Ako sa kvalifikovať na hypotéku, keď ste samostatne zárobkovo činná

Byť vlastným šéfom sa javí ako najvyššia sloboda, ale určite sú tu nevýhody samostatného podnikania a jeden z nich zdvihne svoju škaredú hlavu, keď sa chystáte stať sa prvým kupujúcim domov. Ak chcete získať hypotéku ako samostatne zárobkovo činná osoba, budete musieť prekonať rôzne výzvy. Veriteľ vám môže dať vyššiu úrokovú sadzbu. Tento proces je ľahšie pochopiteľný, ak viete, do čoho idete skôr, ako začnete, a pred podaním žiadosti môžete urobiť niekoľko vecí, ktoré zvýšia vaše šance na úspech.

Preukazovanie príjmu, keď ste samostatne zárobkovo činné

Za samostatne zárobkovo činné osoby sa považuje viac ľudí ako kedykoľvek predtým. Týka sa to aj vás, ak vlastníte svoju vlastnú firmu, ale neobmedzuje sa iba na majiteľov obchodov alebo profesionálov, ktorí sa zaoberajú šindľami. Z daňového hľadiska sa tiež považujete za samostatne zárobkovo činné osoby, ak vás klasifikujú ako nezávislého dodávateľa, nezávislého pracovníka alebo pracovníka koncertu. Každý živnostník bude pravdepodobne pri získaní hypotéky čeliť väčším výzvam ako niekto, kto má pravidelnú výplatu a W-2. Je to preto, že pre veriteľa je ťažšie cítiť sa pohodlne s oznámeným príjmom.

Aby to kompenzovali, poskytovatelia pôžičiek stanovujú prísnejšie pravidlá pre samostatne zárobkovo činné osoby ako pre tých, ktorí si domov prinášajú pravidelnú výplatu. Kľúčom k možnosti získať hypotéku s minimálnymi problémami a oneskoreniami je vedieť, čo banka chce. Ak vojdete do dverí s potrebnou dokumentáciou, máte oveľa bližšie k získaniu pôžičky.

Preukázanie stabilného príjmu pri samostatnej zárobkovej činnosti

Nie je žiadnym tajomstvom, čo veritelia hľadajú, pokiaľ ide o dlžníkov. Chcú vidieť:

• Vysoké kreditné skóre odrážajúce dobrú úverovú históriu včasného platenia mesačných účtov.
  
• Adekvátne hotovosť alebo likvidné aktíva na pokrytie zálohy, úschovy a ďalších nákladov na uzavretie.
  
• História spoločnosti. stabilné zamestnanie s dostatočným preukázateľným príjmom, ktorý vám umožní získať pôžičku.

Je to posledný faktor, ktorý narazí na väčšinu nezávislých pracovníkov. Potreba stabilného zamestnania a overiteľného príjmu prináša pre niektorých samostatne zárobkovo činných osôb niekoľko problémov. Najskôr je potrebné poznamenať, že pre kohokoľvek, kto nedávno prešiel na prácu gig-ekonomiky, môže byť ťažké získať pôžičku. Veriteľom sa nepáči, ak pracujete pre seba iba krátko (nevykazuje to stabilný vzorec) alebo ak zarábate menej peňazí ako priemerný dlžník.

Aj pre ľudí so stabilnou výplatou veritelia uprednostňujú dlžníkov, ktorí v rovnakom odbore pracovali najmenej dva roky. Aj keď nejde o tvrdé a rýchle pravidlo, dva roky dôslednej pracovnej skúsenosti platia o to väčšou silou pre tých, ktorí sú samostatne zárobkovo činní. Môžete byť schopní korčuľovať, ak je vaša nová práca na voľnej nohe v rovnakej aréne ako vaša predchádzajúca práca, napríklad a autor, ktorý pracuje na voľnej nohe pre jeden obchodný web a potom začína písať pre iný podnik webovú stránku. Ak však rok pracujete ako kuchár na voľnej nohe a potom začnete jazdiť po službe zdieľanej jazdy, banka si nemusí myslieť, že vaša pracovná história je dostatočne stabilná na to, aby vám poskytla pôžičku.

Ďalším problémom, ktorý vyvstáva pre samostatne zárobkovo činné osoby, je úroveň príjmu. Príjem nezávislých pracovníkov sa líši z roka na rok viac ako zamestnancov. Samostatne zárobkovo činní ľudia navyše zvyčajne plne využívajú odpočty daní z výdavkov na podnikanie, ktoré majú k dispozícii pri federálnych výkazoch. Každý, kto využije maximálny odpočet dane z podnikania, určite zníži svoj čistý príjem, čo je skvelé pre účely dane z príjmu. Výsledný čistý príjem však môže klesnúť na tak nízku úroveň, že nemusí mať nárok na hypotéku.

