8 typov hypotekárnych úverov - a ako si vybrať ten najlepší pre vás

Pre väčšinu kupujúcich, ktorí kupujú nehnuteľnosť prvýkrát, je kúpa nehnuteľnosti podmienkou získania hypotekárneho úveru. Proces podávania žiadosti je samo o sebe náročné, ďalej to komplikuje skutočnosť, že existuje veľa rôznych druhov hypoték. Typ, ktorý vyberiete, ovplyvní vaše celkové náklady na pôžičku, ako aj vaše mesačné splátky hypotéky. Najlepšie urobíte, keď si predtým, ako pôjdete kúpiť pôžičku, urobíte prehľad o bežných dostupných hypotékach a ich výhodách a nevýhodách.

Základy hypotekárneho úveru

Pokiaľ nie ste jedným z mála šťastlivcov, ktorí si môžu dovoliť zaplatiť za dom všetku hotovosť, prvýkrát kupujúci na bývanie spravidla potrebuje hypotekárny úver na bývanie, čo je úver zabezpečený nehnuteľnosťou zakúpené. Ak dlžník neplní svoje splátky hypotekárneho úveru, môže ho veriteľ vylúčiť z predaja nehnuteľnosti a predať ho, aby splatil hypotekárny dlh.

Existujú rôzne typy hypotekárnych úverov a líšia sa rôznymi spôsobmi. Medzi hlavné rozdiely patrí spôsob výpočtu úroku, výška hypotéky a totožnosť veriteľa. Hypotéky kryté vládou majú napríklad konkrétne požiadavky na spôsobilosť, ale hypotekárne úvery môžu byť schválené pre ľudí, ktorí majú nulové alebo nízke zálohy.

Jedným z prvých rozhodnutí, ktoré budete musieť urobiť pri výbere pôžičky na bývanie, je doba pôžičky. Najobľúbenejšie hypotekárne obdobia na bývanie sú 30 rokov a 15 rokov, aj keď je to možné nájsť hypotéky na obdobia, ktoré sú dlhšie (napríklad 40 rokov) a kratšie (päť rokov, napríklad) príklad). Pri každej pôžičke platí všeobecné pravidlo, čím dlhšia je doba splácania, tým nižšie sú mesačné splátky. Veritelia však účtujú úrok z peňazí, ktoré požičajú. Predĺženie doby splatnosti pôžičky znižuje mesačnú splátku, ale zvyšuje úrok, ktorý dlžník zaplatí, a tým aj celkové náklady na pôžičku.

Typ pôžičky č. 1: Bežné hypotekárne úvery

Bežná hypotéka je jednoducho hypotéka, ktorú nepodporuje federálna vláda a namiesto ktorej ju poskytujú súkromní poskytovatelia pôžičiek, ako sú banky a družstevné záložne. Bežné hypotéky sú buď vyhovujúce pôžičky (pôžičky, ktoré zodpovedajú úverovým predpisom stanoveným v federálne kryté hypotekárne spoločnosti s názvom Fannie Mae a Freddie Mac) alebo nezhodné pôžičky (tie, ktoré tak robia nie).

Štandardná výška zálohy pri klasickom úvere je 20 percent z predajnej ceny domu, ale väčšina kupujúcich, ktorí uskutočnili prvý nákup, odložila oveľa menej. Všetky hlavné typy úverov sú k dispozícii so zálohou nižšou ako 5 percent, ale právo na nižšiu zloženie zálohy prichádza s cenou: súkromné ​​hypotekárne poistenie.

Kupujúci s poklesom o menej ako 20 percent si musia rok čo rok kupovať súkromné ​​hypotekárne poistenie (PMI), kým imanie nedosiahne 20 percent. Cieľom je poskytnúť veriteľovi vankúš vlastného kapitálu, na ktorý sa môže spoľahnúť v prípade zlyhania kupujúceho. Tento PMI sa počíta ročne, ale zvyčajne sa vypláca mesačne, takže zvyšuje sumu vašej mesačnej splátky hypotéky. Konvenčné sadzby poistenia hypotéky sa líšia v závislosti od výšky zálohy a kreditného skóre dlžníka. Typické prémie PMI sa môžu pohybovať od 30 až 70 dolárov mesačne za každých 100 000 dolárov požičané.

Typ pôžičky č. 2: Jumbo hypotéky

Jumbo hypotéky sú tie, ktoré sú väčšie ako pokyny stanovené pre Fannie Mae a Freddie Mac vyhovujúce pôžičky (alebo typy pôžičiek, ktoré zodpovedajú finančným pokynom stanoveným Spolkovým úradom pre bývanie) Finančná agentúra). Obe tieto federálne podporované spoločnosti kupujú a garantujú vyhovujúce hypotéky vydané prostredníctvom veriteľov na sekundárnom hypotekárnom trhu. V roku 2020 bol vyhovujúci limit veľkosti pôžičky na bývanie 510 400 dolárov v celej krajine, môže však byť vyššia na niektorých trhoch s vysokou cenou. Pôžičky presahujúce tieto limity sa nazývajú hypotéky typu „jumbo“ alebo „nezhodné hypotéky“.

