Bør jeg vente med å kjøpe hus?

Da kalenderen byttet fra 2022 til 2023, hadde jeg en viktig ting på oppgavelisten min: kjøpe nytt hus. Familien vår på fem hadde raskt fått maks ut av huset vårt med fire soverom og ett bad, og vi var ivrige etter å flytte inn i et rom som ville passe oss alle bedre. Vi hadde jobbet med å få alle endene våre på rad opp – helt til begynnelsen av april, da noen av landets fremste økonomer begynte å advare om en truende resesjon, og jeg spurte plutselig "Skal jeg vente med å kjøpe et hus?"

Disse advarslene var spesielt alarmerende for meg som frilansskribent som kjøpte sin første bolig rett før krakket i subprime-markedet i 2008, og etter flere smertefulle samtaler (de fleste av dem om hvordan vi ville klare å sjonglere det ene badet i ett år til), bestemte mannen min og jeg at det kan være et klokere valg å vente og se hva som ville skje med økonomi. Som det viser seg, er vi ikke alene om vår risikovillige tilnærming til å kjøpe ny bolig.

Etter å ha snakket med Pablo Vadillo, en eiendomsmegler fra San Francisco som driver et team med agenter i Bay Area og Silicon Valley, lærte jeg at vi ikke er alene om frykten vår.

Hva har endret seg i markedet?

Jeg er ikke den eneste som planlegger å vente og se hva siste kvartal av 2023 bringer. Vadillo sier at han ser boligkjøpere trekke seg ut og utsette flytting på grunn av usikkerheten i 2023-markedet, spesielt i hans region, der tekniske permitteringer skaper spenning og usikkerhet. "Den andre medvirkende faktoren er at rentene er på 6 prosent, [da] for bare 2 1/2 år siden var de halvparten av det - så det er en ganske tøff pille å svelge. Hvis du ikke er klar for den økonomiske forpliktelsen, eller hvis du ble fanget av hypen med 2 1/2 og 3 prosent rente, kommer du til å bli skuffet."

Selv om Fannie Mae varsler at 30-års rentene vil falle til 5,7 prosent i Q2 neste år (ned fra rundt 6 prosent nå), det er selvfølgelig bare en prognose. Likevel kan det være forskjellen på hundrevis av dollar i boliglånsbetalingen din per måned ved å bare vente.

Redusert kjøpekraft

En annen viktig faktor som får låntakere til å trykke pause når de flytter, er kjøpekraft. Med økte renter følger redusert kjøpekraft. Mens du kanskje har vært i stand til komfortabelt å svinge et hjem på $400 706 (medianprisen iht. Rødfinn) tilbake i 2020, presser dagens renter det utenfor rekkevidde for så mange. "Fordi kjøpekraften har gått ned, ser vi folk trekke seg ut av markedet og utsette bevegelser," sier Vadillo og legger til at mange menneskers aversjon mot nylige renteøkninger må settes i bedre sammenheng.

"De fleste synes at rentene akkurat nå er opprørende, og det er egentlig på grunn av nylig skjevhet," fortsetter han. «Hvis du ser på renter på et historisk gjennomsnitt fra 1990 til 2020, var det historiske gjennomsnittet på den tiden 5,86 prosent." Hvis du ser på dagens kurs, som svever mellom 6 og 6,50 prosent, er vi bare litt høyere enn gjennomsnitt."

Mener Vadillo at nå fortsatt er et godt tidspunkt å kjøpe? Vel, det avhenger av hva som betyr mest for deg. "Hvis rentene er den største faktoren, må du innse at rentene akkurat nå egentlig bare er gjennomsnittlige," forklarer han, og legger til at renter alene ikke burde være nok til å holde deg tilbake.

Bør du flytte hvis du har lav rente?

Hvis du er som meg og for øyeblikket har noe av den 2020-prisen (renten min er for øyeblikket under 3 prosent), kan det hende virker dumt å selge og låse seg til en rente på 6,5 prosent, men Vadillo sier at vi kanskje ikke ser på det store bilde. "Det det egentlig kommer ned til er graden av verdsettelse," forklarer han. "Er den forskjellen i renten forsvarlig nok for verdistigningen på eiendommen? Det er her det å ha en god eiendomsmegler som kjenner markedet, har studert mønstrene og vet hvordan ting svinger, kan gi deg god innsikt."

