O guia completo para fazer uma oferta por uma casa

Se a sua meta é comprar uma casa, você vai querer começar o processo reunindo uma oferta atraente. Fazer uma oferta por uma casa desperta muitas das mesmas emoções que propor um casamento: esperança para o futuro, empolgação, expectativa e medo da rejeição.

Embora ninguém possa lhe dar dicas sobre como persuadir alguém a se tornar seu parceiro de vida, especialistas em imóveis tenho algumas recomendações muito claras sobre como fazer e apresentar uma oferta forte para comprar esse sonho casa. Um bom começo é obter uma visão geral clara de como funciona o processo de oferta residencial.

O Processo de Oferta para Casa

Assim como você não propõe casamento no dia em que conhece alguém, apresentar uma oferta de uma possível nova casa não pode ser feito por capricho. Essa etapa crítica que abre as portas para a compra de uma casa exige tempo e preparação. Não é a primeira nem a última etapa do processo de compra. Em vez disso, está em algum lugar no meio.

A compra de uma casa geralmente procede assim:

1. Você organiza suas finanças para comprar uma casa e define um orçamento.
   
2. Você vai à procura de uma casa, vê uma ótima casa e decide que é a casa certa para você.
   
3. Você trabalha com seu agente para decidir os termos de uma oferta.
   
4. Seu agente escreve a carta de oferta e a entrega.
   
5. O vendedor aceita, rejeita ou envia uma contra-oferta.
   

Como potencial comprador de uma casa, você tem total autoridade sobre as duas primeiras etapas, mas montar uma oferta é uma tarefa que você realiza em parceria com seu corretor de imóveis. Uma carta de oferta contém muito mais do que o preço que você está disposto a pagar pela propriedade.

A Carta de Oferta

Uma carta de oferta é seu primeiro contato com um vendedor e, como em todos os primeiros contatos, você deseja causar uma boa impressão. Você precisa saber de antemão que o termo "carta" não significa que o documento seja informal. A carta de oferta não é uma nota tagarela ou mesmo uma carta comercial. É um documento legal que deve cumprir as leis do seu estado. Em alguns estados, você deve trazer um advogado licenciado para escrever ou revisar uma oferta antes de enviá-la. Em outros, as cartas de oferta são formulários longos preenchidos pelo seu agente imobiliário.

Uma oferta por escrito aceita é classificada como um contrato válido e executável. Você precisa levar isso a sério e cumprir as formalidades, mas também deseja que seja apresentado ao vendedor para convencê-lo a vender para você. Quatro questões principais que pertencem a uma carta de oferta são:

• Preço de compra
  
• Detalhes de financiamento
  
• Contingências
  
• Tempo

Cada um é uma parte essencial da oferta.

O preço de compra

O vendedor se preocupa com muitas questões, mas a mais importante quase sempre é o preço. Obviamente, o vendedor deseja o preço mais alto possível. O vendedor já apresentou um preço quando a listagem da casa foi colocada no mercado, mas isso não está definido em pedra.

O preço que você propõe em sua oferta pode estar abaixo ou acima do preço de listagem. Você seleciona esse número após discussões com seu agente imobiliário. É a sua salva de abertura na discussão do preço de compra. Como em qualquer negociação, é melhor reservar algum espaço para sua primeira oferta.

Quando o seu orçamento para uma casa tem um preço máximo rígido e rápido, você geralmente vai querer propor um preço abaixo desse valor para permitir um movimento ascendente nas negociações, mas se o vendedor não estiver muito errado com o preço de tabela, você terá apenas um limite de manobra quarto. Exatamente quanto você oferece depende de vários fatores.

Estado do mercado atual

Uma consideração principal ao definir um preço de oferta é o estado do mercado imobiliário em sua área. Um mercado com mais compradores qualificados do que propriedades à venda é chamado de mercado do vendedor, e o vendedor está no assento do motorista.

Com várias pessoas tentando comprar a casa, um vendedor provavelmente não cairá precipitadamente em relação ao preço de lista e pode até mesmo esperar uma guerra de lances acima do preço de lista. Nesse caso, você terá que entrar em alta para ter alguma chance de pousar o imóvel. Na verdade, quando várias ofertas criam uma guerra de lances em um mercado sufocante, você pode ter que oferecer mais do que o preço de tabela.

Quando existem muitas propriedades no mercado, mas não muitos compradores, é denominado mercado do comprador. Nessa situação, é provável que o vendedor seja mais flexível no que diz respeito ao preço, uma vez que você tem muitas outras casas a considerar. Mesmo que não seja um mercado de compradores, um vendedor pode estar disposto a aceitar um preço mais baixo se a casa vier na avaliação abaixo sobre uma venda anterior que não deu certo ou que está no mercado há muito tempo período.

Renovações ou reparos necessários

Embora o preço de listagem dê a você e ao seu agente uma ideia das expectativas do vendedor, o valor de mercado real da propriedade é mais importante ao fazer uma oferta. O valor real significa o valor pelo qual casas semelhantes estão sendo vendidas no mercado atual, algo que seu corretor de imóveis definirá como "vendas comparáveis".

Você também precisa dar uma boa olhada no custo dos reparos e renovações necessários. Observe a idade dos sistemas domésticos, como eletricidade, encanamento e ar condicionado, bem como a condição dos principais aparelhos e a idade e condição do telhado. Se você vir manutenção adiada, isso deve ser considerado na oferta.

Mais dinheiro na oferta

Embora a situação do mercado não esteja sob seu controle, há várias coisas que você pode fazer para tornar sua oferta mais atraente para o vendedor. Uma é entrar com o máximo de dinheiro possível.

