Quanto adiantamento é necessário em uma casa?

A maioria dos compradores de casas não tem dinheiro em mãos para comprar uma casa definitiva. Em vez disso, eles devem economize o suficiente para um adiantamento de uma casa e dependem de empréstimos bancários para cobrir a maior parte da compra. Mas quanto adiantamento é necessário varia muito entre os credores. Você já deve ter ouvido falar que precisa de um adiantamento de 20% do preço de compra para obter um empréstimo à habitação, mas não tome isso como evangelho. Pouquíssimos compradores de casa pela primeira vez reduziram 20% em sua primeira compra.

Preparando-se para comprar uma casa? Aqui está tudo o que você precisa saber sobre adiantamentos — incluindo quanto você precisa e o que acontece quando você não tem um adiantamento de 20%.

O que é um adiantamento?

Qualquer pessoa que esteja pensando em comprar uma casa precisará entender o conceito de adiantamento. Esta é uma quantia em dinheiro que alguém que compra uma casa deve pagar antecipadamente em dinheiro como parte da compra. O comprador empresta dinheiro para financiar o restante do preço de compra, que é mais conhecido como empréstimo hipotecário. O comprador da casa paga o valor da hipoteca com juros ao longo do tempo em parcelas mensais.

Os termos da hipoteca, incluindo o tipo de hipoteca, o valor do adiantamento, a taxa de juros da hipoteca e o período de reembolso, variam de empréstimo para empréstimo. Esses fatores geralmente dependem até certo ponto do histórico de crédito e pontuação de crédito dos mutuários.

Requisitos mínimos de adiantamento

Embora você possa ouvir que um pagamento mínimo de pelo menos 20% do preço de compra é exigido em transações imobiliárias, isso está longe de ser uma regra universal. Dependendo das circunstâncias do mutuário e do tipo de produto de empréstimo envolvido, os credores podem exigir adiantamentos tão baixos quanto 0 por cento ou tão alto quanto 50 por cento.

Alguns tipos de empréstimos exigem uma quantidade muito menor de dinheiro para baixo. No entanto, um empréstimo que permita um adiantamento inferior a 20% geralmente exigirá que o comprador adquira um seguro de hipoteca privado (PMI). O PMI aplica-se apenas a empréstimos convencionais. Hipotecas de diferentes tipos, como as oferecidas pela Administração Federal de Habitação, exigem seu próprio seguro de hipoteca específico (para empréstimos da Federal Housing Administration, isso é chamado de seguro de hipoteca Prêmio).

O que é um seguro hipotecário privado?

Quando um banco ou instituição financeira empresta dinheiro a um comprador, eles consideram os riscos de inadimplência como parte do pedido de empréstimo. Se um comprador puder depositar 20%, o credor considera o empréstimo um empréstimo de menor risco. Um mutuário que tenha dinheiro significativo investido em uma compra é considerado menos propenso a inadimplência. E mesmo se eles não pagarem, o credor hipotecário provavelmente poderá recuperar os outros 80% ao encerrar e vender a propriedade.

No entanto, quando um comprador de uma casa se candidata a um hipoteca convencional mas não pode pagar uma entrada de 20% em uma casa, o empréstimo é considerado um investimento mais arriscado. Para se proteger contra um risco de inadimplência, o credor exigirá que o comprador da casa assine o PMI para se qualificar para a hipoteca se a relação empréstimo-valor (valor do empréstimo dividido pelo valor da propriedade) for inferior a 80 por cento.

Como o PMI é pago?

O PMI pode ser pago de várias maneiras. Na maioria das vezes, é pago mensalmente e incluído na hipoteca mensal que o mutuário paga ao credor. No entanto, às vezes o PMI é pago antecipadamente durante o fechamento como parte dos custos de fechamento. Os custos do PMI variam de 0,4% a 2,25% da hipoteca anualmente.

O PMI geralmente não dura o prazo do empréstimo. Em vez disso, o credor abandona o requisito quando o saldo da hipoteca cai para 78% do valor original da compra.

Gorjeta

Vantagens de um adiantamento maior

Alguns compradores acreditam que é vantajoso para eles colocar o máximo possível em um adiantamento, enquanto outros tentam manter o adiantamento o mais baixo possível. Obviamente, um mutuário que não tem o valor do adiantamento não pode oferecer 20%, mas aqueles quem o faz deve considerar as vantagens de colocar mais dinheiro adiantado em um pagamento maior resultar.

Uma vantagem de pagar mais do preço de compra de uma casa adiantado em um adiantamento maior é evitar os pagamentos do PMI. Embora um custo anual de PMI entre 0,4% e 2,25% do empréstimo hipotecário possa não parecer muito, na verdade ele representa uma quantia razoável. Por exemplo, se um comprador de uma casa recebe um empréstimo de US$ 200.000 e uma taxa média do PMI de 1%, isso custaria ao mutuário cerca de US$ 2.000 por ano. Essa é uma taxa de US $ 166 a cada mês que é adicionada ao pagamento mensal da hipoteca.

Mas essa não é a única vantagem de fazer um adiantamento considerável quando você se aventura pela primeira vez na casa própria. Aqui estão alguns outros para manter em mente.

