Hva er sameieboliger?

Høydepunkter

Har noen gang ønsket at du kunne kjøpe en feriehus i Colorado, en syv-roms viktoriansk herregård, eller bokstavelig talt ‌noenhjemme i San Francisco? Selv om disse vanligvis kan være utenfor rekkevidde, kan en sameieavtale gjøre denne drømmen til virkelighet. Sameieboligavtaler lar deg samle pengene dine med andre aspirerende huseiere for å kjøpe en eiendom du kanskje ikke har råd til på egen hånd.

Enten du er en millennial som alltid trodde boligeierskap var urealistisk eller noen som drømmer om å kjøpe en luksusbolig utenfor din prisklasse, medeide boligarrangementer er en god måte å kjøpe drømmeboligen på. Men å være med å eie en eiendom er ikke for alle. Vi har snakket med noen eiendomseksperter for å lære inn og ut av medeierskap i hjemmet, slik at du kan bestemme om denne typen boligkjøp er riktig for deg.

Møt ekspertene våre

Hva er sameie til en eiendom?

Boligsameie er når to eller flere personer deler eierskapet til en enkelt bolig. Hver eier har en andel av boligen og er oppført på tittelen. Eiere deler ofte også et boliglån, selv om dette ikke alltid er sant.

"Medeierskap kan tillate flere individer å slå sammen ressursene sine og kjøpe en eiendom som de kanskje ikke har råd til på egenhånd," sier Paul Martinez, eiendomsekspert, til Hunker. – Medeierskap kan også gi sosiale og følelsesmessige fordeler, som å dele ansvar og bygge et fellesskap med andre medeiere, sier han.

Hva er et sameiehus?

En sameiebolig er en bolig som eies av flere personer som inngår en sameieavtale som knytter hver av dem til felleseiendommen.

Hvor populært er medeierskap i hjemmet?

Selv om sameieavtaler har eksistert lenge, blir de stadig mer vanlige som eiendomspriser fortsette å sveve.

«Sameierskap har blitt stadig mer populært de siste årene, spesielt blant de som leter for rimelige måter å eie eiendom på eller investere i eiendom,» Boyd Rudy, teamleder og assisterende megler på MiReloTeam fra Keller Williams Realty Living, forteller Hunker. "Jeg forventer at sameie vil fortsette å være et populært alternativ for folk som ønsker å eie eiendom, spesielt i urbane områder der eiendomsprisene er høye."

Typer boligsameieavtaler

En ting som gjør det vanskeligere for folk å forstå hva sameie betyr, er at det er mange måter å ordne en slik avtale på. Mens utleie i felles og felles utleie er de to vanligste formene for boligsameie, er de ikke de eneste mulighetene som er tilgjengelige for aspirerende huseiere. Her er de vanligste typene sameieavtaler og hvordan de skiller seg.

Felles leieforhold

Når de fleste snakker om en sameieboligordning, mener de en situasjon der hver sameier eier et særskilt andel av eiendommen, slik at de kan selge, overføre, lease eller pantsette sine interesser uten samtykke fra den andre eiere. Denne ordningen er kjent som leieforhold til felles. "Når en medeier dør," sier Rudy, "overgår andelen deres til deres arvinger i stedet for til de andre medeierne."

Ikke alle eiendomsandeler trenger å være like; de vil i stedet være basert på hvor mye hver part bidrar med på kjøpet. Mens sameier kan avtale å bo i boligen sammen, er de ikke forpliktet til det. Så, for eksempel, hvis en ung voksen går med på å kjøpe et hjem med foreldrene sine, som legger inn 25 prosent av pengene og får 25 prosent av interessen, kan kontrakten deres fastsette at bare den unge voksne og deres familie bor på eiendom.

