Reparos comuns necessários após uma inspeção residencial

A inspeção de uma casa não é necessariamente uma parte obrigatória do processo de compra de uma casa, mas a maioria dos compradores a solicita e, em alguns casos, os credores a exigem, por isso é comum. O comprador paga pela vistoria da casa e dependendo dos termos do contrato pode utilizar as informações como ferramenta de negociação. O relatório de inspeção residencial detalha problemas que tornam a propriedade insegura ou inabitável e precisam de reparos. Nenhum reparo é obrigatório e todos os itens anotados no relatório de inspeção estão sujeitos a negociação. Os credores muitas vezes hesitam em financiar propriedades inseguras, no entanto, e a perda de financiamento geralmente é um golpe fatal para o acordo de compra.

O inspeção residencial ocorre durante o período de due diligence entre a assinatura do contrato de compra e o fechamento, e alguns contratos estaduais fornecem um prazo. Na Califórnia, por exemplo, a inspeção residencial deve ser concluída e as solicitações de reparo enviadas 17 dias após a ratificação do acordo de compra, a menos que especificado de outra forma. Se aparecerem itens desfavoráveis ​​que não podem ser resolvidos e a venda depender de inspeção, como a maioria, o comprador pode ir embora. Em vez de fazer isso, a maioria dos compradores pesa os itens desfavoráveis ​​no relatório contra a conveniência da propriedade como um todo e busca modificações no contrato de compra.

Um inspetor residencial é um profissional imparcial e sempre encontra problemas, alguns deles mais graves do que outros, e depende o comprador (e às vezes o credor hipotecário) para decidir se são ou não sérios o suficiente para justificar um reparo solicitação. Em um mercado de compradores em que as casas demoram muito para vender, o vendedor provavelmente concordará em fazer os reparos, mas em um mercado de vendas quente, há menos motivação para fazer reparos caros porque não demorará muito para que outra oferta chegue no. Isso torna a decisão do comprador de fazer ou não solicitações de reparos uma decisão estratégica que deve ser sempre feita com atenção às tendências atuais do mercado.

Uma inspeção residencial prioriza a segurança

No topo da lista de itens para os quais os inspetores residem estão aqueles que são questões de segurança. Eles podem ser violações do código de construção nos sistemas elétricos, de HVAC ou de encanamento, deterioração na estrutura do edifício causada por danos causados ​​pela água ou uma infestação de pragas ou problemas inerentes a casas mais antigas, como isolamento de amianto, pintura com chumbo ou desatualizado fiação. Também pode haver grandes problemas com a própria propriedade, como galhos de árvores pendentes, árvores mortas ou erosão. Alguns dos problemas de segurança mais comuns incluem:

• ​Perigos elétricos:O inspetor residencial observará problemas elétricos, como fios desgastados, fiação insegura e tomadas e interruptores desgastados. O relatório de inspeção também observará violações de código, como tamanho de fio impróprio, fios expostos emendados com fita e painéis elétricos subdimensionados ou desatualizados. Casas mais antigas podem ter fiação sem aterramento ou os métodos de fiação podem ser obsoletos.

• ​Dano estrutural:De particular interesse para os inspetores são os problemas estruturais que criam riscos imediatos, como a falta de decks tábuas, pisos que são esponjosos e podres, paredes de fundação rachadas e em ruínas, escadas instáveis ​​e quebradas corrimãos. Eles também observarão problemas cosméticos que indicam defeitos estruturais subjacentes, como rachaduras nas paredes, portas e janelas coladas e pisos inclinados.

• ​Proteção insuficiente contra incêndio:O relatório de inspeção detalha se a propriedade tem alarmes de fumaça e detectores de monóxido de carbono em todos os lugares certos e se estão funcionando ou não. Se não forem, cabe ao vendedor corrigir a situação, mas geralmente é um problema relativamente fácil de resolver.