Vadillo sier at det er viktig å huske at selv om du kanskje flytter fra en rente på 3 prosent til en rente på 6 prosent, kan du også flytte deg selv og din familie inn i et nabolag som setter pris på mye mer enn de 3 prosentene eller til og med inn i et hjem med det sårt tiltrengte ekstra badet (eller to). "I det lange løp, selv om det midlertidig kan koste deg penger, kan du faktisk se større takknemlighet over tid."

Å være forsiktig vs. Overdrevent bekymret

Den beste måten å unngå resesjonsfrykt og overvinne bekymringer om å doble renten din, er å ta en god, hard titt på din egen økonomi, ifølge Vadillo, som sier at en god eiendomsmeglers jobb er til se på forhåndsgodkjenningen din og hjelpe deg med å bestemme hvor mye du kanrimeligvisha råd til.

"Vårt mål som agenter er å sette deg i en best mulig økonomisk situasjon," sier han. "Så, hvis du er nervøs eller hvis du har en nervøs klient, er den største tingen å forstå: Hva er det som gjør dem nervøse? Er det den månedlige betalingen? Er det forpliktelsen til å være knyttet til en eiendom de neste 30 årene? Er det risikoen for det hele? Og vanligvis, det vi finner ut er at folk blir nervøse for det ukjente. Det som gjør dem nervøse er å føle at det er noe som kommer til å være usikkert eller uventet gjennom hele kjøpet eller til og med gjennom eierskapet til huset."

En økonomi i stadig endring

"Vi råder kunder til ikke å strekke budsjettet," sier han, og legger til at det ikke alltid var en populær tilnærming, spesielt fra 2020 til begynnelsen av 2022, da folk tilbød hundretusenvis av dollar over å ha bedt om å lande drømmen deres hjem. "Vi utdanner kundene våre til å aldri betale for mye for eiendommer ved å studere markedet med dem og gå gjennom fakta og virkelighet i nabolagets økonomi. Og vi måtte være veldig, veldig tålmodige gjennom prosessen."

Den tålmodigheten betalte seg for låntakere som lyttet. "I dag begynner du å se disse nyhetsartiklene som sier at 72 prosent av boligkjøpere [som] kjøpte under pandemien faktisk har kjøpers anger og at 80 prosent av pandemikjøpere måtte gå på akkord med prioriteringer," sier han og legger til at det er fordi de beveget seg for fort og kom seg i situasjoner som de ikke var klare. til.

"Mitt største råd er å gå ut og få utdanning," fortsetter han. "Det er mange forskjellige programmer. Det finnes mange forskjellige metoder som kan bidra til å dempe nervøsiteten og frykten. Nervøsiteten og frykten kommer vanligvis bare fra mangel på selvtillit eller mangel på kunnskap. Så, bevæpn deg med den kunnskapen - gå og ta en eiendomsmegler ut på kaffe (vi elsker kaffe, forresten) og still spørsmålene dine."

Hvordan forberede seg for fremtiden

Dessverre er jeg fortsatt ikke så sikker på ideen om å kjøpe før jeg vet hvordan markedet rister ut. Vadillo sier at jeg (og andre som meg) bør benytte anledningen til å få et bein på eiendomsmarkedet i 2024, inkludert å gjøre oppgraderinger rundt hjemmet – landskapsarbeid, kraftvask og malingsoppgraderinger kan alle ha stor innvirkning – og revisjon av økonomien vår, slik at vi er klare til å ta et grep så snart vi har blitt komfortable med eiendommen i endring marked.

"Det er ikke et løp," legger han til. «Jeg vet at den amerikanske drømmen er eneboligen og det hvite stakittgjerdet. Men ikke skynd deg inn i noe fordi du sammenligner ditt indre med noen andres ytre."

Alles økonomiske situasjon er forskjellig, og vanligvis er folk mye nærmere drømmen om boligeierskap enn de tror. "De vet bare ikke hvor nærme de er fordi de aldri har tatt seg tid til å gjøre forskningen eller å få utdanning," sier Vadillo.