Felleseie

I motsetning til et felles leieforhold, er felleseie (også kjent som felles leieforhold med rett til gjenlevende) "der alle sameiere har lik andel i eiendommen» uavhengig av hvor mye de bidrar med på kjøpet, heter det Rudy. "Der en av eierne, går deres andel automatisk over til de gjenlevende eierne." Som leieforhold til felles, kan investorer selger fortsatt sin andel uten den andre eierens samtykke, og ikke alle som har bidratt til kjøpet må bo i hjem.

Fordi andelene til en avdød sameier går til boligens øvrige eiere i stedet for til avdødes arvinger, er disse avtalene oftest inngått mellom venner og familiemedlemmer. For å opprette en felles leieavtale, må eiere følge de "fire enhetene" ved å:

• Tar samtidig kontroll over eierandelen deres. tid
• Deler like interesse i eiendommen
• Har samme tittel i skjøtet
• Like oppdeling av tilgang og bruksrettigheter til. eiendom
  

Felleseiendom

Denne sameieordningen gjelder bare for par som bor i de ni statene med fellesskap eiendomslover: Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington og Wisconsin.

"I henhold til felles eiendomsrett anses alle eiendeler som er ervervet under ekteskapet som felleseie av begge ektefellene uavhengig av hvem som ervervet dem," forklarer Martinez. Hver person i forholdet må bestemme hva de vil skal skje med deres andel når de dør fordi formuen ikke automatisk overføres til ektefellen etter denne ordningen.

Beboere i felleseiestater som ikke ønsker å eie bolig med sin ektefelle under dette ordningen må signere en ekteskaps- eller ettergiftsavtale som fastsetter hvilken del av eiendommen hver partner eier.

Utleie av hele

I likhet med felleseiendom eksisterer leieavtaler i sin helhet kun mellom ektefeller og deler eiendommen likt mellom partene uavhengig av hvor mye hver har bidratt med. Denne ordningen er tilgjengelig i 26 stater og skiller seg fra felleseiendom ved at når en ektefelle dør, arver den andre automatisk hjemmet.

Bortsett fra at leieforhold i sin helhet kun kan involvere gifte, er det også forskjellig fra felles leieforhold ved at ingen av ektefellene kan selge eller overdra sin andel uten partnerens samtykke.

Hvem kan være medeier i et hjem?

Teknisk sett kan hvem som helst kjøpe et hjem sammen, inkludert venner, familiemedlemmer, bedrifter eller til og med fremmede. Fordi du vanligvis ønsker å komme overens med personen du eier et hjem med, er det imidlertid best å velge familiemedlemmer eller nære venner du vet du kan stole på. Hvem du kjøper bolig med bør påvirke hvilken type ordning du velger.

Gifte par har unike alternativer tilgjengelig som kan være standard i deres bostedsstat. Samtidig er de kjøpe bolig ved hjelp av en investering fra et selskap eller en mindre kjent bekjent vil sannsynligvis velge et leieforhold i felles for å sikre at hver eier mottar en andel som tilsvarer deres investering og kan overføre interessen sin til den valgte begunstigede.

Når det gjelder hvor mange mennesker som kan komme sammen for å kjøpe en eiendom, "er det ingen fast og rask regel om hvor mange mennesker som kan eller bør medeie en bolig sammen, da det vil avhenge av de konkrete omstendighetene og målene til sameierne», forklarer Rudy. "Det er imidlertid noen praktiske hensyn å huske på." Han sier at flere eiere betyr flere meninger og konflikter om hvordan en eiendom skal brukes eller vedlikeholdes.

I tillegg kan det å ha mer enn fire personer involvert i et kjøp gjøre det svært vanskelig å få et boliglån. "Større grupper av medeiere kan kreve mer komplekse juridiske og økonomiske ordninger for å sikre at eiendommen er riktig forvaltet og vedlikeholdt," sier han.

