Hvor mye koster en garasjekonvertering?

Hvis du leter etter ekstra boareal for familien din eller ekstra inntekt fra en ADU (tilbehørsbolig) eller en Airbnb-utleie, kan en garasjeombygging være et økonomisk alternativ til en hjem tillegg, selv om det ikke alltid gir økonomisk mening å gjøre det. For eksempel, i stort sett befolkede urbane områder, kan en privat garasje faktisk være verdt mye mer enn en boligenhet (garasjer kan verdsettes så mye som $400 000 i byer som Boston).

Det er imidlertid langt fra regelen; de fleste steder er boareal mer verdt enn parkeringsplass, og ved å legge til mer boareal til boligen din er en garasjeombygging en investering som vil øke eiendomsverdien.

Vurderer du å gjøre en garasjekonvertering? Her er hvor mye det vil koste deg - og hva som er involvert med konstruksjon.

Garasjekonverteringskostnader: Hva du kan forvente

Hva er avkastningen på investeringen?

Avkastningen på investeringen for en garasjeombygging er omtrent 10 til 20 prosent av boligens verdi. Så, er en garasjekonverteringsinvestering verdt det? Det avhenger av mange ting, inkludert:

• tilstanden til eksisterende garasje
• størrelsen på garasjen din
• omfanget av konverteringen
• valg av materialer
• lokale arbeidskostnader

Hvis du bare vil konvertere en tilknyttet garasje til et soverom, kan du kanskje gjøre det for så lite som $8 000 til $15 000 forutsatt at garasjen allerede er i god stand og du har nok praktiske ferdigheter til å gjøre selv noen av arbeid. Kostnaden for å få en entreprenør til å fullføre en fullstendig ombygging til en boligenhet komplett med kjøkken og bad - spesielt for en frittliggende garasje - kan variere fra $25 000 til $80 000, og i høymarkedsområder som urbane California, kan det være så høyt som $120 000 eller mer hvis du bruker toppkvalitet materialer.

Tatt i betraktning den gjennomsnittlige ROI for en garasjekonvertering er omtrent 10 til 20 prosent av boligens verdi, er det enkelt for boliger i millionprisklassen uansett bruk, men ikke nødvendigvis for boliger verdt halvparten av at. Det er sant at penger ikke alltid er det primære hensynet; huseiere kan ganske enkelt trenge mer boareal for seg selv eller medlemmer av sin utvidede familie. I disse dager, men med boareal blir stadig knappere, det faktum at en ekstra bolig kan generere inntekter via kortsiktige leieinntekter eller fra en langsiktig leietaker er en kraftig motivator. Bortsett fra fremtidige inntekter, er hovedbekymringen for de fleste huseiere prosjektkostnaden på forhånd og hvordan du får mest mulig ut for minst mulig penger.

Garasjekonverteringskostnadsfordeling

For å hjelpe med planleggingen, her er en oversikt over de ulike stadiene i konverteringsprosessen og de typiske kostnadene for hver:

Tillatelser

Du trenger en byggetillatelse for en garasjekonvertering (forutsatt at det er tillatt i lokalsamfunnet ditt), og dette er ikke noe du bør hoppe over. Hvis du går videre og bygger uten tillatelse, kan du bli rødmerket og miste bruken av den nye eiendommen eller få boligens verdi redusert eller boligen din er uselgbar. Eiendomslångivere har en tendens til å avslå lån til ikke-tillatte eiendommer, spesielt de som bryter lokale reguleringsbestemmelser. Kostnaden for tillatelsen avhenger av hvor du bor og omfanget av konverteringen og er vanligvis mellom $600 og $1500.

Du må lage en plantegning for å få tillatelse, og hvis du legger til elektrisk og rørleggerutstyr, anbefales det sterkt å ansette en proff for å gjøre det. Hvis du leie inn en totalentreprenør for hele prosjektet vil entreprenøren gjøre planen som en del av jobben, men hvis du er det fungerer som din egen entreprenør, kan du ansette en arkitekt, som sannsynligvis vil kreve mellom $2000 og $4000.

