Ile kosztuje przebudowa garażu?

Jeśli szukasz dodatkowej przestrzeni życiowej dla swojej rodziny lub dodatkowego dochodu z ADU (mieszkania z akcesoriami) lub wynajmu Airbnb, przebudowa garażu może być ekonomiczną alternatywą dla dodatek do domu, choć nie zawsze ma to sens finansowy. Na przykład w gęsto zaludnionych obszarach miejskich prywatny garaż może być w rzeczywistości wart znacznie więcej niż mieszkanie (garaże mogą być wyceniane nawet na 400 000 USD w miastach takich jak Boston).

Jednak jest to dalekie od reguły; w większości miejsc przestrzeń mieszkalna jest cenniejsza niż miejsce parkingowe, a dodając więcej przestrzeni mieszkalnej do domu, konwersja garażu jest inwestycją, która zwiększy wartość nieruchomości.

Myślisz o przeróbce garażu? Oto, ile to będzie kosztować — i co wiąże się z budową.

Koszty przebudowy garażu: czego się spodziewać

Jaki jest zwrot z inwestycji?

Zwrot z inwestycji w konwersję garażu wynosi około 10 do 20 procent wartości domu. Czy warto inwestować w przebudowę garażu? To zależy od wielu rzeczy, m.in.

• stan istniejącego garażu
• wielkość Twojego garażu
• zakres konwersji
• wybór materiałów
• lokalne koszty pracy

Jeśli chcesz po prostu przekształcić dołączony garaż w sypialnię, możesz to zrobić za jedyne 8 000 $ do 15 000 $, zakładając, że garaż jest już w dobrym stanie i masz wystarczająco dużo przydatnych umiejętności, aby zindywidualizować niektóre z praca. Koszt wykonania przez wykonawcę pełnej przebudowy na mieszkanie z kuchnią i łazienką — szczególnie w przypadku garażu wolnostojącego — może wahać się od 25 000 do 80 000 USD, a na obszarach o wysokim rynku, takich jak miejska Kalifornia, może wynosić nawet 120 000 USD lub więcej, jeśli użyjesz najwyższej jakości materiały.

Biorąc pod uwagę, że średni zwrot z inwestycji w przypadku konwersji garażu wynosi około 10 do 20 procent wartości domu, jest to oczywiste dla domów w przedziale cenowym miliona dolarów, bez względu na zastosowanie, ale niekoniecznie dla domów wartych połowę To. To prawda, że ​​pieniądze nie zawsze są najważniejsze; właściciele domów mogą po prostu potrzebować więcej przestrzeni życiowej dla siebie lub członków swojej dalszej rodziny. Jednak w dzisiejszych czasach, gdy przestrzeń życiowa staje się coraz rzadsza, fakt, że jest to dodatkowe mieszkanie może generować dochód z wynajmu krótkoterminowego lub od długoterminowego najemcy jest potężny motywator. Pomijając przyszłe dochody, głównym zmartwieniem większości właścicieli domów jest początkowy koszt projektu i sposób uzyskania jak najwięcej za jak najmniej pieniędzy.

Podział kosztów przebudowy garażu

Aby pomóc w planowaniu, oto zestawienie różnych etapów procesu konwersji i typowe koszty każdego z nich:

Zezwolenia

Potrzebujesz pozwolenie na budowę na przebudowę garażu (zakładając, że jest to dozwolone w Twojej społeczności) i nie jest to coś, co powinieneś pominąć. Jeśli zaczniesz budować bez pozwolenia, możesz zostać oznaczony czerwoną etykietą i utracić możliwość korzystania z nowej nieruchomości lub wartość twojego domu zostanie obniżona lub twój dom będzie nie do sprzedania. Kredytodawcy nieruchomości mają tendencję do odrzucania pożyczek na niedozwolone nieruchomości, zwłaszcza te, które naruszają lokalne zarządzenia dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Koszt pozwolenia zależy od miejsca zamieszkania i zakresu konwersji i zwykle wynosi od 600 do 1500 USD.

Musisz sporządzić plan piętra, aby uzyskać pozwolenie, a jeśli dodajesz osprzęt elektryczny i hydrauliczny, zdecydowanie zaleca się zatrudnienie profesjonalisty, aby to zrobił. Jeśli ty zatrudnić generalnego wykonawcę dla całego projektu wykonawca wykona plan w ramach zadania, ale jeśli tak działając jako własny wykonawca, możesz zatrudnić architekta, który prawdopodobnie zapłaci od 2000 do 4000 USD.