Starte en sameieavtale

For å få kjøp av sameiebolig til å gå så smidig som mulig, må investorer utarbeide og signere en juridisk bindende avtale før salget er fullført. Det eneste unntaket er når noen kjøper bolig med en ektefelle i en stat som bruker enten felleseiendom eller leieforhold som standard, og paret ønsker ikke å sette opp en annen avtale. En advokat bør være med på å utarbeide sameiekontrakter fordi disse dokumentene er komplekse og må kunne holde mål i retten. Papirene skal alltid:

• Identifiser medeierne, inkludert hver persons. prosentandel av eierskap, økonomisk ansvar og juridiske forpliktelser
• Oppgi type sameie
• Beskriv hjemmet
• Definer regler og retningslinjer "for. beslutningstaking, utgiftsdeling, bruk av eiendommen og tvisteløsning," sier Rudy
• Detaljer hva som vil skje hvis noen parti ønsker det. si opp avtalen. "Dette kan inkludere en forkjøpsrett," bemerker. Rudy, "som gir de andre medeierne muligheten til å kjøpe ut de avgående. medeiers andel."

Når alle parter har gjennomgått og underskrevet sameieavtalen, vil den være juridisk bindende. Om nødvendig bemerker Rudy at det er mulig å endre disse kontraktene etter hvert som tiden går og nye problemer oppstår, men igjen, dette gjøres best ved hjelp av en advokat.

Hvilke regler bør medeiere følge?

«Medeiere av en eiendom har visse rettigheter og plikter som de må forholde seg til for å sikre at eiendommen forvaltes og vedlikeholdes på riktig måte,» sier Martinez. Mange av disse detaljene bør fremgå eksplisitt i sameieavtalen, men også de som ikke er det bør i det minste avtales før kjøp av eiendom. Her er noen ting du bør være forberedt på å gjøre hvis du planlegger å eie en bolig sammen med andre.

Enig om eiendomsbruk

Det første du må avtale når du kjøper bolig med noen, er hvordan huset skal brukes. Hvis eiendommen skal være en fritidsbolig, sier Rudy at eierne "må etablere retningslinjer for hvordan eiendommen skal brukes av hver medeier, inkludert hvor ofte de kan bruke den og hvor lenge."

Dersom boligen skal brukes og deles som primærbolig, bør eiere avtale hvem som skal bo i hvert rom før et boligsalg er gjennomført, så det er ingen argumenter om hvem som kan gjøre krav på et bestemt soverom eller baderom.

Del utgifter

"Medeiere er ansvarlige for å dele utgiftene knyttet til eiendommen, inkludert betaling av boliglån, eiendomsskatt, forsikring og vedlikeholdskostnader," sier Martinez. Avhengig av type ordning, kan eiere også måtte dele verktøykostnadene. Dette systemet må være rettferdig og rettferdig og kan inkludere å opprette en felles bankkonto for å betale boligrelaterte utgifter eller dele utgifter i henhold til hver eiers prosentandel av andelen.

Vedlikeholde eiendommen

Alle som kjøper en bolig bør være forberedt på å håndtere dette vedlikehold av eiendommen, men med en sameiebolig, "bør medeiere etablere en vedlikeholdsplan og et budsjett for å sikre at eiendommen er godt vedlikeholdt," sier Martinez. Vedlikehold kan omfatte vedlikeholdsoppgaver som landskapsarbeid, husvask, vinterbehandling, maling, skadedyrbekjempelse, og reparasjonstjenester for når ting uunngåelig går galt. Det siste du ønsker å gjøre som medeier er å kaste bort tid på å krangle om hvem som skal betale for å leie inn en rørlegger ettersom en vannlekkasje oversvømmer badet ditt.

Ta avgjørelser i fellesskap

Fordi mer enn én person har en økonomisk eierandel i eiendommen, bør alle med andel i boligen jobbe sammen for å ta beslutninger om eiendommen, inkludert hvordan og når renoveringer, reparasjoner eller oppgraderinger Vil bli utført. Selv om disse valgene bør tas i en demokratisk sak så mye som mulig, kan ting noen ganger være det komplisert av type avtale, forholdet mellom sameiere, og om den ene parten er mer berørt enn andre.

