Czy powinienem czekać z zakupem domu?

Kiedy kalendarz zmienił się z 2022 na 2023, miałem jedną ważną rzecz na mojej liście rzeczy do zrobienia: kupić nowy dom. Nasza pięcioosobowa rodzina szybko wykorzystała nasz dom z czterema sypialniami i jedną łazienką i bardzo chcieliśmy przenieść się do miejsca, które lepiej odpowiadałoby nam wszystkim. Pracowaliśmy nad tym, aby wszystkie nasze kaczki podskoczyły z rzędu — aż do początku kwietnia, kiedy niektórzy z czołowych ekonomistów w kraju zaczęli ostrzegać przed zbliżająca się recesja, i nagle zapytałem „Czy powinienem czekać z zakupem domu?”

Te ostrzeżenia były szczególnie niepokojące dla mnie jako niezależnej pisarki, która kupiła swój pierwszy dom tuż przed krachem na rynku subprime w 2008 roku i po kilku bolesnych rozmowach (większość z nich o tym, jak damy sobie radę z żonglowaniem tą jedną łazienką przez kolejny rok), zdecydowaliśmy z mężem, że może rozsądniej będzie poczekać i zobaczyć, co się stanie z gospodarka. Jak się okazuje, nie jesteśmy sami w naszym niechętnym do ryzyka podejściu do zakupu nowego domu.

Po rozmowie z Pablo Vadillo, agenta nieruchomości z San Francisco, który kieruje zespołem agentów w Bay Area i Dolinie Krzemowej, dowiedziałem się, że nie jesteśmy sami w naszych obawach.

Co zmieniło się na rynku?

Nie jestem jedynym, który planuje się wstrzymać i zobaczyć, co przyniesie ostatni kwartał 2023 roku. Vadillo mówi, że widzi, jak kupujący domy wycofują się i odkładają przeprowadzki z powodu niepewności w Rynek 2023, zwłaszcza w jego regionie, gdzie zwolnienia pracowników technicznych powodują napięcia i niepewność. „Innym czynnikiem przyczyniającym się do tego są stopy procentowe wynoszące 6 procent, [kiedy] zaledwie 2,5 roku temu były o połowę niższe – więc jest to dość trudna pigułka do przełknięcia. Jeśli nie jesteś gotowy na to zobowiązanie finansowe lub jeśli zostałeś złapany w hype na stopy procentowe 2 1/2 i 3 procent, będziesz rozczarowany.

Chociaż Fannie Mae prognozuje że 30-letnie stopy procentowe spadną do 5,7 procent w drugim kwartale przyszłego roku (spadając z około 6 procent obecnie), to oczywiście tylko prognoza. Mimo to może to być różnica setek dolarów w spłacie kredytu hipotecznego miesięcznie, po prostu czekając.

Zmniejszona siła nabywcza

Innym ważnym czynnikiem powodującym, że pożyczkobiorcy wciskają pauzę w swoim ruchu, jest siła nabywcza. Wraz ze wzrostem stóp procentowych zmniejsza się siła nabywcza. Chociaż być może byłeś w stanie wygodnie huśtać się w domu o wartości 400 706 $ (mediana ceny według Czerwonopłetwy) w 2020 r., dzisiejsze stopy procentowe sprawiają, że jest to poza zasięgiem tak wielu osób. „Ponieważ siła nabywcza spadła, widzimy, jak ludzie wycofują się z rynku i odkładają ruchy” Vadillo mówi, dodając, że niechęć wielu ludzi do ostatnich podwyżek stóp procentowych należy umieścić w lepszym kontekście.

„Większość ludzi uważa, że ​​obecne stopy procentowe są oburzające, a tak naprawdę wynika to z niedawnej tendencji” – kontynuuje. „Jeśli spojrzeć na stopy procentowe na historyczną średnią z lat 1990-2020, średnia historyczna w tym czasie wynosiła 5,86 procent.” Jeśli spojrzeć na dzisiejsze stawki, które oscylują między 6 a 6,50 procent, jesteśmy tylko nieznacznie lepsi niż przeciętny."

Czy Vadillo uważa, że ​​teraz jest jeszcze dobry moment na zakupy? Cóż, to zależy od tego, co jest dla ciebie najważniejsze. „Jeśli stopy procentowe są najważniejszym czynnikiem, musisz zdać sobie sprawę, że obecnie stopy procentowe są naprawdę średnie”, wyjaśnia, dodając, że same stopy procentowe nie powinny wystarczyć, aby cię powstrzymać.

Czy powinieneś się przenieść, jeśli masz niską stopę procentową?

Jeśli jesteś podobny do mnie i obecnie masz część cen z 2020 r. (moja stopa procentowa wynosi obecnie poniżej 3 procent), może wydaje się głupotą sprzedawać i blokować oprocentowanie w wysokości 6,5 procent, ale Vadillo mówi, że możemy nie patrzeć na duże zdjęcie. „To, do czego tak naprawdę się sprowadza, to stopa aprecjacji” — wyjaśnia. „Czy ta różnica w stopie procentowej jest wystarczająco uzasadniona dla wzrostu wartości nieruchomości? W tym przypadku posiadanie świetnego pośrednika w handlu nieruchomościami, który zna rynek, przestudiował wzorce i wie, jak rzeczy się zmieniają, może dać ci wiele cennych informacji”.

