Os 8 tipos de empréstimos hipotecários - e como escolher o melhor para você

Para a maioria dos compradores de casas pela primeira vez, a compra de um imóvel envolve a qualificação para um empréstimo hipotecário. O processo de inscrição é desafiador por si só, mas é ainda mais complicado pelo fato de que existem muitos tipos diferentes de hipotecas. O tipo que você selecionar afetará o custo total do empréstimo, bem como os pagamentos mensais da hipoteca. Sua melhor aposta é obter uma visão geral das hipotecas comuns disponíveis e os prós e os contras de cada uma antes de comprar um empréstimo.

Os princípios básicos de um empréstimo hipotecário

A menos que você seja um dos poucos sortudos que podem pagar por uma casa em dinheiro, pela primeira vez o comprador de uma casa geralmente precisa de um empréstimo hipotecário residencial, que é um empréstimo garantido pela propriedade que está sendo comprado. Se o devedor não pagar os pagamentos do empréstimo hipotecário, o credor pode executar a hipoteca da casa e vendê-la para saldar a dívida hipotecária.

Existem diferentes tipos de empréstimos hipotecários e variam em mais de algumas maneiras. Algumas diferenças importantes incluem como os juros são calculados, o valor da hipoteca e a identidade do credor. As hipotecas apoiadas pelo governo têm requisitos específicos de elegibilidade, por exemplo, mas os empréstimos hipotecários podem ser aprovados para pessoas que têm entrada zero ou baixa no pagamento.

Uma das primeiras decisões que você precisa fazer ao escolher um empréstimo à habitação envolve o prazo do empréstimo. Os períodos de hipotecas residenciais mais populares são de 30 e 15 anos, embora seja possível encontrar hipotecas por períodos mais longos (40 anos, por exemplo) e mais curtos (cinco anos, por exemplo). Com qualquer empréstimo, a regra geral é quanto mais longo o período de reembolso, menores serão os pagamentos mensais. No entanto, os credores cobram juros sobre o dinheiro que emprestam. Embora estender o prazo do empréstimo reduza o pagamento mensal, aumenta o valor dos juros que o mutuário pagará e, portanto, o custo total do empréstimo.

Tipo de empréstimo nº 1: empréstimos hipotecários convencionais

Uma hipoteca convencional é simplesmente aquela que não tem o respaldo do governo federal e é atendida por credores privados, como bancos e cooperativas de crédito. As hipotecas convencionais são empréstimos em conformidade (empréstimos que cumprem os regulamentos de empréstimo que são definidos por empresas hipotecárias apoiadas pelo governo federal chamadas Fannie Mae e Freddie Mac) ou empréstimos não conformes (aqueles que fazem não).

O valor padrão do pagamento inicial para um empréstimo convencional é de 20% do preço de venda da casa, mas a maioria dos compradores que compram uma casa pela primeira vez paga muito menos. Todos os principais tipos de empréstimos estão disponíveis com um pagamento inicial inferior a 5%, mas o direito a um pagamento inicial menor tem um preço: seguro hipotecário privado.

Um comprador de uma casa com menos de 20% de desconto deve comprar seguro hipotecário privado (PMI) ano após ano até que o patrimônio líquido alcance 20%. A ideia é dar ao credor um colchão de capital com o qual confiar em caso de inadimplência do comprador. Este PMI é calculado anualmente, mas geralmente é pago mensalmente, portanto, adiciona um valor ao pagamento mensal da hipoteca. As taxas convencionais de seguro hipotecário variam de acordo com o valor do pagamento inicial e a pontuação de crédito do mutuário. Os prêmios típicos do PMI podem variar de $ 30 a $ 70 por mês para cada $ 100.000 emprestado.

Tipo de empréstimo 2: Hipotecas Jumbo

Hipotecas Jumbo são aquelas que são maiores do que as diretrizes estabelecidas pela Fannie Mae e Freddie Mac para empréstimos em conformidade (ou os tipos de empréstimos que estão em conformidade com as diretrizes de financiamento definidas pelo Federal Housing Agência Financeira). Ambas as empresas apoiadas pelo governo federal compram e garantem hipotecas conformes emitidas por credores no mercado hipotecário secundário. Em 2020, o limite do tamanho do empréstimo em conformidade para uma casa era $ 510.400 em todo o país, mas pode ser mais alto em certos mercados de alto preço. Os empréstimos que excedem esses limites são chamados de hipotecas jumbo ou hipotecas não conformes.

