O que são casas de co-propriedade?

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Já desejou poder comprar um casa de férias no Colorado, uma mansão vitoriana de sete quartos, ou literalmente ‌qualquer‌ casa em San Francisco? Embora isso possa estar fora de alcance, um contrato de copropriedade pode tornar esse sonho uma realidade. Os acordos de copropriedade permitem que você junte seu dinheiro com outros aspirantes a proprietários para comprar uma propriedade que você pode não conseguir pagar sozinho.

Quer você seja um millennial que sempre pensou que a casa própria era irreal ou alguém que sonha em comprar uma casa de luxo fora de sua faixa de preço, os acordos de copropriedade são uma boa maneira de comprar a casa dos seus sonhos. Mas ser coproprietário de uma propriedade não é para todos. Conversamos com alguns especialistas imobiliários para aprender os meandros da copropriedade de uma casa, para que você possa decidir se esse tipo de compra de casa é ideal para você.

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O que é co-propriedade de uma propriedade?

A copropriedade é quando duas ou mais pessoas compartilham a propriedade de uma única residência. Cada proprietário tem uma parte da casa e está listado no título. Os proprietários freqüentemente também compartilham uma hipoteca, embora isso nem sempre seja verdade.

"A copropriedade pode permitir que vários indivíduos reúnam seus recursos e comprem uma propriedade que talvez não possam pagar por conta própria", disse Paul Martinez, especialista imobiliário, à Hunker. "A copropriedade também pode oferecer benefícios sociais e emocionais, como compartilhar responsabilidades e construir uma comunidade com outros coproprietários", diz ele.

O que é uma casa de co-propriedade?

Uma casa de copropriedade é uma residência pertencente a várias pessoas que celebram um contrato de copropriedade que vincula cada uma delas à propriedade compartilhada.

Quão popular é a co-propriedade doméstica?

Embora os acordos de copropriedade existam há muito tempo, eles estão se tornando cada vez mais comuns à medida que preços imobiliários continuar a voar.

"A copropriedade tornou-se cada vez mais popular nos últimos anos, principalmente entre aqueles que procuram para maneiras acessíveis de possuir propriedades ou investir em imóveis", Boyd Rudy, líder de equipe e corretor associado no MiReloTeam of Keller Williams Realty Living, diz Hunker. "Espero que a copropriedade continue a ser uma opção popular para as pessoas que desejam possuir uma propriedade, principalmente em áreas urbanas onde os preços dos imóveis são altos."

Tipos de acordos de copropriedade residencial

Uma coisa que torna mais difícil para as pessoas entenderem o que significa copropriedade é que existem muitas maneiras de fazer esse acordo. Embora o arrendamento em comum e o arrendamento conjunto sejam as duas formas mais comuns de copropriedade, não são as únicas opções disponíveis para aspirantes a proprietários. Aqui estão os tipos mais comuns de acordos de copropriedade e como eles diferem.

Locação em Comum

Quando a maioria das pessoas fala sobre um acordo de copropriedade, elas se referem a uma situação em que cada coproprietário possui uma propriedade distinta. parte da propriedade, permitindo-lhes vender, transferir, arrendar ou hipotecar sua participação sem o consentimento do outro os Proprietários. Este arranjo é conhecido como arrendamento em comum. "Quando um coproprietário morre", diz Rudy, "sua parte passa para os herdeiros e não para os outros coproprietários".

Nem todas as ações de propriedade precisam ser iguais; em vez disso, eles serão baseados em quanto cada parte contribui para a compra. Embora os coproprietários possam concordar em morar juntos na casa, eles não são obrigados a fazê-lo. Assim, por exemplo, se um jovem adulto concorda em comprar uma casa com seus pais, que investem 25% do dinheiro e recebem 25 por cento dos juros, seu contrato pode estipular que apenas o jovem e sua família vivam no propriedade.

