Quanto custa o reparo da fundação?

Os proprietários podem ignorar alguns problemas que se desenvolvem com as casas envelhecidas, mas os problemas de fundação não estão entre eles. Cada casa precisa de uma fundação estável e, quando ocorrem problemas de fundação, eles ameaçam outras partes da estrutura, incluindo pisos, paredes, tetos e, potencialmente, até mesmo o telhado.

Uma fundação falida tem um efeito negativo no valor de revenda de uma casa, então consertá-la é sempre um bom investimento financeiro. Além disso, manter sua fundação em bom estado de conservação ajuda a manter toda a casa segura, estável, e habitável e garante que não vai desmoronar no chão durante uma chuva forte ou cair de um penhasco durante um tempestade de vento.

Precisa de reparos na fundação da sua casa? Aqui está o que você pode esperar gastar - e dicas sobre como contratar para o trabalho.

Gorjeta

Sinais de Danos à Fundação

As rachaduras que aparecem nas paredes da fundação são o sinal mais óbvio de danos à fundação e, a menos que essas rachaduras estejam se espalhando horizontalmente, geralmente não são graves. Grande parte da fundação de uma casa está oculta, no entanto, e os sinais de danos são menos óbvios. Eles incluem:

• ​Rachaduras nas paredes e tetos das casas, especialmente aqueles que correm diagonalmente pela superfície. Rachaduras verticais e horizontais podem significar algo menos sério, como dilatação do enquadramento ou quebra das costuras do drywall.
  
• ​Pisos inclinados, que geralmente apontam para a deterioração de parte da fundação ou sedimentação do solo, que pode ser causada por má drenagem e erosão.
  
• ​Portas e janelas grudadas. Quando a fundação assenta, os caixilhos das janelas e portas podem sair do quadrado.
  
• ​Armários que se separam das paredes.​
• ​Umidade excessiva no porão e térreo.Isso geralmente é causado por um vazamento na fundação e pode levar à deterioração da estrutura, bem como a problemas de molde.
  
• ​Goteiras no telhado.Quando a fundação cede, ela exerce pressão sobre a estrutura do telhado e pode fazer com que ela se desloque.

Como cada tipo de fundação pode falhar

Uma fundação é tão boa quanto o solo sobre o qual está assentada, e muitos problemas de fundação são causados ​​por erosão, drenagem deficiente e deslocamento do solo. Além disso, os componentes estruturais da fundação podem ser comprometidos pela umidade, que pode apodrecer os postes e vigas de madeira ou causar empenamento. Dependendo do tipo de fundação que sustenta sua casa, diferentes problemas de fundação podem ocorrer:

• ​Laje de concreto:Quando o solo muda ou as raízes das árvores crescem sob um laje de concreto, ele pode levantar, entortar e quebrar. Antes que as coisas cheguem a este ponto, o dano geralmente é perceptível como rachaduras na laje e, se o piso for de ladrilhos, os ladrilhos podem se deslocar e a argamassa pode rachar. O concreto é poroso, portanto, quando a água subterrânea é alta, a pressão hidrostática pode forçar a água através dos poros e também causar elevação, rachaduras e deslocamento.
• ​Bloco de concreto, tijolo e fundação de concreto:Quando o solo muda devido à erosão ou às condições adversas do solo. rachaduras podem se formar nas bases ou paredes da fundação, e quando as rachaduras se espalham diagonalmente ou horizontalmente ao longo da fundação paredes ou seguem as linhas de argamassa em um padrão de degrau, indicam um problema sério que precisa ser resolvido imediatamente.
• ​Fundação do porão:As paredes do porão enfrentam uma gama mais ampla de problemas do que a maioria das outras fundações e são vulneráveis ​​tanto ao deslocamento do solo quanto à pressão hidrostática da água subterrânea. Tanto as rachaduras na fundação quanto as paredes arqueadas são sintomas que podem causar problemas mais sérios se não forem tratados rapidamente.
• ​Fundação píer e viga:Uma casa situada em um fundação píer e viga pode ou não ter uma base de perímetro e, de qualquer forma, há várias possibilidades de danos à fundação. Uma é que um ou mais pilares afundam devido à instabilidade do solo, outra é que a ventilação insuficiente no espaço de rastreamento cria condições de umidade que apodrecem um ou mais membros estruturais de madeira, e um terceiro é que pragas, como cupins e formigas carpinteiras, ataque a madeira. As fundações do píer e da viga geralmente precisam ser estabilizadas, especialmente em países com terremotos, porque, de outra forma, permitem o movimento lateral da estrutura.

