Koľko domu si môžem dovoliť?

Keď sa dopracujete k cieľu kúpy nového domu, pravdepodobne zistíte, že do cieľa prídete o niečo ľahšie, ak sa najskôr rozhodnete koľko domu si môžete dovoliť. Aj keď môžete mať odhad prijateľnej mesačnej splátky hypotéky, táto suma v skutočnosti predstavuje viac než iba vymýšľanie ľubovoľnej sumy, ktorá „dobre znie“ alebo „cíti“ pohodlné. “Puzzle s kvalifikáciou hypotéky obsahuje množstvo kúskov, z ktorých všetky spolupracujú na tom, aby sa dostupné vlastníctvo domu stalo skutočnosťou a nechali vás splácať mesačné dlhy zvládnuteľné.

Predtým, ako sa dohodnete so svojím veriteľom na schôdzke so žiadosťou o hypotéku, potom, čo ste na dvore tohto roztomilého mysu Cape Cod s piketovým plotom videli nápis „na predaj“, vykonajte niekoľko výpočtov. Týmto spôsobom môžete zistiť niektoré z rovnakých čísel, ktoré hypotekárni veritelia vypočítavajú pri schvaľovaní úverov na nehnuteľnosti. Môžete použiť svoju vlastnú kalkulačku, alebo ešte jednoduchšie, môžete pripojiť svoje čísla k niektorým z renomovaných online hypotekárnych kalkulačiek a nechať matematiku za vás.

Tip

Výpočet pomeru dlhu k príjmu

Jedným z dôležitých aspektov, ktoré premieňajú potenciálnych kupcov domov na majiteľov, ktorí vlastnia nehnuteľnosť prvýkrát, je pomer ich dlhu k príjmu (DTI). Tento výpočet pomáha hypotekárnym veriteľom určiť výšku hypotekárneho dlhu, ktorý môže žiadateľ vybaviť, na základe jeho mesačného príjmu a splátok dlhu. Vypočítajte svoje DTI vydelením celkových mesačných dlhov celkovým hrubým mesačným príjmom (objem peňazí, ktoré zarobíte pred zdanením) a vynásobením 100, aby ste výsledok vyjadrili v percentách.

Príkladmi mesačných dlhov sú splátky hypotéky / nájomného, ​​splátky kreditnou kartou, študentské pôžičky a platby za auto. Pri výpočte DTI sú zahrnuté aj platby za dieťa a výživné. Ďalšie mesačné výdavky, ktoré do výpočtu DTI nezahŕňate, sú účty za energie, náklady na potraviny, poistné na auto a zdravotné poistenie. Tieto náklady sa neklasifikujú ako skutočné dlhy, iba ako výdavky.

Napríklad ak je váš hrubý mesačný príjem 6 000 dolárov a vaše mesačné splátky dlhu sú spolu 2 100 dolárov, váš DTI je 35 percent (dlh 2 100 dolárov vydelený 6 000 x 100 dolárov). DTI vo výške 36 percent (alebo nižšia) spadá do oblasti dobrej nálady, ktorú väčšina poskytovateľov hypotekárnych úverov rád vidí. Niektorí poskytovatelia pôžičiek v závislosti od typu hypotéky schvaľujú hypotéky až do výšky 45 percent DTI a niektoré pôžičky Federálnej správy o bývaní (FHA) umožňujú DTI vo výške 50 percent. Ak je však váš DTI 36 percent alebo nižší, budete mať väčšiu flexibilitu pri kvalifikovaní sa pre rôzne typy hypoték.

Použitím online kalkulačka dlhu k príjmu, všetko, čo musíte urobiť, je zadať informácie o príjme a dlhu do príslušných polí a kalkulačka automaticky vypočíta vaše DTI. Ak je váš DTI príliš vysoký na to, aby ste sa kvalifikovali na hypotéku, môžete zistiť, ako na to, zadaním rôznych čísel do polí budete musieť zvýšiť svoj príjem alebo znížiť určité dlhy, aby ste znížili DTI v prijateľnej miere prah.

Použitie pravidla 28 percent / 36 percent

Ak chcete vidieť z pohľadu hypotekárnych veriteľov a určiť, koľko mesačného hypotekárneho dlhu môžete vybaviť, vypočítajte dva rôzne typy DTI: front-end DTI a back-end DTI. Toto sa označuje aj ako pravidlo 28 percent / 36 percent. Front-end DTI považuje tú časť vášho dlhu, ktorá zahŕňa iba náklady na bývanie vrátane splátok hypotéky, poistenia majiteľov domov a daní z nehnuteľností. Tento výpočet by mal byť 28 percent alebo menej. Back-end DTI zohľadňuje všetky vaše mesačné splátky dlhu (vrátane kreditných kariet, študentských pôžičiek atď.); to by malo byť 36 percent alebo menej.

Ak chcete vypočítať maximálnu mesačnú splátku hypotéky, ktorú váš príjem a zaťaženie dlhu zvládne, vynásobte rovnakú brutto mesačne príjem (6 000 $ v tomto príklade) o 28 (6 000 x 28 = 168 000) a vydelením 100 získate maximálnu mesačnú splátku hypotéky vo výške $1,680. Táto platba zahŕňa istinu hypotéky, úroky, dane z nehnuteľností a poistenie majiteľov domov a prípadne poplatky za združenie majiteľov domov (HOA).