Propriedade conjunta

Ao contrário de um arrendamento em comum, a propriedade conjunta (também conhecida como arrendamento conjunto com direitos de sobrevivência) "é onde todos os coproprietários têm uma participação igual na propriedade" independentemente de quanto eles contribuem para a compra, diz Rudy. "Se um dos proprietários morre, sua parte passa automaticamente para os proprietários sobreviventes." Como o arrendamento em comum, os investidores podem ainda vendem sua parte sem o consentimento do outro proprietário, e nem todos que contribuíram para a compra precisam morar no lar.

Como as ações de um coproprietário falecido vão para os outros proprietários da casa, e não para os herdeiros do falecido, esses acordos são mais comumente feitos entre amigos e familiares. Para criar um contrato de locação conjunta, os proprietários devem aderir às "quatro unidades" por:

• Tomando o controle de sua participação acionária no mesmo. tempo
• Compartilhando um interesse igual na propriedade
• Ter o mesmo título na escritura
• Dividindo igualmente os direitos de acesso e uso para o. propriedade
  

Propriedade comunitária

Este acordo de copropriedade aplica-se apenas a casais que vivem nos nove estados com comunidade leis de propriedade: Arizona, Califórnia, Idaho, Louisiana, Nevada, Novo México, Texas, Washington e Wisconsin.

"De acordo com a lei de bens comuns, todos os bens adquiridos durante o casamento são considerados de propriedade conjunta de ambos os cônjuges, independentemente de quem os adquiriu", explica Martinez. Cada pessoa no relacionamento deve decidir o que deseja que aconteça com sua parte quando morrer, porque a propriedade não será automaticamente transferida para o cônjuge sob este acordo.

Residentes de estados de propriedade comunitária que não desejam ser co-proprietários de uma casa com seu cônjuge sob este acordo deve assinar um acordo pré-nupcial ou pós-nupcial estipulando a porção de propriedade de cada um sócio possui.

Locação pela Totalidade

Assim como os bens comuns, os contratos de locação por inteiro existem apenas entre os cônjuges e dividem os bens igualmente entre as partes, independentemente de quanto cada um contribuiu. Esse arranjo está disponível em 26 estados e difere da propriedade comunitária porque, quando um dos cônjuges morre, o outro herda automaticamente a casa.

Além do fato de que a locação por inteiro só pode envolver pessoas casadas, também difere de locação conjunta em que nenhum dos cônjuges pode vender ou transferir sua parte sem o consentimento do parceiro consentimento.

Quem pode ser co-proprietário de uma casa?

Tecnicamente, qualquer um pode comprar uma casa junto, incluindo amigos, familiares, empresas ou até mesmo estranhos. Como você normalmente deseja se dar bem com a pessoa com quem possui uma casa, é melhor escolher familiares ou amigos próximos em quem você pode confiar. Com quem você compra uma casa deve afetar o tipo de arranjo que você escolhe.

Casais têm opções exclusivas disponíveis que podem ser padrão em seu estado de residência. Ao mesmo tempo, aqueles comprando uma casa com a ajuda de um investimento de uma empresa ou de um conhecido menos conhecido provavelmente iria querer escolher um arrendamento em comum para garantir que cada proprietário receba uma parte igual ao seu investimento e possa repassar sua participação ao seu escolhido beneficiários.

Quanto a quantas pessoas podem se reunir para comprar um imóvel, "não existe uma regra rígida e rápida sobre quantas pessoas podem ou devem ser coproprietários de uma casa juntos, pois isso dependerá das circunstâncias específicas e dos objetivos dos coproprietários", explica Rudy. "No entanto, há algumas considerações práticas a serem lembradas." Ele diz que mais proprietários significam mais opiniões e conflitos sobre como uma propriedade deve ser usada ou mantida.

Além disso, ter mais de quatro pessoas envolvidas em uma compra pode dificultar muito a obtenção de uma hipoteca para a casa. “Grupos maiores de coproprietários podem exigir acordos legais e financeiros mais complexos para garantir que a propriedade seja administrada e mantida adequadamente”, diz ele.

