Quanto custa uma conversão de garagem?

Se você está procurando um espaço extra para sua família ou uma renda extra de uma ADU (unidade residencial acessória) ou um aluguel do Airbnb, uma conversão de garagem pode ser uma alternativa econômica para um adição de casa, embora nem sempre faça sentido financeiro fazê-lo. Por exemplo, em áreas urbanas amplamente povoadas, uma garagem privada pode realmente valer muito mais do que uma unidade residencial (as garagens podem ser avaliadas em até $ 400.000 em cidades como Boston).

No entanto, isso está longe de ser a regra; na maioria dos lugares, o espaço vital é mais valioso do que o estacionamento e, ao adicionar mais espaço vital à sua casa, a conversão de uma garagem é um investimento que aumentará o valor da propriedade.

Pensando em fazer uma conversão de garagem? Veja quanto vai custar - e o que está envolvido na construção.

Custos de conversão de garagem: o que esperar

Qual é o retorno sobre o investimento?

O retorno do investimento para uma conversão de garagem é de cerca de 10 a 20 por cento do valor da casa. Então, vale a pena investir em uma conversão de garagem? Isso depende de muitas coisas, incluindo:

• a condição da garagem existente
• o tamanho da sua garagem
• o escopo da conversão
• a escolha dos materiais
• custos de mão de obra local

Se você deseja apenas converter uma garagem anexa em um quarto, pode fazê-lo por apenas US $ 8.000. para US $ 15.000, supondo que a garagem já esteja em boas condições e você tenha habilidades úteis suficientes para fazer DIY alguns dos trabalhar. O custo para que um empreiteiro conclua uma conversão completa em uma unidade residencial completa com cozinha e banheiro - especialmente para uma garagem individual - pode variar de $ 25.000 a $ 80.000, e em áreas de alto mercado como a Califórnia urbana, pode chegar a $ 120.000 ou mais se você usar alta qualidade materiais.

Considerando que o ROI médio para uma conversão de garagem é de cerca de 10 a 20 por cento do valor da casa, é óbvio para casas na faixa de preço de um milhão de dólares, não importa o uso, mas não necessariamente para casas no valor de metade que. É verdade que o dinheiro nem sempre é a consideração principal; os proprietários podem simplesmente precisar de mais espaço para si ou para os membros de sua família. Hoje em dia, no entanto, com o espaço cada vez mais escasso, o fato de que um adicional habitação pode gerar renda através de aluguel de curto prazo ou de um inquilino de longo prazo é um poderoso motivador. Renda futura à parte, a principal preocupação para a maioria dos proprietários é o custo inicial do projeto e como obter o máximo com o mínimo de dinheiro.

Detalhamento do Custo de Conversão de Garagem

Para ajudar no planejamento, aqui está uma análise das várias etapas do processo de conversão e os custos típicos de cada uma:

Permitem

Você precisa de um licença de construção para uma conversão de garagem (supondo que seja permitido em sua comunidade), e isso não é algo que você deve pular. Se você for em frente e construir sem uma licença, poderá receber uma etiqueta vermelha e perder o uso da nova propriedade ou descobrir que o valor de sua casa foi reduzido ou que ela não pode ser vendida. Os credores imobiliários tendem a recusar empréstimos para propriedades não permitidas, especialmente aquelas que violam as leis de zoneamento locais. O custo da licença depende de onde você mora e do escopo da conversão e geralmente fica entre US$ 600 e US$ 1.500.

Você precisa elaborar uma planta baixa para obter uma licença e, se estiver adicionando instalações elétricas e hidráulicas, é altamente recomendável contratar um profissional para fazer isso. Se você contratar um empreiteiro geral para todo o projeto, o empreiteiro fará o plano como parte do trabalho, mas se você estiver agindo como seu próprio contratante, você pode contratar um arquiteto, que provavelmente cobrará entre US$ 2.000 e US$ 4.000.

