Mensal vs. Pagamentos quinzenais de hipotecas: o que escolher

É este o momento de considerar o pagamento de hipotecas quinzenais? Pode ser. Muitos proprietários leram sobre a estratégia de dividir o pagamento mensal em duas partes e estão perguntando-se se é realmente provável que os ajude a longo prazo em comparação com o mês comum hipoteca. Para descobrir isso, você precisa entender todos os prós e contras de cada um e aplicá-los à sua situação.

Pagamentos quinzenais de hipotecas

A clássica hipoteca americana é mensal, o que significa que você passa 12 cheques por ano. Atualmente, muitas pessoas estão falando sobre o pagamento de hipotecas quinzenais. Este termo é um pouco confuso, pois quinzenal pode significar duas vezes por semana (como em uma publicação quinzenal), mas quinzenal também pode significar a cada duas semanas, e é exatamente isso que o termo "pagamentos quinzenais da hipoteca" significa: dividir sua hipoteca mensal em duas e pagar essa quantia a cada duas semanas. O primeiro irá em grande parte para os juros e o segundo para o saldo do principal.

Isso pode parecer complicado e requer um pouco mais de esforço. Por que você deve considerar mudar o hábito da hipoteca mensal? A resposta simples é que você pode economizar algum dinheiro. No entanto, isso não é uma coisa certa. Avalie sua situação cuidadosamente antes de começar e tenha em mente que alguns dos benefícios reivindicados podem não funcionar para você.

Encurtando sua hipoteca

O primeiro benefício de que você ouvirá quando se trata de pagamentos quinzenais de hipotecas é que você pagará menos dinheiro durante a vida da hipoteca. Isso ocorre porque muitos meses têm mais de quatro semanas. Embora haja 12 meses em cada ano, são 52 semanas. Dado isso, um plano de hipoteca mensal resultará em 12 pagamentos mensais, enquanto um plano de hipoteca quinzenal resultará em 26 pagamentos quinzenais, o que equivale a 13 pagamentos mensais. Pagar o pagamento da hipoteca de um mês extra a cada ano paga sua hipoteca mais rapidamente.

É indiscutível que fazer o equivalente a 13 pagamentos mensais por ano vai pagar sua hipoteca mais rápido, mas não tão rápido - você precisa verificar seu contrato de hipoteca para ver se ele permite quinzenal pagamentos. Às vezes, os credores impõem penalidades para o pré-pagamento dos valores do principal, e essas taxas podem reduzir o benefício consideravelmente.

Além disso, pagar a cada duas semanas não é a única forma de obter esse benefício. Você poderia simplesmente pagar mensalmente, adicionando 1/12 do seu pagamento mensal a cada cheque. Por exemplo, se seu pagamento mensal é de $ 1.200, pagar $ 1.300 por mês dá a você $ 1.200 extras para a hipoteca a cada ano, assim como um pagamento extra anual de $ 1.200. Se você puder pagar o pagamento extra, poderá economizar sem o incômodo de pagar a cada duas semanas.

Pagando menos juros

Outro benefício monetário dos pagamentos de hipotecas quinzenais envolve o pagamento de menos juros. Em uma hipoteca com plano de pagamento mensal, todos os pagamentos são divididos entre o principal e os juros. A hipoteca estabelece a porcentagem de cada pagamento que vai para os juros e a porcentagem que vai para o principal. Inicialmente, os pagamentos vão em grande parte para os juros, mas mais tarde, no empréstimo à habitação, cada vez mais os pagamentos vão para o principal.

Se o credor permitir um plano de pagamento quinzenal, o primeiro pagamento em um mês irá para os juros e o segundo principalmente para o principal. Isso reduz o principal do empréstimo mais rapidamente. Como os juros são avaliados sobre o saldo do empréstimo pendente, o plano quinzenal que reduz o saldo do empréstimo mais rapidamente gerará menos juros ao longo da vida da hipoteca.

Este argumento parece ótimo em teoria, mas, na prática, pode não funcionar da maneira que você deseja. Vários credores hipotecários não ofereça um plano de hipoteca quinzenal. Caso contrário, a empresa que está fazendo o serviço do empréstimo provavelmente reterá o primeiro pagamento até que o segundo chegue e os enviará juntos para processamento. Isso ainda lhe dará 13 meses de pagamentos, em vez de 12 a cada ano, mas não reduzirá seu principal mais rápido do que um pagamento mensal normal da hipoteca mais um pagamento extra.

Melhorando sua pontuação de crédito

Fazer pagamentos mensais em dia é uma boa maneira de aumentar sua pontuação de crédito. Então, fazer pagamentos quinzenais pontuais da hipoteca o levará mais rápido? Esse é o argumento, mas, infelizmente, é improvável que isso aconteça.

Se um credor hipotecário oferece um plano de pagamento quinzenal, ele configurará o mutuário em um plano de saque automático. Isso garantirá que seus pagamentos sejam pontuais e que os pagamentos pontuais sejam bons para sua pontuação de crédito. No entanto, o pagamento da hipoteca ainda é considerado um fator. Você ganha pontos por pagar sua hipoteca em dia, não por cada pagamento individual pontual. Se precisar de um plano de saque automático para garantir o pagamento em dia, você pode configurar facilmente o mesmo procedimento para pagamentos mensais.

Desvantagens a considerar

Muitos dos benefícios dos pagamentos de hipoteca quinzenais dependem de o credor hipotecário oferecer um plano de pagamento quinzenal. Certifique-se de não confundir isso com o que é conhecido como "plano de pagamento bimestral", que autoriza dois meios pagamentos por mês durante a vida do empréstimo. Isso elimina a possibilidade de penalidades de pré-pagamento, mas também elimina um benefício central dos pagamentos quinzenais: o pagamento extra da hipoteca todos os anos. Dois pagamentos pela metade a cada mês ainda totalizarão 12 pagamentos mensais completos por ano, não os 13 que resultarão dos pagamentos quinzenais.

