O que é um empréstimo convencional? Tudo que você precisa saber

Pensar na sua primeira casa pode ser empolgante, mas financiar uma pode parecer um pouco opressor na melhor das hipóteses. Embora existam vários programas de empréstimo para compradores de casa pela primeira vez oferecidos pelo governo federal, muitos mutuários optam por empréstimos convencionais. Os empréstimos convencionais tendem a ter maior pontuação de crédito e qualificações financeiras do que os apoiados pelo governo empréstimos sim, mas eles são uma ótima opção para tomadores com crédito excelente, poucas dívidas e poupança.

Dica

O que é um empréstimo convencional?

Os empréstimos convencionais são emitidos por credores privados, como bancos ou cooperativas de crédito. O governo federal não os garante. A falta de apoio governamental coloca um credor privado em maior risco se você perder os pagamentos e arriscar uma execução hipotecária. Os credores podem buscar a execução hipotecária, que é uma ação legal que lhes permite assumir o controle da propriedade. As execuções hipotecárias acontecem se você violar o contrato de empréstimo ao deixar de fazer pagamentos mensais ou pagar impostos sobre a propriedade ou outras avaliações.

Como os empréstimos convencionais não são garantidos por um programa federal e o credor assume todo o risco, um o comprador de uma casa pela primeira vez pode ter mais dificuldade em se qualificar para um do que para um financiado pelo governo opção.

Benefícios dos empréstimos convencionais

Os empréstimos convencionais são populares entre compradores de casas experientes e pela primeira vez. Eles oferecem taxas de juros flexíveis e opções de prazo de empréstimo. Ao contrário de muitas opções apoiadas pelo governo, os empréstimos convencionais também podem ser usados ​​para comprar uma variedade de tipos de propriedades, incluindo casas unifamiliares típicas para compradores pela primeira vez, mas também casas de férias e luxo propriedades.
Os empréstimos convencionais tendem a ter tempos de processamento de empréstimo mais rápidos do que os empréstimos da Federal Housing Administration (FHA) porque o mutuário e o credor não precisam passar por uma agência governamental terceirizada e o correspondente fita.

Requisitos Convencionais de Empréstimos

Embora os empréstimos convencionais não sejam apoiados pelo governo, eles ainda devem atender aos requisitos estabelecidos pelo Federal National Mortgage Association (FNMA), também conhecida como "Fannie Mae", e Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC), também conhecida como "Freddie Mac."

O Congresso regulamentou essas organizações para estimular a casa própria, adicionando liquidez (capital) ao secundário mercado de hipotecas - um mercado de bancos, investidores e instituições financeiras que negociam hipotecas e serviços direitos. Ao comprar e vender hipotecas no mercado secundário, a Fannie Mae e a Freddie Mac permitem que os credores comprem e vendam empréstimos em dinheiro com mais facilidade. Isso permite que os credores financiem empréstimos hipotecários adicionais para americanos de baixa e média renda.

Os empréstimos convencionais típicos vêm com alguns requisitos:

• Uma pontuação de crédito de 620 é a pontuação mínima para se qualificar para a maioria dos empréstimos convencionais. Se você tem um boa pontuação de crédito (680 e acima), você se qualificará mais facilmente e provavelmente será recompensado com uma taxa de juros mais baixa.
• Você também precisará de um baixo índice de endividamento em relação à renda. Essa é a soma de seus pagamentos mensais de dívidas, como cartões de crédito e empréstimos para automóveis, em comparação com sua renda mensal. Os empréstimos convencionais geralmente vão para aqueles com taxas de 36 a 43 por cento.
• Você pode obter um empréstimo convencional com um pagamento inicial de apenas 3 por cento para um empréstimo de taxa fixa ou 5 por cento para um empréstimo com taxa ajustável, mas é mais comum que um credor de empréstimo convencional exija um pagamento inicial de 10% a 20%. Sem um pagamento inicial de 20 por cento, você será obrigado a comprar seguro hipotecário privado (PMI). O PMI é usado para cobrir pagamentos em caso de inadimplemento de uma obrigação de empréstimo.
• Se você entrou com pedido de falência ou teve uma propriedade anterior executada, provavelmente terá que esperar por um período de 36 a 48 meses antes que uma instituição financeira privada financie um empréstimo convencional.

