Kompletný sprievodca pôžičkami FHA

Mnoho kupujúcich kupujúcich prvýkrát tvrdí, že pôžička od Federálnej správy o bývaní (FHA) im otvorila dvere k ich snom, ale čo to vlastne je? Ak uvažujete o tom, že sa ponoríte do vlastníctva domu a požiadate o pôžičku FHA, budete musieť získať dobré znalosti o pôžičkách FHA, o tom, čo je na nich také skvelé, aká je ich oprávnenosť a ako uplatniť.

Čo je pôžička FHA?

„FHA“ je skratka pre „Federal Housing Administration“, čo je federálna vládna agentúra. Táto agentúra si sama nepožičiava peniaze (aj keď populárne použitie výrazu „pôžička FHA“ vás môže viesť k presvedčeniu o opaku). FHA pôžička je hypotekárny úver vydaný bankou, úverovou asociáciou alebo iným veriteľom a poistený FHA. Toto poistenie chráni veriteľa v prípade nesplácania kupujúcim (keď nemôže splácať úver), čo znamená, že si veriteľ nemusí robiť starosti s rizikom zlyhania dlžníka.

Po zavedení poistenia FHA môžu veritelia ponúkať pôžičky na bývanie dlžníkom, ktorí majú nižší príjem, nižšie kreditné skóre a nižšiu splátku, ako sa zvyčajne vyžaduje pri klasickej pôžičke. Je možné, že dlžník získa pôžičku FHA so znížením o 3,5 percenta a kreditným skóre 580. To vysvetľuje popularitu týchto pôžičiek medzi prvými kupujúcimi, ktorí ich môžu využiť nákup, výstavba alebo refinancovanie rodinných domov, malých budov s viacerými jednotkami, bytov a dokonca aj niektorých mobilné domy. Nie každý poskytovateľ pôžičiek má nárok na poskytovanie pôžičiek FHA; Jediní veritelia, ktorí sú oprávnení ponúkať pôžičky, sú poskytovatelia schválení FHA.

Čo je FHA?

Federálna správa pre bývanie je dnes začlenená do amerického ministerstva pre bývanie a rozvoj miest. Agentúra však bola v skutočnosti vytvorená pred niekoľkými desaťročiami ako súčasť programu New Deal, ktorý bol zostavený na pomoc Američanom zotaviť sa z veľkej hospodárskej krízy v 30. rokoch.

FHA bola stredobodom zákona o národnom bývaní z roku 1934. Počas tohto obdobia bolo asi 50 percent Američanov, ktorí vlastnili domy, v omeškaní s hypotékami a riskovali exekúciu. Táto hrozná situácia nastala, keď praskla bublina na trhu s nehnuteľnosťami, ktorá zasiahla krajinu ťažko po tom, ako sa rozvinul akciový trh.

FHA bola vytvorená s cieľom brzdiť zabavenie a povzbudiť a podporiť vlastníctvo domu. Urobila to uľahčením nákupu alebo refinancovania domov pre jednotlivcov. Poistenie hypotéky až do výšky 80 percent hodnoty domu znížilo štandardnú zálohu, z ktorej potom predstavovala 50 percent kúpnej ceny na dostupnejších 20 percent. Tento program bol úspešný a v súčasnosti zaisťuje úvery pre približne 8 miliónov rodinných domov.

Čo je jednoduchšie na pôžičkách FHA?

Je jednoduchšie pochopiť výhody pôžičiek FHA, keď ich porovnáte s klasickými pôžičkami. Konvenčné pôžičky sú bežné hypotekárne pôžičky, ktoré nezaručuje FHA a ktoré banky, iné finančné inštitúcie a nebankoví poskytovatelia pôžičiek poskytujú kvalifikovaným dlžníkom. Na úvod sú potrebné tri rozdiely, ktoré je potrebné porovnať kreditné skóre, akontácia a pomer dlhu k príjmu.

Kreditné skóre je trojciferné číslo, ktoré odráža vašu kreditnú históriu a je založené na vašom zázname o splácaní vašich dlhov. Kreditné skóre sa pohybuje od minima 300 po maximum 850. Bežné pôžičky zvyčajne vyžadujú, aby ste medzi nimi mali kreditné skóre 620 a 850, a nižšie skóre bude zvyčajne znamenať, že veriteľ ponúkne úver s vyššou úrokovou sadzbou.