• ​Mofo:Os inspetores procuram por sinais de danos causados ​​pela água que podem ser causados ​​por problemas de encanamento ou vazamentos estruturais e observarão qualquer mofo que encontrarem. O mofo também pode crescer em dutos de ar com manutenção inadequada e outros equipamentos HVAC. O mofo pode ser potencialmente um perigo para a saúde e só piora se não for tratado.

• ​Materiais tóxicos: Em casas mais antigas, os inspetores estão à procura de amianto, que pode ser no isolamento, piso ou revestimento. Eles também procurarão tinta com chumbo, que era comumente usada em interiores de casas antes de ser proibida em 1978. O inspetor pode citar a possível presença de radônio, o que é uma preocupação de segurança porque causa câncer de pulmão. Se qualquer um deles for observado no relatório, pode haver uma inspeção de acompanhamento por um especialista.

• ​Perigo de tropeçar:Dentro da casa, condições como pisos irregulares, soleiras elevadas e carpetes soltos nas escadas criam riscos de tropeçar e outros, como pisos de banheiro lisos, criam riscos de escorregões. No exterior, as raízes das árvores protuberantes ou a falta de pavimentação da passarela também podem ser inseguros e são devidamente identificados como tal.

A inspeção residencial também analisa a habitabilidade

Alguns defeitos não criam necessariamente condições inseguras, mas afetam a qualidade de vida da casa. Os aparelhos são um bom exemplo, e o inspetor geralmente verifica os principais, como o forno. sistema de ar central, geladeira, fogão, lava-louças e micro-ondas embutidos. Alguns outros reparos comuns que afetam o conforto da casa e que o inspetor anotará no relatório incluem:

• ​Goteiras vazando ou faltando e telhas faltando:Goteiras com vazamento podem criar condições perigosas no inverno, quando a água forma pingentes de gelo ou goteja nas passarelas e congela. A falta de telhas não só parece ruim, mas pode ser responsável por vazamentos.

• ​Portas ou janelas que grudam ou não funcionam:As portas giratórias podem ter deformado devido à mudança de umidade, as portas deslizantes podem ter roletes danificados e as janelas podem estar fechadas por pintura.

• ​Passarelas cobertas de mato ou mal conservadas:Pavimentação pode estar faltando, concreto pode estar rachado e ervas daninhas podem estar escondendo as passagens. Às vezes, as raízes das árvores crescem nas passarelas e levantam o concreto.

• ​Encanamento de drenagem lenta ou odores sépticos:Os odores leves são irritantes, mas podem ser causados ​​apenas por uma fossa séptica muito cheia, portanto, o problema é facilmente resolvido. Odores fortes podem apontar para a necessidade de reparos extensos (e caros) no encanamento.

• ​Problemas elétricos que podem ser violações do código, mas não criam riscos imediatos, como tomadas GFCI ausentes ou luminárias com defeito:Os códigos atuais exigem GFCIs na cozinha, banheiro, lavanderia, porão, garagem e todos os locais ao ar livre. As luminárias com defeito precisam ser substituídas.

Alguns problemas apontam para reparos futuros

Além de problemas que exigem reparos imediatos, o inspetor residencial também observa problemas que precisarão ser reparados no futuro. Muitas violações de código se enquadram nesta categoria porque, quando os códigos mudam, as instalações existentes normalmente são adquiridas e precisam ser atualizadas apenas se a casa for reformada. Algumas indicações de reparos caros no futuro incluem:

• ​Problemas de telhado e calha:O telhado pode estar cedendo ou os detritos podem estar se acumulando em um vale, e ambos prenunciam vazamentos futuros. O solo imediatamente ao redor da casa pode estar encharcado, indicando a necessidade de melhorias na drenagem para evitar danos à fundação.

