Ako zistiť, že ste pripravení kúpiť si dom

Kúpa domu je veľký krok do dospelosti. A hoci sa na vlastníctvo domu predtým pozeralo ako na obrad, keďže mzdy klesali, ceny domov stúpali a študentské pôžičky osedlali mnohých dlhmi, nová generácia rádoby majiteľov domov si dvakrát premyslí, než sa pustia do vlastníctva domu pre prvých čas.

V dnešnej dobe otázka, či ste pripravení stať sa prvým kupujúcim domov, zahŕňa životný štýl a osobné preferencie, ako aj obvyklé peňažné obruče. Aj keď už máte dosť toho, že ste v podnájme (a pýtate si od svojho prenajímateľa povolenie čo i len vymaľovať steny) a zarobiť pôsobivý plat, pred založením nehnuteľnosti by ste mali zvážiť množstvo ďalších faktorov Vyhľadávanie.

Zhodnoťte svoj životný štýl a budúcnosť

O financiách na to, aby ste sa stali prvýkrát kupujúcim v domácnosti, sa už popísalo toľko, od budovania dobrého kreditného skóre a zhromažďovania zálohy až po nájdenie pôžičky, ktorá vám vyhovuje. Predtým, ako začnete žuvať pomer dlhu k príjmu a uvažujete o súkromnom hypotekárnom poistení (PMI), zamyslite sa nad svojím súčasným životným štýlom, ako aj nad svojimi plánmi a snami na ďalšie roky. Vlastníctvo domu mení váš život rovnakými spôsobmi, ktoré ovplyvňujú vašu víziu sveta tým, že sa stane rodičom. Uistite sa, že ide o zmenu, ktorú skutočne chcete.

Odborníci tvrdia, že kúpa domu má zmysel iba vtedy, ak kupujúci žije v dome päť alebo viac rokov. Je potrebné zohľadniť toľko nákladov, ktoré sa musia zohľadniť, vrátane nákladov na presun, zatvorenie a renováciu. Spýtajte sa sami seba na svoje plány na nasledujúcich pár rokov: Ak to nezahŕňa udržanie stabilného zamestnania v mesto, v ktorom momentálne žijete, nemusíte byť pripravení usadiť sa iba na vlastníctvo domu ešte. Nákup a následný predaj kvôli zmene zamestnania môže znamenať, že si nevybudujete žiadny kapitál a musíte predávať za menej, ako ste zaplatili.

Pamätajte tiež na to, že domy potrebujú údržbu, ktorá sa najlepšie zvládne, keď kupujúci vie, ako vykonať jednoduché opravy. Vlastníctvo domu v skutočnosti zahŕňa veľa praktických projektov, ktoré ako nájomca nemusíte riešiť. Hlodavce v dome? Kúpeľňa zálohovaná? Garážová brána sa neotvorí? Majiteľ domu musí byť schopný pravidelne sa s týmito typmi problémov vyrovnať po celý rok, takže zvážte, či na to ste. Aj keď je možné zavolať odbornú pomoc, bude to určite mať za následok zvýšenie nákladov.

Skontrolujte svoje kreditné skóre

Každý, kto uvažuje o tom, že sa stane prvým kupujúcim, bude pravdepodobne musieť na financovanie nákupu požičať peniaze od banky alebo finančnej inštitúcie. Za túto hypotéku možno budete musieť platiť rôzne poplatky, ale najvyššou z nich je úrok z hypotekárneho zostatku. Čím je váš úver lepší, tým je pravdepodobnejšie, že vám budú ponúkané pôžičky s nízkymi úrokovými sadzbami (ktoré vám pomôžu celkovo platiť menej za hypotéku).

Prvým spôsobom, ako posúdiť svoj úver, je pozrieť sa na svoje kreditné skóre alebo úverové hodnotenie, trojciferné číslo, ktoré veriteľovi preukáže, či ste alebo nie ste dôveryhodným dlžníkom. Je vyvinutý z vašej kreditnej správy a môže sa pohybovať od 300 do 850. Kreditné skóre vo výške 700 alebo viac sa považuje za dobrú a 750 alebo viac sa považuje za vynikajúcu. Ak je vaše skóre nižšie ako 650, s najväčšou pravdepodobnosťou budete musieť pracovať na jeho zlepšení skôr, ako si najmete realitného agenta.

Kreditné skóre a kreditnú správu môžete získať od ktorejkoľvek z troch hlavných agentúr poskytujúcich úverové hodnotenie: TransUnion, Experian alebo Equifax. Každú agentúru môžete každý rok dostať zadarmo, len ak sa opýtate, a kontrola vášho kreditného skóre týmto spôsobom skóre vôbec nezruší.

Vytvorte si zálohu

Väčšina ľudí si musí na kúpu domu požičať peniaze, očakáva sa však, že dlžník príde so zmenou zálohy. Štandardná záloha je 20 percent, a práve to otvára dvere k najnižším úrokovým sadzbám. Avšak zálohy pod 20 percent majú ďalšiu zodpovednosť za splácanie súkromného hypotekárneho poistenia každý mesiac s hypotékou, kým si nevytvoríte 20-percentné imanie. Tento typ poistenia bude stáť medzi 0,5 a 1 percento z celej výšky vášho úveru každý rok, takže je vynikajúci nápad sa mu vyhnúť, ak je to možné. Ak uvažujete o kúpe domu v hodnote 400 000 dolárov, 20-percentná záloha by bola 80 000 dolárov.