Riving

En ofte oversett del av en garasjeombygging, riving er et prosjekt i seg selv. Du trenger vanligvis:

• Fjern all gips slik at du kan isolere veggene
• Fjern uønskede dører og vinduer, inkludert garasjeporten, dørsporene og døråpneren
• Fjern innebygde skap, hyller og arbeidsbenker

Du trenger ikke nødvendigvis å redusere plassen til annet enn åpne stendervegger, men det hjelper, spesielt hvis du skal installere nye ledninger og rørleggerrør. Du kan gjøre rivingen selv, men det er tryggere å ansette utdannede proffer, som vanligvis tar mellom $2 og $7 per kvadratfot, eller fra $720 til $2520 for en 3600 kvadratmeter stor garasje.

Innramming, dører og vinduer

Når du har sløyd garasjen og du er klar til å bygge, må du sannsynligvis gjøre følgende:

• Ram inn eventuelle nye skillevegger du planlegger å legge til et bad, privat soverom eller kjøkken
• Ramme i garasjeportåpningen og installer eventuelle nye dører eller vinduer du vil legge til rommet
• Installer en inngangsdør i plassen som var okkupert av garasjeporten
• Legg til nye takbjelker for isolasjon og gips (siden mange garasjer har høye tak eller ingen tak - bare undersiden av taket - som lekker luft)
• Legg til nye dører og vinduer

Innramming kan estimeres etter kvadratmeter, med gjennomsnittlig kostnad for arbeid og materialer mellom $7 og $16 per kvadratfot, eller fra $700 til $1600 for hver 100 kvadratfot med ny vegg og tak område. Innrammingsmaterialer - stendere og veggplater - er ikke veldig dyre, og koster mellom $100 og $200 per 100 kvadratfot, så det er her du kan spare mye tid ved å gjøre arbeidet selv så lenge du ikke endrer den eksisterende strukturen på en måte som bryter med bygningen koder. Hvis du ikke er sikker, sjekk med en entreprenør før du gjør noe.

Når det gjelder kostnadene for å legge til dører og vinduer: Hvert vindu kan koste fra $400 til $2000, avhengig av størrelse, kvalitet og materiale, og en ny ytterdør koster rundt $700 til $2000, avhengig av om det er en vanlig sving-, sikkerhets- eller skyvedør. dør. Hvis du planlegger å installere innvendige standard- eller lommedører, planlegg å bruke fra $400 til $1500 for hver enkelt, ikke inkludert installasjon. Du sparer hvis du kan gjøre installasjonen selv.

Rørleggerarbeid og elektrisk inngrep

Planlegg omfattende elektro- og rørleggerarbeid hvis du bygger en ADU- eller bestemorleilighet fordi du må gjøre følgende:

• Oppgrader elektriske kretser (og muligens et nytt underpanel og/eller oppgradert verktøytjeneste)
• Legg til nye vann- og avløpsledninger til bad og kjøkken
• Installer en kloakkledning, noe som betyr at du kanskje må bryte inn i gulvet for å lage en grøft (og avhengig av hvor du kobler til kloakken, må du sannsynligvis også grave litt utenfor)

Stole på betale en elektriker fra $3000 til $5000 (avhengig av om du trenger et nytt underpanel) og sannsynligvis omtrent like mye for rørleggeren. Du må kanskje også ansette noen til å utføre grave- og betongarbeid som kreves, og som koster ekstra.

Tips

Siding, isolasjon og gips

Med veggene avdekket og alle rør og ledninger på plass, er du nesten klar til å isolere, men først må du:

• Installer sidekledning på utsiden av veggen du innrammet for å dekke garasjeportåpningen
• Isoler hele strukturen etter behov
• Heng og fullfør gipsplaten

Materialene til ytterkledning, inkludert husinnpakning og sidekledningsmateriale, bør ikke koste mer enn noen få hundre dollar, og arbeidskraft bør koste omtrent det samme. Totalt $500 er et rettferdig anslag, men det avhenger av hvilket sidespor du velger.

