Quando é o vencimento do meu primeiro pagamento de hipoteca?

Não parece justo que, apenas quando você está comemorando porque fechou o negócio da casa dos seus sonhos, você tenha que entregar o pagamento da primeira hipoteca, mas o fato é que você não precisa fazer isso. Haverá um intervalo de pelo menos um mês entre o fechamento e o dia de vencimento do primeiro pagamento da hipoteca. Para entender essa lacuna e até mesmo aumentá-la, você precisa ter uma visão geral dos pagamentos de hipotecas e como eles funcionam. Isso não diminuirá o valor total que você paga, mas pode diminuir o valor que você está estressado a respeito disso.

Dica

Compreendendo sua hipoteca

Para quem está comprando uma casa pela primeira vez, tudo sobre a aquisição de uma nova casa é uma novidade. O caminho para comprar sua primeira casa é cheio de desafios, de visitando casas abertas para enviar pedidos aos credores hipotecários para obter uma oferta aceita. Em algum momento, à medida que a data de fechamento se aproxima, você começa a pensar nos pagamentos mensais da hipoteca. Quando vai ser o primeiro? Antes de fechar? No fechamento? Logo após o fechamento?

A boa notícia é que você tem um pouco de espaço para respirar. Você não assume o empréstimo hipotecário até o fechamento do imóvel, o que significa que não precisa fazer pagamentos antes dessa data. Na verdade, você terá mais ou menos um mês depois disso para receber o primeiro pagamento. Espere que o primeiro pagamento da hipoteca seja devido um mês após o último dia do mês que você fecha.

Pagamentos mensais de hipoteca

É útil seguir essa regra sobre quando é devido o primeiro pagamento da hipoteca. Ao fazer isso, você descobrirá que há pelo menos um período de carência de um mês inteiro desde o fechamento até o dia em que fizer o primeiro pagamento.

Por exemplo, se você fechar em 29 de setembro, o último dia do mês de fechamento será 30 de setembro e o primeiro pagamento da hipoteca vencerá em 1º de novembro. Você pode aumentar ainda mais o atraso fechando no início do mês, como em 2 de setembro. Se você fechar em 2 de setembro, o último dia do mês de fechamento ainda será 30 de setembro, portanto, você não deverá o primeiro pagamento até 1º de novembro.

Esta regra atrasa o tempo que você tem para fazer o primeiro pagamento da hipoteca, mas não é exatamente o brinde que parece. Na verdade, você não está omitindo nenhum pagamento, nem o principal, nem o pagamento de juros. Isso porque você precisa pagar antecipadamente alguns juros da hipoteca nos custos de fechamento.

Principal hipotecário e juros

Uma hipoteca é um empréstimo como qualquer outro. O credor concede o empréstimo em troca da promessa de pagar juros sobre o saldo do empréstimo. Quando você efetua o pagamento de uma hipoteca, uma parte de cada pagamento vai para o principal e outra parte para os juros. Os pagamentos do principal reduzem o empréstimo pendente e são pagos antecipadamente. Os pagamentos de juros são os valores que o credor cobra para lhe emprestar o principal. Estes são pagos em atraso. Isso é muito importante quando se trata de compreender o período de carência para o primeiro pagamento da hipoteca.

Digamos que você feche o empréstimo à habitação em setembro e deva efetuar o primeiro pagamento da hipoteca em 1º de novembro. Parece que você ganha outubro de graça, mas, infelizmente, não é o caso. No pagamento de 1º de novembro, você está fazendo um pagamento do principal adiantado para o mês de novembro, mas o valor dos juros que está pagando é para outubro. Isso significa que, com o primeiro pagamento da hipoteca, você cobriu os juros do mês de outubro, mas e os juros de setembro?

Pagamento de juros para o mês de fechamento

O credor calcula os juros do mês de fechamento diariamente, contando os dias entre a data de fechamento e o último dia do mês de fechamento. Você deve pagar antecipadamente esse total de juros diários no fechamento.

Um exemplo ajuda a esclarecer este procedimento. Vamos supor um empréstimo de $ 200.000 por 30 anos com juros de 5%. Os juros anuais do seu empréstimo (5 por cento vezes $ 200.000) são de $ 10.000. Seus juros mensais são de $ 10.000 divididos por 12, ou $ 833. Divida os juros mensais pelos 30 dias em setembro para obter os $ 27,78 de juros diários do empréstimo. Se você fechar a compra de sua casa em 29 de setembro, precisará pagar antecipadamente dois dias de juros ($ 55,56) como parte dos custos de fechamento. Se você fechar em 2 de setembro, pagará antecipadamente 29 dias de juros ($ 805,62) no fechamento.

Você pode evitar grandes pagamentos antecipados de juros no fechamento programando o fechamento para o final do mês, mas você obtém o período de carência mais antes do primeiro pagamento da hipoteca, com fechamento programado para o início do mês.

Juros e pagamentos antecipados de impostos

Além dos pagamentos de principal e juros, o pagamento mensal da hipoteca também pode incluir outros encargos. Os mais comuns são pré-pagamentos de seguro residencial, impostos sobre a propriedade e, quando necessário, seguro hipotecário. Alguns desses pagamentos podem ser incluídos nos custos de fechamento, enquanto alguma quantia está incluída nos pagamentos da hipoteca.

