Novos incentivos para construção de casas para compradores

Proprietários de imóveis e proprietários esperançosos não são os únicos que foram afetados pelo mercado imobiliário em rápida mudança. Quase todos os envolvidos no processo, de credores a avaliadores, sentem o aperto desde então. o mercado começou a esfriar, o que levou alguns do setor a se adaptarem às mudanças clima. As construtoras residenciais, em particular, foram afetadas por esse esfriamento do mercado (principalmente causado por taxas de juros mais altas) — com nova construção caiu cerca de 20% do ano anterior.

Embora os construtores estejam mais otimistas agora que as taxas de juros caíram ligeiramente, eles certamente estão tornando mais fácil para os compradores possam comprar uma casa a uma taxa mais alta, oferecendo incentivos como reduções nas taxas de juros para seus clientes. Conversamos com especialistas em hipotecas e imóveis para descobrir o que isso significa e por que pode ser uma boa maneira de algumas pessoas economizarem em suas hipotecas.

Conheça os especialistas

Construtoras estão oferecendo vantagens para atrair compradores

Nos últimos anos, Shaun Martin, proprietário e CEO da We Buy Houses em Denver, diz que muitos construtores começaram a oferecer programas de compra para movimentar o estoque. "Uma compra é quando o construtor reduz a taxa de hipoteca de um mutuário por um período inicial de tempo, geralmente três ou cinco anos", disse ele a Hunker.

"A ideia é que, ao reduzir o pagamento mensal, os mutuários possam pagar por uma casa mais cara ou outro tipo de imóvel. produto de empréstimo do que eles poderiam pagar inicialmente", continua Martin, acrescentando que isso beneficia tanto o comprador quanto o Construtor já que os proprietários esperançosos podem comprar a casa dos seus sonhos e os construtores podem movimentar o estoque que, de outra forma, permaneceria em seus livros.

Como funcionam os buy-downs?

Como o poder de compra do consumidor caiu cada vez que o Federal Reserve Bank aumentou as taxas de juros, Anna Young, consultora sênior de novas residências da Landmark Fine Homes, diz construtoras personalizadas como a que ela trabalha começaram a fazer parceria com seus credores preferenciais para oferecer bloqueios de taxas de longo prazo, bem como recompras de taxas de juros para possíveis compradores.

Young diz que essas mudanças nas taxas tiveram um impacto tão grande sobre os mutuários que as casas que eles poderiam pagar facilmente há apenas seis meses estão repentinamente fora de alcance. "Ao oferecer nossa taxa de recompra, os pagamentos mensais dos clientes são reduzidos nos primeiros anos, permitindo algum espaço para respirar e a oportunidade de refinanciar enquanto moram na nova casa dos sonhos", ela continuou. "Este é um grande incentivo que reduz a taxa de juros em 2% no primeiro ano e 1% no segundo ano, e no terceiro ano retorna à taxa original [a menos que seja refinanciado]."

Alguns construtores também começaram a dar descontos em suas casas para se tornarem mais acessíveis, mas Young diz que isso pode diminuir o valor do bairro e prejudicar seus outros clientes.

Você pode não conseguir escolher seu credor

Se você espera fechar sua casa com uma compra do construtor, pode ser necessário avançar com um credor da escolha do construtor. "Normalmente, os credores locais têm mais tempo e atenção para fazer a transação sem problemas, e não haverá as taxas ocultas de alguns dos credores nacionais onde você acaba falando com uma pessoa diferente a cada vez, e você não saberá sua capacidade de resposta (ou falta dela) até que seja tarde demais", diz Young, explicando por que sua empresa gosta de usar certos bancos.

"Permitimos que nossos clientes usem outros credores (como imagino que todo construtor faria), mas oferecemos apenas a compra e outros incentivos - como pagar os juros durante o empréstimo para construção - com nosso preferido. Para nós, vale a pena pagar milhares de dólares para garantir uma experiência de compra positiva."