Dokumentácia príjmu zo samostatnej zárobkovej činnosti

Veritelia sa chránia tým, že pre samostatne zárobkovo činné osoby požadujú ďalšiu dokumentáciu o príjmoch. Pravidlá týkajúce sa požadovanej dokumentácie sa môžu medzi poskytovateľmi úverov veľmi líšiť, preto je vždy vhodné pred prípravou žiadosti skontrolovať u konkrétneho poskytovateľa pôžičky.

Žiadatelia o hypotekárny úver, ktorí pracujú ako platení zamestnanci, preukazujú svoj príjem poskytnutím formulárov W-2, ktoré spoločnosti používajú na hlásenie príjmu svojich zamestnancov úradu IRS. Pretože tieto formuláre vypracúva tretia strana - zamestnávateľ - a zasielajú sa vláde, predpokladá sa, že sú presné.

Samostatne zárobkovo činní dlžníci nedostávajú formuláre W-2, takže ich nemôžu použiť ako doklad o príjme. Na preukázanie príjmu budú musieť samostatne zárobkovo činní dlžníci preukázať dva alebo viac rokov 1040 daňových priznaní vrátane všetkých harmonogramov ako aj daňové priznania k podnikaniu (ak sa uplatňujú), súvahy, zoznam existujúcich dlhov a aktív a podobne Dokumenty. Možno bude potrebné, aby ste predložili ročný výkaz ziskov a strát a svoje obchodné povolenie.

Veriteľ bude očakávať, že príjem živnostníka bude rok čo rok stúpať, nie klesať. Ak daňové priznanie za posledný rok vykazuje nižšie príjmy ako za predchádzajúci rok, poskytovateľ pôžičiek nebude priemerovať čistý príjem z týchto dvoch výnosov na účely pôžičky, ale použije iba najnovší jeden. V skutočnosti, ak výnosy v nedávnej minulosti ukazujú významné poklesy príjmu, dlžník by mohol byť diskvalifikovaný na základe teórie, že podnikanie tejto osoby klesá.

Zaistite si hypotéku s vysokým úverovým skóre

Živnostník bude musieť podniknúť všetky možné kroky, aby sa prezentoval ako dobrý kandidát na pôžičku. Patrí sem aj zmena toho, čo môžete, napríklad kreditného skóre. Kreditné skóre sa počíta podľa vzorca, ktorý zahŕňa faktory ako platobná história osoby a všeobecné informácie úroveň dlhu, ako aj počet úverových účtov, ktoré jednotlivec má, a zostatky na týchto účtoch.

Každý potenciálny dlžník, či už zamestnanec alebo samostatne zárobkovo činná osoba, bude potrebovať dobré kreditné skóre, aby mohol získať úver. Pre pôžičku s nízkym úrokom budete potrebovať vynikajúce skóre. Keď to s kúpou domu začnete myslieť vážne, jednou z prvých vecí, ktoré musíte urobiť, je skontrolovať svoje kreditné skóre. Môžete to urobiť v ktorejkoľvek z troch hlavných úverových kancelárií: Equifax, Experian a TransUnion. Môžete tiež získať bezplatnú kreditnú správu raz ročne od každej z troch kancelárií.

Kreditné skóre sa pohybuje od 300 do 850 a všeobecne platí, že čím je vyššie skóre, tým väčšie šťastie bude mať jednotlivec pri požičiavaní peňazí na pôžičku na bývanie. Za najlepšie pôžičky sa považujú zodpovední dlžníci so skóre 720 až 850. Skóre 800 až 850 sa považuje za vynikajúce a mohlo by pomôcť prekonať prekážky pri získavaní pôžičky. Ako živnostník v nádeji, že sa stanete majiteľom domu, môžete zvýšiť svoje úverové skóre tým, že zvýšite svoje šance na získanie pôžičky na bývanie. Môžete to urobiť uskutočňovaním kreditných kariet a iných opakujúcich sa platieb včas, neprečerpaním bankového účtu, znížením úrovne dlhu a udržaním nevyužitých úverových účtov na nulovom zostatku.

Získajte značnú zálohu

Len veľmi málo ľudí kupujúcich nehnuteľnosti má celú kúpnu cenu v hotovosti. Väčšina kupujúcich však má nejaké peniaze, ktoré používajú ako zálohu na zaplatenie časti kúpnej ceny a zvyšok financujú z hypotekárnych úverov. V ideálnom prípade by väčšina poskytovateľov pôžičiek chcela vidieť zálohu vo výške najmenej 20 percent z kúpnej ceny - 20 000 dolárov za každých 100 000 dolárov z cena - hoci niektorí poskytovatelia pôžičiek, napríklad Federálna správa pre bývanie, požičajú peniaze s menšou zálohou už od 3,5 percent.

