Что такое дома в совместной собственности?

Основные моменты

Вы когда-нибудь хотели, чтобы вы могли купить загородный дом в Колорадо, в викторианском особняке с семью спальнями, или буквально ‌любой‌ дома в Сан-Франциско? Хотя обычно это может быть недостижимо, соглашение о совместном владении домом может воплотить эту мечту в реальность. Соглашения о совместном владении домом позволяют вам объединить свои деньги с другими амбициозными домовладельцами, чтобы купить недвижимость, которую вы, возможно, не сможете себе позволить самостоятельно.

Являетесь ли вы миллениалы, которые всегда считали домовладение нереалистичным или кто-то, кто мечтает купить роскошный дом за пределами вашего ценового диапазона, договоренность о совместном владении домом — это надежный способ приобрести дом своей мечты. Но совместное владение недвижимостью доступно не всем. Мы поговорили с несколькими экспертами по недвижимости, чтобы узнать все тонкости совместного владения домом, чтобы вы могли решить, подходит ли вам этот тип покупки дома.

Познакомьтесь с нашими экспертами

Что такое совместное владение имуществом?

Совместное владение домом – это когда два или более человека совместно владеют одним жилым помещением. Каждый владелец имеет долю в доме и указан в титуле. Владельцы часто также делят ипотеку, хотя это не всегда так.

«Совместное владение может позволить нескольким людям объединить свои ресурсы и купить недвижимость, которую они, возможно, не смогут себе позволить самостоятельно», — говорит Пол Мартинес, эксперт по недвижимости, Ханкеру. «Совместное владение также может обеспечить социальные и эмоциональные преимущества, такие как разделение обязанностей и создание сообщества с другими совладельцами», — говорит он.

Что такое дом в совместной собственности?

Дом в совместной собственности — это жилище, принадлежащее нескольким людям, которые заключают соглашение о совместной собственности, связывающее каждого из них с общей собственностью.

Насколько популярно совместное владение домом?

Хотя договоры о совместной собственности существуют уже давно, они становятся все более распространенными по мере цены на недвижимость продолжать парить.

«Совместное владение становится все более популярным в последние годы, особенно среди тех, кто ищет для доступных способов владеть недвижимостью или инвестировать в недвижимость», — Бойд Руди, руководитель группы и ассоциированный брокер в МирелоКоманда Keller Williams Realty Living, — рассказывает Ханкер. «Я ожидаю, что совместное владение по-прежнему будет популярным вариантом для людей, которые хотят владеть недвижимостью, особенно в городских районах, где цены на недвижимость высоки».

Виды договоров о совместном владении домом

Одна вещь, которая мешает людям понять, что означает совместное владение, заключается в том, что существует много способов заключить такое соглашение. Несмотря на то, что совместная аренда и совместная аренда являются двумя наиболее распространенными формами совместной собственности, они не являются единственными вариантами, доступными для начинающих домовладельцев. Вот наиболее распространенные типы соглашений о совместной собственности и их отличия.

Аренда в общем

Когда большинство людей говорят о совместной собственности дома, они имеют в виду ситуацию, когда каждый совладелец владеет отдельным часть имущества, что позволяет им продавать, передавать, сдавать в аренду или закладывать свою долю без согласия другого владельцы. Такая договоренность известна как совместная аренда. «Когда совладелец умирает, — говорит Руди, — его доля переходит к его наследникам, а не к другим совладельцам».

Не все доли собственности должны быть равными; вместо этого они будут основываться на том, сколько каждая сторона вносит в покупку. Хотя совладельцы могут согласиться жить в доме вместе, они не обязаны это делать. Так, например, если молодой человек соглашается купить дом со своими родителями, которые вкладывают 25 процентов денег и получают 25 процентов, в их контракте может быть предусмотрено, что только молодой человек и его семья живут на свойство.

Совместное владение

В отличие от совместной аренды, совместная собственность (также известная как совместная аренда с правом наследования) «является местом, где все совладельцы имеют равную долю в имуществе», независимо от того, сколько они внесли в покупку, говорит Руди. «Если один из владельцев умирает, их доля автоматически переходит к оставшимся в живых владельцам». Подобно совместной аренде, инвесторы могут по-прежнему продают свою долю без согласия другого собственника, и не каждый, кто участвовал в покупке, должен жить в дом.

Поскольку акции умершего совладельца переходят к другим владельцам дома, а не к наследникам умершего, такие соглашения чаще всего заключаются между друзьями и членами семьи. Чтобы создать договор о совместной аренде, владельцы должны придерживаться «четырех единств»:

• Одновременно контролируя их долю собственности. время
• Долевое участие в имуществе в равных долях
• Наличие того же титула в деле
• Равномерное разделение прав доступа и использования на. свойство
  

Общественная собственность

Это соглашение о совместном владении применяется только к парам, которые живут в девяти штатах с общиной. законы о собственности: Аризона, Калифорния, Айдахо, Луизиана, Невада, Нью-Мексико, Техас, Вашингтон и Висконсин.

