Стоит ли ждать, чтобы купить дом?

Когда календарь перешел с 2022 на 2023 год, в моем списке дел была одна важная задача: купить новый дом. Наша семья из пяти человек быстро заполнила наш дом с четырьмя спальнями и одной ванной комнатой, и нам не терпелось переехать в пространство, которое лучше подходило бы всем нам. Мы работали над тем, чтобы вывести всех наших уток подряд — до начала апреля, когда некоторые из ведущих экономистов страны начали предупреждать о надвигающаяся рецессия, и я вдруг спросил: "Должен ли я ждать, чтобы купить дом?"

Эти предостережения особенно встревожили меня как независимого писателя, купившего свой первый дом незадолго до краха рынка субстандартных ипотечных кредитов в 2008 году, и после нескольких болезненных разговоров. (большинство из них о том, как мы будем жонглировать этой единственной ванной еще год), мы с мужем решили, что, возможно, будет разумнее подождать и посмотреть, что произойдет с экономика. Как оказалось, мы не одиноки в нашем не склонном к риску подходе к покупке нового дома.

После разговора с Пабло Вадильо, агент по недвижимости из Сан-Франциско, который руководит командой агентов в районе залива и Силиконовой долине, я узнал, что мы не одиноки в своих страхах.

Что изменилось на рынке?

Я не единственный, кто планирует подождать и посмотреть, что будет в последнем квартале 2023 года. Вадильо говорит, что он наблюдает, как покупатели жилья уходят и откладывают переезды из-за неопределенности в ситуации. 2023 рынок, особенно в его регионе, где увольнения технических специалистов создают напряженность и неопределенность. «Другим способствующим фактором являются процентные ставки на уровне 6 процентов, [когда] всего 2,5 года назад они составляли половину этой суммы, так что проглотить эту пилюлю довольно сложно. Если вы не готовы к этому финансовому обязательству или если вы попали в ловушку ажиотажа вокруг процентных ставок в 2 1/2 и 3 процента, вы будете разочарованы».

Хотя Fannie Mae прогнозирует что 30-летние процентные ставки упадут до 5,7% во втором квартале следующего года (снижаются с нынешних примерно 6%), это, конечно, только прогноз. Тем не менее, это может быть разница в сотни долларов в вашем ежемесячном платеже по ипотеке, если просто подождать.

Снижение покупательной способности

Еще одним важным фактором, заставляющим заемщиков останавливаться на достигнутом, является покупательная способность. С повышением процентных ставок снижается покупательная способность. В то время как вы, возможно, были в состоянии с комфортом купить дом за 400 706 долларов (средняя цена согласно красноперка) еще в 2020 году, сегодняшние процентные ставки делают это недоступным для многих. «Поскольку покупательная способность снизилась, мы наблюдаем, как люди уходят с рынка и откладывают шаги», Вадильо говорит, добавляя, что неприятие многих людей недавним повышением ставок необходимо рассматривать в лучшем контексте.

«Большинство людей думают, что процентные ставки прямо сейчас возмутительны, и это действительно из-за предвзятости относительно новизны», — продолжает он. «Если вы посмотрите на процентные ставки в среднем за период с 1990 по 2020 год, историческое среднее значение за это время составляло 5,86. процентов». Если вы посмотрите на сегодняшние ставки, которые колеблются между 6 и 6,50 процентами, мы лишь немного выше, чем средний."

Считает ли Вадилло, что сейчас все еще хорошее время для покупки? Ну, это зависит от того, что для вас важнее всего. «Если процентные ставки являются самым важным фактором, вы должны понимать, что процентные ставки сейчас на самом деле просто средние», — объясняет он, добавляя, что одних только ставок не должно быть достаточно, чтобы сдерживать вас.

Стоит ли переезжать, если у вас низкая процентная ставка?

Если вы похожи на меня и в настоящее время у вас есть некоторые из этих цен 2020 года (моя процентная ставка в настоящее время составляет менее 3 процентов), это может кажется глупым продавать и зафиксировать процентную ставку в 6,5%, но Вадилло говорит, что мы, возможно, не смотрим на большие картина. «На самом деле все сводится к скорости признания», — объясняет он. «Является ли эта разница в процентной ставке достаточно оправданной для повышения стоимости имущества? Именно здесь наличие отличного риелтора, который знает рынок, изучил закономерности и знает, как все колеблется, может дать вам отличные идеи».