Veľká záloha vo výške 20 percent a viac je dobrá z iného dôvodu: Budete financovať nižšie percento z kúpnej ceny domu, a preto budete mať nižšie splátky hypotéky. Príchod so znížením o 20 percent však nie je jedinou možnosťou. Mnoho ľudí - v skutočnosti je to viac ako polovica nedávnych kupcov domov Zillow - dali na svoje domovy menej ako 20 percent. Tu sú niektoré populárne možnosti pôžičky pre tých, ktorí nemajú veľkú zálohu:

• Fannie Mae aj Freddie Mac ponúkajú konvenčné 97 pôžičiek, vďaka ktorým si môžete kúpiť dom iba so znížením o 3 percentá.
  
• Americké ministerstvo pre záležitosti veteránov ponúka pôžičky VA bez akýchkoľvek peňazí členom armády alebo ich pozostalým manželom.
  
• Úvery Federálnej správy o bývaní (FHA) boli vytvorené s cieľom poskytnúť pôžičky so zníženou zálohou pre domácnosti s nízkym a stredným príjmom, ktoré si vyžadujú minimálnu zálohu vo výške

3,5 percenta nadol.

Keď však dostávate svoju zálohu, nejdú až tak ďaleko, aby ste zo zálohy uvoľnili prostriedky na pohotovostný sporiaci účet. Pravdepodobne budete potrebovať núdzový hotovostný tok, keď vlastníte dom, pretože ste na háku, aby ste zaplatili za všetky problémy, ktoré sa vyskytnú (napríklad veľký inštalatérsky zásah alebo nefunkčná pec).

Zvážte svoj dlh

Kúpa domu môže byť v priebehu času skvelou investíciou, ale môže ísť aj o hotovosť, splácanie hypotéky, dane z nehnuteľnosti a všetky súvisiace poplatky a náklady vrátane údržby domu. Prvovýkupcovia si musia byť istí, že majú (a naďalej budú mať) dostatok príjmu na zaplatenie týchto nákladov okrem bežných dlhov. Niektorí odborníci dokonca tvrdia, že by ste si nemali kupovať dom, kým nemáte dlhy, kým nedostanete študentské pôžičky a kreditné karty na nulu.

Aj keď to nie je tvrdé a rýchle pravidlo, nosenie ďalších veľkých dlhov bude určite znamenať, že na to, aby nákup nehnuteľností fungoval, budete potrebovať vyšší príjem. Veritelia to robia tak, že sa pozerajú na pomer dlhu a vlastného imania dlžníka a porovnávajú všetky mesačné výdavky, ktoré človek bude mať po zakúpení domu, s jeho hrubým mesačným príjmom. Zatiaľ čo sa pomer dlhu k príjmu (DTI) medzi veriteľmi líši, FHA používa a 43-percentné usmernenie DTI za schvaľovanie hypoték. To znamená, že keď pripočítate všetky svoje pravidelné mesačné splátky dlhu k všetkým mesačným výdavkom, ktorým budete ako majiteľ domu čeliť, nemalo by to byť viac ako 43 percent sumy, ktorú každý mesiac zarobíte.

Napríklad ak je váš mesačný príjem 10 000 dolárov, vaše celkové platby dlhu za mesiac by nemali presiahnuť 4 300 dolárov. Ak sú vaše súčasné mesačné splátky dlhu spolu 1 000 dolárov, môžete si dovoliť splácať hypotéku vo výške 3 300 dolárov. Slovo k múdrym: Mnoho poskytovateľov pôžičiek chce, aby bol váš pomer DTI front-end pod 28 percent. Front-end DTI ratio sa zameriava na mesačné splátky, ktoré vám vzniknú len z výdavkov na bývanie - ako sú splátky hypotéky, dane z nehnuteľnosti a poistenie majiteľov domov - a porovnáva ich s vašimi príjmami. V tomto príklade by to znamenalo, že veriteľ by si nemohol požičať viac ako 2 800 dolárov pri mesačnom príjme 10 000 dolárov.

Vyhodnoťte trh s bývaním

Je pravdepodobné, že ste už čítali o tom, že niektoré trhy sú „horúce“, pričom ceny zostávajú vysoké aj počas hospodárskeho poklesu. To je prípad mnohých mestských centier vrátane San Francisca, kde je priemerný rodinný dom 1,41 milióna dolárov v roku 2020. Za túto sumu by ste si mohli dovoliť kaštieľ na mnohých ďalších miestach.