Tí, ktorí žiadajú o pôžičky FHA, zistia, že kreditné skóre sú viazané na zálohy. Ak máte kreditné skóre 500, môžete získať pôžičku FHA so zálohou 10 percent. Ak máte kreditné skóre 580 alebo vyššie, môžete získať pôžičku so zálohou vo výške 3,5 percenta. Aj keď je možné získať konvenčný úver so zálohou už od 3 percent, tieto ponuky sú vyhradené pre tých, ktorí majú kreditné skóre blízke 700 alebo lepšie.

Pomer dlhu k príjmu (DTI) predstavuje porovnanie vášho mesačného dlhu a mesačného príjmu. Pri klasickej hypotéke veritelia uprednostňujú, aby dlh nezaberal viac ako 43 percent mesačného príjmu. FHA umožňuje a Pomer DTI je 50 percent.

Čo súkromné ​​poistenie hypotéky?

Hypotekárny veriteľ chce mať istotu, že dostane späť peniaze, ktoré požičal. Hypotekárny veriteľ má majetkovú účasť na nehnuteľnosti, čo znamená, že ak hypotekárne splátky nesplatíte, môže veriteľ prevziať dom a predať ho, aby splatil pôžičku. Veriteľ nefinancuje 100 percent majetku, pretože ak hodnota klesne a dlžník bude v omeškaní, je nepravdepodobné, že by z predaja dostal dosť na splácanie úveru.

Z tohto dôvodu konvenční poskytovatelia pôžičiek dávajú prednosť tomu, aby ste zložili 20 percent z ceny domu. Týmto spôsobom má veriteľ vankúš s 20-percentnou hodnotou, na ktorý sa môže spoľahnúť. Ak chcete dať menej ako 20 percent, musíte si kúpiť súkromné ​​poistenie hypotéky (PMI), aby ste chránili veriteľa. PMI sa vypláca mesačnými splátkami spolu s úrokmi, daňou z nehnuteľností a poistením majiteľov domov. Spravidla musíte naďalej platiť tento PMI, kým váš kapitál v nehnuteľnosti nedosiahne 20 percent, alebo, inak povedané, kým váš pomer pôžičky k hodnote dosahuje 80 percent. Náklady na poistenie čiastočne závisia od kreditných skóre a osoby s nižším skóre platia viac.

Pretože sa dlžníci môžu kvalifikovať na pôžičku FHA s akontáciou vo výške 3,5 alebo 10 percent, možno by vás zaujímalo, či si musíte kúpiť poistenie hypotéky. Odpoveď znie áno, ale namiesto toho sa nazýva „poistné na hypotekárne poistenie (MPI)“. Dlžník pôžičky FHA si musí toto poistenie kúpiť a udržiavať ho aktuálne po celú dobu trvania pôžičky (na rozdiel od jeho zrušenia, keď dosiahnete 20-percentné vlastné imanie pri konvenčnej pôžičke). Jediným spôsobom, ako sa zbaviť platby MPI, je refinancovanie klasickou hypotékou.

Hypotéka FHA vyžaduje predbežnú prémiu MPI vo výške 1,75 percenta z výšky úveru. Okrem toho sa ku každej splátke hypotéky pripočítava mesačné príplatok, ktorý sa pohybuje od 0,45 do 1,05 percenta z výšky úveru. Kreditné skóre nemá vplyv na sumu. Skôr to vychádza z výšky úveru, výšky zálohy a doby splatnosti úveru.

Čo sú limity pôžičiek FHA?

Na všetkých poskytovateľov hypotekárnych úverov sa vzťahujú obmedzenia maximálnej výšky stanovené federálnou vládou. Bežné pôžičky musia byť v súlade s vyhovujúcim limitom pôžičiek stanoveným Federálnou agentúrou pre financovanie bývania, ktorý sa môže v jednotlivých okresoch líšiť. Upravuje sa každoročne a pre rok 2021 je to 548 250 dolárov pre väčšinu oblastí krajiny. Akékoľvek pôžičky presahujúce túto sumu sa nazývajú „obrovské pôžičky“ a majú svoje vlastné pravidlá.

Existujú tiež limity výšky úverov FHA, ktoré sa každoročne upravujú. Limity sa líšia v závislosti od toho, či je trh považovaný za nízkonákladový alebo drahý. Pre rok 2021 je limit pre oblasti s nízkymi nákladmi 356 362 dolárov a pre drahé trhy je limit 822 375 dolárov.

