Por que você deve sempre comprar uma hipoteca

Compradores de casas esperançosos veem suas esperanças se transformarem em realidade quando recebem a aprovação do primeiro empréstimo hipotecário. Embora muitas vezes seja difícil para eles não agarrar a cenoura que está ao seu alcance, os mutuários podem perder sobre a economia em potencial se eles atacarem muito cedo e aceitarem sua primeira oferta sem obter a melhor hipoteca que seu dinheiro puder Comprar. A "melhor hipoteca" pode significar o melhor produto hipotecário, a melhor taxa de hipoteca ou ambos.

Se você está comprando uma casa pela primeira vez, comprar uma hipoteca pode parecer uma tarefa difícil, mas normalmente, envolve o investimento de seu tempo para fazer uma pequena pesquisa, reunir alguns papéis e se comunicar com a hipoteca credores. Cabe aos credores hipotecários fornecer os detalhes do empréstimo. Quando você tiver esses detalhes, precisará apenas comparar as diferentes ofertas antes de tomar sua decisão final e escolher a melhor hipoteca para você.

Potencial economia ao comprar hipotecas

Não estamos falando de centavos aqui. Um relatório de abril de 2018 por Freddie Mac observou que os proprietários em potencial economizaram em média US $ 1.500 em juros durante o prazo de seu empréstimo hipotecário simplesmente obtendo uma cotação de um segundo credor. A economia média com juros dobrou para US $ 3.000 ao longo da vida do empréstimo, quando os mutuários obtiveram cinco cotações. Esses valores em dólares representam apenas a economia potencial com as taxas de juros. Os compradores de comparações diligentes também podem obter economias adicionais ao comprar os melhores termos e taxas de hipotecas, além de encontrar a melhor taxa de juros de hipotecas.

Custos de fechamento, taxas de originação de hipotecas e pontos (taxas que os compradores pagam para reduzir os juros da hipoteca) são apenas algumas das taxas que podem aumentar uma hipoteca além do valor real do empréstimo. Porque esses custos variam dependendo de fatores como produtos hipotecários, credores hipotecários e o saúde financeira dos compradores, a comparação de preços pode ajudá-lo a encontrar a melhor hipoteca com o menor custos.

Como funciona o processo de hipoteca

Embora cada hipoteca atenda às necessidades de cada tomador de empréstimo, o processo básico, desde a solicitação até o fechamento do empréstimo, segue um caminho semelhante. O mutuário terá de preencher um pedido de empréstimo, mas o credor hipotecário também pede cópias de documentos, que podem incluir verificação de emprego, verificação de renda, cópias de W-2s (ou 1099s se você for autônomo) e / ou declarações de impostos e banco recente declarações. O credor também puxará uma cópia do relatório de crédito do mutuário.

Com base no aplicativo e em quaisquer documentos comprovativos necessários, um credor hipotecário pode emitir um aprovação preliminar (ou pré-aprovação) sujeita às diretrizes de subscrição e verificação do documentos. O segurador retorna uma aprovação, negação ou aprovação condicional. Uma aprovação condicional significa que o mutuário deve atender a certas condições de qualificação antes que o empréstimo possa ser aprovado, como esclarecer um defeito em um relatório de crédito ou fornecer mais papelada. Você deve observar que mesmo que um credor não aprove uma hipoteca, isso não significa que outros credores seguirão o exemplo.

Diferentes credores na indústria hipotecária

Antes de começar a comprar uma hipoteca, é útil identificar potenciais credores no campo de jogo. Embora você possa se sentir mais confortável trabalhando com o oficial de crédito do banco que atende sua conta e / ou contas de poupança por causa de seu relacionamento existente, este pode não ser o credor que pode oferecer o melhor hipoteca. Sem eliminar seu banco ou poupança e empréstimo como perspectiva, lance uma rede mais ampla considerando outras opções, como cooperativas de crédito, companhias hipotecárias, credores online e corretores de hipotecas.

