Nie stać Cię na zakup domu? Buydowns może być odpowiedzią, której szukasz

Wielu obiecujących właścicieli domów ma dziś problem z przystępnością cenową sfinansowanie nowego domu. Ze względu na niedawne podwyżki stóp procentowych Rezerwy Federalnej stopy procentowe stały się po prostu zbyt wysokie, aby niektórzy kupujący byli w stanie to zrobić kwalifikować się do kredytów hipotecznych na nieruchomościach, na które z łatwością mogli sobie pozwolić w przeszłości. A to nie wszystko, z czym mają do czynienia. Rosnące stawki, spadająca wartość nieruchomości i inflacjaWszystkoprzyczyniły się do tego rozwijającego się kryzysu.

Na szczęście istnieje kreatywne rozwiązanie, z którego niektórzy pożyczkobiorcy mogą skorzystać, jeśli chodzi o uzyskanie niższej stopy procentowej: wykup. Wszystko, czego potrzebujesz, to trochę know-how i kilka dodatkowych dolarów na koncie bankowym. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się wszystkiego, co musisz wiedzieć o wykupie stopy procentowej, w tym o tym, jak go uzyskać i czy jest to właściwy wybór w Twojej sytuacji finansowej.

Buydowns: szybkie wskazówki, które warto znać

Co to jest wykup?

Kiedy pożyczkodawcy mówią o wykupie, odwołują się do płacenia pieniędzy w zamian za niższą stopę procentową. „Tradycyjnie osiąga się to poprzez kupowanie punktów lub ich ułamka” — wyjaśnia Justina Brilmana, urzędnik ds. kredytów hipotecznych w U.S. Bank. „Dla uproszczenia jest to około jeden punkt kosztu w zamian za ćwierć procent niższe oprocentowanie” – kontynuuje. „Jeden punkt to 1 procent pożyczki, więc przy pożyczce w wysokości 1 000 000 USD jest to 10 000 USD”.

Na szczęście dla większości pożyczkobiorców liczby te są nieco niższe. Na przykład, jeśli masz 200 000 USD hipoteka, obniżenie stopy procentowej o 0,25 procent będzie Cię kosztować tylko 2000 USD. Tradycyjny wykup obniży oprocentowanie pożyczki przez cały okres jej trwania.

Czy są korzyści z wykupu?

Kupowanie w dół stopy procentowej może być trochę drogie, szczególnie dla nabywców domów, którzy mogą chcieć obniżyć koszty, gdzie tylko się da. Oznacza to, że nie zawsze może to być korzystne – zwłaszcza jeśli masz trudności z wymyśleniem fundusze potrzebne do zaliczki lub jeśli zanurzasz się w swoim funduszu awaryjnym lub innych kontach oszczędnościowych.

„Zawsze ważne jest, aby obliczyć miesięczne oszczędności w porównaniu z kosztami i określić, ile czasu zajmie osiągnięcie różnicy” — wyjaśnia Sarah Alvarez, wiceprezes bankowości hipotecznej w William Raveis Mortgage. „Tymczasowy wykup, który znów stał się bardzo popularny, to ustępstwo, które tymczasowo obniża stawkę kupującego na zgodną pożyczkę na rok lub dwa lata”.

Alvarez mówi, że może to pomóc w utrzymaniu niskich miesięcznych spłat kredytu hipotecznego podczas oczekiwania na kolejny cykl niższych stawek i możliwość refinansowania. "Jeśli walczysz o miesięczną spłatę kredytu hipotecznego w oparciu o aktualne stopy procentowe oferowane przez twojego pożyczkodawcę, możesz poprosić o wykup" - kontynuuje. „[Jeśli] pożyczkobiorca zdecyduje się wykupić swoją stopę procentową, jest to zwykle potwierdzane podczas blokowania stopy procentowej, a koszt jest płacony przy zamknięciu”.

Co to jest tymczasowy wykup?

