Čo stojí domáce hodnotenie - a čo zahŕňa

Bez domového ohodnotenia hypotéku nezískate. Ak kupujete dom, pravdepodobne už viete, že nejde o nákup typu point-and-click. Je to dlhá a kľukatá cesta od rozhodnutia kúpiť si dom až po vašu prvú noc v nových výkopoch, takže sa pripravte na výzvy a náklady, ako je napríklad domáce hodnotenie.

Domáce hodnotenie je neoddeliteľnou súčasťou kúpy domu pre väčšinu z nás, ale na rozdiel od domovej prehliadky nie ste primárnym príjemcom. Odhaduje sa, že kupujúci zaplatí náklady na posúdenie, klientom je však veriteľ. Najlepšie je urobiť si prehľad o postupe ešte predtým, ako začnete nakupovať, aby ste vedeli, aký je účel a aké sú náklady na posúdenie.

Načasovanie domáceho hodnotenia

Keď prvýkrát počujete výraz „domáce hodnotenie“, mohli by ste si myslieť, že sa to deje doma v ranom veku nákupný proces, aby ste dostali odborné posúdenie stavu domu - ale to je inšpekcia, nie hodnotenie.

Domáce hodnotenie je jedným z posledných úradných krokov pri kúpe domu. Stáva sa to potom, čo kupujúci získa predbežné schválenie hypotéky, prezrie si dom, urobí ponuku, nechá ponuku prijať a dokončí obhliadku nehnuteľnosti. Všetky nepredvídané udalosti boli odstránené, zmluvné strany sú zmluvne uzavreté a celý nákup visí na vlásku. Kupujúci aj predávajúci sú nervózni a čakajú na správu odhadcu nehnuteľností.

Prečo získať domáce hodnotenie?

V našej spoločnosti zaoberajúcej sa voľným trhom hodnota všetkého vrátane nehnuteľností závisí úplne od toho, koľko je za to kupujúci ochotný zaplatiť, však? Áno a nie. Ak vlastníte malú chalúpku, ktorá stojí v ceste väčšej zástavbe, stojí za to, aby ju developerská spoločnosť ponúkla v hotovosti za milión dolárov. Ak ktorýkoľvek kupujúci v hotovosti predloží ponuku, s ktorou predávajúci súhlasí, stanovia zmluvné strany hodnotu nehnuteľnosti, prinajmenšom pre nich. Iné je to však vtedy, keď ide o hypotéku, pretože transakciu má tretia strana.

Prečo sa veriteľovi záleží na zaplatenej cene? Je to preto, lebo ide o požičiavanie peňazí na nákup - pôžičku zabezpečenú samotnou nehnuteľnosťou. Dom a pozemok, na ktorom je postavený, je zárukou veriteľa. Ak kupujúci prestane platiť, veriteľ môže prevziať nehnuteľnosť a predať ju za účelom vrátenia pôžičky.

Preto je hodnota nehnuteľnosti pre veriteľa najdôležitejšia. Musí to stáť za to, aby ste nesplatenú pôžičku v prípade potreby pokryli. Ak banka požičia 550 000 dolárov na nehnuteľnosť s trhovou hodnotou 375 000 dolárov, nebude schopná predať, ak za viac ako 375 000 dolárov, pretože nikto nenakúpi nad trhovú hodnotu. To znamená, že predajom nehnuteľnosti nebudete mať toľko peňazí, aby ste splatili pôžičku vo výške 550 000 dolárov.

Čo je domáce hodnotenie?

Hodnotenie je nezávislá a nestranná analýza hodnoty nehnuteľností a je vykonaná profesionálnym odhadcom. Odhadca je obvinený z vypracovania presného a aktuálneho ocenenia pre veriteľa. Toto sa nazýva „odhadovaná hodnota“. Na účely stanovenia ocenenia navštívi a skontroluje nehnuteľnosť licencovaný znalec. Odhadca pri stanovení hodnoty nehnuteľnosti zohľadňuje veľa faktorov. Môžu to byť napríklad:

• Stav nehnuteľnosti
  
• Štvorcové zábery hotela
  
• Počet a usporiadanie izieb
  
• Prvky ako krby alebo záhradné bazény
  
• Veľkosť pozemku
  
• Koľko prirodzeného svetla dostane domov
  
• Terénne úpravy okolo pozemku
  
• Či má dom výhľady
  
• Či je to suterén alebo podkrovie a či je dokončené alebo nedokončené
  
• Kvalita domu je určená jeho detailami

Okrem toho sa domáci znalec hlboko ponorí do výskumu porovnateľného predaja domov, ktoré sa nedávno predali. Domy sa považujú za porovnateľné nehnuteľnosti, ak majú rovnaké vlastnosti ako dotknutý dom a nachádzajú sa v rovnakej oblasti alebo podobnom susednom susedstve. Ak chcete získať tieto informácie, odhadcovia často prezerajú oficiálne záznamy a informácie o predaji poskytované na viacnásobnej jednotke služba výpisu, databáza nehnuteľností, kde odborníci na nehnuteľnosti poskytujú zoznamy a predaj domov informácie.

