Kim jest rzeczoznawca majątkowy? Oto wszystko, co musisz wiedzieć

Kiedy kupujesz nowy dom, jedną z najważniejszych informacji, które musisz zebrać, jest oszacowanie aktualnej wartości rynkowej domu, znany również jako wycena. Zadanie sporządzenia wyceny spada na rzeczoznawcę majątkowego, który oblicza ją, porównując niedawną sprzedaż domów w okolicy z wycenianą nieruchomością.

Chociaż głównym beneficjentem wyceny jest pożyczkodawca hipoteczny, żaden nabywca również nie chce przepłacać za nieruchomość. Pomaga uzyskać przegląd procesu oceny przed przystąpieniem do pracy.

Czym właściwie zajmuje się rzeczoznawca majątkowy? A jak określają wartość domu? Oto, co musisz wiedzieć.

Wskazówka

Co to jest wycena?

Większość nabywców domów finansuje swój zakup pożyczonymi pieniędzmi. Pożyczkodawca zazwyczaj zabezpiecza pożyczkę poprzez zabezpieczenie domu. Jeśli pożyczkobiorca przestanie spłacać pożyczkę, pożyczkodawca ma prawo go sprzedać, aby spłacić pożyczkę. To sprawia, że ​​kredytodawca hipoteczny musi znać aktualną uczciwą wartość rynkową nieruchomości przed wyrażeniem zgody na pożyczkę. Jeśli sporządzi kredyt hipoteczny na więcej pieniędzy, niż jest warta nieruchomość, będzie miał niewielkie szanse na odzyskanie kwoty kredytu, jeśli kupujący nie wywiąże się ze zobowiązań. Kredytodawca, który rozważa kredyt hipoteczny, wykorzystuje wycenę, aby określić, czy i ile jest gotów pożyczyć na konkretną nieruchomość.

Wycena to oszacowanie aktualnej wyceny nieruchomości, dokonywanej na zlecenie kredytodawcy przez rzeczoznawcę majątkowego. Chociaż wiele stanów wymaga, aby ci specjaliści byli licencjonowanymi rzeczoznawcami, nie wszystkie nakładają ten wymóg. Jeśli wycena jest dokonywana dla pożyczkodawcy podczas zakupu domu, rzeczoznawca jest wybierany przez pożyczkodawcę, ale płaci za nie pożyczkobiorca/nabywca domu (chyba że w umowie pożyczki uzgodniono inne ustalenia). Chociaż ta wycena ma być narzędziem dla kredytodawcy hipotecznego, przynosi korzyści również nabywcy domu, ponieważ nigdy nie jest dobrym pomysłem przepłacanie za nieruchomość.

Niestety, wycena jest jednym z ostatnich kroków w transakcji nieruchomości, długo po wstępnym zatwierdzeniu hipoteki, ofercie, akceptacji i kontroli. Cała sprzedaż opiera się na wycenie. Jeżeli ocena jest zbyt niska, kupujący może uzyskać drugą wycenę, aby spróbować przekonać pożyczkodawcę do sfinansowania pożyczki, ale sukces nie jest gwarantowany.

Właściciel domu może również zamówić wycenę domu, jeśli myśli o sprzedaży swojej nieruchomości (a wielu robi ten krok, zanim jeszcze skontaktuje się z agentem nieruchomości). To da im dokładny obraz jego wartości rynkowej. W takim przypadku właściciel domu wybiera rzeczoznawcę i płaci za usługę.

Proces Rzeczoznawcy Nieruchomości

Ponieważ funkcją wyceny jest ustalenie aktualnej wartości rynkowej domu, podstawowym narzędziem rzeczoznawcy jest badanie aktualnego lokalnego rynku mieszkaniowego. Rzeczoznawca ocenia porównywalne nieruchomości, które zostały niedawno sprzedane w okolicy i uwzględnia różnice między tymi domami a wycenianym domem.

Rzeczoznawca ocenia ogólny stan ostatnio sprzedanych domów, ich wielkość w stopach kwadratowych oraz ich cechy. Zwracają uwagę na liczbę sypialni i łazienek w każdej. Ogólnie rzecz biorąc, im więcej sypialni i łazienek, tym więcej będzie wart dom. Biorą pod uwagę nie tylko oryginalne cechy domu, ale także ulepszenia, które zostały wprowadzone do nieruchomości. Dodatki, takie jak kort tenisowy lub klimatyzatory, zwiększy wartość. Rzeczoznawca sprawdza również, czy porównywalna nieruchomość na sprzedaż miała jakiekolwiek problemy z konserwacją lub naprawami, które kupujący musieli rozważyć.