Iniciando um contrato de copropriedade

Para tornar a compra de uma casa em copropriedade o mais tranquila possível, os investidores devem redigir e assinar um contrato juridicamente vinculativo antes que a venda seja concluída. A única exceção é quando alguém compra uma casa com um cônjuge em um estado que usa propriedade comunitária ou arrendamento por todos os acordos por padrão e o casal não deseja estabelecer um acordo diferente. Um advogado deve estar envolvido na elaboração de contratos de copropriedade porque esses documentos são complexos e devem ser mantidos em tribunal. A papelada deve sempre:

• Identifique os coproprietários, incluindo os de cada pessoa. porcentagem de propriedade, responsabilidades financeiras e obrigações legais
• Informar o tipo de copropriedade
• Descreva a casa
• Definir regras e diretrizes "para. tomada de decisão, compartilhamento de despesas, uso da propriedade e resolução de disputas", diz Rudy
• Detalhe o que acontecerá se alguma das partes quiser. rescindir o acordo. "Isso pode incluir um direito de preferência", observa. Rudy, "o que dá aos outros co-proprietários a opção de comprar a saída. parte do co-proprietário."

Depois que todas as partes revisarem e assinarem o contrato de copropriedade, ele será juridicamente vinculativo. Se necessário, porém, Rudy observa que é possível modificar esses contratos com o passar do tempo e novos problemas surgem, embora, novamente, isso seja feito melhor com a ajuda de um advogado.

Quais regras os coproprietários devem seguir?

"Os co-proprietários de uma propriedade têm certos direitos e responsabilidades que devem cumprir para garantir que a propriedade seja administrada e mantida adequadamente", diz Martinez. Muitos desses detalhes devem ser declarados explicitamente no contrato de copropriedade, mas mesmo aqueles que não são devem pelo menos ser acordados antes da compra de um imóvel. Aqui estão algumas coisas que você deve estar preparado para fazer se planeja ser coproprietário de uma casa com outras pessoas.

Concordar sobre o uso da propriedade

A primeira coisa que você deve concordar ao comprar uma casa com alguém é como a casa será usada. Se a propriedade for uma casa de férias, Rudy diz que os proprietários "precisam estabelecer diretrizes de como a propriedade será usada por cada coproprietário, incluindo com que frequência e por quanto tempo".

Se a casa for usada e compartilhada como residência principal, os proprietários devem concordar com quem morará em cada quarto antes que a venda de uma casa seja concluída, para que não haja discussões sobre quem pode reivindicar qualquer quarto ou banheiro.

Despesas Compartilhadas

"Os co-proprietários são responsáveis ​​por compartilhar as despesas associadas à propriedade, incluindo pagamentos de hipoteca, impostos sobre a propriedade, seguros e custos de manutenção", diz Martínez. Dependendo do tipo de arranjo, os proprietários também podem precisar compartilhar os custos de serviços públicos. Esse sistema precisa ser justo e equitativo e pode incluir a criação de uma conta bancária conjunta para pagar as despesas relacionadas à casa ou dividir as despesas de acordo com a porcentagem de participação de cada proprietário.

Manter a Propriedade

Quem compra uma casa deve estar preparado para lidar com o manutenção da propriedade, mas com uma casa em copropriedade, "os coproprietários devem estabelecer um cronograma e um orçamento de manutenção para garantir que a propriedade seja bem conservada", diz Martinez. A manutenção pode incluir tarefas de manutenção como paisagismo, limpeza doméstica, preparação para o inverno, pintura, controle de pragas, e serviços de reparo para quando as coisas inevitavelmente dão errado. A última coisa que você quer fazer como coproprietário é perder tempo discutindo sobre quem vai pagar para contratar um encanador quando um vazamento de água inunda seu banheiro.

Tomar decisões em conjunto

Como mais de uma pessoa tem participação financeira na propriedade, todos os que compartilham a casa devem trabalhar juntos para tomar decisões sobre a propriedade, incluindo como e quando. reformas, reparos ou atualizações será realizado. Embora essas escolhas devam ser feitas de forma democrática tanto quanto possível, às vezes as coisas podem ser complicado pelo tipo de acordo, a relação entre os coproprietários e se uma das partes é mais afetada do que outros.