«Согласно закону о совместной собственности, все имущество, приобретенное во время брака, считается совместной собственностью обоих супругов, независимо от того, кто их приобрел», — объясняет Мартинес. Каждый человек в отношениях должен решить, что он хочет сделать со своей долей, когда он умрет, потому что имущество не будет автоматически передано супругу в соответствии с этим соглашением.

Жители общинной собственности заявляют, что не желают совместно владеть домом со своим супругом в соответствии с этим договоренность должна подписать брачный или послебрачный договор, определяющий долю имущества каждого партнер владеет.

Аренда полностью

Как и совместное имущество, договоры аренды в полном объеме существуют только между супругами и делят имущество поровну между сторонами независимо от того, сколько внес каждый из них. Это соглашение доступно в 26 штатах и ​​​​отличается от совместной собственности тем, что когда один из супругов умирает, другой автоматически наследует дом.

Помимо того факта, что аренда в целом может включать только супружеские пары, она также отличается от совместной аренды в том, что ни один из супругов не может продать или передать свою долю без согласия своего партнера. согласие.

Кто может стать совладельцем дома?

Технически любой мог купить дом вместе, включая друзей, членов семьи, бизнес или даже незнакомых людей. Поскольку вы, как правило, хотите ладить с человеком, с которым у вас есть дом, лучше выбрать членов семьи или близких друзей, которым вы можете доверять. То, с кем вы покупаете дом, должно повлиять на то, какой тип договоренности вы выберете.

Супружеским парам доступны уникальные варианты, которые могут быть стандартными в их штате проживания. В то же время те покупка дома с помощью инвестиции от компании или менее известного знакомого, вероятно, захочет выбрать аренду в общий, чтобы гарантировать, что каждый владелец получает долю, равную его инвестициям, и может передать свою долю выбранному им бенефициары.

Что касается того, сколько людей может собраться вместе, чтобы купить недвижимость, «не существует жесткого правила о том, сколько людей может или должны совместно владеть домом, так как это будет зависеть от конкретных обстоятельств и целей совладельцев», — объясняет Руди. «Тем не менее, есть некоторые практические соображения, которые следует иметь в виду». Он говорит, что чем больше владельцев, тем больше мнений и конфликтов по поводу того, как следует использовать или обслуживать недвижимость.

Кроме того, если в покупке участвуют более четырех человек, это может затруднить получение ипотечного кредита на дом. «Большим группам совладельцев могут потребоваться более сложные юридические и финансовые механизмы для обеспечения надлежащего управления и обслуживания собственности», — говорит он.

Заключение договора о совместной собственности

Чтобы покупка дома в совместной собственности прошла как можно более гладко, инвесторы должны составить и подписать юридически обязывающее соглашение до завершения продажи. Единственным исключением является случай, когда кто-то покупает дом с супругом в штате, который по умолчанию использует либо совместную собственность, либо аренду в полном объеме, и пара не хочет заключать другое соглашение. Юрист должен участвовать в составлении договоров о совместном владении, потому что эти документы сложны и должны иметь возможность отстаивать их в суде. Документы всегда должны:

• Определите совладельцев, включая каждого человека. процент владения, финансовая ответственность и юридические обязательства
• Укажите вид совместной собственности
• Опишите дом
• Определить правила и рекомендации «для. принятие решений, распределение расходов, использование имущества и разрешение споров», говорит Руди
• Подробно опишите, что произойдет, если какая-либо сторона захочет. расторгнуть соглашение. «Это может включать в себя право преимущественной покупки», — отмечает он. Руди», что дает другим совладельцам возможность выкупить уходящую. доля совладельца».

После того, как все стороны рассмотрят и подпишут соглашение о совместном владении, оно станет юридически обязывающим. Однако при необходимости Руди отмечает, что эти контракты можно изменить с течением времени и возникнут новые проблемы, хотя, опять же, это лучше всего делать с помощью адвоката.

Какие правила должны соблюдать совладельцы?

«Совладельцы собственности имеют определенные права и обязанности, которые они должны соблюдать, чтобы обеспечить надлежащее управление и содержание собственности», — говорит Мартинес. Многие из этих деталей должны быть четко указаны в соглашении о совместном владении, но даже те, которые не указаны, должны быть по крайней мере согласованы до покупки недвижимости. Вот некоторые вещи, к которым вы должны быть готовы, если вы планируете совместно владеть домом с другими людьми.

Согласие на использование собственности

Первое, о чем вы должны договориться при покупке дома с кем-то, это то, как дом будет использоваться. Если собственность будет домом для отдыха, Руди говорит, что владельцы «должны установить правила того, как собственность будет использоваться каждым совладельцем, в том числе, как часто они могут использовать ее и как долго».