Preto je dôležité zvážiť ekonomika trhu s bytmi v oblasti, v ktorej uvažujete o kúpe domu. To vám pomôže zhodnotiť, či si môžete dovoliť dom a tiež či má kúpa nehnuteľnosti z finančného hľadiska zmysel. Porovnajte náklady na prenájom vo vami vybranej oblasti s nákladmi na nákup. Ak je lacnejšie kúpiť ako prenajať, je to ďalší dôvod, prečo zvážiť vlastníctvo domu. Nehnuteľnosti majú tendenciu v priebehu rokov zhodnocovať, hoci by to mohol zmeniť zlý ekonomický výhľad v regióne.

V ideálnom prípade chcete nakupovať, keď sú ceny nehnuteľností znížené, a nazývame ich „trh kupujúceho“. Ak sú však ceny z určitého dôvodu znížené, ako v meste, ktoré bolo za posledné desaťročie niekoľkokrát zaplavené alebo v ktorom došlo ku kolapsu dôležitého odvetvia, potom to môže byť trh vyhnúť sa. Ak si nie ste istí, na akom druhu trhu žijete, požiadajte realitného agenta o radu, či je alebo nie je vhodný čas na nákup vo vašej oblasti.

Získajte vopred schválenú hypotéku

Potenciálny kupca domu bude pred zakúpením domu potrebovať skutočný súhlas s hypotékou. Tento proces začnete tým, že sa budete rozprávať s úverovými úradníkmi viacerých poskytovateľov pôžičiek alebo s hypotekárnym maklérom, sprostredkovateľom, ktorý sprostredkuje hypotéky s rôznymi poskytovateľmi pôžičiek. Títo hypotekárni profesionáli preskúmajú vaše financie a povedia vám, na akú veľkú hypotéku máte nárok. Oplatí sa hovoriť s niekoľkými rôznymi poskytovateľmi pôžičiek alebo maklérmi, pretože každý obchod ponúka iné možnosti.

Kritickým faktorom pri hypotéke je úroková sadzba, ktorá bude mať zásadný význam pri určovaní mesačných splátok hypotéky. Ceny kolíšu, v niektorých rokoch stúpajú a v iných klesajú. Najlepšie je nakupovať hypotéku, ak sú nízke ceny. Spýtajte sa požičiavateľa alebo hypotekárneho makléra, či sadzby klesajú alebo sa očakávajú, čo môže byť dostatočný dôvod na čakanie na kúpu nehnuteľnosti. Rastúce sadzby sú stimulom pre rýchle konanie.

Ak nájdete hypotéku, ktorá vám vyhovuje, požiadajte o hypotekárny predbežný súhlas od veriteľa. Realitní agenti pre predajcu si nebudú istí, že to s kúpou myslíte vážne, ak nemáte vopred schválený úver. Ak máte v ruke predbežné schválenie, predajca vidí, že prídete k stolu pripravení na nákup, vďaka čomu sú transakcie rýchlejšie a dáva predajcovi istotu, že transakcia prebehne.

Prihláste sa do realitného agenta

Ako kupca domu si môžete pozerať domy a ponúkať nákupy na vlastnú päsť, ale je to jednoduchšie, keď s vami spolupracuje realitný agent. Požiadajte svojich priateľov a rodinu o odporúčania a potom si vyberte agenta, ktorý má skúsenosti s prácou v oblasti, kde plánujete kúpiť dom. Agenti majú veľa vedomostí a skúseností, ktoré môžu ponúknuť, a môžu vám poskytnúť aktuálne informácie o podmienkach miestneho trhu. Realitný agent zariadi, aby ste videli domy vo vašej cenovej kategórii, ktoré majú požadované vlastnosti. Realitný profesionál vám poradí, ako môžu ročné obdobia ovplyvniť predaj v danom prostredí a kedy by bol najlepší čas na nákup. Pomôže vám tiež s vybavením obhliadok a zjednaním predajnej ceny.

Môžete sa pripraviť na prvé stretnutie so svojím agentom vytvorením zoznamu vecí, ktoré sú pre vás v novom domove dôležité. Napríklad počet spální alebo veľký dvor nemusí byť obchodovateľný, zatiaľ čo iné položky, napríklad upravený dvor, môžu byť pekné, ale voliteľné. Pamätajte, že ak sú „kosti“ domu pre vás to pravé, môžete časom prerobiť záhradu alebo vylepšiť kuchyňu, ale pridať tretiu spálňu by bola oveľa väčšia výzva.

Vyvarujte sa veľkých zmien

Po schválení hypotéky a výbere realitného agenta sa pokúste vyhnúť veľkým zmenám. Prijatie nového dlhu, napríklad kúpa nového automobilu, nie je dobrý nápad a mohlo by to zmeniť váš kreditný obraz. Neukončujte svoju prácu alebo dokonca nemeňte prácu, pretože veritelia chcú vidieť dlhú a stabilnú pracovnú históriu a stabilný bankový účet.

Je čas postupovať opatrne, pretože nesprávny krok môže ohroziť kúpu vášho vysnívaného domu. Po všetkom úsilí, ktoré ste vynaložili na to, aby ste zistili, či ste pripravení kúpiť si dom, nechcete naraziť na zádrhel niečoho malého, čo môže počkať, kým nedostanete kľúče od svojho úplne nového dom.