Dôležitosť úverových skóre

Ďalším faktorom cenovej dostupnosti hypotéky je vaše kreditné skóre, ktoré poskytuje veriteľom prehľad o vašom finančnom zdraví. Tieto skóre, ktoré sa pohybujú od 300 do 850, sú zoskupené do úrovní. Prvá úroveň predstavuje najlepší úverový rating, druhá úroveň je ďalšie najlepšie hodnotenie atď. Rôzni veritelia používajú rôzne výpočty na určenie, ktorí dlžníci spadajú do každej úrovne, takže ten istý dlžník môže spadať do prvej úrovne s jedným veriteľom, ale do druhej úrovne s iným veriteľom.

Pri použití bodovacieho modelu FICO sa kreditné skóre 800 až 850 považuje za najlepšie hodnotenie (prvý stupeň), ale niektorí poskytovatelia pôžičiek môžu zvážiť, aby prvý stupeň zahŕňal úverové skóre 750 až 850. Pri podávaní žiadosti o hypotéku sa často oplatí nakupovať rôznych poskytovateľov pôžičiek, aby ste dostali najlepšiu úrokovú sadzbu, pretože hypotekárne sadzby čiastočne závisia od kreditného skóre. Platí pravidlo, čím vyššie kreditné skóre, tým nižšia úroková sadzba (a teda nižšia mesačná splátka).

Zálohy majú vplyv na dostupnosť domu

Kúpu domu si môžete dovoliť, iba ak si môžete dovoliť aj zloženie zálohy. V ideálnom svete by si všetci kupujúci domov mohli dovoliť zaplatiť 20 percent z kúpnej ceny ako záloha a váš veriteľ by financoval zostatok vo výške 80 percent ako hypotéku. Avšak väčšina Američanov (okolo 76 percent podľa Národnej asociácie realitných kancelárií) zložil menej ako 20 percent na zloženie zálohy. Väčšina poskytovateľov pôžičiek pravdepodobne schváli hypotéku so zálohou nižšou ako 20 percent, musíte však pri svojich platbách platiť súkromné ​​poistenie hypotéky (PMI). PMI je poistná zmluva, ktorá chráni veriteľov pred stratou v prípade zlyhania dlžníka.

Nemáte v hotovosti 20 percent z kótovanej ceny? Máte veľa ďalších možností. Je pozoruhodné, že niektoré bežné pôžičky požadujú iba zálohu vo výške 3 až 5 percent a pôžičky FHA požadujú zálohu vo výške 3,5 percenta. Bez ohľadu na typ (typy) hypotéky, na ktoré máte nárok, je možné zloženie zálohy vyššou ako požadovanou znížiť svoje mesačné splátky a / alebo skrátiť dobu pôžičky, takže v ideálnom prípade odložíte toľko, koľko vy môcť. Poraďte sa so svojím veriteľom, aby ste zistili, či je pridelenie vášho majetku lepšie po celú dobu trvania pôžičky väčšia záloha, zaplatenie záverečných nákladov v hotovosti (namiesto ich vloženia do hypotéky) alebo iné financovanie úvahy.

Domáce kalkulačky cenovej dostupnosti

Pomocou a kalkulačka cenovej dostupnosti domov nezaručuje schválenie hypotekárneho úveru, ale môže to byť užitočný nástroj, ktorý vám pomôže určiť, koľko domu si môžete dovoliť. Namiesto toho, aby ste sa naučili, ako skladať všetky dieliky skladačky pomocou manuálnych výpočtov, ako napr DTI, kreditné skóre a záloha, jednoducho zadajte informácie podľa výzvy v jednotlivých poliach kalkulačka. Keď kalkulačka spracuje údaje, zobrazí cenu domu, ktorá by mala zodpovedať vášmu príjmu a dlhovej záťaži.

Okrem vašich príjmov a dlhov musíte tiež poznať výšku daní z majetku a poistenia majiteľov domov (vrátane PMI, ak potrebné), ktoré budete musieť zaplatiť, pričom obidve tieto položky musia byť zahrnuté do celkového dlhu na bývanie ako riadkové položky v cenovej dostupnosti domov kalkulačka. Online vyhľadávanie alebo telefonát na miestnom daňovom úrade odhalí, aká daň z nehnuteľností sa odhaduje na adresu vášho potenciálneho nového domova. Kontaktujte poisťovacie spoločnosti a zistite, koľko zaplatíte za poistenie majiteľov domov. Ak je nehnuteľnosť, o ktorej uvažujete, riadená HOA, budete musieť zadať sumu poplatkov HOA.

Na záver neprehliadnite dôležitosť toho, aby ste pri určovaní toho, koľko domu si môžete dovoliť, mali trochu zavrtenej miestnosti. Náklady na údržbu a opravy sú súčasťou zodpovednosti domu. Zvážte odporúčanie odvetvia, aby ste 1 až 3 percentá z hodnoty vášho domu odložili do fondu núdzových opráv. Týmto spôsobom, ak sa vaša klimatizácia vypáli počas najteplejších mesiacov v lete (myslím Murphyho zákon), budete mať po ruke prostriedky na rýchlu výmenu.