• ​Dano de cupins:O inspetor não faz uma inspeção completa de pragas, mas notará sinais óbvios de danos causados ​​por cupins ou formigas de carpinteiro. Se não forem tratadas, as pragas causam danos extensos, portanto, geralmente é necessário um relatório detalhado de inspeção de pragas. Mesmo que o dano não seja extenso, algo precisa ser feito agora para controlar a infestação.

• ​Encanamento desatualizado ou instalado incorretamente:A casa pode ter canos de aço galvanizado, que eventualmente corroerão e vazarão, ou alguns dos canos podem ter o tamanho incorreto. Se o inspetor notar manchas de água nas paredes ou no teto, isso significa que o problema é agudo e precisa de atenção imediata.

• ​Iluminação insuficiente em escadas ou entradas:Na verdade, isso é um risco à segurança, mas algumas pessoas podem optar por conviver com isso por enquanto. Em algum momento, no entanto, ele terá que ser atualizado por motivos de segurança e conveniência.

O vendedor tem que fazer consertos?

Os vendedores sempre têm a opção de rescindir o contrato de compra se não quiserem fazer reparos solicitados pelos compradores, portanto, nesse sentido, não existe reparo obrigatório. No entanto, os códigos estaduais de construção podem intervir, especialmente se parte do imóvel estiver em construção no momento da venda. Além disso, alguns estados, incluindo Califórnia e Massachusetts, exigem que alarmes de fumaça e os detectores de monóxido de carbono estejam instalados e em boas condições antes que uma casa possa ser vendida.

Como eles têm interesse financeiro na propriedade, os credores também costumam exigir certos reparos antes de aprovar uma hipoteca. Normalmente, esses são os que têm maior probabilidade de criar condições perigosas, como problemas estruturais, hidráulicos e elétricos que precisam de reparos imediatos. Se o credor hesitar em assinar e o vendedor se recusar a fazer os reparos, o comprador sempre tem a opção de comprar um novo credor, mas na maioria das vezes, o negócio está morto, a menos que o comprador concorde em fazer os reparos, o que seria altamente incomum. Em tal situação, a saída mais elegante geralmente é o comprador e o vendedor dividirem os custos.

Negociando reparos após o relatório de inspeção

Assim que a denúncia chega, o comprador se reúne com o corretor de imóveis representante para fazer uma lista dos pedidos de conserto para apresentar ao vendedor. Considerando que todo comprador de casa tem o direito de se mudar para uma nova casa que seja segura e confortável, geralmente é o vendedor responsabilidade de lidar com grandes reparos que afetam a segurança e a habitabilidade, e muitos farão isso antes mesmo de colocar a casa o mercado. Compradores e vendedores normalmente negligenciam questões puramente cosméticas, como pintura descascada ou amassados ​​na parede de gesso que podem ser facilmente resolvidos depois que o comprador toma posse da propriedade. O comprador de uma casa que realmente deseja uma propriedade corre o risco de ver o negócio fracassar por suar as pequenas coisas.

O vendedor e o agente de listagem examinam a lista e normalmente fazem uma contra-oferta, que pode ser um acordo para concluir todos os reparos por fechamento ou em uma data acordada após fechando. Também é comum que o vendedor obtenha uma estimativa para a obra e ofereça ao comprador um crédito por esse valor no fechamento. Se as solicitações de reparo forem extensas, o vendedor também tem a opção de baixar o preço, mas se o mercado for robusto o suficiente e o propriedade suficientemente valiosa, pode ser mais vantajoso para o vendedor cancelar o negócio neste momento e esperar por outro oferta.

Uma tática comum para um vendedor que deseja que o negócio seja concluído e não tem dinheiro para fazer os reparos solicitados é oferecer algo de valor em troca. Muitas vezes, essa é uma boa oportunidade para se livrar de uma mesa de sinuca enorme no porão, da banheira de hidromassagem grande e desajeitada demais para mover ou do trailer que você não usa há três anos. Outra opção é oferecer o pagamento de uma garantia residencial que cobre problemas que surjam por um período de tempo acordado.