Вадильо говорит, что важно помнить, что, хотя вы можете перейти от 3-процентной процентной ставки к 6-процентной, вы также можете себя и свою семью в район, который ценит гораздо больше, чем эти 3 процента, или даже в дом с столь необходимой дополнительной ванной комнатой. (или два). «В долгосрочной перспективе, хотя это может временно стоить вам денег из кармана, со временем вы действительно можете увидеть большее признание».

Быть осторожным vs. Чрезмерно обеспокоен

Лучший способ избежать страха перед рецессией и преодолеть опасения по поводу удвоения процентной ставки — это принять меры. хорошо, внимательно посмотрите на свои финансы, по словам Вадильо, который говорит, что работа хорошего агента по недвижимости к посмотрите на ваше предварительное одобрение и помочь вам решить, сколько вы можете ‌разумнопредоставлять.

«Наша цель как агентов — поставить вас в наилучшее финансовое положение», — говорит он. «Итак, если вы нервничаете или у вас нервный клиент, самое главное, что нужно понять, это: что именно заставляет их нервничать? Это ежемесячный платеж? Это обязательство быть привязанным к собственности в течение следующих 30 лет? Это риск всего этого? И обычно мы обнаруживаем, что люди нервничают из-за неизвестности. Что заставляет их нервничать, так это ощущение, что есть что-то неопределенное или неожиданное на протяжении всей покупки или даже владения домом».

Постоянно меняющаяся экономика

«Мы советуем клиентам не увеличивать свой бюджет», — говорит он, добавляя, что это не всегда было популярным подходом, особенно с 2020 до начала 2022 года, когда люди предлагали сотни тысяч долларов за то, чтобы попросить приземлиться на землю своей мечты. дом. «Мы обучаем наших клиентов никогда не переплачивать за недвижимость, изучая с ними рынок и знакомясь с фактами и реальностью экономики этого района. И нам пришлось быть очень, очень терпеливыми в процессе».

Это терпение окупилось для заемщиков, которые слушали. «В настоящее время вы начинаете видеть эти новостные статьи, в которых говорится, что 72 процента покупателей жилья, [которые] купили во время пандемии, на самом деле испытывают угрызения совести покупателя, и что 80 процентов покупателям из-за пандемии пришлось пойти на компромисс с приоритетами», — говорит он, добавляя, что это происходит потому, что они двигались слишком быстро и попадали в ситуации, к которым они не были готовы. для.

«Мой самый главный совет — пойти и получить образование», — продолжает он. «Есть много разных программ. Есть много различных методов, которые могут помочь уменьшить нервозность и страх. Нервозность и страх обычно возникают из-за неуверенности или недостатка знаний. Итак, вооружитесь этим знанием — пригласите агента по недвижимости выпить кофе (кстати, мы любим кофе) и задайте свои вопросы».

Как подготовиться к будущему

К сожалению, я все еще не слишком уверен в идее покупки, пока не узнаю, как трясется рынок. Вадильо говорит, что я (и другие люди, подобные мне) должны воспользоваться этой возможностью, чтобы получить преимущество на рынке недвижимости 2024 года, в том числе провести модернизацию вокруг дома — озеленение, Мойка под давлением и модернизация окраски могут оказать огромное влияние — и аудит наших финансов, чтобы мы были готовы сделать шаг, как только освоимся с меняющейся недвижимостью. рынок.

«Это не гонка», — добавляет он. «Я знаю, что американская мечта — это дом на одну семью и белый частокол. Но не торопитесь с чем-то, потому что вы сравниваете свое внутреннее состояние с чьим-то внешним».

Финансовое положение у всех разное, и обычно люди гораздо ближе к своей мечте о собственном доме, чем думают. «Они просто не знают, насколько они близки, потому что никогда не тратили время на исследования или получение образования», — говорит Вадилло.