Como reduzir sua relação dívida / renda

Depois de reunir a papelada que seu credor hipotecário precisa e realizar alguns cálculos superficiais com base em seu total de pagamentos mensais de dívida e seus ativos totais, você pode descobrir que sua relação dívida / renda é um pouco demais Alto. Este importante benchmark pode impulsionar seu aprovação de hipoteca avançar ou retê-lo para alguns ajustes - com o objetivo de colocá-lo dentro das diretrizes de subscrição do seu credor hipotecário.

Alguns credores hipotecários não contam apenas com uma relação dívida / renda aceitável, também chamada de DTI ou DTI razão, para aprovação de hipoteca, mas um DTI alto é normalmente um quebra-negócio para aprovação de hipoteca da maioria credores. Embora alguns credores possam aprovar uma hipoteca quando o mutuário tem um DTI de 43%, o ideal é que o DTI seja inferior a 36%.

A luz no fim do túnel de aprovação de hipotecas é que existem maneiras viáveis ​​de reduzir seu DTI e seguir em frente com o processo de empréstimo. Você pode simplesmente ter esquecido alguns ativos que poderiam reduzir seu DTI a um limite aceitável, ou você pode ser capaz de lidar com algumas dívidas de cartão de crédito e melhorar com sucesso sua saúde financeira para receber luz verde para casa própria.

Por que a relação dívida / renda é importante

Os credores assumem uma medida de responsabilidade ao financiar empréstimos hipotecários. Como os valores das hipotecas são significativamente maiores do que os empréstimos ao consumidor para coisas como móveis para quartos ou um centro de entretenimento, os proprietários em potencial devem atender a diretrizes de qualificação mais rigorosas. Como há muito em jogo para os credores hipotecários quando os devedores ficam inadimplentes, os credores devem considerar a capacidade de cada mutuário de fazer pagamentos oportunos da hipoteca.

Além de outros pagamentos mensais, os pagamentos de cartões de crédito, empréstimos para automóveis e empréstimos estudantis levam um parte da renda mensal e potencialmente afetam a capacidade do mutuário de fazer cada hipoteca Forma de pagamento. Portanto, não é suficiente para um devedor se qualificar para uma hipoteca apenas com base em ter uma alta renda. A receita deve ser reduzida pela dívida mensal total do mutuário para garantir que haja "mês suficiente restante no fim do dinheiro ", que oferece aos credores uma medida de confiança na capacidade do tomador de fazer hipotecas pagamentos. O cálculo do índice dívida / renda é uma ferramenta que ajuda os credores a avaliar a solidez da saúde financeira do tomador.

Como calcular sua relação dívida / renda

Para calcule sua relação dívida / renda, divida o total dos pagamentos mensais da dívida pela renda mensal bruta (o valor antes dos impostos serem descontados do seu pagamento) e multiplique o resultado por 100 para determinar a porcentagem. Não inclua certas despesas, como pagamentos de serviços públicos ou outros custos mensais, como mantimentos. Inclua dívidas, como parcelas de empréstimos, reembolsos de cartão de crédito e pagamentos de aluguel ou hipoteca. Por exemplo, se você paga $ 400 por mês em dívidas de cartão de crédito, $ 200 em seu empréstimo para automóveis e $ 1.400 em aluguel ou hipoteca, sua dívida mensal total é de $ 2.000. Se sua renda mensal bruta é de $ 5.000, seu DTI é de 40% (dívida de $ 2.000 dividida pela renda de $ 5.000 x 100).

Como reduzir seu DTI

Embora possa parecer muito simples, as duas maneiras principais de diminuir seu DTI são aumentando sua renda mensal ou reduzindo sua dívida mensal. Portanto, a menos que você esteja programado para uma promoção no emprego com um aumento de salário ou aceite um segundo emprego para obter uma renda adicional, reduzir o total dos pagamentos mensais da dívida pode ser uma meta mais atingível.

Mas que tipo de dívida você deve enfrentar para reduzir de forma mais eficaz a relação dívida / receita? Para a maioria dos compradores de casas, deve ser uma dívida de cartão de crédito. Você pode não conseguir pagar seu empréstimo para compra de automóveis ou dívida de empréstimo estudantil o mais rápido que puder pagar algumas dívidas de cartão de crédito - principalmente porque os valores de reembolso podem ser maiores do que os de seus cartões de crédito. Outro bônus de saldar dívidas de cartão de crédito antes de outros tipos de dívidas é que elas representam dívida rotativa, o que impacta sua índice de utilização de crédito (ou o valor do crédito que você está usando dividido pelo valor que você tem disponível) e, portanto, seu crédito Ponto. Os empréstimos para automóveis e estudantes, que são empréstimos parcelados, não afetam o índice de utilização do crédito.

