Aké kreditné skóre potrebujete na kúpu domu?

Pokiaľ ste v 80. rokoch nenakúpili tisíce dolárov v akciách spoločnosti Apple alebo ste neinvestovali do kryptomeny, keď bitcoin stál menej ako dolár, pravdepodobne budete potrebovať pôžičku na bývanie, aby ste si kúpili dom, a aby ste dostali dobrú úrokovú sadzbu - alebo aby ste vôbec dostali pôžičku - musíte si udržiavať minimum kreditné skóre. Väčšina ľudí bude hľadať konvenčnú pôžičku, a preto musí byť vaše kreditné skóre minimálne 620. Ostatné typy pôžičiek vyžadujú nižšie alebo vyššie skóre v závislosti od výšky úveru a od toho, či je pôžička krytá vládnou agentúrou.

Vaše úverové skóre nie je jediným faktorom, ktorý veritelia skúmajú pri rozhodovaní o tom, či vám majú alebo nemajú poskytnúť pôžičku na dom, ale je určite jedným z najdôležitejších. V skratke hovorí hypotekárnym veriteľom, koľko už dlžíte a ako úspešne ste v priebehu času dosiahli dlhy. Flekatá úverová história, ktorá vedie k nízkemu kreditnému skóre, nemusí nutne znamenať, že nedostanete pôžičku na kúpu domu, ale buď budete musieť prísť s väčšou zálohou alebo sa uspokojiť s úrokovou sadzbou, ktorá vás nakoniec bude stáť o mnoho tisíc dolárov viac počas celej životnosti pôžička.

Tip

Vaše kreditné skóre je vysvetlené

Spoločnosť Fair Isaac Corporation (FICO) predstavila prvý vzorec na analýzu informácií o spotrebiteľských úveroch v roku 1958 a prvé skóre FICO uviedla v roku 1981. Skóre FICO je trojciferné číslo medzi 300 a 850 (niekedy 900) určené údajmi poskytnutými jednou alebo viacerými z troch hlavných kancelárií na poskytovanie úverov: TransUnion, Equifax a Experian. Aj keď veritelia mali vždy prístup k úverovým skóre, prístup k nim bol pre spotrebiteľov ťažký ich, ale to sa rýchlo mení, pretože veľa spoločností vydávajúcich kreditné karty poskytuje ľahký prístup k skóre FICO vo svojich webovú stránku.

Aj keď existujú rôzne interpretácie, skóre FICO pod 600 sa považuje za zlé, medzi 601 a 660 je spravodlivých, jeden medzi 661 a 780 je dobrý a jeden medzi 781 a 850 znamená vynikajúci úver. Vaše skóre FICO nezahŕňa iba informácie o spotrebných úveroch a kreditných kartách. Najmodernejšia verzia známa ako FICO 9 obsahuje aj informácie o nezaplatených účtoch za lekársku starostlivosť a účtoch zasielaných inkasným agentúram rovnako ako vaša história prenájmu, a prenajímatelia ju takmer univerzálne používajú na určenie, či vám majú prenajať bývanie alebo nie ubytovanie.

Udržiavanie dobrého úveru je samozrejme dôležité v ekonomike, v ktorej dominuje úver, a bez nej môžete mať problémy so získaním kreditnej karty, zabezpečením pôžičky na dom alebo auto alebo zabezpečením ubytovania pre seba a pre seba rodina. Bez týchto vecí nebudete nevyhnutne musieť ísť, ale budete za ne musieť zaplatiť viac ako niekto s dobrým úverom, a to vás môže ešte hlbšie zakopať do finančnej diery. Ak medzi vami a vysnívaným domom stojí zlá pôžička, je dôležité vyhodnotiť, ako veľmi chcete tento dom, vzhľadom na to, že z dlhodobého hľadiska zaň zaplatíte oveľa viac.

Drahé trhy majú rovnaké vyššie kreditné skóre

Referenčné minimálne kreditné skóre 620 sa nevzťahuje na nekonvenčné pôžičky, inak známe ako jumbo pôžičky. Sú to pôžičky, ktoré presahujú 548 250 dolárov, čo je počet určený Federálnou agentúrou pre financovanie bývania, a ak ste nakupovali za nový domov, pravdepodobne viete, že vysoké ceny bývania v mnohých častiach krajiny často vyžadujú, aby ste sa uchádzali o tento typ bývania pôžička. Napríklad stredná cena bývania v Kalifornii v roku 2020 bola oveľa viac ako 600 000 dolárov a v niektorých oblastiach štátu, napríklad v oblasti zálivu San Francisco Bay Area, je oveľa vyššia.