Demolição

Uma parte frequentemente negligenciada de uma conversão de garagem, a demolição é um projeto por si só. Você normalmente precisa:

• Remova todo o drywall para poder isolar as paredes
• Remova portas e janelas indesejadas, incluindo a porta da garagem, os trilhos da porta e o abridor de porta
• Remova armários embutidos, prateleiras e bancadas de trabalho

Você não precisa necessariamente reduzir o espaço a nada além de paredes abertas, mas ajuda, principalmente se você vai instalar nova fiação e canos de encanamento. Você mesmo pode fazer a demolição, mas é mais seguro contratar profissionais treinados, que normalmente cobram entre US$ 2 e US$ 7 por pé quadrado, ou de US$ 720 a US$ 2.520 por uma garagem de 3.600 pés quadrados.

Esquadrias, portas e janelas

Depois de esvaziar a garagem e estar pronto para construir, você provavelmente precisará fazer o seguinte:

• Enquadre todas as novas paredes divisórias que você planeja adicionar para um banheiro, quarto privativo ou espaço na cozinha
• Quadro na abertura da porta da garagem e instale novas portas ou janelas que você deseja adicionar à sala
• Instale uma porta de entrada no espaço que era ocupado pela porta da garagem
• Adicione novas vigas de teto para isolamento e drywall (já que muitas garagens têm tetos altos ou nenhum teto - apenas a parte inferior do telhado - que vaza ar)
• Adicionar novas portas e janelas

O enquadramento pode ser estimado por metragem quadrada, com o custo médio de mão de obra e materiais entre $ 7 e $ 16 por pé quadrado, ou de $ 700 a $ 1.600 para cada 100 pés quadrados de nova parede e teto área. Os materiais de estrutura - pinos e placas de parede - não são muito caros, custando entre US$ 100 e US$ 200 por 100 pés quadrados, então é aqui que você pode economizar muito tempo fazendo o trabalho sozinho, desde que não modifique a estrutura existente de uma forma que viole a construção códigos. Se você não tiver certeza, verifique com um empreiteiro antes de fazer qualquer coisa.

Quanto ao custo de adicionar portas e janelas: cada janela pode custar de US$ 400 a US$ 2.000, dependendo do tamanho, qualidade e material, e uma nova porta externa custa cerca de US $ 700 a US $ 2.000, dependendo se é um pátio convencional, de segurança ou deslizante porta. Se você planeja instalar portas internas padrão ou de bolso, planeje gastar de US $ 400 a US $ 1.500 para cada uma, sem incluir a instalação. Você economizará se puder fazer a instalação sozinho.

Instalações hidráulicas e elétricas

Planeje um extenso trabalho elétrico e de encanamento se estiver construindo um ADU ou apartamento de vovó, porque você precisará fazer o seguinte:

• Circuitos elétricos de atualização (e possivelmente um novo subpainel e/ou serviço de utilidade atualizado)
• Adicionar novas linhas de água e esgoto para o banheiro e cozinha
• Instale uma linha de esgoto, o que significa que você pode ter que quebrar o chão para fazer uma trincheira (e dependendo de onde você conecta o esgoto, provavelmente também terá que cavar do lado de fora)

Contar com pagando um eletricista de $ 3.000 a $ 5.000 (dependendo se você precisa de um novo subpainel) e provavelmente aproximadamente a mesma quantia para o encanador. Você também pode precisar contratar alguém para fazer qualquer trabalho de escavação e concreto necessário, e isso tem um custo extra.

Dica

Revestimento, isolamento e drywall

Com as paredes descobertas e todos os canos e fios no lugar, você está quase pronto para isolar, mas primeiro você precisa:

• Instale o revestimento do lado de fora da parede que você emoldurou para cobrir a abertura da porta da garagem
• Isole toda a estrutura, conforme necessário
• Pendurar e terminar o drywall

Os materiais para o revestimento, incluindo revestimento de casa e material de revestimento, não devem custar mais do que algumas centenas de dólares, e a mão-de-obra deve custar aproximadamente o mesmo. Um total de $ 500 é uma estimativa justa, mas depende do lado que você escolher.