W przypadku tymczasowego wykupu sprzedający musi zapłacić koszt, który zwykle wynosi dwa punkty lub 2 procent kwoty pożyczki. „Używając 7 procent jako przykładu obecnej stopy procentowej kredytu hipotecznego, przy stosunku dwa do jednego, wykup wyniósłby 5 procent w pierwszym roku i 6 procent w drugim roku przed powrotem do 7 procent na pozostałą część okresu kredytowania”, Alvarez mówi. „Używając 750 000 USD jako ceny zakupu i 600 000 USD jako kwoty pożyczki, jest to oszczędność 18 000 USD dla pożyczkobiorcy w ciągu dwóch lat: 12 000 USD w pierwszym roku i 6 000 USD w drugim roku”.

W przeciwieństwie do tymczasowego wykupu, regularny wykup obniży twoją stopę procentową przez cały okres spłaty pożyczki.

Czy powinieneś wykupić swoją stopę procentową?

Według Brilmana próg rentowności między niższą miesięczną opłatą a opłatą wstępną wynosi zazwyczaj cztery lata. „Kiedy stopy procentowe zbliżają się do najniższych poziomów w historii, dobrą strategią byłoby kupowanie punktów za pożyczkę, którą, jak sądzisz, utrzymasz przez dłuższy czas”, mówi. „W cyklach rynkowych, w których stopy procentowe rosły i spodziewają się ustabilizowania i potencjalnego spadku w kolejnych latach (tak jak obecnie), widzimy znacznie mniej tej aktywności ze względu na te okresy progu rentowności.” Krótko mówiąc, tymczasowy wykup opłacany przez sprzedającego może być najlepszym rozwiązaniem, zgodnie z Brilman.

Alvarez mówi, że wielu sprzedawców używa tymczasowego wykupu jako narzędzia przyciągania kupujących na tym zmieniającym się rynku. Jest to bardziej atrakcyjne niż konieczność obniżenia ceny sprzedaży i wydaje się, że wszyscy wygrywają. Coraz częściej nowe inwestycje oferują własny program tymczasowego wykupu, który można dostosować do potrzeb każdego budynku.

Ta ulga pozwala na znacznie obniżoną opłatę przez pierwsze dwa lata. Brilman mówi Hunkerowi: „Ponieważ jest to koncesja opłacana przez sprzedającego, fundusze wpłacone przez sprzedającego w celu umożliwienia wykupu są umieszczane na rachunku powierniczym i wykorzystywane do uzupełnienia różnicy między wpłatą tymczasową a ostateczną Zapłata. Powodem, dla którego jest to istotne, jest to, że kredytobiorca miał możliwość refinansowania przed trzecim rokiem, oszczędności korzyść pozostawiona w ciągu pierwszych dwóch lat jest stosowana do spłaty salda pożyczki, więc kupujący nigdy nie traci wszystko!"

Inne strategie, dzięki którym zakup domu będzie bardziej przystępny cenowo

Istnieje kilka różnych sposobów, aby zakup nowego domu był bardziej przystępny; nie ogranicza się do zakupu niższej stopy procentowej od pożyczkodawcy. „Na rynku o wyższym oprocentowaniu sensowne może być rozważenie spłaty istniejących długów lub złożenia większego depozytu, jeśli jesteś w stanie, ponieważ ogólne zrozumienie jest takie, że kiedy nadejdzie następny cykl niższych stóp procentowych, możesz refinansować i zablokować długoterminową niższą stopę procentową” Alvarez mówi. "W tym przypadku, hipoteka o zmiennej stopie procentowej bez punktów, która ma niższą stawkę początkową, może być dobrym rozwiązaniem”.

Pamiętaj tylko, że kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu mogą z czasem wzrosnąć. Jeśli stopy procentowe nie spadną lub jeśli wartości domów znacznie spadną, kredytobiorcy uwięzieni w hipotekach o zmiennym oprocentowaniu mogą znaleźć się w obliczu wyższych miesięczna spłata kredytu hipotecznego i niewielkie szanse na ulgę, jeśli rynek przybierze negatywny obrót.