres feil i planer, når huseiere ønsker å gjøre endringer etter at et byggeprosjekt allerede har startet, eller når en komplikasjon oppstår midt i et prosjekt som påvirker tidsplanen, disse sakene kan alle løses i en endring rekkefølge.

De vanligste typene prosjektendringer er de som krever tilleggsarbeid, som vil øke den samlede kontraktsprisen. Noen ganger opprettes endringsordrer når endringer i planene betyr at prosjektet vil ta lengre tid enn opprinnelig tiltenkt. Ordrer som øker kostnadene for prosjektet kalles additive endringsordrer. Deduktive endringsordrer er de som reduserer kontraktsbeløpet, mengden arbeid som skal utføres eller hvor lang tid prosjektet vil ta. I hovedsak, når det vil være en endring i det opprinnelige arbeidsomfanget som er beskrevet i kontrakten mellom en huseier og en entreprenør, kan det være nødvendig med en endringsordre.

De fleste selskaper har et standardskjema de bruker for endringsordrer, selv om noen små operasjoner faktisk kan skrive ut informasjonen som kreves i hver endringsordre fra bunnen av. Uansett hvordan de er opprettet, bør en formell endringsordre inneholde følgende:

• Kontrakt nummer
  
• Navn og kontaktinformasjon til begge parter
• Prosjektadresse
• Endre ordrenummer (dette vil være #1 hvis det er den første endringsordre på kontrakten)
• Viktige datoer, inkludert når endringen vil finne sted og når endringsordre ble sendt
• Omfanget av endringene
• Eventuelle oppdateringer av kontraktsdatoene
• Hvor mye vil endringene koste
• Signaturområde for begge parter

Når kreves endringsordrer?

Ikke hver endring krever en endringsordre. Hvis det gjøres en mindre endring som ikke vil påvirke prosjektets frist eller den totale kostnaden, gjør den det krever ikke en endringsordre, selv om noen entreprenører kan utstede en for å dokumentere endringene uansett. For eksempel, hvis en huseier ombestemmer seg om en malingsfarge, så lenge de to fargene koster omtrent det samme, vil denne endringen ikke kreve en endringsordre.

Endringer som justerer kostnaden eller fristen må godkjennes gjennom en endringsordre. For eksempel, hvis en huseier bestemmer seg for å flytte en vegg for å øke størrelsen på stuen, vil det kreve en endringsordre. Alternativt, hvis en huseier ønsket å endre materialet som brukes til et flisgulv fra Italiensk marmor til glasert keramikk, vil en deduktiv endringsordre være nødvendig siden det dramatisk vil redusere kostnadene for prosjektet.

Entreprenører kan også be om endringsordre. Dette kan oppstå hvis en bygningsinspektør finner et problem som må løses (som en nødvendig ekstra støttebjelke, for eksempel). De kan også legges til hvis noe uventet dukker opp under byggeprosessen, slik som entreprenøren oppdager råtnet treverk i veggene, eller hvis noe i planene ikke fungerer som det skal (som at en trapp på et utendørs dekk er for lang til å kobles til fortauet).

En entreprenør kan ikke gi en endringsordre bare fordi de underbyr på et prosjekt, og de kan heller ikke levere en endre rekkefølge som ber om mer penger hvis de yter noe ut av budet som de burde ha inkludert fra start.

Hvordan endringsordrer opprettes

Endringspålegg tillates som del av entreprisekontrakt fordi disse kontrakter inneholder vanligvis en "endringer i arbeidet"-klausul. Denne klausulen beskriver prosessen og vilkårene for å lage endringsordrer, inkludert hvordan disse endringene skal prises og når betalingen skal forfalle.

For eksempel krever noen kontrakter at betaling for endringsordrer gjøres i et engangsbeløp før arbeidet starter. Noen krever en forskuddsbetaling på 50 prosent, og andre legger saldoen til totalbeløpet som skal betales ved prosjektslutt. Før du oppretter en endringsordre, sjekk kontraktsdokumentene dine for å gjennomgå den spesifikke prosessen som du og din entreprenør har blitt enige om. Å følge riktig prosedyre er den beste måten å sikre at både du og entreprenøren er juridisk beskyttet, minimere sjansen for tvister oppstår.

Prosessen for en endringsordre starter når en av partene kontakter den andre for å be om endring av den opprinnelige avtalen. Entreprenøren er ansvarlig for å utarbeide et endringsordreforslag som inkluderer pris for tilleggsarbeidet samt eventuelle andre detaljer, for eksempel hvordan det vil påvirke prosjektplanen. Eier og entreprenør må da bli enige om detaljene i endringen før entreprenøren oppretter en formell endringsordre som skal signeres av begge parter. Først da vil arbeidet som er beskrevet under vilkårene for endringsordren bli fullført.

Selv om det er best å fullføre en signert, formell endringsordre før arbeidet starter, noen ganger må en endring gjøres raskt, og det er ikke tid til å følge standard prosedyre for endringsordre. I disse tilfellene anses en muntlig avtale som juridisk bindende selv om den ikke følger prosedyren beskrevet i kontrakten.

For eksempel hvis entreprenøren bryter et rør som ikke var vist på de opprinnelige planene og må leie inn underleverandører for å pumpe ut vann som oversvømmet arbeidsområdet og fikse skaden, bør du avtale at entreprenøren fikser det umiddelbart. I dette tilfellet vil endringsordredokumentet sendes inn senere, med angivelse av kostnad for tilleggsarbeidet og om vannskaden kan gi tid til den opprinnelige prosjekttidslinjen. Den ansvarlige kan ikke slippe unna med å la være å betale for disse kostnadene bare fordi det kun forelå en muntlig avtale før arbeidet ble fullført.

Advarsel

Uenighet om endringsordrer

Hovedårsaken til uenighet om endringsordre innebærer å diskutere om noe er legitimt "ekstra." Dette er grunnen til at prosjektforslag, tilbud og kontrakter bør være så detaljerte som mulig for å forhindre tvister senere. Planer eller jobbspesifikasjoner spesifiserer ikke alltid alle mulige detaljer i jobben (som hvor mange lag med maling bør brukes), så entreprenøren og huseieren kan ha forskjellige ideer om hva som skal være arbeid inkludert.

Dette er grunnen til at de fleste kontrakter krever at arbeid utføres i henhold til enten produsentens skriftlige instruksjoner, byggebransjens standarder eller lignende spesifikasjoner. Dette betyr at entreprenøren må gjøre det som er standard i bransjen eller det produsenten spesifikt anbefaler. Med andre ord, hvis produsenten foreslår minst tre strøk med maling, bør entreprenøren bruke minst tre strøk med maling. Hvis en entreprenør forsøker å slippe unna med å bruke kun ett strøk maling, trenger ikke huseier å gjennomføre en endringsordre eller betale ekstra for å få entreprenøren til å legge på to strøk til.

Når tvister om endringsordre ikke lett kan løses, er det viktig å følge kontraktens vilkår om tvisteløsninger for å løse problemet. Dette vil ikke bare hjelpe deg med å løse saken på den enkleste og raskeste måten, men vil også sikre at du er juridisk dekket hvis saken ender opp med å gå til retten.