Isolering kan du enkelt gjøre selv, og du trenger R13 til R15 batt-isolasjon for veggene, noe som koster omtrent $1 per kvadratfot, og R38 til R60 for taket (avhengig av klimaet), som koster omtrent $2 per kvadrat fot. Hvis du ikke vil bli kløende når du gjør arbeidet selv, må du betale rundt $300 til $500 for arbeidskraft.

Når det gjelder installasjon av gips, innebærer jobben å henge den, teipe den og påføre tre lag fugemasse (alias gjørme) pluss hvilken som helst veggtekstur du ønsker. Materialkostnader for en 8 x 10 fots vegg er rundt $200, eller omtrent $2,50 per kvadratfot. Hvis du ikke installerer det selv, forvent å betale rundt $2,50 per kvadratfot for profesjonell installasjon - omtrent $5 per kvadratfot totalt.

Nytt gulv

De fleste tar den enkle veien ut ved å dekke betonggarasjegulvet med et laminat eller luksus vinyl fliser (LVT) gulvbelegg, med LVT som det bedre valget for forhold med høy fuktighet. Begge koster fra $1 til $5 per kvadratfot og er enkle å gjøre selv fordi de er "flytende" gulv som ikke trenger å limes eller spikres fast til betonggarasjeplaten. Andre populære flytende gulvalternativer inkluderer kork, linoleum og konstruert hardtre.

Vindus- og dørlister, fotlister og maling

Ofte oversett i planleggingsfasen, gjør trim og maling ombyggingsprosjektet ditt til en ferdig stue. Avhengig av størrelsen på garasjen vil dør- og vinduskarmene og fotlistene koste mellom $830 og $1250 hvis du har det profesjonelt installert og omtrent halvparten av det hvis du gjør det deg selv. Landsgjennomsnittet koster til male et rom er rundt $1800, og du kan spare en betydelig del av det ved å male ditt eget.

Oppvarming og kjøling

Den mest økonomiske måten å varme opp en tilknyttet garasje på er sannsynligvis å installere varmekanaler som knytter seg til boligens HVAC-system, og kostnadene varierer med konfigurasjonen av systemet. Dette vil normalt være en lav-end kanalinstallasjon som vil koste rundt $450 og vil skje under den elektriske og VVS-innkjøringsfasen. EN mini-splitt varmepumpe varme/kjølesystem er et alternativ og et bedre valg for en frittliggende garasje. Enheten vil koste fra $2000 til $4000 installert avhengig av merke og varme-/kjølekapasitet.

Finpuss

Hvis du konverterer garasjen din til et soverom, hjemmekontor eller vaskerom, er arbeidet ditt stort sett ferdig, men hvis du lager en boenhet, trenger du:

• rørleggerinventar
• skap
• hvitevarer

Kostnaden for nødvendige baderomsfasiliteter, inkludert toalett, dusj, servant og vask, avhenger av stilvalgene dine, men regn med minst $2000 for å installere dem alle. Kjøkkenvasken og skapet er på samme måte underlagt dine preferanser. En butikk-kjøpt vask/skap-kombinasjon kan installeres profesjonelt for mindre enn $700, men hvis du ønsker et fullt utstyrt kjøkken med standard skap og benkeplater, kan rommet koste 10 ganger at.

Sist på listen er nødvendige apparater, for eksempel:

• varmtvannsbereder
• komfyr
• kjøleskap
• oppvaskmaskin

Hvis du kjøper disse nye, kan du regne med å bruke opp til $2000 til $5000 for mellomklasseenheter eller ganske mye mer for avanserte modeller. Når apparatene er på plass, er din nye boenhet klar til sluttbefaring før det er lovlig å bo i eller leie ut.