Empréstimos apoiados pelo governo: qual é a diferença?

O governo federal apóia hipotecas por meio do FHA, o Departamento de Agricultura dos Estados Unidos (USDA) e o Departamento de Assuntos de Veteranos (VA). Esses programas têm requisitos de qualificação diferentes dos das hipotecas convencionais e podem vir com mais restrições, como um pagamento de seguro que dura pela duração do empréstimo. Outras restrições também podem ser aplicadas, como o tipo de propriedade que pode ser adquirida.

Os empréstimos FHA são predominantes entre os compradores de casas pela primeira vez, especialmente aqueles com menos dinheiro no banco para uma queda pagamento ou uma pontuação de crédito mais baixa, mas sua pontuação de crédito também pode determinar que tipo de pagamento você é necessário fazer. Por exemplo, se sua pontuação de crédito estiver entre 500 e 579, você precisará fazer um pagamento inicial de 10%. Uma pontuação de crédito de 580 requer apenas um mínimo de 3,5 por cento para baixo.

A propriedade sendo adquirida com um empréstimo FHA também deve ser sua residência principal, ao contrário de uma hipoteca convencional, onde isso não é obrigatório. Um prêmio de seguro de hipoteca também é necessário - ao contrário de um empréstimo convencional, onde o PMI é apenas exigido com um adiantamento de 20 por cento - que é usado para pagar o credor se você perder os pagamentos do empréstimo obrigação.

O USDA oferece oportunidades de entrada zero para americanos de baixa renda que residem em subúrbios qualificados e áreas rurais, o que é uma grande diferença de um empréstimo convencional, onde não existe tal restrições. O USDA garante uma hipoteca emitida por um credor local. Também empresta dinheiro diretamente para candidatos qualificados de baixa renda. Os níveis de renda variam de acordo com a região geográfica.

O VA também oferece empréstimos diretos e apoiados pelo governo. Ao contrário dos empréstimos convencionais, para se qualificar para um empréstimo VA, o mutuário ou cônjuge deve ser um membro anterior ou ativo das Forças Armadas dos Estados Unidos ou da Guarda Nacional. Enquanto os empréstimos convencionais tendem a exigir algum dinheiro adiantado, os empréstimos VA não exigem entrada. No entanto, outras taxas podem ser aplicadas. Os mutuários qualificados também devem atender aos requisitos de crédito e renda definidos pelo credor para receber o financiamento.

Empréstimos convencionais "não convencionais"

Existem tipos de empréstimos convencionais disponíveis para atender às suas necessidades que não são tão rigorosos quanto os requisitos tradicionais. Você pode se qualificar para isso se tiver uma pontuação de crédito mais baixa, uma relação dívida / renda mais alta ou menos dinheiro para um pagamento inicial (ou seja, inferior a 20%). Para pesar os prós e os contras disso em comparação com um empréstimo apoiado pelo governo, é uma boa ideia conversar com seu credor ou corretor de imóveis.

• Empréstimos convencionais de 95: Se você tem uma pontuação de crédito inferior a 620, pode se qualificar, mas é obrigado a contribuir com um pagamento inicial de 5 por cento, o que significa que você terá que fazer isso. financiar e reembolsar 95% do saldo do empréstimo.
  
• Empréstimos 97 convencionais: somente para residências principais, você deve. tenha uma pontuação de crédito de 680 para se qualificar para um 97 Convencional. Esses empréstimos exigem um 3. por cento no pagamento e você financia os 97 por cento restantes. Isso é perfeito para quem tem grande crédito, mas não muito em termos de poupança.
  
• Convencional. Empréstimos para renovação: comprar um fixador é uma maneira de entrar. adquirir uma casa dentro de um orçamento e construir um patrimônio "suado". Os empréstimos CHOICERenovation e HomeStyle são. hipotecas convencionais de Freddie Mac e Fannie Mae que permitem. financiar a compra de uma casa e fundos para fazer reformas.
  
• HomeReady e HomePossible Empréstimos: Fannie Mae e Freddie Mac criaram esses programas convencionais de empréstimos para ajudar compradores de casas de baixa e média renda pela primeira vez. Para se qualificar, você deve ter uma pontuação de crédito de 620 e 50 por cento. rácio dívida / rendimento máximo. O pagamento inicial pode até ser um presente de uma família. membro ou amigo.