Embora o índice de DTI não afete sua pontuação de crédito, a dívida em geral pode impactá-lo, que é outra parte do perfil do mutuário que o credor examinará. Em outras palavras, a dívida pode deixar uma marca importante na forma como um credor avalia você.

Combatendo dívidas de cartão de crédito

Com o objetivo de reduzir sua relação dívida / receita para pelo menos 36%, comece evitando dívidas adicionais de cartão de crédito. Em seguida, comece a pagar seus saldos existentes, escolhendo a estratégia que funciona melhor para você. Duas estratégias comuns são os métodos da "bola de neve da dívida" e da "avalanche da dívida".

Para usar o método da "avalanche de dívidas", você pagará o cartão de crédito com a taxa de juros mais alta primeiro, depois o cartão com a próxima taxa mais alta e assim por diante. Como as cobranças de juros agregam uma quantia significativa aos saldos gerais do cartão, pagar o cartão com a taxa de juros mais alta primeiro permitirá que você canalize o dinheiro que você teria gasto para pagar essas taxas de juros (bem como o valor do principal) para o saldo do seu cartão com a próxima taxa de juros mais alta. Faça os pagamentos mínimos exigidos em todos os seus cartões de taxas de juros mais baixas à medida que você faz pagamentos mensais adicionais - tanto quanto possível - para o saldo do cartão com a taxa de juros mais alta.

Para usar o método da "bola de neve da dívida", você pagará o cartão de crédito com o saldo mais baixo primeiro, independentemente da taxa de juros, e a seguir pagará o cartão com o próximo saldo mais baixo e assim por diante. Faça os pagamentos mínimos exigidos em todos os seus outros cartões à medida que faz o maior pagamento possível no cartão com o menor saldo. Quando você pagou este cartão, canalize o dinheiro que você está pagando neste cartão para o cartão que agora tem o saldo mais baixo. Embora o uso do método da avalanche da dívida economize dinheiro nas taxas de juros no longo prazo, o método da bola de neve da dívida permite os mutuários devem realizar pequenas realizações no início da meta de pagamento do cartão, o que pode ajudar a motivar muitos consumidores cansados ​​de dívidas.

Quanto tempo antes que o DTI melhore?

Quando você implementa pela primeira vez uma estratégia para reduzir sua relação dívida / receita, pode ser frustrante quando você não vê resultados imediatos, mas se você mantenha o seu plano e continue a pagar as dívidas de forma constante, você poderá colocar seu DTI em um limite aceitável para a aprovação da hipoteca. Mesmo que uma porcentagem de DTI não esteja listada em seu relatório de crédito (porque a renda não é relatada), o pagamento da dívida afeta sua pontuação de crédito e, por sua vez, melhora seu DTI.

As três agências de crédito nacionais - Equifax, Experian e TransUnion - ajustam os relatórios de crédito assim que recebem atualizações dos credores. Os credores têm cronogramas e prazos diferentes para quando enviam essas atualizações. Normalmente, é uma vez a cada 30 a 45 dias, mas isso é apenas uma média. O prazo para quando o DTI de um mutuário melhora também depende do valor e da frequência do reembolso da dívida.

Tecnicamente, o DTI melhora imediatamente quando você paga a dívida, mas os credores não dependem de seus devedores para confirmar ou fornecer essas informações. Embora alguns credores possam aceitar uma carta do credor do mutuário para garantir a redução da dívida, um O subscritor do credor (ou departamento de subscrição) deve confirmar isso contra o crédito do mutuário relatório. O relatório de crédito faz mais do que confirmar a redução da dívida; também mostra se um mutuário pode ter incorrido em dívidas adicionais de outro (s) credor (es) assim que dívidas antigas foram retiradas ou reduzidas.

Se sua pontuação de crédito era marginal quando você solicitou uma hipoteca pela primeira vez e sua relação dívida / renda também estava perto de seu diretrizes de subscrição do credor, você pode ter feito vários pagamentos para reduzir sua dívida e melhorar seu crédito e DTI. Se você acha que sua saúde financeira agora é robusta o suficiente para ser aprovada pelo seu credor, peça a ele que solicite uma "revisão rápida" das agências de crédito. Em poucos dias, você terá um relatório de crédito atualizado que reflete o pagamento da dívida recente e pode estar no caminho certo para o fechamento de uma hipoteca e a aquisição de uma casa própria.

No entanto, se você ainda tem um caminho a percorrer para atingir esse benchmark de 36 por cento, pode ser sábio esperar um pouco antes de comprar uma casa até que você possa pagá-la ou aumentar sua renda.