Rozbiórka

Często pomijana część przebudowy garażu, rozbiórka, to projekt sam w sobie. Zwykle musisz:

• Usuń wszystkie płyty gipsowo-kartonowe, aby można było zaizolować ściany
• Usuń niechciane drzwi i okna, w tym bramę garażową, szyny drzwiowe i mechanizm otwierania drzwi
• Usuń wbudowane szafki, półki i stoły warsztatowe

Niekoniecznie musisz ograniczać przestrzeń do niczego poza otwartymi ścianami szkieletowymi, ale to pomaga, szczególnie jeśli zamierzasz zainstalować nowe okablowanie i rury kanalizacyjne. Możesz sam dokonać rozbiórki, ale bezpieczniej jest zatrudnić wyszkolonych profesjonalistów, którzy zazwyczaj pobierają od 2 do 7 USD za stopę kwadratową lub od 720 do 2520 USD za garaż o powierzchni 3600 stóp kwadratowych.

Ramy, drzwi i okna

Gdy wypatroszysz garaż i będziesz gotowy do budowy, prawdopodobnie będziesz musiał wykonać następujące czynności:

• Opraw każdą nową ściankę działową, którą planujesz dodać do łazienki, prywatnej sypialni lub przestrzeni kuchennej
• Ościeżnica w otworze bramy garażowej i zainstaluj nowe drzwi lub okna, które chcesz dodać do pokoju
• Zamontuj drzwi wejściowe w miejscu, które zajmowała brama garażowa
• Dodaj nowe belki stropowe do izolacji i płyt kartonowo-gipsowych (ponieważ wiele garaży ma wysokie sufity lub nie ma sufitu — tylko spód dachu — przez który przepuszcza powietrze)
• Dodaj nowe drzwi i okna

Kadrowanie można oszacować na podstawie metrażu, przy czym średni koszt robocizny i materiałów mieści się pomiędzy 7 USD i 16 USD za stopę kwadratową lub od 700 USD do 1600 USD za każde 100 stóp kwadratowych nowej ściany i sufitu obszar. Materiały do ​​​​ramek - kołki i płyty ścienne - nie są bardzo drogie, kosztują od 100 do 200 USD za 100 stóp kwadratowych, więc tutaj możesz zaoszczędzić dużo czasu, wykonując pracę samodzielnie, o ile nie modyfikujesz istniejącej konstrukcji w sposób naruszający zasady budowania kody. Jeśli nie jesteś pewien, skonsultuj się z wykonawcą, zanim cokolwiek zrobisz.

Jeśli chodzi o koszt dodania drzwi i okien: Każde okno może kosztować od 400 do 2000 USD w zależności od rozmiaru, jakości i materiału, a nowe drzwi zewnętrzne kosztują od około 700 do 2000 USD, w zależności od tego, czy są to konwencjonalne drzwi wahadłowe, bezpieczeństwa czy przesuwne drzwi. Jeśli planujesz zainstalować wewnętrzne drzwi standardowe lub chowane, zaplanuj wydatki od 400 do 1500 USD na każde z nich, nie licząc instalacji. Zaoszczędzisz, jeśli możesz wykonać instalację samodzielnie.

Hydraulika i elektryka zgrubne

Zaplanuj rozległe prace elektryczne i hydrauliczne, jeśli budujesz ADU lub mieszkanie dla babci, ponieważ będziesz musiał wykonać następujące czynności:

• Uaktualnij obwody elektryczne (i ewentualnie nowy podpanel i/lub ulepszoną usługę elektryczną)
• Dodaj nowe linie wody i ścieków do łazienki i kuchni
• Zainstaluj linię kanalizacyjną, co oznacza, że ​​być może będziesz musiał włamać się do podłogi, aby zrobić rów (i w zależności od tego, gdzie podłączysz kanalizację, prawdopodobnie będziesz musiał również kopać na zewnątrz)

Liczyć na opłacić elektryka od 3000 do 5000 USD (w zależności od tego, czy potrzebujesz nowego podpanelu) i prawdopodobnie mniej więcej tyle samo dla hydraulika. Może być również konieczne zatrudnienie kogoś do wykonania wszelkich wymaganych prac związanych z kopaniem i betonowaniem, a to dodatkowo kosztuje.

Wskazówka

Siding, ocieplenie i płyta gipsowo-kartonowa

Gdy ściany są odsłonięte, a wszystkie rury i przewody są na miejscu, jesteś prawie gotowy do ocieplenia, ale najpierw musisz:

• Zainstaluj oblicówkę na zewnątrz ściany, którą obramowałeś, aby zakryć otwór bramy garażowej
• W razie potrzeby zaizoluj całą konstrukcję
• Zawieś i wykończ płytę gipsowo-kartonową

Materiały na bocznicę, w tym pokrycie domu i materiał na bocznicę, nie powinny kosztować więcej niż kilkaset dolarów, a robocizna powinna kosztować mniej więcej tyle samo. W sumie 500 USD to uczciwe oszacowanie, ale zależy to od wybranej bocznicy.