Domáce hodnotenie vs. Domáca inšpekcia

Zameniť domáce hodnotenie a domovú prehliadku je ľahké, pretože obe zahŕňajú profesionálov, ktorí sa obzerajú po domácnosti uvažujete o kúpe, ale jedná sa o veľmi odlišné postupy a postupuje sa z veľmi odlišných dôvodov.

Domáce ocenenie určuje hodnotu domu na ochranu bezpečnostných záujmov veriteľa. U kupujúceho sa vykonávajú domové inšpekcie s cieľom zistiť problémy s domom vrátane opráv, ktoré by sa mali vyriešiť pred dokončením predaja. Kupujúci si môžu vybrať domáceho inšpektora, ktorý pri prechode transakcie do konca starostlivo skontroluje celý dom.

Domový inšpektor vypracuje správu s podrobnosťami o interiéri aj exteriéri domu a odporučí požadované opravy alebo aktualizácie. Kupujúci alebo realitný agent kupujúceho spolupracuje s predávajúcim na určení, kto by mal opravy vykonať alebo kto by ich mal zaplatiť. Po dokončení všetkých týchto detailov je čas na domáce posúdenie.

Výber odhadcu

Všetky štáty požadujú, aby mali odhadcovia nehnuteľností licenciu alebo certifikáciu, ale okrem toho je to otázka voľby. Rovnako ako domový inšpektor si aj klient vyberie domáceho odhadcu. Klient nie je kupujúcim ani predávajúcim, hoci celý predaj môže spadnúť z postele, ak bude hodnotenie nízke. Klientom je veriteľ - finančná inštitúcia, ktorá financuje hypotéku. Prioritou veriteľa je ubezpečiť sa, že má primeranú úroveň zabezpečenia, aby zaručil pôžičku v prípade, že kupujúci prestane platiť.

Náklady na ocenenie však hradí kupujúci. Môže sa cítiť nespravodlivo, že musíte zaplatiť náklady na hodnotenie, aby ste chránili veriteľa, ale nie je to také jednostranné, ako to vyzerá. Faktom je, že kupujúci má tiež záujem zaplatiť za dom spravodlivú cenu a vo väčšine prípadov by tak mal urobiť aj za vysnívaný dom. Ak za nehnuteľnosť zaplatíte viac, ako je skutočná hodnota domu, môže to v budúcnosti viesť k finančným problémom. Napríklad, ak náhle stratíte prácu a musíte predať dom, nemusíte dostať ani toľko, aby ste splatili pôžičku.

Hodnotenie, ktoré je nižšie ako zmluvná cena, môže tiež poskytnúť kupujúcemu väčšiu páku pri rokovaniach s predávajúcim. Nízke hodnotenie spomalí dohodu, pretože obe strany strávia skutočnosť, že nehnuteľnosť nestojí za to čo kupujúci súhlasil s tým, že ju zaplatí, čo dáva kupujúcemu príležitosť opätovne rokovať o dohode za nižšiu cenu cena. Ak ste do tohto miesta skutočne zamilovaní, nemusíte byť nevyhnutne uzamknutý. Ochotný kupujúci môže prísť s hotovosťou, ktorá pokryje rozdiel medzi predajnou cenou a hodnotou ocenenia.

Správa o domácom hodnotení

Len čo je hodnotenie nehnuteľností dokončené, znalec s licenciou zapíše zistenia do správy. Táto správa sa postúpi veriteľovi aj kupujúcemu, zvyčajne niekoľko dní pred konečným dátumom.

Správa nie je len jedným číslom predstavujúcim spravodlivú trhovú hodnotu domu. Má viac ako pár stránok a bude obsahovať ocenenie a dátum účinnosti, pretože posudky sú zvyčajne platné iba štyri mesiace. Taktiež uvedie zoznam vlastností a stavu domu, ako aj prehľad trhu, vrátane porovnateľných nehnuteľností, ktoré tvoria základ pre ocenenie odhadcu.