Quanto mais dinheiro você traz para a mesa, mais feliz o vendedor fica com a oferta. Isso porque um vendedor está interessado em fechar rapidamente sem soluços e sabe que é mais provável que você para navegar através do financiamento de seu credor hipotecário se você estiver pagando uma grande parte do preço de venda em dinheiro. Um vendedor que deseja estar fora de casa em uma determinada data pode aceitar uma oferta inferior com um grande componente em dinheiro do que uma oferta financiada superior. Mais dinheiro também é uma boa estratégia em uma guerra de lances.

Um Agente Local Experiente

Se você está interessado em pagar o preço mais baixo possível por uma nova casa, você deve se inscrever com um experiente corretor de imóveis local. Um agente que trabalha em uma comunidade há alguns anos provavelmente "lerá" a situação melhor do que você, levando em consideração suas finanças e desejos com o mercado local, as condições do imóvel, as metas do vendedor e o histórico de vendas da área. Ela pode dizer há quanto tempo a casa está no mercado e pode descobrir quantas ofertas já estão na mesa. Ela pode até descobrir por que os proprietários estão vendendo para ajudá-lo a usar essas informações para moldar sua oferta.

Depois de selecionar um agente, aproveite a experiência dela. Faça muitas perguntas e ouça atentamente as respostas. Ela fará "comps" para você - ou seja, identificará casas semelhantes que foram vendidas recentemente ou estão à venda na vizinhança para lhe dar uma ideia melhor do mercado. Geralmente, os agentes apresentam-lhe informações sobre a avaliação e podem dar-lhe sugestões, mas, no final, é você quem decide o preço da oferta.

Outros detalhes de financiamento

Sua carta de oferta deve abordar não apenas o preço, mas também uma série de outros detalhes de financiamento. Em primeiro lugar, o vendedor deseja ter certeza de que você leva a oferta a sério, portanto, inclua evidências de que ela é sólida. Anexe uma carta de pré-aprovação para informar ao vendedor que você tem financiamento definido.

Então, há dinheiro sério, um tipo de depósito em seu pagamento. Essa verificação mostra ao vendedor que você está fazendo a oferta de boa fé e não apenas um monte de ofertas de possíveis residências. Se o vendedor aceitar sua oferta, o agente dele colocará os fundos na conta caucionada (uma conta neutra de terceiros) e ela será usada como parte do seu pagamento inicial. O valor é um percentual do preço de compra e vai depender do que é habitual no mercado local. Se você desistir do negócio sem um bom motivo, talvez não receba o dinheiro de volta.

Uma carta de oferta geralmente apresenta uma proposta para dividir várias outras taxas com o vendedor, principalmente os custos de fechamento. Geralmente, o vendedor arca com a maior parte dos custos de fechamento - entre 6 e 10 por cento de todo o custo da hipoteca, incluindo as comissões para os dois agentes - enquanto os compradores pagam entre 2 e 5 por cento. Sua oferta ficará mais atrativa se você puder aumentar sua participação nos custos de fechamento. Você pode adicionar esses custos de fechamento ao próprio empréstimo e pagá-los ao longo do tempo.

Contingências para a oferta

As duas palavras "se" e "então" descrevem uma contingência. Quando você inclui contingências na carta de oferta, basicamente está condicionando sua oferta à ocorrência de determinados eventos. Poucas ofertas são feitas sem qualquer contingência, mas do ponto de vista do vendedor, quanto menos contingências, mais atraente é a oferta.

Contingências comuns em uma oferta incluem obter financiamento, uma avaliação aceitável e uma inspeção da propriedade. Se você absolutamente não pode comprar a nova casa sem vender a sua própria, isso também deve ser uma contingência. Em um mercado aquecido com muitos lances concorrentes, um vendedor pode decidir escolher aquele com menos contingências.

Definir uma data de fechamento

A maioria dos vendedores prefere feche o negócio mais cedo ou mais tarde, e às vezes, isso é importante o suficiente para derrubar o negócio. Por exemplo, quando um vendedor está se mudando de um estado ou país, ele precisa de sua antiga casa para vender rapidamente. Da mesma forma, se sua oferta de comprar uma nova casa depende da venda da antiga, o momento é crucial e talvez ainda mais importante do que o preço da oferta.

Seu agente pode determinar a importância do prazo para o vendedor e, então, você pode usar essas informações para elaborar sua carta de oferta. Como regra geral, um fechamento mais rápido costuma ser mais atraente para o vendedor do que um mais lento.

Ganhar, perder ou negociar

Depois de assinar sua oferta e enviá-la ao vendedor, você entra no jogo da espera. O vendedor tem um certo tempo para aceitar sua oferta como está, recusar a oferta ou enviar uma contra-oferta para começar a negociar com você.

Se ele aceitar, todas as partes assinam o contrato de compra e venda, oficializando o negócio. Você ainda tem as contingências a cumprir, como as inspeções e avaliações residenciais e a finalização da hipoteca.

Também é comum que os vendedores enviem uma contra-oferta que você pode discutir com seu agente. A bola está do seu lado para aceitar a contra-oferta, rejeitá-la ou responder com uma contra-oferta sua. Se você finalmente concordar com os termos, você assina na linha pontilhada e está em um contrato.

Sempre existe a chance de o vendedor recusar sua oferta, não importa o quanto você se preocupe com ela. As negociações terminam e você começa a olhar para as casas novamente, aprendendo com os erros que cometeu. Continue assim e um dia, você estará assinando documentos de encerramento.