Por exemplo, se duas pessoas em um contrato de locação em comum discordam sobre se a casa precisa de uma nova porta da frente, o proprietário com uma participação de 75 por cento pode anular o proprietário com uma participação de apenas 25 por cento. Por outro lado, em uma locação conjunta onde todos os envolvidos moram na casa, se um dos proprietários quiser instalar um ventilador de teto em seu quarto, sua opinião pode ter mais peso porque a decisão envolve sua privacidade espaço.

Quando os coproprietários não chegarem a um acordo sobre uma decisão, eles devem usar o processo de resolução de disputas detalhado em seu contrato de copropriedade. "Isso pode incluir mediação ou arbitragem", diz Rudy, "ou alguma outra forma de resolução de disputas acordada por todos os coproprietários."

Seja respeitoso um com o outro

Tomar decisões em uma casa em copropriedade pode ser difícil, portanto, os coproprietários devem respeitar os direitos e a propriedade uns dos outros. Martinez diz que "não devem usar a propriedade sem a permissão do outro coproprietário e devem respeitar a privacidade e o espaço pessoal um do outro".

Encontrar uma hipoteca para uma casa de co-propriedade

"Obter uma hipoteca para uma casa em copropriedade pode ser mais desafiador do que obter uma hipoteca para uma propriedade de um único proprietário", diz Martinez. "Os credores geralmente preferem emprestar a proprietários individuais que tenham uma reivindicação clara e desimpedida da propriedade." Fale com um corretor de hipoteca ou oficial de empréstimo para encontrar o melhor tipo de empréstimo para sua situação única. Os empréstimos mais comuns usados ​​em acordos de copropriedade incluem:

• ‌Hipotecas conjuntas:‌ Esses empréstimos possuem dois ou. mais pessoas co-responsáveis ​​pelos pagamentos. Com este empréstimo, cada co-proprietário. renda e pontuação de crédito serão consideradas, e os credores normalmente basearão seus. taxa de juros na menor pontuação de crédito do grupo.
• ‌Empréstimos fracionários:‌ Essas hipotecas são explicitamente. usado para propriedades com propriedade compartilhada e exige que cada coproprietário o seja. responsável pela sua parte no pagamento da hipoteca. As taxas de juros são. geralmente mais altos em empréstimos fracionários, e menos instituições oferecem essas hipotecas.
• ‌Empréstimos pessoais:‌ Aqueles que não querem. compartilham uma hipoteca com seus co-proprietários podem achar mais simples obter um empréstimo pessoal. sua parte na compra.
• ‌Empréstimos imobiliários ou linhas de crédito:‌ Depois que uma casa em copropriedade for comprada, os proprietários poderão fazê-lo. contrair um empréstimo ou linha de crédito para cobrir o custo de renovações ou significativas. reparos na casa.

Só compre uma casa com pessoas em quem você confia para pagar sua parte da dívida. Quando uma hipoteca conjunta é usada para comprar uma casa, Rudy observa que "se um coproprietário não pagar o empréstimo, os outros coproprietários podem ser responsáveis ​​por fazer os pagamentos perdidos." Se os outros proprietários não puderem pagar seus pagamentos de hipoteca, o empréstimo pode acabar em inadimplência, e a casa pode até ser encerrado.

Os credores estão preocupados com esse risco, que é uma das razões pelas quais eles são mais cautelosos em emprestar a grupos do que a indivíduos. Para ajudar a se proteger, diz Martinez, "os credores podem exigir um adiantamento maior ou pontuações de crédito mais altas dos coproprietários para mitigar o aumento do risco associado à copropriedade".

Vender uma casa com vários proprietários

Propriedades compartilhadas são mais desafiador para vender do que casas tradicionais, mas o nível de dificuldade exato varia dependendo dos detalhes do contrato de propriedade. Vender uma casa com mais de um proprietário é mais difícil quando um proprietário deve obter a aprovação de seus coproprietários antes de vender.

