Čo je súkromné ​​poistenie hypotéky?

„Zlatý štandard“ zálohy na dom je 20 percent - to je však pre moderného kupujúceho domov (najmä prvý časovač) do veľkej miery nereálne. Ak vstupujete do ríše vlastníctvo domu po prvýkrát a pri podaní žiadosti o hypotéku so zložením zálohy nižšej ako 20 percent získate mesačný nárast splátka (alebo alternatívne celková suma záverečných nákladov) z dôvodu niečoho, čo sa nazýva súkromné ​​poistenie hypotéky (PMI).

Veritelia požadujú súkromné ​​poistenie hypotéky na úvery na bývanie, do ktorých je pre nich rizikovejšie investovať, a PMI predstavuje spôsob ochrany ich investícií. Náklady PMI hradí dlžník a je možné ich zaplatiť viacerými spôsobmi, pričom poistenie zostáva zachované až kým kupujúci nezískal 20 percent na vlastnom imaní v domácnosti alebo ich nevyplatil jednorazovou sumou pri zatváranie.

Tip

Koľko stojí súkromné ​​poistenie hypotéky?

Všeobecne platí, že veriteľ vyžaduje súkromné ​​hypotekárne poistenie pre akýkoľvek konvenčný úver, pri ktorom je splátka nižšia ako 20 percent, ale pri rozhodovaní sa zohľadňujú niektoré ďalšie premenné. Keď veriteľ vyžaduje pre pôžičku PMI, môže to byť kdekoľvek od 0,25 percenta do 2,25 percenta vašej každý rok zostatok pôžičky a aby ste určili, na ktorom konci tohto rozsahu vaše poistné PMI klesne, veritelia pozri na:

• Veľkosť pôžičky
• Typ pôžičky (pevná alebo nastaviteľná sadzba)
• Výška zálohy
• Termín pôžičky
• Úverové skóre dlžníka
• Konvenčná pôžička alebo nekonvenčná (napríklad jumbo) pôžička

Na posúdenie rizika používajú veritelia číslo, ktoré sa nazýva pomer pôžičky k hodnote (LTV) vydelením výšky pôžičky ocenenou hodnotou majetku a vynásobením 100 získate a percentuálny podiel. Čím menší je tento pomer, tým menšie je riziko a veritelia všeobecne považujú LTV vo výške 80 percent alebo menej bezpečnej za natoľko, aby sa vzdali osobného hypotekárneho poistenia. Vyššia LTV znamená pre dlžníka vyššie náklady PMI, najmä tú, ktorá má menej ako vynikajúce kreditné skóre (760 sa považuje za vynikajúce skóre).

Spôsoby platenia nákladov PMI

Keď kupujúcich domov vziať si pôžičku vyžaduje PMI, môžu ho zaplatiť jedným zo štyroch spôsobov. Najbežnejším spôsobom je, že veriteľ jednoducho pripočíta poplatok k mesačnej splátke hypotéky. Tento poplatok naďalej platíte, kým dlžná suma nedosiahne menej ako 78 percent odhadovanej hodnoty. V tomto okamihu je veriteľ zo zákona povinný prestať účtovať poplatok.

Druhým spôsobom, ako zaplatiť PMI, je paušálna suma, ktorá sa na začiatku pôžičky vyrovná s nákladmi na uzávierku. mesačné splátky, musia dlžníci vopred prísť s väčšou hotovosťou a žiadne z týchto peňazí nedostanú späť, ak dom predajú po niekoľkých rokov.

Tretí scenár spočíva v tom, že veriteľ technicky platí poistné PMI a prenáša náklady na dlžníka účtovaním vyššej úrokovej sadzby. Pretože úrokové sadzby sa určujú na začiatku pôžičky, platíte PMI aj po tom, čo vaša LTV dosiahne svojich 80%. Zvýšenie úrokových sadzieb však často vedie k menším mesačným splátkam, ako keby ste platili poplatky PMI.

Poslednou možnosťou je hybrid, pri ktorom sa časť nákladov PMI platí vopred a časť sa zapracuje na mesačné platby. Táto možnosť funguje pre majiteľov domov s vysokým pomerom dlhu k príjmu, ktorí si nemôžu dovoliť veľkú mesačnú splátku hypotéky. Vyžaduje väčšiu platbu vopred, ale nie takú veľkú, ako by bola, keby pokryla všetky platby PMI.

