Инвестиции в недвижимость становятся все сложнее. Вот почему это хорошая новость для покупателей

В мире инвестиций в недвижимость аббревиатура BRRRR означает больше, чем просто звук, который вы бы издали в разгар зимы. Вместо этого пятибуквенный звук означает «купить, восстановить, арендовать, рефинансировать, повторить». Еще до того, как разразилась пандемия COVID-19 и перевернула рынок недвижимости с ног на голову, BRRRR был самым надежным способом для многих инвесторов заработать на недвижимости в своем портфеле. Теперь, благодаря комбинации повышение процентных ставок, снижение стоимости недвижимости и изменение налоговых формул, BRRRR оставляет многих инвесторов в сфере недвижимости в дураках.

Пока это ‌может‌ быть плохой новостью для них, похоже, это означает облегчение для покупателей, которые были лишены цены на недвижимость рынке инвесторами, которые быстро сожрали многие объекты недвижимости, которые традиционно были проданы с первого раза. покупатели жилья. Вот что некоторые из профессионалов, с которыми мы говорили, говорят, что это будет означать для будущего недвижимости.

Познакомьтесь с экспертами

Что такое БРРРР?

По словам Дуга Кэри, президента Wealthtrace, BRRRR — это тип стратегии инвестирования в недвижимость, который включает в себя покупку проблемного или недооцененного имущества, его ремонт. чтобы увеличить его стоимость, сдавая его в аренду для получения дохода, рефинансируя собственность, чтобы получить доступ к ее увеличенному капиталу, и используя выручку, чтобы повторить процесс с другим свойство.

Это стало популярной стратегией среди инвесторов в недвижимость, потому что она предлагает несколько преимуществ, объясняет Кэри. «Во-первых, это позволяет инвесторам приобретать недвижимость по сниженной цене, что может привести к значительной прибыли, когда недвижимость в конечном итоге будет продана», — говорит он. «Во-вторых, этап реконструкции позволяет инвесторам повысить стоимость недвижимости, что может увеличить ее доход от аренды и общую стоимость».

В-третьих, на этапе сдачи в аренду инвесторы могут получать стабильный доход, чтобы покрыть расходы на недвижимость и получить отдачу от инвестиций. «В-четвертых, рефинансирование собственности может позволить инвесторам получить доступ к капиталу, который они создали в недвижимость, которую можно использовать для инвестирования в большее количество объектов и дальнейшего расширения своего портфеля недвижимости», — говорит Кэри.

Как BRRRR вредит рынку

Хотя это может звучать как беспроигрышный вариант — инвесторы могут отремонтировать дома, которые могли снизить стоимость местной недвижимости, в то время как арендаторы получают доступ к недавно отремонтированные жилые помещения — это фактически сократило доступный недорогим инвентарь для покупателей, который часто достался бы малоимущим или впервые покупатели.

В качестве двойного удара, как только эти объекты недвижимости были реконструированы и, наконец, возвращены на рынок и готовы к аренде, они обычно продаются по гораздо более высокой ставке, чем раньше, что снижает стоимость многих из тех же людей с рынка аренды. также.

Пандемия снизила прибыльность BRRRR

По словам Крисси Коул, основателя и генерального директора Penny Finance, рынок недвижимости находится на рекордно высоком уровне благодаря безумию покупателей, вызванному COVID-19. «Такое ощущение, что все в Америке купили дом. Почему? Ставки были низкими низкими низкими, поэтому деньги были дешевыми», — сказала она, добавив, что эти более низкие ставки дали инвесторам еще большую покупательную способность благодаря более низкой ежемесячной ставке. ипотечные платежи на их новых арендных свойствах. Как только инвентарь иссяк, люди предлагали цену намного выше запрашиваемой, чтобы иметь возможность попасть в новый дом. «Это привело к росту цен на жилье», — продолжает она, объясняя, как повышенная стоимость распространилась по всем направлениям, даже затронув обычно более доступные объекты. «Итак, фиксирующая верхняя часть, которую вы могли купить пять лет назад за 300 000 долларов, теперь стоит от 500 000 до 800 000 долларов в зависимости от местоположения».

Кроме того, Коул говорит, что повышение ставок привело к увеличению ипотечных платежей, а это означало, что инвесторы должны были взимать более высокие арендные платежи. «Кто может платить больше арендной платы, когда зарплаты не растут? Из-за этого можно заработать меньше денег».

Вдобавок ко всему, инфляция также нанесла ущерб инвесторам. «Стоимость материалов для строительства и ремонта в последние годы выросла, что может сделать этап восстановления стратегии BRRRR более дорогим и снизить потенциальную прибыль», — добавляет Кэри.

Арендаторы также не могут позволить себе оплачивать расходы

«Мы находимся на очень жестком рынке как для покупателей, так и для арендаторов, — объясняет Коул. «Рынок недвижимости начинает замедляться, но если вы ищете желаемые места, цены на жилье все еще очень высоки, и предложения очень мало». В тех районах с более высоким спросом, где цены продолжали расти, рынок аренды был вынужден следовать. «Для арендаторов арендодатели должны вносить ипотечные платежи, и они перекладывают стоимость своего более высокого процентные ставки для арендаторов», — продолжает она, добавляя, что в Нью-Йорке в прошлом году арендная плата выросла на 21%. год!

Несколько хороших новостей для покупателей

Что касается того, какую выгоду надеющиеся домовладельцы увидят, если многие инвесторы откажутся от этого процесса, Кэри говорит, что это еще предстоит выяснить. Он считает, что это должно помочь решить проблемы с запасами, что также поможет снизить цены на жилье, поскольку люди не будут так быстро забирать эти проблемные объекты, но это не то, что нужно стране прямо сейчас.

«Текущий рынок жилья по-прежнему очень сложен для тех, кто хочет его купить», — говорит он. «Цены на жилье не упали до допандемического уровня, но ставки по ипотечным кредитам выросли более чем вдвое. Пока цены на жилье не упадут еще больше, для тех, кто впервые покупает жилье, это будет очень сложно и дорого».

К счастью, в новостях не все так мрачно. По словам Коула, есть множество программ, которыми люди могут воспользоваться прямо сейчас, чтобы буквально помочь им войти в дверь. «Хорошая новость заключается в том, что по-прежнему существует большое разнообразие программы покупки жилья впервые на рынке, которые позволяют вам сделать скидку менее 20 процентов на недвижимость», — говорит она. «Администрация Байдена также ввела множество налоговых льгот для домовладельцев, которые могут помочь облегчить бремя высоких процентных ставок и высоких цен на жилье».

Все эти изменения в сочетании с многообещающим весенним сезоном продаж могут, наконец, помочь покупателям найти дом своей мечты.