Veritelia sa pri žiadosti o veľkú pôžičku pozerajú na rovnaké kreditné prvky ako o vyhovujúcej pôžičke, vrátane úverového skóre (najmenej 680), výšky zálohy, mesačných záväzkov k dlhu v porovnaní s príjem (pomer dlhu k príjmu) a peniaze ponechané v rezerve po uzavretí. Veritelia typu Jumbo umožňujú vyšší pomer dlhu k príjmom a nemusia vyžadovať súkromné ​​poistenie hypotéky, po ukončení však budú hľadať 12-mesačné peňažné rezervy.

Typ pôžičky č. 3: Pôžičky Federálnej správy bytových domov

Pôžičky FHA spravuje Federálna správa o bývaní. FHA neposkytuje pôžičky sama, ale poisťuje schválených veriteľov, ktorí pôžičky poskytujú. Tento program bol vyvinutý na pomoc tým, ktorí by nemali nárok na bežné pôžičky, a ponúka najnižšie úrokové sadzby zo všetkých typov pôžičiek. Pôžičku FHA je možné získať so zálohou iba 3,5 percenta a ako zálohy sú povolené dary od rodiny. Jedná sa o veľmi populárne hypotéky pre kupujúcich, ktorí kupujú nehnuteľnosti prvýkrát.

Okrem nízkej zálohy umožňujú pôžičky FHA dlžníkom s nízkym úverovým skóre - dokonca 580 - získať pôžičky. Ak je vaše kreditné skóre medzi 500 a 579, môžete tiež získať pôžičku, ak prídete s 10-percentnou zálohou. Nezabúdajte však, že čím nižšie je vaše kreditné skóre, tým vyššia je úroková miera, ktorá vám bude pravdepodobne ponúknutá. Budete tiež musieť preukázať históriu zamestnania v trvaní dvoch rokov stabilnej práce. Pôžičky sú k dispozícii iba pre primárne rezidencie.

Veľkou nevýhodou tohto úveru je poistenie hypotéky. Pôžičky FHA vyžadujú dva druhy poistného na hypotekárne poistenie. Jednou z nich je platba vopred - 1,75 percenta z hypotéky - ktoré je možné zaplatiť v hotovosti alebo zabudovať do hypotéky. Napríklad, ak máte pôžičku FHA vo výške 300 000 dolárov, platba vopred za poistenie vo výške 1,75 percenta bude 5 250 dolárov. Ďalšou sumou poistenia hypotéky, ktorá sa nazýva poistné na hypotekárne poistenie, je ročné poistné platené mesačne. Sadzba predstavuje percento z výšky úveru na základe niekoľkých faktorov, vrátane pomeru dlhu k hodnote úveru, výšky úveru a dĺžky úveru.

Typ pôžičky č. 4: Pôžičky na správu veteránov

Druhým bežným typom hypotekárneho úveru krytého vládou je pôžička VA, ktorú spravuje Správa veteránov. VA nepožičiava peniaze priamo, ale podporuje pôžičky poskytnuté súkromnými veriteľmi. V rámci tohto programu môžu kvalifikovaní žiadatelia - súčasný a bývalý vojenský personál a niektorí pozostalí manželia - získať hypotéku za nízku sadzbu bez toho, aby došlo k ničomu. Navyše nemusia platiť súkromné ​​poistenie hypotéky, čo im šetrí ďalšie peniaze, a pôžičky sú predpokladom. Na pôžičku VA neexistujú žiadne pokuty za predčasné splatenie, čo znamená, že ak predčasne splatíte hypotéku, nebude vám účtovaný žiadny poplatok.

Najväčším limitujúcim faktorom tohto programu je skutočnosť, že spôsobilosť je obmedzená na vojenský personál, veterány alebo na niektorých pozostalých manželov. Patria sem činní vojenskí príslušníci, čestne prepustení vojenskí pracovníci, príslušníci záloh alebo Národnej gardy a manželia členov služby zabití pri výkone služby.