Convencional vs. Empréstimos em conformidade

Os empréstimos conformes são um tipo de empréstimo convencional que atende aos termos, condições e critérios de financiamento estabelecidos pela Fannie Mae e Freddie Mac. Uma das principais condições é que os credores sigam os valores máximos em dólares do empréstimo definidos anualmente pela Federal Housing Finance Agency (FHFA). Na maior parte dos Estados Unidos, os limites de empréstimo em conformidade não devem exceder US $ 548.250 em 2020. Porém, áreas com custo de vida mais alto, como Havaí e Califórnia, podem ter limites de linha de base de empréstimo mais altos.

Embora os empréstimos em conformidade sejam convencionais, alguns empréstimos convencionais não estão em conformidade. Um empréstimo jumbo - aquele que excede os limites do FHFA - usado para financiar propriedades de luxo em mercados imobiliários competitivos é um tipo de empréstimo não conforme convencional. Para se qualificar para um empréstimo jumbo, você precisará ter uma alta pontuação de crédito, uma baixa relação dívida / renda (cerca de 36 por cento), uma entrada elevada e ativos em reserva, como contas de poupança, joias e outros reais propriedade. Esses empréstimos tendem a vir com taxas de juros 1 a 2 por cento mais altas do que um empréstimo em conformidade.

Taxas de juros convencionais de hipotecas

As taxas de juros de empréstimos convencionais são normalmente mais altas do que as dos empréstimos FHA. Os credores privados definem as taxas de juros com base na oferta e demanda de títulos lastreados em hipotecas e na expectativa de inflação. Os credores também consideram seu perfil, incluindo capacidade de crédito, ativos e tamanho do pagamento da entrada na residência que está sendo financiada.

Existem duas opções de taxas de juros comuns: taxa fixa e ajustável. As hipotecas de taxa fixa têm uma taxa de juros que não muda durante o prazo do empréstimo. Os comprimentos mais comuns são 10, 15 e 30 anos. Esses empréstimos são bons para quem procura pagamentos estáveis ​​e previsíveis. Os pagamentos mensais tendem a ser menores. Eles são ótimos para aqueles que planejam ficar na residência por pelo menos sete anos ou mais.

Uma hipoteca de taxa ajustável, ou ARM, também é conhecida como hipoteca de taxa variável. Após um período inicial de taxa fixa, que muitas vezes pode ser mais barato do que um empréstimo de taxa fixa, os empréstimos de taxa ajustável mudam com base em uma referência. Por exemplo, um ARM de um ano mudaria anualmente e um ARM de três anos se ajustaria a cada três anos.
Os bancos e outros credores baseiam as taxas da ARM em vários índices, como os títulos do Tesouro dos Estados Unidos. Eles também usam a taxa básica de juros, ou a taxa que os bancos oferecem a seus clientes com maior capacidade de crédito. Se a taxa básica de juros aumentar, as taxas de juros dos cartões de crédito com taxas ajustáveis ​​e das hipotecas tendem a subir. Os empréstimos convencionais com taxa ajustável podem ser ótimas opções para aqueles que planejam pagar um empréstimo hipotecário rapidamente ou vender sua casa rapidamente.

Coisas que você precisa para uma hipoteca convencional

Uma vez que os credores geralmente concedem empréstimos convencionais àqueles com alta pontuação de crédito, uma informação importante a ser analisada é o seu relatório de crédito. Seu credor solicitará um para avaliar sua capacidade de crédito e obter sua pontuação de crédito. No entanto, você pode solicitar o seu gratuitamente anualmente em cada uma das três agências de crédito: Equifax, Experian e Transunion. Monitorar seu relatório de crédito em busca de cobranças fraudulentas e erros e resolvê-los com as agências de crédito pode melhorar sua pontuação de crédito.

Os credores também solicitarão documentação financeira. Você vai querer ter o comprovante de renda de um mês de recibos de pagamento (se você for um funcionário W-2). Além disso, você fornecerá registros de imposto de renda de dois anos, bem como uma demonstração financeira mostrando seus ativos e passivos (como outros empréstimos para carros e dívidas de cartão de crédito).