Ak plánujete presun do Zlatého štátu alebo do iného štátu s podobne vysokými cenami na trhu s bývaním, na získanie nekonvenčnej pôžičky na bývanie budete potrebovať minimálne kreditné skóre 700. Inými slovami, nepotrebujete iba spravodlivý úver - potrebujete dobrý úver. Toto je ďalší príklad toho, ako požiadavky na minimálne kreditné skóre ovplyvňujú vašu schopnosť zabezpečiť si bývanie. Aj keď nájdete veriteľa ochotného schváliť jumbo pôžičku na základe spravodlivého úveru, pôžička bude vyššia úroková sadzba, a keď si požičiavate toľko peňazí, platby vás môžu nakoniec stáť viac, ako môžete dovoliť.

Riešenia pôžičiek na bývanie pre zlé úvery

Veritelia nakoniec rozhodnú o tom, či vám poskytnú pôžičku alebo nie. Niektorí ju ponúknu pôžičky s vysokým úrokom pre ľudí so skóre nižším ako 620, hoci skóre pod 500 je do značnej miery univerzálne diskvalifikujúci. Môžu uprednostniť určité časti vašej úverovej správy alebo prehliadnuť hanlivú položku, ktorá znižuje vaše skóre, napríklad bankrot, ak môžete ponúknuť veľkú zálohu. Ak nenarazíte na mimoriadne veľkorysého veriteľa, môžete získať kvalifikáciu pre jednu z nasledujúcich pôžičiek krytých vládou:

• ​Pôžička na bývanie FHA: Pôžičky FHA sú podporované Federálnou správou o bývaní a sú k dispozícii začínajúcim kupujúcim nehnuteľností s nízkym až stredným príjmom. Na túto pôžičku sa môžete kvalifikovať s kreditným skóre 580, ak máte zálohu 3,5 percenta. Môžete mať dokonca nárok na kreditné skóre 500, ak máte 10-percentnú zálohu.

• ​VA pôžička na bývanie: Tieto pôžičky, ktoré majú členovia vojenskej komunity k dispozícii, poskytuje americké ministerstvo pre záležitosti veteránov. Technicky sa nevyžaduje minimálne kreditné skóre, hoci sa uprednostňuje skóre 620.

• ​USDA pôžička na bývanie: Americké ministerstvo poľnohospodárstva ponúka pôžičky pre rodiny s nízkymi príjmami, ktoré chcú kúpiť kvalifikovaný dom vo vidieckej oblasti. Minimálne kreditné skóre na získanie kvalifikácie je 580.

Čím viac peňazí môžete získať na kúpu nového domu, tým lepšie. Veľká záloha môže znížiť veľkosť hypotekárneho úveru z jumbo pôžičky na ľahšie získateľnú konvenčný a v každom prípade znižuje rizikový faktor pre veriteľa, ktorý si nemôže pomôcť, ale sám pracuje v priazeň dlžníka.

Je správny čas na nákup?

Dlžníci, ktorí majú menej ako hviezdny úver, možno budú chcieť zvážiť čakanie na kúpu domu, kým nebudú mať šancu svoj úver opraviť. Domáci kupujúci sú penalizovaní vyššími úrokovými sadzbami za nižšie kreditné skóre, čo znamená, že platia viac pre ich pôžičky, a to znamená vyššie mesačné splátky a v konečnom dôsledku aj vyššiu cenu pre Domov.

Nie všetci majitelia domov však chcú zostať v nových domovoch po celý život, a ak nimi ste z nich pravdepodobne nezískate významnú výhodu čakaním, kým sa váš kredit zlepší na nákup a Domov. Je pravda, že vaše mesačné splátky budú vyššie, ak si kúpite teraz, ale váš poskytovateľ pôžičiek sa môže dohodnúť, že to vyrovná predĺžením výpožičnej lehoty na 40 rokov. Môžete tiež znížiť mesačné splátky pomocou veľkej zálohy, ktorú snáď získate, keď predáte dom o niekoľko rokov nižšie.