Os credores olham para os mesmos elementos de crédito para um pedido de empréstimo jumbo e para um empréstimo conforme, incluindo pontuação de crédito (pelo menos 680), tamanho do pagamento inicial, obrigações de dívida mensal em relação a renda (relação dívida / renda) e o dinheiro deixado na reserva após o fechamento. Os credores Jumbo permitem uma relação dívida / renda mais alta e podem não exigir seguro hipotecário privado, mas procurarão 12 meses de reservas de dinheiro após o fechamento.

Tipo de empréstimo nº 3: Empréstimos da Federal Housing Administration

Os empréstimos da FHA são administrados pela Federal Housing Administration. O FHA não concede os empréstimos por si só, mas garante os credores aprovados que emitem os empréstimos. Este programa foi desenvolvido para ajudar aqueles que não se qualificariam para empréstimos convencionais e oferece algumas das taxas de juros mais baixas de qualquer tipo de empréstimo. Um empréstimo da FHA pode ser obtido com um pagamento inicial de apenas 3,5 por cento, e os presentes da família são permitidos como adiantamentos. Essas hipotecas são muito populares para compradores de casas pela primeira vez.

Além do baixo pagamento inicial, os empréstimos FHA permitem que os mutuários com baixa pontuação de crédito - até 580 - obtenham empréstimos. Se a sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você também poderá obter um empréstimo se apresentar um pagamento inicial de 10%. Lembre-se, entretanto, de que quanto mais baixa for sua pontuação de crédito, maior será a taxa de juros que provavelmente lhe será oferecida. Você também precisará mostrar um histórico de empregos de dois anos de trabalho estável. Os empréstimos estão disponíveis apenas para residências primárias.

A grande desvantagem desse empréstimo é o seguro hipotecário. Os empréstimos FHA exigem dois tipos de prêmios de seguro hipotecário. Um é um pagamento adiantado - 1,75 por cento da hipoteca - que pode ser pago em dinheiro ou embutido na hipoteca. Por exemplo, se você tiver um empréstimo FHA de $ 300.000, o pagamento inicial do seguro de 1,75 por cento será de $ 5.250. O outro valor do seguro hipotecário - denominado prêmio do seguro hipotecário - é um prêmio anual pago mensalmente. A taxa é uma porcentagem do valor do empréstimo com base em vários fatores, incluindo a relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo, o valor e a duração do empréstimo.

Tipo de empréstimo 4: Empréstimos de administração para veteranos

Um segundo tipo comum de empréstimo hipotecário apoiado pelo governo é o empréstimo VA, administrado pela Administração dos Veteranos. O VA não empresta dinheiro diretamente, mas apóia empréstimos feitos por credores privados. De acordo com este programa, os candidatos qualificados - militares atuais e ex-militares e alguns cônjuges sobreviventes - podem obter uma hipoteca a uma taxa baixa, sem nenhuma entrada. Além disso, eles não precisam pagar seguro hipotecário privado, o que economiza mais dinheiro, e os empréstimos podem ser assumidos. Não há penalidades de pré-pagamento em um empréstimo VA, o que significa que se você pagar sua hipoteca antecipadamente, não será cobrada uma taxa.

O maior fator limitante deste programa é que a elegibilidade é restrita a militares, veteranos ou alguns cônjuges sobreviventes. Isso inclui militares na ativa, militares que foram dispensados ​​com honra, membros da reserva ou da Guarda Nacional e cônjuges de militares mortos em serviço.

Tipo de empréstimo nº 5: Empréstimos do Departamento de Agricultura dos Estados Unidos

Se você não é um veterano ou o cônjuge sobrevivente de um veterano, as melhores taxas de empréstimos hipotecários disponíveis para você são os empréstimos do USDA, hipotecas residenciais apoiadas pelo Departamento de Agricultura dos EUA como parte de seu Empréstimo de Habitação Garantido para Desenvolvimento Rural programa. Este programa de empréstimo visa compradores de casas com renda baixa a média para a área. Oferece empréstimos sem redução, seguro hipotecário reduzido e taxas hipotecárias abaixo do mercado, alguns 0,5 a 0,75 por cento inferior aos programas de empréstimo FHA e empréstimos convencionais.