O custo de consertar problemas de fundação

O conserto de fundação mais simples, que é para selar rachaduras não ameaçadoras em paredes de concreto e alvenaria, é algo que o proprietário pode fazer você mesmo, mas somente após a fundação ter sido inspecionado por uma empresa de reparos de fundação ou um engenheiro estrutural que fornece garantia de que as rachaduras não representam uma ameaça estrutural (o que muitas vezes é verdade se tiverem 1/8 de polegada ou menos de largura). O reparo envolve a injeção de epóxi ou poliuretano nas rachaduras, e se um empreiteiro profissional fizer isso - cobrando a taxa normal de $ 200 por hora - o conserto pode custar de $ 500 a $ 1.000, então os proprietários podem economizar muito dinheiro fazendo isso sozinhos.

Poucos outros métodos de reparo de fundação são amigáveis ​​para você e os custos podem variar amplamente, dependendo do escopo do trabalho. Os proprietários devem ter em mente que os reparos que envolvem vazamentos muitas vezes exigem escavação para aplicar um barreira impermeável para selar a umidade e melhorar a drenagem. A escavação geralmente destrói o paisagismo ao redor da casa, portanto, serão necessárias modificações no paisagismo.

Tipos de reparos de bases profissionais

Nivelamento de casas e levantamento de bases

Slabjacking, ou mudjacking, envolve a perfuração de orifícios em uma parte afundada de uma laje de concreto para injetar um mistura de argamassa, que levanta a base de volta ao nível à medida que preenche a cavidade sob a placa e endurece. Isso pode custar de $ 500 a $ 1.300, dependendo da extensão do dano. Não é a solução certa para todos os problemas de fundação de laje e não será eficaz se o solo se deslocar ou estiver alagado ou se a casa tiver sofrido danos estruturais. Um empreiteiro de fundações licenciado ou um engenheiro estrutural será capaz de dizer se é uma estratégia eficaz.

Apoio de subsolo e perímetro

Também conhecido como píer, este método de reparo envolve escavar, levantar temporariamente a fundação em macacos e instalar cais hidráulico. Custando de US $ 1.000 a US $ 3.000 por píer, é uma solução permanente para uma fundação que está afundando e que manterá o nível da casa mesmo se o solo embaixo continuar a se mover.

Um tipo de sustentação também pode ser usado para nivelar as vigas de perímetro de uma fundação de pilar e viga que afundou ou mudou, muitas vezes devido ao solo argiloso expansivo que se expande e se contrai com a mudança clima. Quando esse reparo é necessário, os postes embaixo da casa muitas vezes também precisam ser substituídos, o que aumenta os custos de mão de obra e materiais.

Estabilização para uma Fundação

Se uma fundação começou a assentar, ela pode ser estabilizada com postes de aço ou fibra de carbono acionados no solo para evitar que a estrutura do edifício, especialmente as paredes, se sustentem mais dano. Conhecidos como pilares helicoidais, esses postes têm pontas em forma de trado e são basicamente aparafusados ​​no solo ao redor do perímetro da fundação. Uma vez que os pilares estão embutidos em um subsolo estável, eles são fixados ao perímetro da fundação com placas de aço. Este processo geralmente requer que vários pilares sejam colocados ao longo do lado enfraquecido da estrutura. O custo de instalação depende da profundidade do píer que deve ser perfurado e geralmente é cotado por pé, com $ 15 a $ 30 por pé sendo típico, e o custo por píer entre $ 300 e $ 600.

