O que um avaliador doméstico procura?

Sempre que você compra ou refinancia uma casa - em outras palavras, sempre que precisa de um empréstimo hipotecário - você precisa de uma avaliação da casa, que é uma avaliação independente do valor da casa. Cada credor hipotecário exige uma avaliação para garantir que não está financiando um imóvel por mais do que vale porque se isso acontecesse, o credor não poderia recuperar seu investimento no caso de ter que executar a hipoteca e vender o propriedade. A imparcialidade é fundamental, portanto, o avaliador da casa é um terceiro neutro, sem nenhuma conexão com o credor ou devedor.

Durante o processo de compra de uma casa, a avaliação da casa normalmente ocorre depois que o vendedor aceita a oferta do comprador e, embora o credor normalmente a faça, o comprador é quem paga por ela. O custo de uma avaliação residencial está entre $ 300 e $ 500, dependendo do tamanho e da complexidade da propriedade, e a maioria das pessoas acabará pagando pouco mais de $ 330. Às vezes, o comprador precisa tirar esse dinheiro do bolso, mas também pode ser adicionado aos custos de fechamento. Durante um refinanciamento, o proprietário paga a avaliação, que deve ocorrer antes da aprovação do novo empréstimo.

A avaliação de uma casa pode ser estressante porque pode fazer ou quebrar um negócio imobiliário. Não é incomum que uma venda ou refinanciamento fracasse porque o valor de avaliação da casa foi inferior ao preço de compra acordado ou ao valor da hipoteca solicitado. Embora muitas características de uma propriedade que afetam seu valor de avaliação sejam fixas, os proprietários fazem ter controle sobre os importantes que podem aumentar o valor avaliado, dando ao avaliador um bom impressão.

Dica

Uma avaliação domiciliar é uma opinião profissional

Embora uma avaliação seja uma avaliação completa de uma propriedade considerando o interior e o exterior da casa, não é o mesmo que uma inspeção residencial. Ao contrário de um inspetor residencial, um avaliador não está interessado em melhorias e reparos domésticos. O avaliador se preocupa unicamente em atribuir um valor justo de mercado à propriedade com base em sua condição, bem como nos preços de venda de propriedades comparáveis ​​na vizinhança. O laudo de avaliação constitui uma opinião, mas pode ter consequências drásticas, e um proprietário que foi na esperança de um valor de avaliação mais alto tem recursos, incluindo pedir uma reavaliação ou buscar um segundo opinião.

Os avaliadores residenciais são profissionais licenciados com 75 ou mais horas de treinamento que, dependendo do estado, foram aprovados em um exame de avaliação domiciliar certificado pelo estado. Para garantir a imparcialidade, é ilegal para um avaliador ter qualquer interesse nos dados financeiros da venda ou refinanciamento ou qualquer conexão pessoal com as partes envolvidas.

Os avaliadores aderem aos Padrões Uniformes de Prática de Avaliação Profissional publicada pela Appraisal Foundation e os credores normalmente os contratam por meio de um terceiro neutro, chamado de empresa de gerenciamento de avaliação (AMC). O número de AMCs cresceu desde 2010, quando o Congresso aprovou uma legislação para impedir a prática de inflar o valor das casas para tornar mais fácil para os credores aprovarem hipotecas.

Uma avaliação doméstica não demora muito

A avaliação de uma casa pode durar de 30 minutos a 3 horas, dependendo de fatores como o tamanho da propriedade e sua condição geral. Em alguns casos, como ao avaliar uma casa grande e antiga em um bairro histórico, a avaliação pode levar vários dias.

Durante o processo de avaliação, um avaliador fará as medições e calculará a metragem quadrada, realizará um exame visual inspeção e inserir notas em um formulário de avaliação, na maioria das vezes um padrão, como o uniforme residencial Fannie Mae Laudo de avaliação. Ao determinar o valor de avaliação, o avaliador também verifica os preços de propriedades comparáveis ​​dentro de um raio fixo (muitas vezes uma ou duas milhas) que foram vendidas durante as últimas semanas ou meses.

Depois de concluir a inspeção, o avaliador apresenta o laudo de avaliação a quem pagou por ele (normalmente compradores ou proprietários quem está refinanciando), bem como o credor, e o credor toma a decisão de conceder ou não o empréstimo com base na casa valor. O credor pode recusar o empréstimo se o valor de avaliação for inferior ao montante do empréstimo, embora se é um pouco menor, o comprador tem a opção de aumentar o pagamento da entrada para compensar o diferença.

Se o valor avaliado for muito baixo, geralmente o ônus recai sobre o vendedor para baixar o preço para que o negócio prossiga. Os compradores também podem ter uma contingência de avaliação em seu contrato, o que significa que se a casa avaliações abaixo do preço de compra, eles podem sair da venda com seu depósito sério em mão.

Avaliação do exterior de uma casa

Alguns dos fatores que o avaliador considera ao avaliar o exterior de uma casa incluem designações legais que podem ser obtidas de registros públicos, tais como linhas de propriedade, zoneamento e a disponibilidade de serviços essenciais, o último dos quais é particularmente importante na avaliação de áreas rurais propriedades.

As características do ambiente vizinhança - seja rural, urbano ou suburbano e silencioso ou barulhento - são anotados. A vizinhança é um dos principais determinantes dos valores residenciais e se reflete em preços residenciais comparáveis, que fazem parte da avaliação do avaliador. Um avaliador também pode considerar recursos de paisagismo, como árvores de privacidade ou um jardim de pedras, se eles contribuírem com um valor permanente que beneficiará um novo ocupante.