Os corretores hipotecários não são realmente credores hipotecários, mas facilitam as transações entre devedores e credores. Um corretor de hipotecas motivado, especialmente se estiver sob contrato com você, fará muito do trabalho braçal para você, porque os corretores trabalham com vários credores. O Comissão Federal de Comércio (FTC) observa que você pode não saber se está lidando com um credor ou corretor, a menos que pergunte porque uma instituição financeira pode realizar serviços como credor e corretor. Não hesite em fazer esta pergunta porque você deseja saber como um corretor é remunerado, o que pode ser separado das taxas do credor.

Como começar a comprar hipotecas

Depois de fazer uma lista de potenciais credores hipotecários, você pode ajustar suas escolhas pedindo referências. Embora a família e os amigos possam ter conselhos sólidos para você com base em suas próprias experiências, modere suas recomendações percebendo que suas circunstâncias são provavelmente diferentes das deles. Sua saúde financeira pode estar em um nível diferente - seja melhor ou pior do que a deles - e a hipoteca produto que era mais adequado para eles, que pode ter sido a especialidade de seu credor, pode não ser o melhor para vocês.

Corretores imobiliários experientes geralmente têm as melhores referências para credores hipotecários, portanto, certifique-se de escolher seu corretor com sabedoria. Confira sites de empréstimos para pesquisar quais produtos hipotecários (diferentes pacotes de empréstimos, essencialmente) e as taxas que cada credor oferece e usa uma ferramenta de comparação de taxas online para comprar vários credores de uma vez. Taxa bancária, por exemplo, tem uma ferramenta online que lista as taxas de juros do dia atual para produtos hipotecários específicos disponíveis de vários credores com base nas informações que você inserir, incluindo seu CEP, pontuação de crédito e o tipo de hipoteca que você quer.

Qualificação para um empréstimo residencial

Para se qualificar para uma hipoteca, você terá que passar por muito mais obstáculos do que se estivesse se qualificando para outros tipos de empréstimos ao consumidor, principalmente por causa do preço mais alto da maioria das casas em comparação com o valor em dólares de outras casas financiadas Itens. Ao comprar diferentes credores hipotecários para encontrar a melhor hipoteca, você passará por um processo semelhante com cada credor em potencial. Cada credor prestará atenção especial aos itens em seu relatório de crédito, sua pontuação de crédito e seu relação dívida / renda (DTI).

Seu DTI é importante porque compara suas dívidas pendentes com sua renda, o que ajuda os credores a determinar quanta hipoteca você pode pagar. Uma vantagem de comprar uma hipoteca é que você descobrirá que cada credor pode calcular o DTI de maneira um pouco diferente, e cada credor tem requisitos diferentes para limites de DTI para cada produto hipotecário.

Para ter uma ideia do seu DTI, use uma calculadora online, como a de Zillow. Como um princípio básico, Experian observa que a maioria dos credores busca um DTI de 36% ou menos. Para alguns empréstimos, no entanto, os tomadores de empréstimo com alta pontuação de crédito e ativos aceitáveis ​​podem ser aprovados para uma hipoteca com um DTI de 50 por cento.

Da mesma forma, os credores têm diferentes limites aceitáveis ​​para a pontuação de crédito necessária para uma hipoteca, e cada um de seus produtos hipotecários também podem ter diferentes requisitos de pontuação de crédito, o que é outra razão para procurar um hipoteca. A pontuação de crédito é outra indicação da saúde financeira de um mutuário. Forbes relata que a maioria dos credores considera as pontuações de crédito de 620 a 640 como o mínimo para se qualificar para uma hipoteca convencional. No entanto, pontuações tão baixas quanto 500 podem permitir que alguns mutuários se qualifiquem para uma Federal Housing Administration, ou empréstimo FHA, e uma pontuação mínima de 580 pode ser aceita de mutuários qualificados para empréstimos VA, de acordo com para Os relatórios de hipotecas.

