O guia completo para empréstimos FHA

Muitos compradores de casa pela primeira vez dizem que um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA) abriu a porta para seus sonhos, mas o que exatamente é esse programa? Se você está pensando em investir na compra de uma casa própria e solicitar um empréstimo FHA, você precisará obter uma boa compreensão dos empréstimos FHA, o que há de tão bom neles, qual é a elegibilidade e como Aplique.

O que é um empréstimo FHA?

"FHA" significa "Federal Housing Administration", que é uma agência do governo federal. Esta agência não empresta dinheiro por si só (embora o uso popular do termo "empréstimo FHA" possa levar você a acreditar o contrário). Um empréstimo da FHA é um empréstimo hipotecário emitido por um banco, cooperativa de crédito ou outro credor e segurado pela FHA. Este seguro protege o credor no caso de inadimplência do comprador (quando ele não pode pagar o empréstimo), o que significa que o credor não precisa se preocupar tanto com o risco de inadimplência do tomador.

Com o seguro FHA em vigor, os credores podem oferecer empréstimos para casa própria para mutuários que tenham uma renda mais baixa, menor pontuação de crédito e pagamento de entrada mais baixo do que o normalmente exigido para um empréstimo convencional. É possível que um mutuário obtenha um empréstimo FHA com 3,5 por cento para baixo e uma pontuação de crédito de 580. Isso explica a popularidade desses empréstimos entre os compradores de casas pela primeira vez, que podem usá-los para comprar, construir ou refinanciar casas unifamiliares, pequenos edifícios com várias unidades, condomínios e até mesmo alguns casas móveis. Nem todo credor se qualifica para emitir empréstimos FHA; os únicos credores autorizados a oferecer os empréstimos são os aprovados pela FHA.

O que é o FHA?

Hoje, a Federal Housing Administration está incorporada ao Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA. No entanto, a agência foi criada décadas antes como parte do New Deal, um programa criado para ajudar os americanos a se recuperarem da Grande Depressão dos anos 1930.

O FHA foi a peça central da Lei Nacional de Habitação de 1934. Durante esse período, cerca de 50% dos americanos que possuíam casas estavam inadimplentes em suas hipotecas e corriam o risco de execução hipotecária. Essa situação terrível ocorreu quando a bolha do mercado imobiliário estourou, atingindo duramente o país logo após a queda do mercado de ações.

O FHA foi criado para colocar freios nas execuções hipotecárias e para encorajar e apoiar a propriedade imobiliária. Fez isso tornando mais fácil para os indivíduos comprar ou refinanciar casas. Ela diminuiu o pagamento inicial padrão de 50% do preço de compra para os 20% mais acessíveis, garantindo hipotecas de até 80% do valor de uma casa. O programa foi um sucesso e atualmente garante empréstimos para cerca de 8 milhões de residências unifamiliares.

O que é mais fácil sobre os empréstimos FHA?

É mais fácil entender os benefícios dos empréstimos FHA quando você os compara aos empréstimos convencionais. Os empréstimos convencionais são empréstimos hipotecários regulares não garantidos pela FHA que os bancos, outras instituições financeiras e credores não bancários concedem a mutuários qualificados. Três diferenças para comparar inicialmente são os requisitos para pontuação de crédito, adiantamento e rácio dívida / rendimento.

Uma pontuação de crédito é um número de três dígitos que reflete seu histórico de crédito e se baseia em seu histórico de pagamento de dívidas. As pontuações de crédito variam de um mínimo de 300 a um máximo de 850. Os empréstimos convencionais geralmente exigem que você tenha uma pontuação de crédito entre 620 e 850, e pontuações mais baixas geralmente significam que o credor oferecerá um empréstimo com uma taxa de juros mais alta.

Os candidatos a empréstimos FHA descobrirão que as pontuações de crédito estão vinculadas aos pagamentos iniciais. Se você tiver uma pontuação de crédito de 500, poderá obter um empréstimo do FHA com uma entrada de 10%. Se você tiver uma pontuação de crédito de 580 ou superior, poderá obter um empréstimo com uma entrada de 3,5%. Embora seja possível obter um empréstimo convencional com um pagamento inicial de apenas 3%, essas ofertas são reservadas para aqueles com uma pontuação de crédito próxima a 700 ou melhor.

O índice dívida / renda (DTI) é uma comparação entre sua dívida mensal e sua renda mensal. Para uma hipoteca convencional, os credores preferem que a dívida não absorva mais de 43% da renda mensal. O FHA permite um Proporção de DTI de 50 por cento.

E quanto ao seguro hipotecário privado?

Um credor hipotecário deseja ter certeza de que receberá de volta o dinheiro que emprestou. Um credor hipotecário detém uma garantia real sobre o imóvel, o que significa que se você não fizer os pagamentos da hipoteca, o credor pode assumir a casa e vendê-la para pagar o empréstimo. O credor não financia 100% da propriedade porque, se o valor diminuir e o tomador entrar em default, o credor provavelmente não obterá o suficiente com a venda para pagar o empréstimo.

Por esse motivo, os credores convencionais preferem que você reduza 20% do custo de uma casa. Dessa forma, o credor tem um colchão de valor de 20 por cento no qual confiar. Se você quiser investir menos de 20%, deve comprar seguro hipotecário privado (PMI) para proteger o credor. O PMI é pago com as mensalidades junto com juros, IPTU e seguro residencial. Geralmente, você deve continuar pagando este PMI até que seu patrimônio na propriedade atinja 20 por cento ou, dito de outra forma, até que seu o rácio entre o empréstimo e o valor atinge 80 por cento. O custo do seguro depende em parte da pontuação de crédito, e aqueles com pontuação mais baixa pagam mais.