Если дом будет использоваться в качестве основного места жительства, владельцы должны договориться о том, кто будет жить в каждой комнате. до завершения продажи дома, чтобы не возникало споров о том, кто может претендовать на какую-либо конкретную спальню или ванная комната.

Разделите расходы

«Совладельцы несут ответственность за разделение расходов, связанных с недвижимостью, включая платежи по ипотеке, налоги на имущество, страхование и расходы на содержание", - говорит Мартинес. В зависимости от типа договоренности владельцам может также потребоваться разделить расходы на коммунальные услуги. Эта система должна быть справедливой и равноправной и может включать создание совместного банковского счета для оплаты расходов, связанных с домом, или разделение расходов в соответствии с процентной долей каждого собственника.

Поддерживать собственность

Каждый, кто покупает дом, должен быть готов содержание имущества, но с домом, находящимся в совместном владении, «совладельцы должны установить график обслуживания и бюджет, чтобы гарантировать, что собственность находится в хорошем состоянии», — говорит Мартинес. Техническое обслуживание может включать такие задачи по содержанию, как озеленение, уборка дома, подготовка к зиме, покраска, борьба с вредителями, а также услуги по ремонту, когда что-то неизбежно пойдет не так. Последнее, что вы хотите делать как совладелец, — это тратить время на споры о том, кто будет платить за наем сантехника, когда утечка воды затапливает вашу ванную.

Принимайте решения вместе

Поскольку более чем одно лицо имеет финансовую долю в собственности, все, у кого есть доля в доме, должны работать вместе, чтобы принимать решения в отношении собственности, в том числе о том, как и когда реконструкция, ремонт или модернизация будет выполнено. Хотя этот выбор должен быть сделан максимально демократичным путем, иногда все может быть иначе. осложняется типом договора, отношениями между сособственниками, а если одна сторона затронута больше чем другие.

Например, если два человека в аренде по общему согласию расходятся во мнениях относительно того, нуждается ли дом в новая входная дверь, владелец с долей 75 процентов может отменить решение владельца с долей всего 25 процентов. процент. С другой стороны, при совместной аренде, когда все участники живут в доме, если один владелец хочет установить потолочный вентилятор в их спальне, их мнение может иметь больший вес, поскольку решение касается их личной жизни. космос.

Когда совладельцы не могут договориться о решении, они должны использовать процесс разрешения споров, подробно описанный в их соглашении о совместной собственности. «Это может включать посредничество или арбитраж, — говорит Руди, — или любую другую форму разрешения споров, согласованную всеми совладельцами».

Уважайте друг друга

Принятие решений в доме, находящемся в совместной собственности, может быть затруднено, поэтому совладельцы должны уважать права и собственность друг друга. Мартинес говорит, что они «не должны использовать собственность без разрешения другого совладельца и должны уважать частную жизнь и личное пространство друг друга».

Поиск ипотечного кредита на дом в совместной собственности

«Получение ипотечного кредита на дом, находящийся в совместном владении, может быть более сложной задачей, чем получение ипотечного кредита на недвижимость, принадлежащую одному владельцу», — говорит Мартинес. «Кредиторы, как правило, предпочитают кредитовать владельцев-одиночек, у которых есть четкие и необремененные права на собственность». Поговорите с ипотечным брокером или кредитным специалистом, чтобы найти лучший вид кредита для вашей уникальной ситуации. Наиболее распространенные кредиты, используемые в совместном домашнем хозяйстве, включают:

• ‌Совместная ипотека:‌ Эти кредиты содержат два или. больше людей, несущих совместную ответственность за платежи. С помощью этого кредита каждый совладелец. доход и кредитный рейтинг будут учитываться, и кредиторы, как правило, основывают их. процентная ставка по самому низкому кредитному рейтингу группы.
• ‌Дробные кредиты:‌ Эти ипотечные кредиты явно. используется для собственности с долевой собственностью и требует, чтобы каждый совладелец был. несут ответственность за свою часть ипотечного платежа. Процентные ставки есть. обычно выше по дробным кредитам, и меньше учреждений предлагают эти ипотечные кредиты.
• ‌Личные кредиты:‌ Те, кто не хочет. делят ипотеку со своими совладельцами, может оказаться проще получить личный кредит. свою часть покупки.
• ‌Кредиты под залог недвижимости или кредитные линии:‌ После того, как дом, находящийся в совместной собственности, был приобретен, собственники могут это сделать. взять кредит или кредитную линию для покрытия расходов на ремонт или значительные. ремонт в доме.