Retrofit de terremotos é outro tipo de estabilização de fundação que é recomendado para casas em terremoto zonas. Trata-se de ancorar as placas da soleira à fundação com parafusos de serviço pesado e reforçar as paredes paralisadas - que são as paredes da fundação na altura do joelho que conectam as placas da soleira à base da fundação - com alta resistência Madeira compensada. As fundações do píer e da viga podem exigir cintas de aço reforçadas para evitar o movimento lateral. O custo pode variar de US $ 3.000 a US $ 7.000 para esse tipo de estabilização.

Vedação e Impermeabilização de Fundação

Para impermeabilizar adequadamente a fundação de uma casa, os trabalhadores geralmente precisam escavar ao redor do perímetro para expor as paredes da fundação, que são então cobertas com uma barreira à prova d'água. Em alguns casos, um novo sistema de drenagem de perímetro deve ser instalado para direcionar a água para longe da fundação. O custo para esse tipo de trabalho pode ser de US $ 2.000 a US $ 7.000, sem incluir qualquer trabalho de paisagismo subsequente que possa ser necessário.

Fatores adicionais que afetam os custos de reparo da fundação

A maioria dos trabalhos de fundação, exceto para pequenas reparações de fissuras de fundação não ameaçadoras, requer um licença de construção, e o custo deve ser adicionado ao custo total do reparo da fundação. Essa taxa geralmente fica entre US $ 100 e US $ 200, mas se você estiver procurando por reparos extensos, provavelmente precisará contratar um engenheiro estrutural para fazer um relatório a ser incluído no pedido de licença. Isso pode custar um adicional de US $ 300 a US $ 1.500, dependendo do tamanho da casa e da extensão dos danos. Uma inspeção da fundação conduzida por um engenheiro estrutural que é uma parte neutra, sem participação no resultado é uma boa maneira de explorar suas opções de reparo, mesmo para problemas de fundação relativamente pequenos e é uma boa investimento.

Você também pode precisar de um relatório de solo. Embora isso seja normalmente feito apenas durante a nova construção, pode ser necessário reavaliar o solo características em casos de assentamento de fundação extrema, e as autoridades de construção podem exigi-lo antes emissão de uma licença. Um engenheiro geotécnico normalmente prepara o relatório do solo e cobra entre US $ 500 e US $ 3.000 por este serviço.

A necessidade de contornar os obstáculos no solo, extrair raiz da arvore, e fazer outro trabalho imprevisto também pode aumentar o custo de consertar problemas de fundação. As vezes, canos de esgoto tem que ser redirecionado, e isso geralmente não é trabalho de um empreiteiro de reparos de fundações. Você terá que pagar alguém - provavelmente um encanador ou empreiteiro de esgoto - para fazer isso. Não se esqueça de que você também pode precisar de um empreiteiro de paisagismo para consertar o terreno depois que todo o trabalho de fundação for concluído.

Dicas para contratar um empreiteiro licenciado

Os empreiteiros da fundação são obrigados a ter uma licença geral de empreiteiros na maioria dos estados, e se o estado não exigir o licenciamento, as autoridades locais de construção geralmente o fazem. Alguns subcontratados necessários para tarefas especiais, como trabalho em aço ou cravação de estacas, podem exigir licenças de especialistas, mas geralmente é responsabilidade do empreiteiro que supervisiona o projeto verifique aqueles. Como proprietário, é sua responsabilidade verificar a licença do contratante principal, portanto, não se esqueça de pedir o número da licença e de verificá-lo através do conselho de contatores estaduais.

Além do licenciamento, você quer ter certeza de que o empreiteiro que você contrata é vinculado e segurado também. A colagem protege você caso o trabalho seja feito incorretamente ou não seja concluído, e o seguro protege você de danos ou ferimentos subsequentes devido a problemas de mão de obra. A maioria dos contratados também deve ter seguro de compensação dos trabalhadores para proteger o contratante e o proprietário da casa de responsabilidade em caso de lesões sofridas pelos trabalhadores no trabalho, então não se esqueça de perguntar.