Além disso, o avaliador considera o estado geral das estruturas, incluindo os materiais e o estado de conservação dos

• Cobertura
• Tapume e guarnição
• Calhas
• Calçada e calçadas
• Cercas

O avaliador procura por quaisquer defeitos ou problemas que possam afetar a integridade estrutural do edifício para torná-lo menos habitável e também observa melhorias, como um telhado ou deck totalmente novo, que têm um efeito positivo na propriedade valor. Apenas recursos permanentes são considerados, então um piscina embutida seria incluída no laudo de avaliação, ao passo que uma piscina acima do solo ou uma banheira de hidromassagem que os proprietários pudessem vender ou levar consigo quando se mudassem não seriam incluídas. Embora alguns itens, como banheiras de hidromassagem, não sejam incluídos no laudo de avaliação, eles não são sem valor porque são desejáveis ​​e podem tornar a propriedade mais comercializável, mas isso não é um problema para o avaliador.

Avaliando o interior de uma casa

Dentro da casa, o avaliador mede a metragem quadrada de cada cômodo e observa o layout geral do piso plano, incluindo o número de quartos e banheiros, se há ou não um porão e se é ou não utilizável. O avaliador faz uma observação especial de qualquer parte da casa que tenha passado por uma reforma recente e qualquer atualizações para os sistemas HVAC, elétricos ou de encanamento da casa que tornam a casa mais funcional e até encontro. Também é importante o estado dos armários, bancadas, pisos e outros recursos embutidos, como escadas, lareiras e claraboias, bem como os materiais usados ​​neles.

Um piso de madeira e bancadas de pedra em boas condições provavelmente aumentarão o valor de avaliação, enquanto um carpete velho e bancadas laminadas manchadas terão o efeito oposto. Outros itens prejudiciais incluem tinta descascada na parede, odores de mofo indicando a presença de mofo e portas grudadas, que podem indicar problemas de fundação. Algumas características internas, como ventiladores de teto, persianas e espelhos, podem tornar a casa mais confortáveis, mas não seriam incluídos na avaliação porque, como banheiras de hidromassagem, eles são tecnicamente móvel.

Avaliando o valor de uma casa

Antes de colocar os pés em uma propriedade, os avaliadores de casas estudarão o histórico recente de vendas de casas na vizinhança para obter uma faixa de avaliação geral. Se o preço de compra de uma casa próxima de valor comparável, vendida há duas semanas, fosse de $ 330.000, e outra casa comparável vendido por $ 350.000 um mês antes, que dá a um avaliador um valor médio de mercado das casas do bairro para usar como um referência. Agora, é uma questão de adicionar e subtrair desse valor de acordo com as características e defeitos observados na propriedade em questão.

Além das características estruturais e cosméticas da propriedade, o avaliador também leva em consideração as características tangíveis e intangíveis que afetam a desejabilidade da propriedade, tais como:

• Recursos internos excessivamente personalizados que não têm apelo geral
• Limite o apelo ou a falta dele e como a casa se encaixa na vizinhança
• A presença de aparelhos com eficiência energética
• Estradas movimentadas nas proximidades que tornam o bairro barulhento
• Casas abandonadas ou estruturas abandonadas no bairro
• Falta de espaço de armazenamento.

Somando tudo, o avaliador chega ao valor de mercado do imóvel. É importante lembrar que o valor avaliado, por ser uma combinação de inspeções aprofundadas e impressões gerais por parte do avaliador, é uma opinião. Como os avaliadores são humanos e cometem erros, está sempre ao alcance dos interessados ​​consultar o laudo de avaliação e solicitar uma reavaliação, caso tenham ocorrido erros graves. Na ausência de mudanças, também é possível obter uma segunda opinião.

Preparando-se para uma avaliação

Ao vender uma casa ou refinanciar uma, você deseja que o valor de avaliação seja o mais alto possível, e dado que as primeiras impressões contam, é importante colocar um pouco de energia na limpeza antes do avaliador chega. Os avaliadores não devem, tecnicamente, considerar a limpeza geral ao avaliar o valor de uma propriedade, mas na prática importa muito se os detritos estão amontoando-se no quintal ou se os armários estão desarrumados e cheios de teias de aranha.

Além de criar uma impressão favorável, a limpeza pode fazer a avaliação prosseguir mais rapidamente, pois o avaliador acesso livre a todas as partes da casa e não precisa escalar a desordem para acessar os armários ou passar pelos fundos porta. Não é uma má ideia percorrer a casa com o seu corretor de imóveis para relacionar trabalhos específicos que precisam acontecer antes da chegada do avaliador.

Você também pode ajudar o avaliador coletando a papelada que mostra que você recentemente comprou novos aparelhos caros ou instalou janelas isoladas. Você pode compilar as melhorias que você fez em uma folha de gabarito e apresentá-lo ao avaliador, mas depois disso, é melhor ficar fora do forma, já que o trabalho do avaliador é conduzir uma revisão imparcial, e isso é mais difícil se o vendedor estiver conduzindo um tour pelo casa. Se você concluiu reformas recentes, certifique-se de ter as licenças em mãos, pois melhorias não permitidas tendem a diminuir o valor de uma casa mais do que aumentá-lo.

Embora a avaliação não seja uma inspeção residencial, o avaliador não pode deixar de notar que a pintura está descascando, levantando ou faltando guarnição e outros defeitos estéticos, e como vão dar uma impressão desfavorável, vale a pena corrigi-los antes do avaliador chega. Tenha cuidado para não tentar fazer uma grande melhoria, como uma reforma de cozinha, que você não pode termine antes da avaliação porque o trabalho inacabado provavelmente irá danificar a avaliação e diminuir a propriedade valor. Da mesma forma, se você tinha um projeto em andamento antes de decidir vender a casa ou refinanciá-la, você deseja terminá-lo antes da avaliação.