Aj keď plánujete v dome zostať do konca života, môžete úver kedykoľvek refinancovať, keď sa zlepší vaša úverová história (alebo ak sa výrazne zmenia trhové podmienky). Strata šance kúpiť si vysnívaný domov čakaním na zlepšenie kreditného skóre nie je vždy najlepšia stratégia.

Vedenie kariet vášho kreditného skóre

Napriek zákonu o spravodlivých úverových správach, ktorý prijal Kongres v roku 1970, úrady pre úverové spravodajstvo neposkytovali spotrebiteľom ľahký prístup k svojim vlastným správam v prvých dňoch poskytovania úverových správ a bolo len málo možností, ako porozumieť svojej úverovej správe, nieto ešte opraviť to. Reformy ochrany spotrebiteľa prijaté v nasledujúcich rokoch si vyžadujú, aby úverové kancelárie poskytovali spotrebiteľom bezplatné správy raz ročne a dnes spoločnosti vydávajúce kreditné karty poskytujú nepretržitý prístup k kreditným skóre, takže zákazníci môžu kedykoľvek skontrolovať svoje skóre (ale nie nevyhnutne ich správy) chcieť.

Ak máte kreditnú kartu, najjednoduchší spôsob, ako zistiť svoje skóre, je otvoriť si účet na webovej stránke poskytovateľa úveru. Čoraz väčší počet poskytovateľov úverov má odkaz na vaše kreditné skóre na svojich webových stránkach. Poskytujú tiež krátke vysvetlenie faktorov, ktoré ich určujú. Pretože nejde o úplnú správu, je dobré si od každej z nich zaobstarať bezplatnú ročnú správu troch kancelárií úverového spravodajstva, najmä ak je vaše skóre nižšie, ako si myslíte, že by malo byť.

Vyplatí sa vybudovať si dobrý kredit

Je pravdou, že najlepším spôsobom, ako si udržať dobré kreditné skóre, je platiť svoje účty včas, ale je to v skutočnosti zložitejšie. Ak chcete platiť účty, musíte ich najskôr mať, čo znamená, že potrebujete minimálne jeden dlh, napríklad hypotéku alebo zostatok na kreditnej karte, aby ste mohli mať dokonca úverovú históriu a kreditné skóre. Čas, ktorý je otvorený každý z vašich úverových účtov, a koľko z nich máte tiež zahrnutých do výpočtu vášho kreditného skóre.

Za predpokladu, že už nemáte nesplatené dlhy a omeškania alebo nedávny bankrot, je to odporúčaný spôsob Zvýšte svoje kreditné skóre je získať novú kreditnú kartu, uskutočniť nákup a vyplatiť každú z nich minimálne v minimálnej výške mesiac. Ak už jednu alebo viac kreditných kariet máte, nezatvárajte ich, ale nepreháňajte to s ich čerpaním. Príliš veľa dlhov v súvislosti s vašimi aktívami môže viesť k zníženiu skóre namiesto k jeho zvýšeniu. Je tiež dôležité zaplatiť všetky svoje účty včas, vrátane účtov za energie, nájomného a platieb za mobilné telefóny, pretože oneskorené platby sa hlásia úverovým inštitúciám a môžu poškodiť vaše skóre, najmä ak sa dostanú do zbierky agentúra.

Nezaplatené účty za lekársku starostlivosť sa tiež zohľadňujú vo vašom kreditnom skóre a možno by ste ani nevedeli, že ich máte. Tieto účty niekedy vznikajú na základe sporov medzi poskytovateľmi zdravotnej starostlivosti a poisťovňami a spotrebitelia o nich nie sú vždy informovaní že dlžia peniaze poskytovateľom zdravotnej starostlivosti včas, čo môže mať za následok postúpenie nezaplatených zostatkov do zbierky agentúra. Našťastie vzorec FICO 9 na výpočet kreditných skóre neprikladá tak veľkú váhu nezaplateným účtom za lekársku starostlivosť ako predtým verzie áno, mali by ste však stále venovať zvýšenú pozornosť každej pošte, ktorú dostanete od svojej poisťovacej spoločnosti alebo od svojho lekára poskytovateľ. Odolajte pokušeniu ignorovať ho; mohlo by to byť dôležité.