Se o seu credor hipotecário oferecer um cronograma de pagamento quinzenal, você precisará perguntar sobre as taxas envolvidas. Alguns credores que oferecem planos de pagamento quinzenais impõem taxas, cobrando de você para permitir os dois pagamentos todos os meses. Essas taxas devem ser levadas em consideração ao pesar qualquer economia do programa.

Quando um credor não oferece um plano de pagamento de hipoteca quinzenal, alguns proprietários procuram fornecedores terceirizados que afirmam fazer isso acontecer. O terceiro retira dinheiro de sua conta a cada duas semanas e o entrega ao credor. No entanto, isso nem sempre funciona como você espera e é fundamental ler as letras pequenas. Algumas dessas empresas recebem seu dinheiro a cada duas semanas, mas pagam ao credor apenas uma vez por mês. O pagamento "extra" é enviado ao credor no final do ano. Nesse ínterim, a empresa ganha juros sobre o seu dinheiro.

Esta é definitivamente uma situação a evitar, mas mesmo que não seja o caso de um determinado intermediário, essas empresas estão no negócio para ganhar dinheiro. Seus serviços vão custar taxas de instalação, bem como taxas mensais. O credor também pode impor taxas para incluir o terceiro no contrato. Todas essas taxas podem reduzir significativamente os benefícios do pagamento de hipotecas quinzenais.

Outra possibilidade desagradável é que o intermediário de terceiros possa ter problemas financeiros ou jurídicos. Se ele desaparecer ou for à falência e não entregar os pagamentos da hipoteca ao credor, sua pontuação de crédito será prejudicada. O credor hipotecário espera o pagamento do empréstimo, e o não pagamento - por qualquer motivo - é um inadimplemento do empréstimo. O credor provavelmente não se importará com esse problema de terceiros.

Qualquer proprietário com um orçamento apertado precisa ter cuidado ao se comprometer com pagamentos quinzenais de hipotecas. O motivo pelo qual os pagamentos quinzenais da hipoteca encurtam a vida útil da hipoteca é porque você paga o equivalente a um pagamento mensal extra por ano. Isso significa que você pagará um pouco mais a cada mês. Isso pode funcionar bem para alguns proprietários, mas para os mutuários que lutam para pagar as contas mensais, pode ser difícil manter os pagamentos mais altos se despesas inesperadas surgirem repentinamente ou se uma fonte de receita desaparecer.

Vantagens de pagamentos mensais de hipoteca

A maioria dos programas de pagamento de hipotecas neste país exige o pagamento mensal da hipoteca. Esta é a opção de pagamento mais conhecida e comum. Na verdade, de acordo com Vittana.com, cerca de 90 por cento das hipotecas dos Estados Unidos são hipotecas de 30 anos, com taxa fixa, exigindo pagamentos mensais da hipoteca.

O fato de as opções de pagamento mensal serem comuns e previsíveis não significa que sejam sempre melhores. Isso significa que você não terá que pagar uma taxa extra do bolso para obter este plano de pagamento de hipoteca. Existem algumas outras vantagens em comparação com as hipotecas quinzenais.

Primeiro, o plano de hipoteca mensal requer pagamentos anuais mais baixos do que o plano de hipoteca quinzenal. Ou seja, um proprietário com uma hipoteca mensal faz 12 pagamentos por ano, enquanto um proprietário com um plano de hipoteca quinzenal paga o equivalente a 13 pagamentos mensais por ano. Isso significa que você pode se qualificar para uma hipoteca maior (ou seja, uma casa maior ou melhor) com um plano de pagamento mensal do que com um plano quinzenal. Isso vai depender do seu relação dívida / renda. Um mutuário com poucas dívidas pode não sentir o aperto, mas um mutuário cuja relação dívida / receita já é bastante alta pode querer considerar esse fator.

Com um plano de pagamento de hipoteca quinzenal, você espera pagar menos juros. Embora pagar menos juros tenha um apelo inegável, o pagamento de juros também é útil financeiramente. As leis tributárias atuais nos EUA permitem que você deduza juros de hipotecas de seus impostos. Na medida em que os planos de pagamento mensal de hipotecas custam mais juros do que os planos quinzenais, eles também reduzem as obrigações fiscais.

Desvantagens do pagamento mensal a considerar

Ao comparar os planos de pagamento mensal da hipoteca com os planos quinzenais, tenha em mente as taxas de juros. Mesmo que você garanta uma taxa de juros fixa baixa para a vida de sua hipoteca, acabará pagando mais juros com um plano de pagamento de hipoteca mensal do que com um plano de pagamento de hipoteca quinzenal. Você pode pagar menos a cada mês com um plano mensal, mas ao longo da vida do empréstimo, você pagará mais. Isso porque pagar uma hipoteca mais rápido resulta em menos juros, supondo que não haja penalidade de pré-pagamento.

O valor é bastante significativo se o credor permitir pagamentos quinzenais sem taxas. Por exemplo, considere um preço de compra de uma casa de $ 300.000 com um pagamento inicial de $ 30.000 e um financiamento de 30 anos sobre o restante do preço de compra com juros de 4,1%. Com um plano de pagamento de hipoteca mensal, isso custará $ 1.305 por mês, com o total de pagamentos do empréstimo igualando $ 469.669. Com um plano de pagamento quinzenal, os pagamentos serão de $ 652 a cada duas semanas, com média de $ 1.418 por mês, totalizando $ 436.665. Isso representa uma economia de $ 33.004 - uma grande quantia que você poderia usar em outro lugar.