Samostatne zárobkovo činní kupujúci si môžu pomôcť získať hypotéku sporením za solídnu zálohu. Pravdepodobne budú potrebovať najmenej 20-percentnú zálohu, aby sa mohli kvalifikovať na pôžičku na nehnuteľnosť, ale vzhľadom na štrajky proti samostatne zárobkovo činnému dlžníkovi je lepšie zamerať sa na zníženie o 25 až 30 percent. Čím viac likvidných aktív máte, tým väčšia je šanca na získanie hypotéky. Veriteľ bude očakávať, že zaň zaplatí nejaké ďalšie hotovostné toky uzatváracie náklady a tiež náklady na údržbu domu.

Pochopenie problémov s dlhom

Pomer dlhu k príjmu (DTI) je hlavným faktorom v rozhodovacom procese každého hypotekárneho veriteľa, pokiaľ ide o pôžičky na bývanie. Čo je to vlastne DTI? Je to pomer porovnávajúci celkové mesačné splátky dlhu dlžníka (kreditné karty, pôžičky na auto, študentské pôžičky, atď.) k ich mesačnému príjmu. Ak je napríklad príjem človeka 4 000 dolárov mesačne a jeho celkové mesačné dlhy sú 2 000 dolárov, potom je jeho pomer dlhu k príjmu 2 000/4 000 alebo 50 percent.

Banky chcú, aby pomer DTI - vrátane nových splátok hypotéky za úver, ktorý dlžník požaduje - nebol vyšší ako 43 percent mesačného príjmu. To znamená, že ak zarobíte 4 000 dolárov mesačne, nemali by ste platiť viac ako 1 720 dolárov mesačne, vrátane novej hypotéky. Spočítajte všetky svoje mesačné dlhy a potom toto číslo odpočítajte od 1 720 dolárov, aby ste zistili, koľko hypotéky si môžete dovoliť.

Mať pomer DTI 43 percent alebo menej nie je vždy ľahké, ak máte množstvo nesplatených dlhov. Pre živnostníka je to ešte ťažšie. Zatiaľ čo banky umožňujú zamestnancom používať hrubý príjem (príjem pred odpočítaním) v ich pomere DTI, samostatne zárobkovo činní dlžníci musia použiť akýkoľvek príjem, ktorý zostane po všetkých týchto odpočtoch obchodných výdavkov.

Ako znížite pomer DTI? Spláťte svoje existujúce dlhy čo najrýchlejšie a neprijímajte žiadne nové dlhy. Druhou alternatívou je zarobiť viac peňazí. Môžete tiež zvážiť odpočítanie menších daňových výdavkov z daní, aby ste zvýšili čistý príjem uvedený v týchto daňových priznaniach, aj keď to znamená platiť vyššie dane.

Kvalifikácia na zapožičanie

Vzhľadom na to, že všetky obruče musia samostatne zárobkovo činné osoby požičiavať, možno si myslíte, že ich majú uchádzať sa o špeciálne pôžičky špeciálne určené pre majiteľov firiem a živnostníkov, ale nejde o tento prípad prípade. Živnostníci majú nárok na všetky alebo takmer všetky rovnaké hypotekárne úvery, ktoré sa ponúkajú zamestnancom na nákup nehnuteľností. To znamená, že môžete spolupracovať s rôznymi poskytovateľmi pôžičiek a zistiť, či máte nárok na ich pôžičky. Patria sem Fannie Mae, Freddie Mac a Federálna správa pre bývanie.

Ak ste odmietnutí pre klasickú hypotéku, môžete vyskúšať aj ďalšie alternatívy. Niektorí poskytovatelia pôžičiek ponúkajú nezhodné pôžičky, ktoré sa tiež nazývajú nekvalifikované hypotéky (non-QM). Non-QM pôžičky sú v zásade pôžičky, ktoré neobsahujú ochranu požadovanú v pravidle kvalifikovanej hypotéky. Po bytovej kríze prijalo toto pravidlo Úrad pre finančnú ochranu spotrebiteľa, ktorý požaduje banky a iné subjekty veritelia ponúkať hypotekárne úvery so stabilnými vlastnosťami, aby sa zabezpečilo, že si dlžníci môžu dovoliť hypotéky, ktoré boli ponúkané.

Ak si dlžník nemôže dovoliť kvalifikovanú hypotéku, môže uvažovať o pôžičke, ktorá nie je QM. Pôžičky iné ako QM majú vyššiu sadzbu ako bežná 30-ročná hypotéka alebo prichádzajú s vyššími nákladmi na uzavretie a menej výhodnými podmienkami splácania.