Czy potrzebuję generalnego wykonawcy projektu mojego domu?

Możesz myśleć o generalnym wykonawcy jako kapitanie twojego statku wycieczkowego do przebudowy domu — choć oni przez większość czasu fizycznie nie sterują łodzią, mają kontrolę nad każdym aspektem proces. W przypadku dużego projektu remontu domu, który obejmuje planowanie, zatrudnianie, nadzorowanie i podpisywanie ukończonego projektu. Służą również jako osoba, do której klient ma pytanie lub skargę.

Ponieważ w rzeczywistości nie wykonują ciężkiego podnoszenia samej przebudowy, wielu właścicieli domów rozważa przejęcie obowiązki generalnego wykonawcy sami. Pozwala to na zaoszczędzenie dużej ilości pieniędzy (generalni wykonawcy stanowią około 15 do 20 procent kosztów projektu), ale z pewnością może to mieć swoją cenę — mianowicie, że jest to trudna i czasochłonna praca, za którą nie dostajesz wynagrodzenia dla.

Rozważasz wady i zalety zatrudnienia generalnego wykonawcy przy kolejnym projekcie? Oto, co warto wiedzieć, zanim podejmiesz decyzję.

Wskazówka

Obowiązki Generalnego Wykonawcy

Generalny wykonawca zamienia wizję właściciela domu i projekty na profesjonalistę architekt lub projektant w rzeczywistość. Nie ma sztywnych i szybkich reguł co do tego, jakiego typu projekty podejmuje generalny wykonawca, ale w większości przypadków są to projekty bardzo duże lub bardzo skomplikowane, takie jak łazienka czy przebudowa kuchni, konwersje w piwnicy, oraz dodatki pokojowe, a także nowa konstrukcja domu. Poza wysokimi kosztami, tego typu projekty zazwyczaj wiążą się z wieloma ważnymi szczegółami i więcej niż kilkoma podwykonawcami.

Do zadań, za które odpowiada generalny wykonawca należą:

• Interpretacja planów projektu
• Uzyskiwanie pozwoleń na budowę
• Uzyskanie odpowiedniego ubezpieczenia
• Negocjowanie cen materiałów budowlanych
• Zamawianie materiałów budowlanych
• Planowanie i przyjmowanie dostaw materiałów budowlanych
• Płacenie za materiały budowlane
• Znajdowanie i zatrudnianie podwykonawców
• Harmonogramowanie podwykonawców
• Nadzorowanie pracy podwykonawców
• Płacenie podwykonawcom
• Planowanie przeglądów budowlanych
• Radzenie sobie z problemami w miejscu pracy
• Będąc osobą odpowiedzialną za pytania i skargi od właściciela domu

Rzeczywiste obowiązki będą się różnić w zależności od projektu. W niektórych przypadkach generalny wykonawca jest również jednym z handlowców, którzy wykonują część prac.

Czy powinieneś zatrudnić generalnego wykonawcę?

Kiedy próbujesz zdecydować, czy zatrudnić generalnego wykonawcę do swojego projektu przebudowy, najlepiej zadać sobie następujące pytania:

Jaki to rodzaj projektu?

Z reguły duże, skomplikowane projekty — takie, które potrwają dłużej niż tydzień lub dwa i będą… angażować wielu podwykonawców — powinno skłonić Cię do podjęcia decyzji o zatrudnieniu profesjonalnego generała kontrahent. Duże projekty obejmują wiele ruchomych części, a generalni wykonawcy mają doświadczenie w ich obsłudze.

Nie wpadnij w pułapkę utożsamiania kwadratowego materiału filmowego z poziomem złożoności. Dotyczy to zwłaszcza przebudowy łazienki. Może to być niewielka przestrzeń w porównaniu z innymi pokojami, ale projekty łazienek i przepisy budowlane, które mają do nich zastosowanie są bardzo skomplikowane. Przeniesienie wanny lub innego urządzenia nawet o kilka centymetrów może oznaczać zmianę trasy instalacji wodociągowej i okablowania, a także wprowadzenie zmian w wykończeniu ścian i podłóg.

Czy znasz się na budowie?

Nie trzeba wiedzieć wszystkiego o budownictwie, aby zatrudnić podwykonawców do pracy, ale ktoś zarządzający całym projektem powinien wiedzieć, jak wszystko idzie w parze i w jakiej kolejności. Częścią pracy generalnego wykonawcy jest planowanie dostaw materiałów i produktów budowlanych oraz planowanie podwykonawców. Na przykład szafki kuchenne muszą być na miejscu w tym samym czasie, co monter szafek, a wstępna instalacja hydrauliczna musi być na miejscu, zanim podwykonawca płyt kartonowo-gipsowych przystąpi do pracy.