Izolację, którą z łatwością wykonasz sam, a do ścian będziesz potrzebować maty R13 do R15, która kosztuje około 1 USD za stopę kwadratową i R38 do R60 za sufit (w zależności od klimatu), co kosztuje około 2 USD za kwadrat stopa. Jeśli nie chcesz się swędzić, wykonując pracę samodzielnie, będziesz musiał zapłacić około 300 do 500 USD za robociznę.

Jeśli chodzi o instalację płyty gipsowo-kartonowej, praca polega na jej zawieszeniu, przyklejeniu taśmą i nałożeniu trzech warstw masy szpachlowej (inaczej błota) oraz dowolnej tekstury ściany. Koszty materiałów na ścianę o wymiarach 8 x 10 stóp wynoszą około 200 USD, czyli około 2,50 USD za stopę kwadratową. Jeśli nie zainstalujesz go samodzielnie, spodziewaj się, że zapłacisz około 2,50 USD za stopę kwadratową za profesjonalną instalację – łącznie około 5 USD za stopę kwadratową.

Nowa podłoga

Większość ludzi idzie na łatwiznę, pokrywając betonową podłogę garażu laminatem lub luksusowe płytki winylowe (LVT) wykładzina podłogowa, przy czym LVT jest lepszym wyborem w przypadku warunków o dużej wilgotności. Oba kosztują od 1 do 5 USD za stopę kwadratową i są łatwe do samodzielnego wykonania, ponieważ są to „pływające” podłogi, których nie trzeba przyklejać ani przybijać gwoździami do betonowej płyty garażowej. Inne popularne opcje podłóg pływających obejmują korek, linoleum i drewno liściaste.

Wykończenia okien i drzwi, listwy przypodłogowe i farby

Często pomijane na etapie planowania, wykończenia i malowanie zamieniają projekt przebudowy garażu w gotową przestrzeń mieszkalną. W zależności od wielkości garażu, ościeżnice drzwi i okien oraz listwy przypodłogowe będą kosztować od 830 $ do 1250 $, jeśli masz to profesjonalnie zainstalowane i około połowę tego, jeśli to zrobisz się. Średni koszt krajowy do pomalować pokój kosztuje około 1800 $, a znaczną część tej kwoty możesz zaoszczędzić, wykonując własne malowanie.

Ocieplanie i ochładzanie

Najbardziej ekonomicznym sposobem ogrzania dołączonego garażu jest prawdopodobnie zainstalowanie kanałów grzewczych, które łączą się z domowym systemem HVAC, a koszt zależy od konfiguracji systemu. Zwykle byłaby to niskobudżetowa instalacja kanałowa, która kosztowałaby około 450 USD i miałaby miejsce podczas wstępnej fazy instalacji elektrycznej i hydraulicznej. A mini-split System ogrzewania/chłodzenia z pompą ciepła jest alternatywą i lepszym wyborem dla garażu wolnostojącego. Instalacja urządzenia będzie kosztować od 2000 do 4000 USD, w zależności od marki i wydajności ogrzewania/chłodzenia.

Ostatnie poprawki

Jeśli przekształcasz swój garaż w sypialnię, domowe biuro lub pomieszczenie gospodarcze, twoja praca jest prawie skończona, ale jeśli tworzysz jednostkę mieszkalną, będziesz potrzebować:

• armatura wodno-kanalizacyjna
• szafki
• urządzenia

Koszt niezbędnych akcesoriów łazienkowych, w tym toalety, prysznica, toaletki i umywalki, zależy od Twojego stylu, ale koszt instalacji wszystkich tych elementów to co najmniej 2000 USD. Zlewozmywak i szafka podobnie zależą od twoich preferencji. Kupiony w sklepie zestaw zlewozmywak/szafka może być profesjonalnie zainstalowany za mniej niż 700 USD, ale jeśli chcesz mieć w pełni wyposażoną kuchnię ze standardowymi szafkami i blatami, pokój może kosztować 10 razy więcej To.

Ostatnie na liście są niezbędne sprzęty, takie jak:

• podgrzewacz wody
• kuchenka
• lodówka
• zmywarka

Jeśli kupisz te nowe, licz na wydatki od 2000 do 5000 USD na jednostki średniej klasy lub nieco więcej na modele z wyższej półki. Gdy urządzenia są już na miejscu, Twoje nowe mieszkanie jest gotowe do ostatecznej kontroli, zanim będzie można w nim mieszkać lub wynajmować.