Geralmente, esses pré-pagamentos vão para um conta caucionada até o vencimento do imposto ou do seguro. O credor pode exigir isso para ter certeza de que os impostos e o seguro serão pagos. Como o imóvel que você está comprando é a garantia do empréstimo, é importante para o credor que essas obrigações sejam mantidas em dia. É importante entender cada uma dessas cobranças.

Pagamentos de impostos sobre a propriedade

Os impostos sobre a propriedade são cobrados pelo condado em que sua nova residência está localizada. O valor do imposto depende do valor de avaliação do seu imóvel. Se você não tiver certeza de quanto de imposto sobre a propriedade deve anualmente, consulte o site do avaliador do seu condado. Seu credor deseja que esses impostos sejam pagos em dia, uma vez que o condado colocará uma garantia sobre a propriedade por impostos não pagos e pode até mesmo vender a propriedade.

Pagamentos de seguros para proprietários de residências

Uma parte do prêmio do seguro do proprietário geralmente é incluída no valor do pagamento mensal da hipoteca. Este seguro cobre danos no caso de sua casa ser destruída ou alguém ficar ferido e processá-lo. Como o credor depende da casa como garantia para o empréstimo, ele tem interesse direto em garantir que esse seguro seja válido.

Pagamentos de seguro hipotecário

Finalmente, uma parte do seu seguro hipotecário também pode ser incluída no pagamento mensal da hipoteca. Os credores geralmente exigem seguro hipotecário se você não colocar um valor de entrada de uma determinada porcentagem (às vezes 10%, às vezes 20%) do preço de compra. Um pagamento inicial baixo significa que o credor está cobrindo quase todo o preço de compra. Se o valor da propriedade diminuir e você entrar em default, o credor pode não conseguir obter o valor total do empréstimo na venda.

Para diminuir esse risco, o credor pode exigir que você compre um seguro hipotecário. Isso protege o credor em caso de inadimplência. Se o empréstimo for um empréstimo convencional, o credor exigirá seguro hipotecário privado, mas com os empréstimos da FHA e do USDA, o pagamento do seguro é feito à agência. Na maioria dos casos, a exigência de seguro cessa quando o patrimônio do tomador aumenta.

Fazendo Seu Pagamento de Hipoteca

Depois de tudo isso, vem a questão mais básica: como você realmente faz o pagamento da hipoteca? Existem várias opções. Normalmente, a escolha é sua, embora às vezes o credor exija um determinado formato de pagamento. Como você provavelmente vai pagar por muitos anos, é bom entender suas opções e escolher a que for mais fácil e confiável para você.

Suas opções básicas incluem o pagamento online, o pagamento por telefone, o pagamento automático, o envio de um cheque pelo correio ou o pagamento do credor. Cada um tem algumas vantagens que podem funcionar bem para você, dependendo das circunstâncias. Não se esqueça que o mais importante é pagar a hipoteca em dia. Seu histórico de crédito depende disso.

Pagando Sua Hipoteca Online

Com a internet, o pagamento de uma hipoteca pode acontecer em um ou dois minutos e não precisa envolver a espera na fila ou uma caminhada até o banco. O pagamento é especialmente fácil se o credor hipotecário também for o banqueiro, mas é bastante fácil mesmo que não seja. Basta fazer logon no site do credor com o número da conta da hipoteca, bem como o número da sua conta bancária e número de roteamento.

Qual é a desvantagem? Se acontecer de você estar em um local onde não há conexão com a Internet e você esperou até o último minuto para pagar, você pode pagar atrasado. Isso não seria bom para seu registro de crédito.

Pagando Sua Hipoteca por Telefone

Mesmo nesta era digital, alguns mutuários preferem lidar com um ser humano. Se for o seu caso, ligue para a linha de atendimento ao cliente do credor hipotecário e forneça suas informações de pagamento a um representante da empresa. Esse tipo de pagamento é processado imediatamente, o que é ótimo se você estiver se aproximando do prazo. Qual é o problema potencial? Você pode ser cobrado uma taxa de processamento dependendo do seu credor hipotecário.

Usando o Autopay para sua hipoteca

Como regra geral, os credores adoram o pagamento automático e incentivam os mutuários a configurar um pagamento automático. A maneira como funciona é que você define um cronograma para a transferência automática do valor do pagamento da hipoteca de sua conta bancária para o credor. Você escolhe o dia e a quantidade. Isso com certeza manterá sua conta paga em dia e ajudará a evitar multas por atraso. Existe uma desvantagem. Se você não tiver um fluxo de renda regular e ficar sem dinheiro por um mês, será atingido com taxas de cheque especial.

Pagar com cheque pelo correio

Pode ser antiquado, mas dá conta do recado. A maneira tradicional de pagar uma hipoteca era enviando um cheque ou ordem de pagamento. É prático e permite que aqueles que não se sentem à vontade na Internet enviem o cheque mensal para o endereço listado no extrato da sua hipoteca. O maior problema para quem paga pelo correio é o fato de os correios poderem perder sua carta ou entregá-la com uma semana de atraso. Uma preocupação extra é que os custos de postagem aumentarão ao longo dos anos, especialmente se você usar carta registrada.

Pagar com um cheque pessoalmente

Claro, você ainda pode entregar o cheque ao credor hipotecário ou dirigir até lá, supondo que ambos estejam na mesma região. Transferir o pagamento para um representante do credor também lhe dá a chance de fazer perguntas, se houver. A desvantagem é óbvia: consome tempo e exige esforço pessoal.