Brak wiedzy może prowadzić do przekroczenia kosztów, które pochłonie oszczędności, które liczyłeś na niezatrudnienie generalnego wykonawcy. Mogą wystąpić przekroczenia z generalnym wykonawcą, ale profesjonalista może ograniczyć błędy i ograniczyć przekroczenia do minimum.

Czy jesteś zorganizowany?

Większość wąskich gardeł i błędów, które pojawiają się podczas projektu, to wynik złego planowania na początku, i odnoszący sukcesy generalni wykonawcy włożyli wiele pracy w planowanie różnych kroków, które składają się na projekt. Dzięki swojemu doświadczeniu mogą przyjrzeć się planom projektów, rozpoznać potencjalne miejsca problemów i wymyślić sposoby ich uniknięcia.

Po rozpoczęciu prac generalny wykonawca musi wszystko dotrzymać harmonogramu. Zwykle oznacza to zbilansowanie dostaw, przeglądów i harmonogramów podwykonawców. Kontrahenci spędzają dużo czasu dzwoniąc, wysyłając SMS-y i wysyłając e-maile do dostawców i podwykonawców, dlatego dobra komunikacja jest ważna.

Oprócz żonglowania harmonogramem, istnieją również obowiązki związane z remontem domu, o których możesz nawet nie wiedzieć. Na przykład wykonawcy zazwyczaj muszą wykupić ubezpieczenie od ryzyka, czasami nazywane ubezpieczeniem budowy. Ubezpiecza wszystkie materiały i sprzęt na czas realizacji projektu. Jeśli korzystasz z kredytu bankowego na finansowanie projektu, bank prawdopodobnie będzie tego wymagał. Będziesz także potrzebować ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej na wypadek, gdyby ktoś został ranny w pracy.

Czy możesz współpracować z dostawcami?

Doświadczony generalny wykonawca będzie miał relacje z dostawcami materiałów budowlanych, a wykonawca będzie mógł wynegocjować najkorzystniejsze ceny materiałów. Dostawcy zdają sobie sprawę, że jeśli wykonawca będzie traktowany uczciwie, w przyszłości wróci z większą liczbą zamówień. Jako klient jednorazowy dostawca chętnie zrealizuje Twoje zamówienie, ale prawdopodobnie nie uzyskasz tak dobrej ceny, jak profesjonalny generalny wykonawca.

Czy możesz nadzorować podwykonawców?

Generalni wykonawcy zazwyczaj mają listę podwykonawców, z którymi lubią pracować. Będziesz musiał opracować własną listę, jeśli będziesz własnym generalnym wykonawcą. Jeśli zaczniesz od jednego dobrego podwykonawcy, może on znać innych, z którymi możesz się skontaktować. Dobry stolarz może znać dobrego elektryka i tak dalej. Podwykonawcy muszą być zaplanowani, a ty musisz wymyślić, co zrobić, jeśli któryś nie pojawi się zgodnie z obietnicą.

Jako generalny wykonawca będziesz musiał także kontrolować pracę podwykonawców. Może to być trudne i niewygodne, jeśli kwestionujesz pracę profesjonalnego handlowca, ale czasami jest to konieczne. Jednym z możliwych rozwiązań jest zatrudnienie kierownika budowy — kogoś, kto kontroluje prace i dba o to, by przebiegały zgodnie z planem. Ta praca jest często wykonywana przez emerytowanego wykonawcę lub znającego się na rzeczy przyjaciela lub krewnego.

Czy chcesz pracę?

Bycie profesjonalnym generalnym wykonawcą to kariera, a większość wykonawców zdobywa swoją wiedzę i doświadczenie poprzez szkolenia w miejscu pracy. Popełnili już swoje błędy i poradzili sobie z mnóstwem problemów, które mogą pojawić się podczas projektu, i miejmy nadzieję, że wiedzą, jak uniknąć błędów z przeszłości. Prawdopodobnie nie masz tego samego doświadczenia i będziesz musiał poradzić sobie ze stromą krzywą uczenia się.

To nie znaczy, że nie da się tego zrobić. Wiele osób z małym lub żadnym doświadczeniem zarządzać ich projektami przebudowy i naucz się jak sobie z tym radzić planowanie i współpracy z podwykonawcami. Zwykle zajmuje to więcej pracy i kosztuje więcej niż oczekiwano, ale satysfakcja z bycia wiodącym członkiem zespołu, który kończy projekt.