Investir em imóveis está se tornando mais difícil. Veja por que isso é uma boa notícia para os compradores

No mundo dos investimentos imobiliários, o acrônimo BRRRR significa mais do que apenas um som que você faria no auge do inverno. Em vez disso, o som de cinco letras significa comprar, reabilitar, alugar, refinanciar, repetir. Antes da pandemia do COVID-19 vir e virar o cenário imobiliário de cabeça para baixo, o BRRRR era a maneira mais confiável para muitos investidores ganharem dinheiro com as propriedades em seu portfólio. Agora, graças a uma combinação de aumentos nas taxas de juros, diminuindo os valores das propriedades e alterando as fórmulas fiscais, o BRRRR está deixando muitos investidores imobiliários de fora.

Enquanto isso ‌poderia‌ ser uma má notícia para eles, parece que significa alívio para os compradores que perderam o preço do mercado imobiliário mercado por investidores que rapidamente engoliram muitas das propriedades que tradicionalmente teriam ido para a primeira vez compradores de casas. Aqui está o que alguns dos profissionais com quem falamos dizem que isso significará para o futuro do setor imobiliário.

Conheça os especialistas

O que é BRRRR?

De acordo com Doug Carey, presidente da Wealthtrace, o BRRRR é um tipo de estratégia de investimento imobiliário que envolve a compra de uma propriedade desgastada ou subvalorizada, reformando-a para aumentar seu valor, alugando-o para gerar renda, refinanciando o imóvel para acessar seu maior patrimônio e usando os recursos para repetir o processo com outro propriedade.

Isso se tornou uma estratégia popular para investidores imobiliários porque oferece várias vantagens, explica Carey. “Primeiro, permite que os investidores adquiram imóveis a um preço com desconto, o que pode levar a ganhos significativos quando o imóvel for eventualmente vendido”, diz. "Segundo, a fase de renovação permite que os investidores agreguem valor à propriedade, o que pode aumentar sua receita de aluguel e valor geral."

Em terceiro lugar, na fase de aluguel, os investidores podem obter um fluxo constante de renda para ajudar a cobrir as despesas da propriedade e gerar retorno sobre o investimento. "Quarto, o refinanciamento da propriedade pode permitir que os investidores acessem o patrimônio que acumularam no imóveis, que podem ser usados ​​para investir em mais imóveis e aumentar ainda mais seu portfólio de imóveis", diz Carey.

Como o BRRRR prejudica o mercado

Embora possa parecer um ganha-ganha - os investidores são capazes de consertar casas que podem estar reduzindo os valores das propriedades locais, enquanto os locatários têm acesso a espaços residenciais recém-reabilitados - na verdade, reduziu o estoque de baixo preço disponível para compradores, que muitas vezes teria ido para baixa renda ou primeira vez compradores.

Como um golpe duplo, uma vez que essas propriedades foram remodeladas e finalmente estão de volta ao mercado e prontas para alugar, elas são normalmente listados a uma taxa muito mais alta do que teriam sido antes, precificando muitas dessas mesmas pessoas fora do mercado de aluguel também.

A Pandemia Baixou a Rentabilidade dos BRRRRs

O mercado imobiliário está em alta, de acordo com Crissi Cole, fundador e CEO da Penny Finance, graças ao frenesi de compras criado pelo COVID-19. "Parece que todo mundo na América comprou uma casa. Por que? As taxas eram baixas, baixas, então o dinheiro era barato", disse ela, acrescentando que essas taxas mais baixas davam aos investidores ainda mais poder de compra, graças às taxas mensais mais baixas. pagamentos de hipoteca em suas novas propriedades de aluguel. Assim que o estoque acabou, as pessoas estavam oferecendo muito acima do preço pedido para poder entrar em uma nova casa. "Isso elevou os preços das casas", continua ela, explicando como o aumento dos valores foi generalizado, atingindo até mesmo as propriedades tipicamente mais acessíveis. "Portanto, o fixador superior que você poderia comprar cinco anos atrás por US $ 300.000 agora é de US $ 500.000 a US $ 800.000, dependendo da localização."

Além disso, Cole diz que os aumentos das taxas fizeram com que os pagamentos das hipotecas aumentassem junto com eles, o que significava que os investidores precisavam cobrar pagamentos de aluguel mais altos. "Quem pode pagar mais aluguel quando os salários não acompanham? Há menos dinheiro a ser ganho por causa disso."

Além de tudo isso, a inflação também prejudicou os investidores. "O custo dos materiais de construção e renovação aumentou nos últimos anos, o que pode encarecer a fase de reabilitação da estratégia BRRRR e reduzir as margens de lucro em potencial", acrescenta Carey.

Os locatários também não podem arcar com os custos

"Estamos em um mercado realmente difícil para compradores e locatários", explica Cole. "O mercado imobiliário está começando a desacelerar, mas se você estiver procurando por locais desejáveis, os preços das casas ainda estão muito altos e há muito pouca oferta." Nas áreas de maior demanda, onde os preços continuaram a subir, o mercado de aluguel teve que seguir. "Para os locatários, os locadores precisam fazer o pagamento da hipoteca e estão repassando o custo de seu aluguel mais alto. taxas de juros para os locatários", continua ela, acrescentando que a cidade de Nova York teve um aumento de 21% nos aluguéis na última ano!

Algumas boas notícias para os compradores

Quanto ao benefício que os proprietários esperançosos verão com muitos investidores recuando nesse processo, Carey diz que ainda precisa ser visto. Ele acredita que isso deve ajudar com problemas de estoque, o que também ajudará a reduzir os preços das casas, já que as pessoas não serão tão rápidas em pegar essas propriedades em dificuldades, mas não é a solução que o país precisa agora mesmo.

“O mercado imobiliário atual ainda é muito difícil para quem está querendo comprar”, diz. "Os preços das casas não caíram para os níveis pré-pandêmicos, mas as taxas de hipoteca mais que dobraram. Até que os preços das casas caiam muito mais, ainda será muito difícil e caro para os compradores de primeira casa."

Felizmente, as notícias não são só pessimismo. De acordo com Cole, existem muitos programas dos quais as pessoas podem aproveitar agora para literalmente ajudar a colocar o pé na porta da frente. "A boa notícia é que continua a haver uma grande variedade de programas de compra de casa pela primeira vez no mercado que permitem que você coloque menos de 20 por cento em uma propriedade", diz ela. “O governo Biden também implementou muitos incentivos fiscais para proprietários de imóveis que podem ajudar a aliviar o fardo das altas taxas de juros e dos altos preços das casas”.

Todas essas mudanças combinadas com o que parece ser uma promissora temporada de vendas na primavera podem finalmente ajudar os compradores a encontrar o caminho para a casa dos seus sonhos.