Mesmo que todos os outros proprietários concordem com o preço e os termos de venda, Martinez observa que "os compradores em potencial podem hesitar em comprar uma propriedade em copropriedade devido às complexidades e riscos potenciais associados à copropriedade." Para piorar a situação, um possível investidor em uma propriedade compartilhada ainda pode mudar de ideia ou ser incapaz de concluir a venda se não conseguir encontrar um empréstimo adequado para tal empreendimento, uma vez que o financiamento de casas em copropriedade pode ser desafiante.

Ter um contrato de copropriedade forte, claro e bem definido pode ajudar a tornar o processo de venda o mais rápido possível. o mais tranquilo possível, assim como trabalhar com um agente imobiliário experiente que tenha experiência na venda de imóveis em copropriedade casas.

Os prós e contras das casas em co-propriedade

"No geral, a copropriedade pode ser uma opção viável para indivíduos que desejam trabalhar juntos e compartilhar as responsabilidades e benefícios da propriedade", diz Rudy. "No entanto, é importante considerar cuidadosamente os potenciais prós e contras antes de entrar em uma co-propriedade arranjo." Antes de decidir comprar uma casa dessa maneira, considere as vantagens e desvantagens, que podem incluir:

Dicas para possíveis coproprietários

Ser coproprietário de uma casa pode ajudá-lo a reduzir o custos e responsabilidades da casa própria. Ainda assim, você deve considerar todos os riscos e possíveis problemas para garantir uma experiência positiva. Nossos especialistas têm o seguinte conselho para aqueles que estão pensando em comprar uma casa usando um contrato de copropriedade.

Escolha os parceiros com cuidado

"A copropriedade de uma casa requer confiança, comunicação e uma visão compartilhada da propriedade", diz Martinez. "Certifique-se de escolher co-proprietários que compartilham seus valores e objetivos financeiros e que estão comprometidos em manter um relacionamento positivo e respeitoso."

Rudy acrescenta: "Também é importante garantir que todos os envolvidos sejam financeiramente responsáveis ​​e possam contribuir com as despesas da propriedade". Comece a discutir suas pontuações de renda e crédito desde os estágios iniciais do processo para ter uma boa ideia do que você poderia razoavelmente pagar comprar.

Crie um Contrato Detalhado de Copropriedade

"Ter um acordo legal em vigor que descreva as responsabilidades e obrigações de cada coproprietário pode ajudar a evitar conflitos no futuro", diz Rudy. "Certifique-se de que o contrato cobre todos os cenários possíveis, como o que acontece se um coproprietário quiser vender a propriedade ou o que acontece se um co-proprietário não puder contribuir para as despesas da propriedade."

Procure aconselhamento profissional

"Ser coproprietário de uma casa pode ser complexo", adverte Martinez, "e é importante buscar orientação de profissionais como advogados, consultores financeiros e agente imobiliário para garantir que você tenha uma compreensão sólida de suas obrigações legais e financeiras." Você também pode querer falar com um consultor tributário para entender quanto será sua parte dos impostos sobre a propriedade.

Considere opções de financiamento

"Certifique-se de pesquisar as melhores taxas e condições de hipoteca", aconselha Rudy, "e considere como os pagamentos da hipoteca serão divididos entre os coproprietários".

Comunique-se aberta e regularmente

"Uma boa comunicação é essencial para um acordo de copropriedade bem-sucedido", aconselha Martinez. "Certifique-se de verificar regularmente com seu (s) coproprietário (s) e abordar quaisquer preocupações ou problemas prontamente para evitar mal-entendidos."

Planeje o inesperado

"Embora você não possa prever todos os cenários possíveis", explica Martinez, "é importante ter planos de contingência planos em vigor para eventos inesperados, como a morte de um co-proprietário ou incapacidade de cumprir obrigações".

Rudy também sugere que todos os coproprietários "tenham uma estratégia de saída caso um dos coproprietários queira vender sua parte na propriedade ou se os coproprietários decidirem vender a propriedade por completo".

perguntas frequentes