Pôžička FHA vyžaduje MIP

Pôžičky dotované Federálnou správou pre bývanie (FHA) sú k dispozícii kupujúcim, ktorí po prvýkrát bývajú v domácnosti, ktorí nemajú kreditné skóre alebo zloženie zálohy požadovanej na získanie klasickej pôžičky. Všetci požadujú poistné na súkromné ​​poistenie hypotéky kryté FHA (známe ako poistné na hypotekárne poistenie alebo MIP) na sadzba 1,75 percenta z výšky pôžičky, ktorú môžete zaplatiť vopred v rámci nákladov na uzavretie alebo zarátať do svojej mesačnej sumy platby. Ak sa dlžník rozhodne zaplatiť MIP vo svojej mesačnej hypotéke, bude tieto náklady platiť po celú dobu pôžičky.

Ak si vezmete pôžičku FHA, musíte navyše k pôvodnému poistnému zaplatiť aj mesačné poistné známe ako poplatok MIP. Mesačné poistné sa môže pohybovať medzi 0,45 a 1,05 percenta zostatku nesplateného úveru, v závislosti od veľkosti a doby splatnosti úveru a od výšky zálohy.

Ako prestať platiť PMI

Ak vás kreditné skóre a zdroje nútia vziať si pôžičku pomocou PMI, máte v zásade štyri možnosti, ako sa jej zbaviť.

​Nerob nič:Ak budete pokračovať v splácaní včas, výška pôžičky sa postupne zníži až na úroveň, keď bude predstavovať 78 percent hodnoty domu. Ak platíte mesačné poplatky, čo je najbežnejší spôsob, ako majitelia domov platia PMI, poplatky sa automaticky zastavia, keď dosiahnete tento orientačný bod. Toto zaručuje zákon o ochrane majiteľov domov prijatý Kongresom v roku 1998.

​Požiadajte o zrušenie:Keď zostatok úveru klesne na 80 percent hodnoty domu, môžete požiadať úverovú spoločnosť o zrušenie poplatkov. Musíte byť informovaní o svojich platbách, mať na nehnuteľnosť žiadne záložné práva a žiadosť odoslať písomne. Možno budete musieť zaplatiť aj za hodnotenie domu a poistenie sa nemusí zrušiť, ak hodnota domu klesne. Uskutočnenie väčších platieb alebo jednej alebo dvoch ďalších ročne vám pomôže dosiahnuť tento štandard rýchlejšie.

​Refinancovanie:Ak sa váš domov zvýšil na hodnote, refinancovanie môže znížiť hodnotu LVT na miesto, kde nepotrebujete poistenie. Táto stratégia má dvojitý zmysel, ak klesli úrokové sadzby, pretože získate aj lacnejšiu pôžičku. Spravidla musíte byť vlastníkom domu dva roky, kým veritelia zvážia zrušenie PMI, čo sa nazýva požiadavka na korenie. Nezabudnite, že refinancovanie záverečných nákladov môže byť značné, preto ich nezabudnite porovnať s plánovanými úsporami z neplatenia PMI.

​Zmeňte svoj domov:Ak kupujete dom v susedstve, v ktorom rastú ceny, môže mať zmysel nechať si svoj dom prehodnotiť. Ak sa hodnota zvýšila, zníži sa vaša LTV, pravdepodobne o dosť na zrušenie PMI, ale je tu minimálna požiadavka na obsadenosť. Musíte žiť v dome minimálne 2 roky, potom môžete nechať PMI odobrať, ak LTV klesla na 75 percent. Po 5 rokoch môžete požiadať o odstránenie PMI, ak hodnota LTV klesla na 80 percent. Hodnota vášho domu môže vzrásť aj kvôli vylepšeniam, ktoré urobíte, ako je napríklad postavenie novej strechy alebo pridanie bazéna.

Hodnotenia sa pohybujú medzi 400 až 600 dolárov, ale niektorí poskytovatelia pôžičiek akceptujú názor licencovaného sprostredkovateľa. Je to lacnejšia alternatíva, takže je dobré sa poradiť so svojím veriteľom.

Existuje aj požiadavka na minimálny pobyt: Musíte bývať v dome minimálne 2 roky, potom môžete nechať PMI odobrať, ak LTV klesla na 75 percent. Po 5 rokoch môžete požiadať o odstránenie PMI, ak hodnota LTV klesla na 80 percent.