Как работает предполагаемая ипотека?

С ростом процентных ставок многие подающие надежды домовладельцы ищут творческие способы сделать домовладение более доступным. Кроме как выкуп процентной ставки и большие авансовые платежи, не так много способов найти более низкий ежемесячный платеж. Вот почему многие люди начинают рассматривать возможность покупки дома с использованием предполагаемой ипотеки.

В то время как предполагаемые ипотечные кредиты ‌делать‌ предлагают заемщикам способ получить доступ к более низким процентным ставкам прошлого, они не являются универсальным вариантом. Для получения дополнительной информации о том, что каждый покупатель жилья должен знать об этом модном термине в ипотечной индустрии, вот что рассказали Ханкеру два специалиста по ипотеке.

Что такое предполагаемая ипотека?

Предполагаемая ипотека - это ипотека, которая позволяет новым покупателям жилья взять на себя обязательства по существующей ипотеке от продавца, включая остаток по кредиту, процентную ставку по ипотеке и оставшийся срок, согласно Дэну Грину, президенту Homebuyer.com, ипотечная компания для тех, кто впервые покупает жилье. «Функция предполагаемой ипотеки включена в стандартную комплектацию всех ипотечных кредитов FHA, VA и USDA», — говорит он.

Государственные кредиты — не единственные, которые может взять на себя новый владелец недвижимости. Тони Греч, старший составитель ипотечного кредита для CrossCountry Mortgage. «Государственные кредиты (FHA, VA, USDA) чаще всего предполагаются, в то время как только некоторые обычные кредиты — чаще всего ипотека с плавающей ставкой," он говорит.

Другими словами, не все виды ипотеки могут быть предполагаемой ипотекой.

Как узнать, имеете ли вы право на предполагаемую ипотеку?

Однако не все могут воспользоваться этим типом сделки. Грин объясняет, что заемщики, надеющиеся взять на себя ипотеку продавца, еще нужно пройти квалификацию на основе стандартных руководящих принципов утверждения, включая стандарты кредита, дохода и права на работу. В качестве дополнительного препятствия продавцу также необходимо будет согласиться с предположением, что позволит продавцу передать ответственность за существующую ипотеку покупателю жилья.

Затем вам также нужно будет подключить текущего сервисера. «Покупатель должен подать заявку в существующую ипотечную службу, чтобы получить кредит, и они должны соответствовать требованиям, как если бы они обращались за обычным кредитом», — говорит Греч. «Если это кредит VA, они должны быть квалифицированными ветеранами. Если это FHA, они должны соответствовать минимальным требованиям кредитного рейтинга, рекомендации по соотношению долга к доходу, и так далее." Существуют и другие квалификационные факторы, такие как сохранение дома в качестве основного места жительства.

Потенциал ежемесячной экономии — самая большая ничья

Продавцы определенно могут получить преимущество, если они пойдут по этому пути, потому что их дом будет иметь преимущество, связанное с процентная ставка ниже рыночной. «Ипотечный кредит в размере 400 000 долларов с предполагаемой ставкой по ипотеке в 4 процента стоит на 25 процентов меньше в месяц, чем сопоставимая 6-процентная ставка на тот же дом», - объясняет Грин.

Хотя долгосрочная экономия может быть самым большим преимуществом — ожидается, что ставки будут колебаться около 7-процентной отметки в течение первого квартала 2023 года — может быть и некоторая предварительная экономия. «Обычно оценка не требуется, — говорит Греч. «Сборы с кредиторов, такие как сборы за создание и сборы за андеррайтинг, обычно не взимаются».

Их необычный характер может усложнить заключение

Самым большим недостатком попытки закрыть дом с предполагаемой ипотекой может быть поиск профессионалов в сфере недвижимости, у которых есть опыт работы с ними. «Последние 20 с лишним лет ставки по ипотечным кредитам падали, поэтому предположения по ипотечным кредитам случаются редко», — говорит Грин. «Немногие агенты по недвижимости и кредиторы имеют недавний опыт работы с ними».

Грин говорит, что, если предположить, что ипотека усложняет покупку дома, их может быть не так просто найти. «Скорее всего, их примут в рынок покупателя, когда спрос на дома невелик», — говорит он. «Идеальный рынок для ипотечных предположений — это когда спрос на дома низок и ставки по ипотеке высокиеЛучший способ найти его для себя — спросить, допустима ли ипотека продавца и готов ли продавец договориться об ипотеке в рамках продажи.

Еще один недостаток, на который указывает Греч, заключается в том, что они могут не сработать, если вы спешите добраться до финального стола. По его словам, некоторые предположения могут занять от 45 до 90 дней, тогда как хороший ипотечный кредитор в большинстве случаев может оформить кредит за три-четыре недели. «Иногда покупателю и продавцу нужно поторопиться, и они не хотят ждать (или не могут ждать)», — говорит он.

Предполагаемые ипотечные кредиты могут стоить дороже авансом

Еще одним потенциальным препятствием является то, что вам, возможно, придется потратить большую сумму, чем требуется для традиционной ипотеки. «Покупатель может финансировать только то, что продавец должен по ипотеке», — говорит Гринч. «Так, например, если кто-то купил дом с ипотекой FHA в размере 200 000 долларов несколько лет назад с процентной ставкой 4 процента и они хотят продать дом за 250 000 долларов сейчас и должны 185 000 долларов по кредиту, покупатель должен внести аванс в размере 65 000 долларов оплата."

Чтобы представить это в перспективе, если тот же самый покупатель решит купить этот дом, используя традиционную ипотеку FHA, для которого требуется минимум 3,5% аванса, им нужно будет получить только 8 750 долларов аванса. оплата.

Что нужно знать перед закрытием

Каждый раз, когда что-то кажется слишком хорошим, чтобы быть правдой, скорее всего, это потому, что так оно и есть. Греч говорит, что вам нужно получить полную финансовую картину, прежде чем соглашаться на предполагаемую ипотеку. «Итак, что я хотел бы сказать покупателям, рассматривающим предполагаемую ипотеку, так это: если вы видите дом, выставленный на продажу, продвигающий предполагаемую ипотеку, это может быть хорошей сделкой, а может и нет», — говорит он. «Узнайте, сколько причитается по кредиту, по какой ставке и что это за кредит». Получив эту информацию, вы можете сравнить ее с финансирование, предлагаемое в настоящее время, и посмотрите, будут ли условия существующего кредита более выгодными, и сможете ли вы выплатить более крупный первоначальный взнос. условия.

Если все это совпадает, продавец согласен, и вы можете пройти квалификацию через сервисера, который держит кредит, предполагаемая ипотека может быть просто лучшим способом получить ставки 2020 года в 2023 году.