Kedy sú lepšie bežné pôžičky?

Aj keď pre dlžníka s nízkym úverovým skóre je oveľa jednoduchšie získať pôžičku FHA, neznamená to, že je lepšou alternatívou pre všetkých. Kto pôjde lepšie s klasickou pôžičkou? Všeobecne platí, že tí, ktorí majú špičkové kreditné skóre, môžu chcieť presunúť konvenčné pôžičky na začiatok zoznamu.

Je to preto, že je možné získať konvenčnú pôžičku so znížením iba 3 percent, ak máte vynikajúci úver. Najnižšia možná záloha FHA je 3,5 percenta. Okrem toho je zvyčajne možné vylúčiť vaše súkromné ​​poistenie hypotéky, keď máte v nehnuteľnosti 20-percentný kapitál, zatiaľ čo FHA poistenie zostáva v platnosti po celú dobu pôžičky (to znamená, že nakoniec zaplatíte ďalších 0,45 percenta až 1,05 percenta z výšky pôžičky, kým nevyplatíte dom).

Rovnako si môžete požičať viac peňazí na klasickú pôžičku ako na pôžičku FHA v nízkonákladových oblastiach. Ak si chcete kúpiť nehnuteľnosť za pol milióna dolárov v oblasti s nízkymi nákladmi, môžete za túto sumu získať štandardný konvenčný úver, nie však pôžičku FHA. Nakoniec, pôžičky na bývanie FHA sú k dispozícii iba pri kúpe domov s primárnym bydliskom. Kupujúci, ktorí chcú kúpiť rekreačný dom alebo investičnú nehnuteľnosť, budú potrebovať konvenčnú pôžičku.

Ako sa prihlásite?

Rozmýšľate, že požiadate o pôžičku FHA? Proces podávania žiadosti sa môže zdať zastrašujúci, najmä pre kupujúceho, ktorý kupuje nehnuteľnosť prvýkrát. Je dobré začať včas a dať si do poriadku svoje financie skôr, ako skočíte do rozpakov.

Najprv by ste si mali dôkladne skontrolovať svoj mesačný príjem a mesačné účty. Pomer dlhu k príjmu je jedným z faktorov pri získavaní pôžičky a je to niečo, s čím by ste mali byť vybavení skôr. Uveďte svoje mesačné účty a porovnajte ich s príjmom. Koľko zostáva? To poskytuje parameter, koľko hypotéky si môžete dovoliť.

Ďalej získajte svoje úverové správy od troch veľkých úverových spoločností: Experian, Equifax a TransUnion. Máte zákonné právo získať každý rok jednu správu od každej z týchto kancelárií bezplatne. Je dôležité skontrolovať, aké je vaše kreditné skóre, a skontrolovať informácie v každej správe. Máte právo identifikovať chyby a požiadať o ich opravu, a mali by ste to urobiť. Čím lepšie je vaše kreditné skóre, tým viac možností a lepších možností máte.

Nakoniec si ušetrite na zloženie zálohy. Na pôžičku FHA budete potrebovať najmenej 3,5 percenta, ako aj peniaze na zaplatenie nákladov na uzavretie (ktoré sú zvyčajne 3 až 5 percent z výšky pôžičky). Je tiež dôležité mať pohotovostný fond, ktorý zabezpečí vaše základné potreby na tri až šesť mesiacov, ak vám spod práce spadne spodná časť.

Až potom by ste sa mali začať rozprávať s veriteľmi. Majte na pamäti, že FHA nepožičiava peniaze; poisťuje iba pôžičky od bánk a veriteľov. Faktom je, že väčšina bánk a hypotekárnych veriteľov ponúka pôžičky poistené FHA, ale určite nedostanete rovnaké riešenie od všetkých. Poplatky a sadzby nie sú jednotné a medzi veriteľmi sa budú značne líšiť. Skôr než skutočne podáte prihlášku, rozhliadnite sa a porovnajte podmienky.

Po výbere poskytovateľa pôžičiek môžete získať papierovú žiadosť, vyplniť ju a predložiť spolu so všetkými podpornými dokumentmi na posúdenie pracovníkovi pôžičky. Väčšina bánk vám tiež umožňuje požiadať o pôžičku FHA online prihlásením sa na webových stránkach veriteľa, vyplnením žiadosti a elektronickou priložením záložnej dokumentácie.