As compras podem minimizar os custos com hipotecas

Embora você certamente deseje encontrar a menor taxa de juros possível para o valor do seu empréstimo hipotecário, os pagamentos mensais do principal e dos juros que você fará representam apenas parte do custos totais de compra de uma casa. Os custos adicionais variam entre os credores, por isso vale a pena pesquisar e comparar esses custos para tomar uma decisão informada sobre a melhor hipoteca para você.

Os parâmetros de ganho de dinheiro (ou uma pequena porcentagem que você coloca para mostrar ao vendedor que você leva a sério a compra) variam em valor e termos de reembolso, dependendo do seu credor. Conheça os requisitos de cada credor, especialmente os termos sob os quais seu dinheiro sério pode ser reembolsado. Você pode querer melhorar a taxa de juros comprando pontos de desconto - à vista, você paga para diminuir a taxa de juros. Se você está planejando morar em sua nova casa por um bom tempo - Investopedia sugere 10 anos ou mais - você pode querer comprar pontos de desconto. Caso contrário, seu dinheiro pode ser melhor gasto ou guardado em outro lugar.

Taxas de originação, seguro hipotecário privado (PMI) e custos de fechamento são algumas outras despesas que podem adicionar milhares de dólares aos custos da hipoteca. Quando esses custos e taxas são incluídos em sua hipoteca, isso significa que você também pagará juros sobre eles durante a vida do empréstimo.

Taxas de juros de hipotecas de compras

Depois de comprar diferentes credores hipotecários, dê uma boa olhada em sua saúde financeira e talvez até consultando seu advogado fiscal ou contador, você decidirá se uma hipoteca de taxa fixa ou ajustável é melhor para você. Um benefício de uma hipoteca de taxa fixa é que seus pagamentos permanecerão os mesmos durante a vida do empréstimo. Com uma hipoteca de taxa ajustável, seus pagamentos serão ajustados periodicamente devido às mudanças nas taxas de juros, mas o benefício é que seu os pagamentos mensais iniciais são geralmente mais baixos (devido a uma taxa de juros mais baixa) do que os pagamentos futuros, que podem acarretar em juros mais altos avaliar.

A taxa de porcentagem anual (APR) dá uma imagem mais abrangente do custo de sua hipoteca. O APR representa o custo total anual da hipoteca, incluindo todos os custos e taxas, representado por uma porcentagem do valor total que você emprestou.

Mesmo uma fração de uma diferença percentual nas taxas de juros pode aumentar significativamente o valor total que você paga pela hipoteca. Por exemplo, se você tomar um empréstimo de $ 200.000 com uma hipoteca de 30 anos com taxa fixa e juros de 4,25 por cento, os juros cobrados durante a vida do empréstimo totalizarão $ 154.197. No entanto, se você comprar diferentes credores para o mesmo produto hipotecário, poderá obter um taxa de juros de 3,5 por cento, o que se traduz em $ 123.312 em encargos de juros totais - uma economia de $30,885.

Negociando uma hipoteca

Ao pesquisar possíveis credores hipotecários, você receberá uma estimativa de empréstimo (LE), que é um documento que cada credor é legalmente obrigado a lhe fornecer se você enviar um pedido. Com esses documentos em mãos, você estará mais bem equipado para tomar uma decisão informada sobre a melhor hipoteca para você. Você também pode usar seus LEs como uma ferramenta de negociação com credores concorrentes. Por exemplo, o credor A pode reduzir certas taxas ou reduzir a taxa de juros para afastar o seu negócio do credor B.

Depois de escolher o credor que deseja com base em cotações de taxas e outros detalhes do empréstimo, faça-o por escrito. Você pode solicitar um bloqueio (também chamado de bloqueio de taxa), que não apenas garante uma determinada taxa de juros, mas também garante o período de bloqueio. Você pode pagar uma taxa para bloquear a tarifa, mas pode negociar o reembolso da taxa no fechamento.