Isolamento que você mesmo pode fazer facilmente e precisará de isolamento de bateria R13 a R15 para as paredes, o que custa cerca de $ 1 por pé quadrado, e R38 a R60 para o teto (dependendo do clima), que custa cerca de $ 2 por quadrado pé. Se você não quiser se coçar fazendo o trabalho sozinho, precisará pagar cerca de US $ 300 a US $ 500 pelo trabalho.

Quanto à instalação do drywall, o trabalho envolve pendurá-lo, prendê-lo e aplicar três camadas de composto de junta (também conhecido como lama) mais qualquer textura de parede que você desejar. Os custos de material para uma parede de 8 x 10 pés são de cerca de US $ 200, ou cerca de US $ 2,50 por pé quadrado. Se você não instalar sozinho, espere pagar cerca de US $ 2,50 por pé quadrado para instalação profissional - cerca de US $ 5 por pé quadrado no total.

Novo Piso

A maioria das pessoas escolhe o caminho mais fácil cobrindo o piso de concreto da garagem com um laminado ou telha de vinil de luxo (LVT), sendo o LVT a melhor escolha para condições de alta umidade. Ambos custam de $ 1 a $ 5 por pé quadrado e são fáceis de fazer DIY porque são pisos "flutuantes" que não precisam ser colados ou pregados na laje de concreto da garagem. Outras opções populares de piso flutuante incluem cortiça, linóleo e madeira de lei projetada.

Guarnição de janelas e portas, rodapés e pintura

Muitas vezes esquecido na fase de planejamento, o acabamento e a pintura transformam seu projeto de conversão de garagem em um espaço acabado. Dependendo do tamanho da garagem, os caixilhos das portas e janelas e os rodapés custarão entre $ 830 e $ 1.250 se você o tiver instalado profissionalmente e cerca de metade disso se o fizer você mesmo. O custo médio nacional para pintar um quarto é de cerca de US $ 1.800, e você pode economizar uma parte significativa disso fazendo sua própria pintura.

Aquecimento e resfriamento

A maneira mais econômica de aquecer uma garagem anexa é provavelmente instalar dutos de aquecimento que se conectam ao sistema HVAC da casa, e o custo varia de acordo com a configuração do sistema. Isso normalmente seria uma instalação de duto de baixo custo que custaria cerca de US $ 450 e aconteceria durante a fase de instalação elétrica e hidráulica. A mini-split O sistema de aquecimento/arrefecimento com bomba de calor é uma alternativa e uma escolha melhor para uma garagem individual. A unidade custará de US$ 2.000 a US$ 4.000 instalada, dependendo da marca e da capacidade de aquecimento/resfriamento.

Toques finais

Se você estiver convertendo sua garagem em um quarto, home office ou despensa, seu trabalho está praticamente pronto, mas se você estiver fazendo uma unidade residencial, precisará de:

• acessórios de encanamento
• armários
• eletrodomésticos

O custo das amenidades de banho necessárias, incluindo vaso sanitário, chuveiro, penteadeira e pia, depende de suas escolhas de estilo, mas calcule pelo menos $ 2.000 para instalar todos eles. A pia da cozinha e o armário também estão sujeitos às suas preferências. Uma combinação de pia/armário comprada em loja pode ser instalada profissionalmente por menos de US$ 700, mas se você quer uma cozinha totalmente equipada com armários e bancadas padrão, a sala pode custar 10 vezes que.

Por último na lista estão os aparelhos necessários, como:

• aquecedor de água
• forno
• frigorífico
• lava-louças

Se você comprar esses novos, conte com gastos acima de $ 2.000 a $ 5.000 para unidades intermediárias ou um pouco mais para modelos sofisticados. Assim que os aparelhos estiverem instalados, sua nova unidade habitacional estará pronta para uma inspeção final antes que seja legal morar ou alugar.