Os prós e contras de comprar uma casa hipotecada

Uma maneira de ver a compra de uma casa hipotecada é que o infortúnio de uma pessoa é a oportunidade de outra, e em uma economia canina, esse é um ponto de vista comum, embora a realidade seja, é claro, quase sempre mais complexo. De qualquer forma, como potencial comprador de uma casa hipotecada, você deve estar ciente de onde está se metendo, porque comprar uma propriedade hipotecada não é o mesmo que comprar uma casa convencional.

Você pode ter se apaixonado pela propriedade à primeira vista, mas o vendedor - um banco ou empresa de hipotecas - normalmente é um terceiro desinteressado e não compartilha do seu entusiasmo. A compra de uma hipoteca é geralmente "como está" e, embora alguns bancos se esforcem para tornar a casa apresentável, eles não fará grandes reparos em sistemas hidráulicos, elétricos ou HVAC, e você terá que fazer isso antes de poder se mudar no.

A possível necessidade de reparos extensivos é apenas um dos riscos de uma compra de propriedade de execução hipotecária, mas há benefícios óbvios também, sendo o

O que está envolvido em um encerramento?

O processo de execução hipotecária pode ser longo, geralmente durando mais de um ano, dependendo da rapidez com que o banco atua. Durante esse período, e muitas vezes mesmo após a execução da hipoteca ser oficial, o proprietário pode continuar a ocupar a propriedade.

O processo de execução hipotecária tem seis fases distintas:

• O proprietário perde o pagamento da hipoteca. Isso é conhecido como padrão.

• O banco emite um aviso de inadimplência e, em alguns estados, até mesmo afixa esse aviso na porta da frente ou em algum outro lugar de destaque do prédio. Isso pode ocorrer mais cedo 90 dias após a inadimplência, mas muitos credores esperam até que o proprietário tenha perdido dois ou mais pagamentos de hipoteca. O aviso de inadimplência geralmente é seguido por um período de reintegração de 90 dias durante o qual o proprietário tem a chance de corrigir a inadimplência. O tempo total decorrido até o momento é de seis a oito meses.

• O banco publica um aviso de venda do agente fiduciário em um jornal local por três semanas e anuncia um leilão público.

• Um leilão de execução hipotecária é realizado e, se houver um licitante vencedor, essa pessoa se torna o novo proprietário. Se a casa não for vendida em leilão, o banco assume a propriedade e a casa se torna uma propriedade REO (ou propriedade imobiliária). Durante o período REO, o proprietário original pode ser autorizado a permanecer na casa.

• O banco vende o imóvel e envia um aviso de despejo aos ocupantes do imóvel. Eles devem desocupar as instalações no recebimento da notificação ou logo depois.

O período REO pode estender-se por um ano ou dois ou mais, dependendo do mercado imobiliário e do valor do empréstimo não pago. O principal interesse do banco é recuperar suas perdas e, se o mercado estiver lento e o saldo do empréstimo for grande, ele pode optar por manter o imóvel até que as condições melhorem.

Como encontrar uma casa hipotecada

Algumas pessoas de sorte encontram a casa dos seus sonhos digitalizando os classificados, indo a um leilão e pagando para a casa em dinheiro, mas a maioria das pessoas o faz trabalhando com um corretor de imóveis para comprar um imóvel REO. Um bom agente terá uma lista completa de todas as propriedades REO na área, mas se você estiver nos estágios iniciais da pesquisa e não ainda tem um agente, você pode encontrar pistas no Zillow, que lista execuções hipotecárias e pré-execuções hipotecárias, que são execuções ainda inadimplentes fase. Além disso, o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano também mantém um banco de dados pesquisável de casas hipotecadas, assim como a Fannie Mae com seu programa HomePath e o Freddie Mac com HomeSteps.

Como comprar uma casa hipotecada

Se você souber de uma propriedade em dificuldades, poderá comprá-la durante a fase de inadimplência ou pré-execução hipotecária, fazendo uma oferta ao proprietário. Uma oferta abaixo do valor de mercado da propriedade, mas pelo menos grande o suficiente para cobrir a parte não paga da hipoteca, pode ser aceita. Isso é conhecido como venda a descoberto e deve ser aprovado pelo credor, que muitas vezes está motivado para evitar o processo de execução hipotecária caro e demorado.

Se o banco não aprovar uma venda a descoberto, a próxima oportunidade de comprar aquela casa hipotecada será no leilão de execução hipotecária. O problema com essa estratégia é que as ofertas em dinheiro geralmente são exigidas nos leilões e, quando não o são, você deve ter um cheque visado de um valor predeterminado (geralmente $ 5.000) em mãos e pré-aprovação do empréstimo apenas para fazer um oferta.

Grandes investidores com grandes bolsos são os que têm mais probabilidade de ter esse tipo de dinheiro em mãos, e é contra quem você fará lances, especialmente se for uma propriedade valiosa. Outro problema é que as casas são vendidas "como estão" no leilão, e você não pode inspecionar a casa se ela ainda estiver ocupada. Um terceiro problema é que o título pode não estar claro, e o comprador deve esclarecer quaisquer problemas com ele, como gravames pendentes.