Notatki rzeczoznawcy wszystkie te informacje, zwykle na standardowym formularzu. Większość rzeczoznawców majątkowych korzysta ze standardowego formularza znanego jako Jednolity Raport z Oceny Mieszkaniowej. Rzeczoznawca następnie porównuje szczegóły ostatnio sprzedanych domów z danymi domu poddawanego ocenie. Dostosowują średnią cenę sprzedaży w górę lub w dół w zależności od tego porównania.

Na przykład, jeśli wszystkie niedawno sprzedane domy miały trzy sypialnie i dwie łazienki, a dom był wyceniany ma cztery sypialnie i trzy łazienki, jego wartość będzie wyższa niż średnia wartość ostatnio sprzedanych domy. Inne czynniki mogą wpływać na cenę i są brane pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego. Na przykład okoliczności, takie jak niedawna śmierć lub inne tragiczne wydarzenie w posiadłości, prawdopodobnie będą miały: negatywny wpływ na wycenę, a nawet historia używania tytoniu w domu może obniżyć jego rynek wartość.

Ocena a Inspekcja domu

Kupując dom, należy wykonać wiele różnych czynności, aby określić jego wartość i stan. Zarówno ocena, jak i inspekcja domu są wymagane, ponieważ każda z nich służy innemu celowi.

Wycena jest podstawowym sposobem ustalenia aktualnej wartości godziwej nieruchomości. Podczas gdy rzeczoznawca bierze pod uwagę stan domu, w tym jego utrzymanie i wymagane naprawy, celem oceny nie jest ustalenie, co działa, a co nie działa w mieszkanie.

Rzeczoznawca majątkowy będzie zwiedzał dom, zazwyczaj przechodząc pokój po pokoju, aby zobaczyć i zanotować stan wnętrza. Chodzą po zewnętrznej stronie, aby określić i odnotować jej stan; wycenia wartość wszelkich udogodnień, takich jak basen, fontannalub budynki gospodarcze; wyszczególnia wszelkie naruszenia przepisów BHP; i rejestruje układ nieruchomości. Większość kalkulacji wyceny będzie zależeć od porównywalnej sprzedaży, a ta praca będzie wykonywana w jego biurze.

A inspekcja domuskupia się jednak na stanie konkretnego domu. Przeprowadza go inny profesjonalista — licencjonowany inspektor domowy. Inspektor spędza znacznie więcej czasu w lokalu dokonując kompleksowego przeglądu jego stanu fizycznego. Częścią tego jest kontrola wizualna, ale inna część obejmuje sprawdzenie, czy działają główne systemy domowe. Inspekcja ma na celu dostarczenie nabywcy domu informacji na temat co należy naprawić lub wymieniane w domu przed lub po zamknięciu.

Koszty wyceny

W przypadku zaciągania kredytu hipotecznego na zakup domu dokumenty umowy kredytowej określają ustaloną kwotę do wyceny nieruchomości. Musi to zapłacić pożyczkobiorca, chyba że w umowie pożyczki określono inaczej. Czasami kupujący płaci opłatę za wycenę jako część kosztów zamknięcia, a bardzo rzadko zmotywowani sprzedawcy mogą zgodzić się zapłacić za wycenę. Opłata za wycenę jest ustalana, gdy pożyczkodawca zatrudnia rzeczoznawcę i nie może być później skorygowana.

Typowy przedział cenowy wyceny nieruchomości waha się od 300 do 600 USD. Wielkość nieruchomości, jej wycena oraz położenie decydują o tym, czy wycena mieści się w górnym czy dolnym końcu tego przedziału. Zależy to zasadniczo od tego, ile czasu rzeczoznawca majątkowy będzie musiał poświęcić na wycenę oraz od tego, czy nieruchomość jest mieszkalna, czy komercyjna. Typowa wycena nieruchomości nie jest czasochłonna. Oszacowanie wartości rynkowej zajmuje zazwyczaj tylko kilka godzin czasu pracy rzeczoznawcy. Raport szacunkowy wydawany jest od trzech do siedmiu dni roboczych później.