Este programa de empréstimo foi criado para incentivar a aquisição de casa própria e a atividade econômica fora das principais áreas urbanas, de modo que os compradores em São Francisco ou Nova York terão que procurar outro lugar. Para que a compra de uma casa seja elegível para uma hipoteca do USDA, tanto o comprador quanto o imóvel devem se qualificar. A casa deve ser destinada como residência principal e deve estar localizada em uma área rural conforme definido pelo USDA, geralmente significando uma cidade com uma população de menos de 20.000. A renda do comprador deve estar dentro de 15 por cento da renda média local, e a pontuação de crédito deve ser de pelo menos 640.

O USDA oferece proteção aos credores hipotecários no caso de inadimplência de um tomador, mas o USDA exige seguro hipotecário para respaldar sua garantia. O seguro é baseado no empréstimo pendente e exige uma taxa inicial de 1% e uma taxa anual de 0,35% (paga mensalmente). Por exemplo, um comprador de uma casa com um empréstimo do USDA de $ 100.000 pagaria uma taxa de seguro hipotecário adiantada de $ 1.000 mais um pagamento mensal de $ 29,17 pelo seguro hipotecário.

Tipo de empréstimo nº 6: hipotecas de taxa fixa

Outra divisão importante entre os empréstimos hipotecários é como os juros são calculados. Os pagamentos mensais da hipoteca incluem um pagamento do principal (o valor que você emprestou e deve pagar), bem como um pagamento de juros - com exceção de uma hipoteca somente com juros, em que o comprador paga os juros primeiro e depois enfrenta o diretor. Os dois tipos comuns de juros são hipotecas de taxa fixa e de taxa ajustável. Cada um tem suas vantagens.

Em uma hipoteca de taxa fixa, os juros são fixados em uma taxa específica que permanece a mesma durante a vida do empréstimo. Se a taxa de juros fixa for de 3% quando o empréstimo for feito, ela permanecerá em 3% pelo prazo total do empréstimo (a menos, é claro, que o proprietário decida refinanciar). Este tipo de hipoteca tem uma prestação mensal estável com a qual o comprador pode contar.

Tipo de empréstimo nº 7: hipotecas de taxa ajustável

Uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) difere de uma hipoteca de taxa fixa exatamente como parece - a taxa de juros é ajustável ao longo da vida do empréstimo. Em muitos casos, a taxa de juros inicial de um ARM é fixada em uma taxa fixa abaixo da taxa de mercado, tornando o empréstimo muito atraente e acessível no curto prazo. No entanto, quando a taxa é ajustada, o pagamento mensal pode aumentar. As taxas de juros se ajustam ao longo da vida do empréstimo, de modo que o mutuário pode enfrentar um aumento acentuado nos pagamentos. Claro, se as taxas de juros caírem, os pagamentos podem diminuir.

Tipo de empréstimo nº 8: hipotecas somente com juros

Outra variação nas condições de reembolso é a hipoteca somente com juros. Nesse tipo de empréstimo hipotecário, o tomador do empréstimo só paga os juros mensais (sem pagamento do principal) por um determinado período de tempo, normalmente cinco, sete ou 10 anos. No final desse período, o principal também entra em ação, às vezes exigindo pagamentos mais altos que incluem juros e principal e às vezes exigindo um pagamento de quantia única.

Os baixos pagamentos mensais durante o período de juros tornam o empréstimo atraente, mas não é um processo fácil para muitos proprietários. Esses tipos de empréstimos criaram problemas para os compradores durante a bolha imobiliária do início dos anos 2000. Os compradores não acumulam patrimônio na casa até que comecem a pagar o principal. Alguns compradores aceitam esse tipo de empréstimo planejando vender ou refinanciar no final do período de juros. Outros economizam durante o período de apenas juros para fazer o pagamento do principal.