A maioria das pessoas que compra casas hipotecadas o faz após o leilão, quando o banco retomou a posse da propriedade e a transferiu para um corretor imobiliário REO. Isso é mais seguro do que comprá-lo em leilão porque o banco faz o trabalho de limpar o título e despejar os ocupantes atuais. Uma propriedade REO geralmente é vendida "no estado em que se encontra", mas o banco geralmente oferece a oportunidade de realizar uma inspeção residencial. Para comprar uma casa hipotecada dessa forma, é melhor contratar um corretor de imóveis com experiência em lidar com agentes imobiliários REO e casas hipotecadas.

Razões para comprar uma casa hipotecada

A principal razão para comprar uma casa hipotecada é economizar dinheiro. Muitas vezes, as casas hipotecadas são vendidas por menos do que valem, e você pode acabar economizando até 15% do preço que pagaria se comprasse a casa no mercado aberto.

As coisas nem sempre funcionam assim, mas podem, e a possibilidade é um grande incentivo, especialmente para quem está comprando uma casa pela primeira vez que deseja se mudar para um bairro que de outra forma não poderia pagar. Se você for um investidor, comprar uma casa por menos do que ela vale também significa que você poderá fazer os reparos necessários se eles não forem extensos e revender a casa com um lucro considerável.

Provavelmente, você enfrentará menos concorrência de outros proprietários em potencial ao fazer uma oferta por uma casa hipotecada do que ao comprar de um vendedor particular. Quarenta e oito por cento dos compradores de casas estão procurando uma casa pronta para uso que possam ocupar imediatamente, e poucas casas hipotecadas atendem a esse padrão. Você pode, por outro lado, enfrentar muita concorrência de investidores se o imóvel for uma boa compra, mas se você ama a propriedade e está interessado em mais do que lucrar, você estará disposto a fazer um lance maior do que um investidor.

Razões para não comprar uma casa hipotecada

Há uma lista completa de motivos pelos quais você pode não querer se envolver com uma propriedade hipotecada, e você precisa pesá-los em relação aos benefícios financeiros. Claro, se você está apenas apaixonado pela casa e ela está no seu bairro ideal ou se ela atende a uma necessidade que nenhuma outra casa disponível pode atender, esses podem ser o fator decisivo. Caso contrário, considere o seguinte:

• ​Você compra a casa "como está".A casa pode estar em bom estado, ligeiramente degradada ou gravemente danificada, e nem sempre é permitido fazer uma inspeção residencial. O dono anterior fica compreensivelmente chateado depois de passar por uma execução hipotecária e pode expressar a chateação de forma destrutiva. Existem histórias de pessoas colocando cimento nos ralos antes do despejo, mas mesmo que nada parecido com isso aconteça, é certo que o proprietário anterior negligenciará os principais problemas de reparo.

• ​Você pode ter que esperar para se mudar.Quando uma casa é comprada em leilão, é responsabilidade do licitante vencedor expulsar o atual ocupantes, e isso pode ser difícil - especialmente se você estiver passando por uma pandemia - e é demorado. Se uma propriedade REO estiver vazia por vários anos, ela pode ser ocupada por invasores que podem legalmente ter os mesmos direitos dos inquilinos em certas circunstâncias. Além do atraso causado por um despejo, que pode ser de vários meses, você também enfrentará um do banco, que muitas vezes pode demorar para processar a venda.

• ​Você pode nunca se mudar.Você pode estar caminhando para o escritório do corretor de imóveis para assinar os papéis de fechamento quando o proprietário anterior repentinamente encontra o dinheiro para pagar o empréstimo e a venda é cancelada. Alguns estados até dão aos proprietários o direito de resgatar sua propriedade após a venda de uma hipoteca, então você ainda pode perder a casa mesmo que a venda seja fechada.

• ​Pode ser mais difícil obter um empréstimo.Devido ao potencial de danos, os credores consideram as casas hipotecadas como de alto risco, portanto, pode ser necessário uma pontuação de crédito mais alta e / ou pagamento inicial para obter um empréstimo. Se você tem crédito ruim, mas se qualifica para um empréstimo da Federal Housing Administration (FHA), ainda pode estar sem sorte porque algumas propriedades hipotecadas não são elegíveis para empréstimos do FHA.

• ​Você está competindo com investidores.Quando você pesquisa o mercado doméstico convencional, a concorrência é principalmente de pessoas como você, que querem apenas encontrar um lugar para morar. A concorrência que você enfrenta ao pesquisar propriedades hipotecadas é principalmente de investidores em busca de uma recuperação. Eles vão aumentar os lances, e você pode acabar pagando quase tanto quanto pagaria por uma casa que não está em execução hipotecária. Adicione reformas e a casa pode custar ainda mais do que isso.

The Bottom Line

Se você comprar uma casa hipotecada em leilão, provavelmente pagará menos por ela do que em outras vezes no processo de execução hipotecária, mas porque você não pode fazer uma inspeção, comprar em leilão é arriscado. Existem duas alternativas mais seguras. Uma é comprar uma casa na fase de inadimplência ou pré-execução hipotecária, quando o proprietário ainda está negociando e está motivado para vender. A outra é comprar um imóvel REO por meio de um corretor de imóveis.

Essas alternativas são mais seguras porque:

• Você toma posse de uma casa vazia (assumindo a ausência de posseiros).
• É mais provável que a casa esteja em razoável estado de conservação.
• Você pode financiar o imóvel com uma hipoteca convencional.
• A escritura estará livre de ônus, impostos atrasados ​​e outros encargos.