Como os mutuários podem se qualificar para um empréstimo FHA com um pagamento inicial de 3,5 ou 10%, você pode estar se perguntando se terá que comprar um seguro hipotecário. A resposta é sim, mas ela é denominada "prêmios de seguro hipotecário (MPI)". O tomador de um empréstimo FHA deve comprar este seguro e mantê-lo atualizado durante a vida do empréstimo (em vez de ser cancelado quando você atinge o patrimônio líquido de 20% em um empréstimo convencional). A única maneira de se livrar do pagamento do MPI é refinanciar com uma hipoteca convencional.

Uma hipoteca FHA requer um prêmio MPI inicial de 1,75% do valor do empréstimo. Além disso, há um prêmio mensal adicionado a cada pagamento da hipoteca variando de 0,45 a 1,05 por cento do valor do empréstimo. A pontuação de crédito não afeta o valor. Em vez disso, é baseado no valor do empréstimo, no valor da entrada e no prazo do empréstimo.

Quais são os limites de empréstimo do FHA?

Todos os credores hipotecários estão sujeitos a uma limitação de valor máximo definida pelo governo federal. Os empréstimos convencionais devem estar em conformidade com o limite de empréstimo conforme definido pela Federal Housing Finance Agency, que pode variar de um condado para outro. É reajustado anualmente e, para 2021, é de $ 548.250 para a maioria das áreas do país. Quaisquer empréstimos acima desse valor são chamados de "empréstimos jumbo" e têm suas próprias regras.

Também há limites para o valor dos empréstimos do FHA, que são ajustados anualmente. Os limites variam dependendo se o mercado é considerado de baixo custo ou caro. Para 2021, o limite para áreas de baixo custo é $ 356.362, e para mercados caros, o limite é $ 822.375.

Quando os empréstimos convencionais são melhores?

Embora seja muito mais fácil para um mutuário com uma pontuação de crédito baixa obter um empréstimo FHA, isso não significa que seja a melhor alternativa para todos. Quem se sairá melhor com um empréstimo convencional? Geralmente, aqueles com pontuações de crédito excelentes podem querer mover os empréstimos convencionais para o topo da lista.

Isso porque é possível obter um empréstimo convencional com apenas 3% de desconto se você tiver um crédito excelente. O menor pagamento FHA possível é de 3,5 por cento. Além disso, geralmente é possível eliminar seu seguro de hipoteca privado quando você tem 20 por cento de capital na propriedade, enquanto o FHA o seguro permanece durante a vida do empréstimo (o que significa que você acabará pagando aquele extra de 0,45 a 1,05% do valor do empréstimo até quitar a casa).

Da mesma forma, você pode pedir mais dinheiro emprestado em um empréstimo convencional do que em um empréstimo FHA em áreas de baixo custo. Se você deseja comprar uma casa por meio milhão de dólares em uma área de baixo custo, pode obter um empréstimo convencional padrão para esse valor, mas não um empréstimo FHA. Finalmente, os empréstimos imobiliários FHA estão disponíveis apenas na compra de residências primárias. Um comprador que deseja comprar uma casa de férias ou uma propriedade de investimento precisará de um empréstimo convencional.

Como você se inscreve?

Você está pensando em solicitar um empréstimo do FHA? O processo de inscrição pode parecer intimidante, especialmente para o comprador de uma casa pela primeira vez. É uma boa ideia começar cedo e colocar suas finanças em linha antes de entrar na briga.

Primeiro, você deve examinar cuidadosamente sua renda mensal e suas contas mensais. A relação dívida / renda é um fator na obtenção de um empréstimo e é algo sobre o qual você deve ter controle o quanto antes. Liste suas contas mensais e compare-as com sua renda. Quanto falta? Isso fornece um parâmetro de quanto de uma hipoteca você pode pagar.

Em seguida, obtenha seus relatórios de crédito das três grandes agências de crédito: Experian, Equifax e TransUnion. Você tem o direito legal de obter um relatório gratuito de cada uma dessas agências todos os anos, e é importante ver qual é sua pontuação de crédito e verificar as informações em cada relatório. Você tem o direito de identificar erros e solicitar sua correção, e você deve fazer isso. Quanto melhor for sua pontuação de crédito, mais opções e melhores opções você terá.

Finalmente, economize para um pagamento inicial. Você precisará de pelo menos 3,5% para um empréstimo FHA, bem como de dinheiro para pagar os custos de fechamento (que geralmente são de 3 a 5% do valor do empréstimo). Também é importante ter um fundo de emergência que suprirá suas necessidades básicas por três a seis meses, se o fundo do poço cair por causa de seu trabalho.

Só então você deve começar a falar com os credores. Lembre-se de que o FHA não empresta dinheiro; apenas garante empréstimos de bancos e credores. O fato é que a maioria dos bancos e credores hipotecários oferece empréstimos segurados pelo FHA, mas você definitivamente não obterá o mesmo negócio de todos. As taxas e taxas não são uniformes e variam consideravelmente entre os credores. Pesquise e compare os termos antes de realmente enviar uma inscrição.

Depois de selecionar o seu credor, você pode obter um formulário em papel, preenchê-lo e enviá-lo com todos os documentos de apoio para análise de um oficial de crédito. Como alternativa, a maioria dos bancos permite que você solicite um empréstimo do FHA online, acessando o site do credor, preenchendo o pedido e anexando a documentação de backup eletronicamente.