Vadillo mówi, że ważne jest, aby pamiętać, że chociaż możesz przejść z 3-procentowej stopy procentowej na 6-procentową, możesz również przejść siebie i swoją rodzinę w sąsiedztwie, które docenia znacznie więcej niż te 3 procent, a nawet w domu z tak bardzo potrzebną dodatkową łazienką (lub dwa). „Na dłuższą metę, chociaż może to tymczasowo kosztować cię pieniądze z kieszeni, z czasem możesz zaobserwować większe uznanie”.

Bycie ostrożnym vs. Zbyt zmartwiony

Najlepszym sposobem na uniknięcie obaw przed recesją i przezwyciężenie zmartwień związanych z podwojeniem stopy procentowej jest podjęcie decyzji dobre, twarde spojrzenie na własne finanse, według Vadillo, który mówi, że praca dobrego agenta nieruchomości to Do spójrz na swoje wstępne zatwierdzenie i pomóc Ci zdecydować, ile możeszrozsądniepozwalać.

„Naszym celem jako agentów jest postawienie Cię w jak najlepszej sytuacji finansowej” – mówi. „Tak więc, jeśli jesteś zdenerwowany lub masz zdenerwowanego klienta, najważniejszą rzeczą do zrozumienia jest: co go denerwuje? Czy to miesięczna opłata? Czy jest to zobowiązanie do bycia przywiązanym do nieruchomości przez następne 30 lat? Czy to wszystko ryzyko? I zazwyczaj dowiadujemy się, że ludzie denerwują się nieznanym. To, co ich denerwuje, to poczucie, że coś będzie niepewne lub nieoczekiwane w trakcie zakupu, a nawet w związku z posiadaniem domu”.

Ciągle zmieniająca się gospodarka

„Radzimy klientom, aby nie naciągali budżetu”, mówi, dodając, że nie zawsze było to popularne podejście, zwłaszcza od 2020 r. do początku 2022 r., kiedy ludzie oferowali setki tysięcy dolarów zamiast prośby o wylądowanie swojego marzenia dom. „Edukujemy naszych klientów, aby nigdy nie przepłacali za nieruchomości, badając wraz z nimi rynek i analizując fakty i realia gospodarki tej dzielnicy. Musieliśmy być bardzo, bardzo cierpliwi podczas całego procesu”.

Ta cierpliwość opłaciła się pożyczkobiorcom, którzy słuchali. „W dzisiejszych czasach zaczynasz widzieć te artykuły prasowe, które mówią, że 72 procent kupujących domy [którzy] kupili podczas pandemii, faktycznie ma wyrzuty sumienia kupujących i że 80 procent kupujących w czasie pandemii musiało pójść na kompromis” – mówi, dodając, że dzieje się tak dlatego, że działali zbyt szybko i wpakowali się w sytuacje, na które nie byli gotowi Do.

„Moja największa rada to wyjść i kształcić się” – kontynuuje. „Jest wiele różnych programów. Istnieje wiele różnych metod, które mogą pomóc złagodzić nerwowość i strach. Nerwowość i strach zwykle wynikają z braku pewności siebie lub braku wiedzy. Więc uzbrój się w tę wiedzę – zabierz agenta nieruchomości na kawę (nawiasem mówiąc, kochamy kawę) i zadaj mu pytania”.

Jak przygotować się na przyszłość

Niestety, nadal nie jestem zbyt przekonany do pomysłu zakupu, dopóki nie dowiem się, jak rynek się trzęsie. Vadillo mówi, że ja (i inni ludzie tacy jak ja) powinniśmy skorzystać z okazji, aby zdobyć przewagę na rynku nieruchomości w 2024 r., w tym dokonać ulepszeń wokół domu — kształtowanie krajobrazu, mycie pod ciśnieniem i ulepszenia farb mogą mieć ogromny wpływ - i audyt naszych finansów, abyśmy byli gotowi do wykonania ruchu, gdy tylko poczujemy się komfortowo ze zmieniającymi się nieruchomościami rynek.

– To nie wyścig – dodaje. „Wiem, że amerykański sen to dom jednorodzinny i biały płotek. Ale nie spiesz się z czymś, ponieważ porównujesz swoje wnętrze z czyimś wyglądem zewnętrznym”.

Sytuacja finansowa każdego jest inna i zwykle ludzie są o wiele bliżej swojego marzenia o posiadaniu domu niż im się wydaje. „Po prostu nie wiedzą, jak blisko są, ponieważ nigdy nie poświęcili czasu na przeprowadzenie badań lub zdobycie wykształcenia” – mówi Vadillo.