Náklady na domáce hodnotenie

Pri pohľade na kúpu nového domu môžete očakávať značnú sumu v uzatváracie nákladya do tejto sumy budú obvykle zahrnuté náklady na hodnotenie domu. (Jedinou výnimkou je, keď sa predajca zaviaže zaplatiť za túto súčasť obchodných rokovaní.) Robí to zmysel vedieť vopred, koľko peňazí vyhradiť na domáce hodnotenie, aby ste boli pripravení na hotovosť.

Väčšina odborníkov tvrdí, že môžete očakávať priemerné domáce hodnotenie, ktoré bude stáť medzi 300 a 400 dolárov, ale niekoľko ich postrkáva medzi náklady na hodnotenie 450 a 550 dolárov. Pamätajte, že strany dohody sa nemôžu za lacným hodnotením porozprávať. Veriteľ si vyberie profesionála. Veriteľ pravdepodobne pôjde cez spoločnosť zaoberajúcu sa hodnotením tretích strán, aby si bol istý presným hodnotením a náklady môžu byť vyššie.

Faktory zvyšujúce náklady na hodnotenie

Niektoré faktory môžu mať za následok vyššie ceny za hodnotenie. Môžu to byť napríklad:

• Veľkosť domu, ktorého nadpriemerný dom vyžaduje viac času a úsilia na vyhodnotenie, a teda stojí viac
  
• Hodnota nehnuteľnosti, pretože je veľmi ťažké nájsť porovnateľný predaj za veľmi nákladnú nehnuteľnosť
  
• Stav nehnuteľnosti, pretože rozsiahle škody na dome znamenajú pre odhadcu mimoriadne úsilie
  
• Umiestnenie, pretože náklady budú väčšie. mestá alebo oblasti s vysokými životnými nákladmi
  
• Výnimočné alebo jedinečné miesta, pretože porovnateľných predajov môže byť menej
  
• Výnimočné alebo jedinečné vlastnosti, pretože je ťažšie nájsť porovnateľné domácnosti
  
• Ročné obdobie od snehu, povodní, hurikánov alebo búrok môže sťažiť prístup k nehnuteľnosti

Na poplatky profesionálnym odhadcom sa vzťahujú určité vládne nariadenia. Zákon o reforme a ochrane spotrebiteľa na Wall-Dodd-Frank ukladá požiadavku, že poplatky za hodnotenie musia byť primerané a obvyklé pre geografický trh.

Ako dlho trvá hodnotenie?

Čas, ktorý je potrebný na vypracovanie znaleckého posudku, závisí od typu použitej pôžičky. Aj keď je pravdepodobné, že hodnotenie nehnuteľností pri konvenčnej pôžičke bude hotové asi za týždeň, iné typy hodnotení pôžičiek môžu trvať dlhšie. Je to preto, lebo sú podporované vládou a vláda chce viac dokumentácie.

Pôžička Federálneho úradu pre bývanie (FHA) posudzovania budú trvať dlhšie ako pri bežných posúdeniach pôžičiek, pretože musia diskutovať o tom, či dom spĺňa minimálne požiadavky na bezpečnosť a ochranu zdravia. Veteráni, ktorí dostanú hodnotenie pôžičiek VA, si tiež budú musieť počkať o niečo dlhšie. Tieto pôžičky musia tiež spĺňať určité normy týkajúce sa veľkosti obytného priestoru a dostatočného množstva tepla a vody, čo je potrebné zohľadniť pri hodnotení.

Môžete napadnúť hodnotenie?

Pretože nízke hodnotenie obmedzuje to, koľko hypotéky je k dispozícii na dom, môže byť predajca ochotný spochybniť toto nízke hodnotenie. Kupujúci, ktorý čelí nízkemu hodnoteniu vysnívaného domu, sa tiež môže rozhodnúť vzniesť námietku.

Ak ste v tejto situácii, prečítajte si pozorne správu a identifikujte akékoľvek nezrovnalosti alebo veci, na ktoré sa správa nevzťahovala, vrátane nesprávny štvorcový záber alebo počet uvedených miestností, vylepšenia vykonané v budove, ktoré neboli zahrnuté v správe, a problémy s porovnateľnými predaj. Ak sa porovnateľné nehnuteľnosti predali mnoho mesiacov predtým alebo sa nachádzajú v menej žiadaných štvrtiach, stojí za to o nich diskutovať.

Ak zistíte nezrovnalosti, je potrebné najskôr písomne ​​kontaktovať hypotekárneho veriteľa. Písomné oslovenie je efektívnejšie a poskytuje záznam o výmene. Dajte veriteľovi vedieť o vašich problémoch a zistite, či ich spolu s odhadcom zdvihnú. Strana niekedy získa druhé vyššie hodnotenie, ktoré veriteľovi pomôže presvedčiť, že prvý sa dopustil chyby.