Покупайте дом только у лиц, которым вы доверяете, чтобы погасить свою часть долга. Когда для покупки дома используется совместная ипотека, Руди отмечает, что «если один совладелец не выплачивает кредит, другие совладельцы могут нести ответственность за получение кредита». пропущенные платежи». Если другие владельцы не могут позволить себе выплаты по ипотеке, ссуда может оказаться неплатежеспособной, и дом может быть даже продан. исключено.

Кредиторы обеспокоены этим риском, и это одна из причин, по которой они более осторожны при кредитовании групп, а не отдельных лиц. По словам Мартинеса, чтобы защитить себя, «кредиторы могут потребовать от совладельцев более крупного первоначального взноса или более высокого кредитного рейтинга, чтобы снизить повышенный риск, связанный с совместным владением».

Продам дом с несколькими собственниками

Совместная собственность более сложно продать чем традиционные дома, но точный уровень сложности зависит от деталей договора о праве собственности. Продажа дома с более чем одним владельцем является наиболее сложной, когда владелец должен получить одобрение своих совладельцев перед продажей.

Мартинес отмечает, что даже если все другие владельцы согласятся с ценой и условиями продажи, «потенциальные покупатели могут сомневаться в покупке совместной собственности». из-за сложностей и потенциальных рисков, связанных с совместной собственностью». Что еще хуже, потенциальный инвестор в собственность, находящуюся в совместной собственности, все еще может изменить свое мнение или быть не в состоянии завершить продажу, если они не могут найти подходящий кредит для такого начинания, поскольку финансирование домов в совместном владении может быть затруднено. испытывающий.

Наличие прочного, четкого и четко сформулированного соглашения о совместном владении может помочь ускорить процесс продажи. гладко, насколько это возможно, как и работа со знающим агентом по недвижимости, у которого есть опыт продажи совместной собственности. дома.

Плюсы и минусы совместного владения домами

«В целом совместное владение может быть жизнеспособным вариантом для людей, которые готовы работать вместе и разделять обязанности и преимущества владения недвижимостью», — говорит Руди. «Однако важно тщательно взвесить потенциальные плюсы и минусы, прежде чем вступать в совместную собственность. прежде чем принять решение о покупке дома таким образом, рассмотрите как преимущества, так и недостатки, которые могут включать:

Советы потенциальным совладельцам

Совместное владение домом может помочь вам уменьшить стоимость и обязанности домовладения. Тем не менее, вы должны учитывать все риски и потенциальные проблемы, чтобы обеспечить положительный опыт. У наших экспертов есть следующие советы для тех, кто рассматривает возможность покупки дома по договору совместной собственности.

Тщательно выбирайте партнеров

«Совместное владение домом требует доверия, общения и общего видения собственности», — говорит Мартинес. «Обязательно выбирайте совладельцев, которые разделяют ваши ценности и финансовые цели и стремятся поддерживать позитивные и уважительные отношения».

Руди добавляет: «Также важно убедиться, что все участники несут финансовую ответственность и могут внести свой вклад в расходы на недвижимость». Начните обсуждать свои доходы и кредитные рейтинги вместе с самого начала процесса, чтобы получить хорошее представление о том, что вы можете себе позволить. купить.

Создайте подробное соглашение о совместном владении

«Наличие юридического соглашения, определяющего обязанности и обязанности каждого совладельца, может помочь избежать конфликтов в будущем», — говорит Руди. «Убедитесь, что соглашение охватывает все возможные сценарии, например, что произойдет, если один совладелец захочет продать имущество или что произойдет, если один из совладельцев не сможет внести свой вклад в расходы на имущество».

Обратитесь за профессиональной консультацией

«Совместное владение домом может быть сложным, — предупреждает Мартинес, — и важно обратиться за советом к профессионалам, таким как адвокаты, финансовые консультанты и риелторы чтобы убедиться, что у вас есть четкое представление о ваших юридических и финансовых обязательствах.» Вы также можете поговорить с налоговым консультантом, чтобы понять, какая будет ваша доля налогов на недвижимость.

Рассмотрите варианты финансирования

«Обязательно поищите лучшие ставки и условия по ипотеке, — советует Руди, — и подумайте, как выплаты по ипотеке будут разделены между совладельцами».

Общайтесь открыто и регулярно

«Хорошая коммуникация необходима для успешного соглашения о совместном владении», — советует Мартинес. «Обязательно регулярно связывайтесь со своим совладельцем (совладельцами) и оперативно решайте любые проблемы или проблемы, чтобы избежать недоразумений».

Планируйте неожиданное

«Хотя вы не можете предсказать каждый возможный сценарий, — объясняет Мартинес, — важно предусмотреть непредвиденные обстоятельства. планы на случай непредвиденных событий, таких как смерть совладельца или неспособность удовлетворить финансовые обязательства».

Руди также предлагает всем совладельцам «иметь стратегию выхода на случай, если один из совладельцев захочет продать свою долю в собственности или если совладельцы решат полностью продать собственность».

Часто задаваемые вопросы