Som et eksempel, hvis to personer i et leieforhold i felles avtale er uenige om hvorvidt huset trenger en ny inngangsdør, eieren med 75 prosent eierandel kan overstyre eieren med en andel på bare 25 prosent. På den annen side i et felles leieforhold hvor alle involverte bor i huset, dersom en eier ønsker å installere en takvifte på soverommet deres, kan deres mening ha mer vekt fordi avgjørelsen involverer deres private rom.

Når sameiere ikke kan bli enige om en avgjørelse, bør de bruke tvisteløsningsprosessen beskrevet i sameieavtalen deres. "Dette kan inkludere mekling eller voldgift," sier Rudy, "eller en annen form for tvisteløsning som alle medeiere er enige om."

Ha respekt for hverandre

Å ta avgjørelser i en sameiebolig kan være vanskelig, så sameiere må respektere hverandres rettigheter og eiendom. Martinez sier at de "ikke bør bruke eiendommen uten den andre medeierens tillatelse og bør respektere hverandres privatliv og personlige rom."

Finne et boliglån for et sameiehus

"Å få boliglån for et sameiehus kan være mer utfordrende enn å få boliglån for en eneier," sier Martinez. "Långivere foretrekker vanligvis å låne ut til enkelteiere som har et klart og ubeheftet krav på eiendommen." Snakk med en boliglånsmegler eller låneansvarlig for å finne det beste type lån for din unike situasjon. De vanligste lånene som brukes i felleseide boligordninger inkluderer:

• ‌Felles boliglån:Disse lånene har to eller. flere medansvarlige for betalinger. Med dette lånet vil hver sameiers. inntekt og kredittscore vil bli vurdert, og långivere vil vanligvis basere sine. renten på gruppens laveste kredittscore.
• ‌Delvis lån:Disse boliglånene er eksplisitt. brukes til eiendommer med delt eierskap og krever at hver medeier skal være det. ansvarlig for sin del av boliglånet. Rentene er. typisk høyere på brøklån, og færre institusjoner tilbyr disse boliglånene.
• ‌Personlige lån:De som ikke vil. deler boliglån med sine medeiere kan finne det enklere å få et personlig lån for. deres del av kjøpet.
• ‌Egenkapitallån eller kredittlinjer:‌ Når en sameiebolig er kjøpt, kan eierne kanskje. ta opp et lån eller en kredittlinje for å dekke kostnadene ved oppussing eller betydelig. reparasjoner av boligen.

Kjøp kun et hjem med personer du stoler på for å betale ned deres del av gjelden. Når et felles boliglån brukes til å kjøpe et hjem, bemerker Rudy at "hvis en medeier misligholder lånet, kan de andre medeierne være ansvarlige for å gjøre opp de tapte betalingene." Hvis de andre eierne ikke har råd til å betale boliglån, kan lånet ende opp i mislighold, og boligen kan til og med bli utelukket.

Långivere er bekymret for denne risikoen, noe som er en grunn til at de er mer forsiktige med å låne ut til grupper i stedet for enkeltpersoner. For å beskytte seg selv, sier Martinez, "kan långivere kreve en større forskuddsbetaling eller høyere kredittscore fra medeiere for å redusere den økte risikoen forbundet med medeierskap."

Selger bolig med flere eiere

Sameide eiendommer er flere utfordrende å selge enn tradisjonelle boliger, men den nøyaktige vanskelighetsgraden varierer avhengig av detaljene i eieravtalen. Å selge et hus med mer enn én eier er vanskeligst når en eier må innhente godkjenning fra sine medeiere før salg.