• O valor do empréstimo hipotecário é menor com um adiantamento maior. Isso significa que os pagamentos mensais da hipoteca serão menores.
  
• O empréstimo hipotecário mais baixo significa pagamentos de juros mais baixos ao longo do prazo do empréstimo, aumentando a acessibilidade de uma casa mais cara.
  
• Os mutuários podem se qualificar para uma menor taxa de juros com mais dinheiro para baixo.
  
• Um adiantamento maior pode tornar mais fácil para o comprador se qualificar para empréstimos adicionais no futuro, se necessário. O valor do empréstimo hipotecário atual afeta a relação dívida/renda — um cálculo usado pelos credores para determinar a elegibilidade para empréstimos. Esse índice compara o total de pagamentos mensais da dívida com a renda mensal bruta.

Vantagens de um pagamento baixo

A vantagem mais óbvia de um pagamento baixo é o fato de que os compradores não precisam adiantar tanto dinheiro, mas também há outras vantagens:

• Planejar uma entrada menor pode significar que você compra agora, não daqui a cinco anos, quando você economizou o suficiente para 20% de entrada. Se o mercado imobiliário em sua área estiver aquecido, os preços podem ficar fora de alcance antes que você economize o suficiente.
  
• Todo mundo deveria ter um fundo de emergência para o caso de algo inesperado acontecer, como um problema médico. Colocar cada centavo de poupança em um pagamento inicial deixa um indivíduo ou família muito vulnerável.
  
• Se você investir muito do seu dinheiro grátis no pagamento inicial, e quanto a todos os reparos e melhorias que deseja fazer na nova casa? Dinheiro em mãos é absolutamente necessário.
  
• Comprar uma casa envolve Custos antecipados além do pagamento inicial. Considere seus custos de fechamento, a possível necessidade de pagar pontos e o custo da mudança.
  

Programas de Empréstimos e Adiantamentos

Diferentes programas de empréstimos estão disponíveis para ajudar os compradores que não podem fazer o pagamento inicial de 20% exigido em alguns empréstimos convencionais. Aqui estão alguns dos programas de empréstimo mais comuns com opções de pagamento baixo:

• ​Empréstimos FHA.Os compradores de primeira viagem ou os compradores de retorno podem se qualificar para o pagamento mínimo da hipoteca da Federal Housing Authority de

3,5 por cento. Essa opção de pagamento está disponível apenas para aqueles com pontuação de crédito excelente (FICO) de 580 ou superior. Aqueles com pontuações FICO entre 500 e 579 devem pagar um adiantamento de 10%.

• ​VA empréstimos diretos. O Departamento de Assuntos de Veteranos oferece programas de empréstimo à habitação VA para veteranos para comprar, construir ou. melhorar uma casa ou refinanciar seu empréstimo à habitação atual. Estes incluem um empréstimo direto do VA para ajudar um veterano a comprar uma casa a uma taxa de juros competitiva sem adiantamento na maioria dos casos.
  
• ​Empréstimos garantidos pelo VA.Nesses empréstimos, o Departamento de Assuntos de Veteranos auxilia os veteranos que buscam um empréstimo de um credor privado, garantindo parte do empréstimo. Quase 90 por cento. dos empréstimos à habitação garantidos pelo VA são feitos sem adiantamento.
  
• ​Empréstimos convencionais.A hipoteca convencional 97 é um empréstimo à habitação de baixo pagamento. Nesse programa de empréstimo, os compradores de primeira viagem (ou seja, aqueles que não possuem uma casa nos últimos três anos) podem obter empréstimos de US$ 417.000 ou menos com apenas 3% de entrada. A propriedade deve ser uma casa ou condomínio de uma única unidade ocupada pelo proprietário. Estes são empréstimos fixos de 30 anos, e o PMI é obrigatório.
  
• ​Empréstimos Fannie Mae/Freddie Mac.A Federal National Mortgage Association, ou Fannie Mae, é um programa de empréstimos patrocinado pelo governo que dá aos credores hipotecários o dinheiro necessário para financiar empréstimos imobiliários com juros acessíveis. Um mutuário com uma pontuação de crédito de pelo menos 620 pode emprestar até US$ 548.250 em uma residência principal com um adiantamento de 3% do valor do empréstimo. Este pagamento pode ser presenteado ao mutuário da família ou amigos.
  

Um programa semelhante patrocinado pelo governo chamado hipoteca Home Possible Advantage, oferecido pela Freddie Mac, está disponível para compradores com pontuação de crédito de 660.

Palavra final sobre adiantamentos

Embora alguns credores dêem preferência a novos compradores de casas com um adiantamento de 20% ou mais, a maioria dos compradores de primeira viagem não tem tanto dinheiro. Felizmente, existem vários programas que oferecem aos compradores elegíveis a chance de comprar uma residência com um pagamento mais baixo.

Para encontrar o melhor negócio, obtenha uma visão geral dos programas de empréstimo disponíveis e determine aqueles para os quais você pode se qualificar. Há muito provavelmente um programa que funcionaria para suas circunstâncias.