Os buydowns não são as únicas vantagens que os construtores estão oferecendo

Embora uma taxa de juros mais baixa seja obviamente um grande benefício, Martin diz que não é a única maneira de aproveitar a economia. "A recompra pode ser aplicada nos custos de fechamento ou usada para reduzir o valor do empréstimo e a taxa de juros. Em alguns casos, os construtores também darão créditos que reduzem o pagamento mensal do mutuário durante o período do programa."

Martin acrescenta que os construtores também podem trabalhar com os compradores para encontrar o programa de empréstimo certo. "Em alguns casos, os construtores oferecem empréstimos a taxas fixas e, em outros, hipotecas a taxas ajustáveis."

Um buydown não é tamanho único

Diferentes construtores podem realizar suas aquisições de maneiras diferentes, de acordo com Tyler Forte, CEO da Felix Homes, que recentemente ajudou um comprador a fechar esse tipo de empréstimo. "Um dos meus clientes acabou de comprar uma casa construída por Drees", diz ele, acrescentando que eles ofereceram a eles uma "compra de 2 para 1".

Forte diz que isso significa que o pagamento foi baseado em uma taxa de juros efetiva de 2% menor do que a taxa original que o mutuário manteve durante o primeiro ano. "No segundo ano, [seus] pagamentos serão baseados em uma taxa 1% menor."

Nesta situação, Forte diz que a Drees Homes cobriu a diferença entre o que o pagamento normalmente seria e a "taxa de compra inicial" ajustada.

Os descontos para construtores podem ser um hack para a compra de uma casa?

Para aqueles que estão lutando para comprar uma casa com as taxas de juros atuais, avançar com uma nova construção pode ser uma boa maneira de obter um preço mais baixo. Dito isto, Forte não quer que as pessoas pensem que uma nova construção é a melhor maneira de entrar em uma nova casa. "Os compradores só precisam ter em mente que, de um modo geral, as casas novas são mais caras (com base no preço por metro quadrado) do que as casas existentes", diz ele. "Isso significa que um comprador de casa pode precisar estar aberto a uma nova construção menor se estiver realmente procurando 'acessibilidade'."

Além disso, há o fator adicional de que esses tipos de compras duram apenas alguns anos. "Portanto, se um comprador não puder refinanciar após esse período promocional, ele precisa assumir que seu pagamento mensal aumentará", explica.

"Esse 'hack' pode ser uma boa ideia se as taxas caírem nos próximos anos e eles conseguirem refinanciar", diz ele. "Dito isso, isso não é garantia. Se as taxas permanecerem elevadas, o comprador deve se sentir financeiramente confortável pagando a taxa 'não promocional'."

Compras de construtoras não duram para sempre

Ao contrário de quando você tira sua hipoteca, esses tipos de recompras normalmente expiram após um determinado período. "Normalmente, as taxas de recompra duram cinco anos, após o que o empréstimo reverte para sua taxa original", diz Martin. "Os mutuários são normalmente responsáveis ​​por pagar qualquer saldo remanescente de seus empréstimos naquele momento."

É importante lembrar que uma compra é um incentivo e não uma garantia, de acordo com Martin. "Os preços podem variar dependendo da localização, do construtor e do tipo de empréstimo oferecido", diz ele. "Os compradores devem pesquisar e pesquisar antes de tomar uma decisão. Além disso, comunique-se com seu credor sobre quaisquer taxas ou custos adicionais associados ao programa de recompra, pois eles podem aumentar rapidamente."

Os compradores devem sempre estar cientes dos termos e condições associados ao programa de compra antes de entrar nele. "A preocupação mais comum é que os mutuários possam se encontrar em uma situação financeira difícil quando a recompra terminar e a taxa de empréstimo voltar ao nível original", diz Martin. Além disso, Martin adverte que os compradores precisam estar atentos a quaisquer taxas ou penalidades que possam incorrer se decidirem refinanciar ou pagar o empréstimo antecipadamente.