Selv om alle de andre eierne er enige om salgsprisen og vilkårene, bemerker Martinez at "potensielle kjøpere kan være nølende med å kjøpe en sameie eiendom på grunn av kompleksiteten og den potensielle risikoen forbundet med sameie." For å gjøre vondt verre kan en potensiell investor i en sameie eiendom fortsatt ombestemme seg eller ikke være i stand til å fullføre salget hvis de ikke finner et passende lån for et slikt forsøk siden finansiering av sameieboliger kan utfordrende.

Å ha en sterk, tydelig og veldefinert sameieavtale på plass kan bidra til at salgsprosessen går som problemfritt som mulig, og det samme kan jobbe med en kunnskapsrik eiendomsmegler som har erfaring med å selge sameie hjem.

Fordeler og ulemper med sameieboliger

"Samlet sett kan sameie være et levedyktig alternativ for enkeltpersoner som er villige til å jobbe sammen og dele ansvaret og fordelene ved eiendomseierskap," sier Rudy. «Det er imidlertid viktig å nøye vurdere potensielle fordeler og ulemper før man inngår et sameie ordning." Før du bestemmer deg for å kjøpe et hjem på denne måten, bør du vurdere både fordeler og ulemper, som kan inkludere:

Tips til potensielle medeiere

Å være med å eie en bolig kan hjelpe deg å redusere kostnader og ansvar for huseierskap. Likevel må du vurdere alle risikoer og potensielle problemer for å sikre en positiv opplevelse. Våre eksperter har følgende råd til de som vurderer å kjøpe bolig ved bruk av sameieavtale.

Velg partnere med omhu

"Å være med å eie et hjem krever tillit, kommunikasjon og en felles visjon for eiendommen," sier Martinez. "Sørg for å velge medeiere som deler dine verdier og økonomiske mål og som er forpliktet til å opprettholde et positivt og respektfullt forhold."

Rudy legger til, "Det er også viktig å sikre at alle involverte er økonomisk ansvarlige og i stand til å bidra til utgiftene til eiendommen." Begynn å diskutere inntekt og kredittscore sammen fra de tidlige stadiene av prosessen, slik at du får en god ide om hva du med rimelighet har råd til å kjøpe.

Opprett en detaljert sameieavtale

– Å ha en juridisk avtale på plass som skisserer ansvar og forpliktelser til hver medeier kan bidra til å unngå konflikter på veien, sier Rudy. «Sørg for at avtalen dekker alle mulige scenarier, for eksempel hva som skjer hvis én medeier ønsker å selge eiendommen eller hva som skjer hvis en sameier ikke kan bidra til utgiftene til eiendommen."

Søk profesjonelle råd

«Å være med å eie et hjem kan være komplekst,» advarer Martinez, «og det er viktig å søke råd fra fagfolk som advokater, finansielle rådgivere og eiendomsmeglere for å sikre at du har en solid forståelse av dine juridiske og økonomiske forpliktelser." Det kan også være lurt å snakke med en skatterådgiver for å forstå hvor mye din del av eiendomsskatten vil være.

Vurder finansieringsalternativer

"Sørg for å se etter de beste boliglånsrentene og -vilkårene," råder Rudy, "og å vurdere hvordan boliglånsbetalingene vil deles mellom medeierne."

Kommuniser åpent og regelmessig

"God kommunikasjon er avgjørende for en vellykket sameieordning," råder Martinez. "Sørg for å sjekke inn med medeier(e) regelmessig og ta opp eventuelle bekymringer eller problemer umiddelbart for å unngå misforståelser."

Plan for det uventede

"Selv om du ikke kan forutsi alle mulige scenarioer," forklarer Martinez, "er det viktig å ha beredskap planer på plass for uventede hendelser, for eksempel en medeiers død eller manglende evne til å møte økonomiske forpliktelser."

Rudy foreslår også at alle medeiere "ha en exit-strategi på plass i tilfelle en av sameierne ønsker å selge sin andel i eiendommen eller hvis sameierne bestemmer seg for å selge eiendommen helt."

Vanlige spørsmål