Typ pôžičky č. 5: Pôžičky Ministerstva poľnohospodárstva Spojených štátov

Ak nie ste veteránom alebo pozostalým manželom veterána, najlepšie sadzby hypotekárnych úverov, ktoré máte k dispozícii, sú pôžičky USDA, hypotéky na bývanie kryté americkým ministerstvom poľnohospodárstva v rámci pôžičky na bývanie so zárukou rozvoja vidieka program. Tento pôžičkový program je zameraný na kupujúcich s nízkym až priemerným príjmom v tejto oblasti. Ponúka pôžičky s ničím nefunkčným, so zníženým hypotekárnym poistením a hypotekárnymi úrokmi pod úrovňou trhu, niektoré 0,5 až 0,75 percenta nižšie ako pôžičkové programy FHA a bežné pôžičky.

Tento pôžičkový program bol vytvorený na podporu vlastníctva domu a hospodárskej činnosti mimo veľkých mestských oblastí, takže kupujúci v San Franciscu alebo New Yorku sa budú musieť poobzerať inde. Na to, aby nákup domu mohol získať hypotéku USDA, musí byť kupujúci aj nehnuteľnosť kvalifikovaní. Dom musí byť určený ako primárne bydlisko a musí sa nachádzať na vidieku, ako je definované v USDA, čo obvykle znamená mesto s menej ako 20 000 obyvateľmi. Príjem kupujúceho musí byť v rozmedzí 15 percent miestneho mediánu príjmu a kreditné skóre by malo byť minimálne 640.

USDA poskytuje ochranu hypotekárnym veriteľom v prípade zlyhania dlžníka, USDA však na zabezpečenie svojej záruky vyžaduje hypotekárne poistenie. Poistenie je založené na nesplatenej pôžičke a vyžaduje si 1% počiatočný poplatok a 0,35% ročný poplatok (platí sa mesačne). Napríklad kupca domu s pôžičkou USDA 100 000 dolárov zaplatí poplatok za hypotekárne poistenie vopred vo výške 1 000 dolárov plus mesačná splátka za poistenie hypotéky vo výške 29,17 dolára.

Typ pôžičky # 6: Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou

Ďalším veľkým rozdielom medzi hypotekárnymi úvermi je spôsob výpočtu úrokov z nich. Mesačné splátky hypotéky zahŕňajú splátky istiny (suma, ktorú ste si požičali a sú povinní splácať), ako aj splátky istiny splátky úrokov - s výnimkou hypotéky iba na úroky, keď kupujúci najskôr spláca úrok a až potom vybaví principál. Dva bežné typy úrokov sú hypotéky s pevnou a nastaviteľnou úrokovou sadzbou. Každá z nich má svoje výhody.

Pri hypotéke s pevnou úrokovou sadzbou je úrok stanovený na konkrétnu sadzbu, ktorá zostáva rovnaká po celú dobu trvania pôžičky. Ak je pevná úroková sadzba pri poskytnutí pôžičky 3 percentá, zostávajú 3 percentá po celú dobu pôžičky (pokiaľ sa vlastník domu samozrejme nerozhodne refinancovať). Tento typ hypotéky má stabilnú mesačnú splátku, s ktorou môže kupujúci počítať.

Typ pôžičky č. 7: Hypotéky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou

Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou (ARM) sa od hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou líši, ako to znie - úroková sadzba je nastaviteľná počas celej doby splatnosti úveru. V mnohých prípadoch je počiatočná úroková sadzba ARM stanovená na pevnú sadzbu nižšiu ako je trhová sadzba, čo z krátkodobého hľadiska robí pôžičku veľmi atraktívnou a dostupnou. Po úprave sadzby sa však môže mesačná splátka zvýšiť. Úrokové sadzby sa počas doby trvania pôžičky upravujú, takže dlžník môže čeliť prudkému nárastu splátok. Ak poklesnú úrokové sadzby, platby sa samozrejme môžu znížiť.

Typ pôžičky # 8: Hypotéky iba na úroky

Ďalšou variáciou podmienok splácania je hypotéka iba na úroky. Pri tomto type hypotekárneho úveru dlžník spláca iba mesačné úroky (bez splátok istiny) za stanovené časové obdobie, zvyčajne päť, sedem alebo 10 rokov. Na konci tohto obdobia nastupuje aj istina, ktorá niekedy vyžaduje vyššie splátky, ktoré zahŕňajú úroky aj istinu, a niekedy vyžaduje paušálnu splátku.

Nízke mesačné splátky počas obdobia iba úrokov robia pôžičku atraktívnou, ale pre mnohých majiteľov domov to nie je hladká plavba. Tieto typy pôžičiek dostali kupujúcich do problémov počas bytovej bubliny na začiatku 21. storočia. Kupujúci si doma nevybudujú kapitál, kým nezačnú platiť istinu. Niektorí kupujúci akceptujú tento typ úverového plánovania na predaj alebo prefinancovanie na konci obdobia len pre úroky. Iné šetria počas úrokového obdobia iba jednorazovú splátku istiny.