Záverečný proces v 7 krokoch

Ak ste si nikdy predtým dom nekúpili, dalo by sa ľahko predpokladať, že proces ukončenia je iba formalitou. Keď bude vaša ponuka prijatá, zostáva vám iba podať si ruku s predajcom a zmocniť sa kľúčov? Ukazuje sa, že je treba urobiť ešte niekoľko krokov.

Ak ste si už predtým kúpili dom, viete, že proces zatvárania nie je taký jednoduchý a že na uzavretie obchodu často dochádza súčasne k mnohým procesom. Prijatie vašej ponuky je iba začiatkom komplikovanej a niekedy frustrujúcej cesty, ktorá zvyčajne - ale nie vždy - vedie k predaju domov. Počas procesu zatvárania sa veľa vecí môže pokaziť, takže je dôležité mať pripravený cestovný plán skôr, ako začnete.

1. Otvorte si viazaný účet

Pri kúpe domu musíte zvyčajne odložiť zarobené peniaze, ktoré sa zvyčajne pohybujú medzi 1 až 3 percentami požadovanej ceny. Zarobené peniaze, známe tiež ako vklad v dobrej viere, ukazujú predajcovi, že ste skutočným kupujúcim.

Zarobené peniaze sa potom umiestnia na viazaný účet, ktorý otvorí realitný agent kupujúceho alebo agent predávajúceho. Podmienený účet je spravovaný samostatnou spoločnosťou tretej strany, kým sa nedokončí proces ukončenia, aby sa zabezpečila bezpečnosť transakcie. Nerobte si starosti - zarobené peniaze sa počítajú do konečnej zálohy, takže o ne neprídete zvoliť si dobrovoľný odchod z predaja bez dobrého dôvodu (napríklad zlá kontrola alebo nízka úroveň) hodnotenie).

Zarobené peniaze sa vyplatia do troch dní od podpísania kúpnej zmluvy kupujúcim a predávajúcim. Sumu môže kupujúci zaplatiť prostredníctvom šeku alebo bankovým prevodom.

2. Najmite si titulnú spoločnosť

Jedným z kľúčových krokov záverečného procesu je vykonanie domovej prehliadky nehnuteľnosti, ktorá v podstate preukáže, že predávajúci má skutočne právo nehnuteľnosť predať. Vyhľadávanie názvu sa uskutoční ihneď potom, čo predajca prijme ponuku kupujúceho, a trvá kdekoľvek od niekoľkých hodín (v úplne novom dome) až po niekoľko týždňov (v staršom dome so zložitou históriou). Vyhľadávanie titulu zvyčajne stojí od 75 do 200 dolárov.

Počas procesu hľadania titulu bude titulná spoločnosť skúmať titul domova a zaistí, že to nie je možné problémy, ako napríklad ďalší možní vlastníci (napríklad dedič, ktorý sa mal prevziať do vlastníctva), uzatváranie dlhov alebo podpora dieťaťa záložné práva.

Aj keď sú problémy s titulmi zriedkavé, stále je potrebné ich skontrolovať a objasniť, aby dohoda nepadla. V závislosti od scenára môže predávajúci splatiť všetky dlhy spojené s vyrovnaním titulu, kupujúci a predávajúci môžu rokovať o obchode alebo môže kupujúci od obchodu odstúpiť.

3. Naplánujte si domovú prehliadku

Inšpekcia je jednou z najdôležitejších častí procesu uzatvárania. Inšpekcia je jednou z mála udalostí zmluvy o nehnuteľnosti a dáva kupujúcemu právo dostať sa domov dôkladne skontroloval profesionál v stanovenom čase po podpísaní zmluvy (zvyčajne je to päť až päť) sedem dní).

Počas inšpekcie navštívi domov na niekoľko hodín profesionálny domáci inšpektor a všetky vyšetrí vonkajšie a vnútorné detaily vrátane spotrebičov, vodovodného systému, elektrického systému a vykurovacích a chladiacich systémov. Inšpekcia zvyčajne stojí od 200 do 600 dolárov. Inšpektor označí akékoľvek červené vlajky, čo sú informácie, ktoré potom môžete použiť na odvolanie predaja alebo na rokovania s predajcom o opravách.

Ak napríklad inšpektor zistí termity v dome, môžete ponuku stiahnuť, požiadať predajcu, aby zaplatil za odstránenie termitov, alebo požiadať o platbu za túto službu pri uzávierke. Inšpekcia je jednou z posledných príležitostí na rokovania s predajcom, preto je nevyhnutné vyhľadať skúseného domáci inšpektor a najlepšie jeden, ktorý je pridružený k profesijným organizáciám, ako je napríklad Americká spoločnosť pre domov Inšpektori. Ak po nasťahovaní zistíte, že dom má termity, je to váš problém a nie predajca.

4. Naplánujte hodnotenie

Okrem domovej prehliadky si musíte tiež naplánovať a domáce hodnotenie počas procesu uzatvárania. Rovnako ako pri domovej prehliadke, bude sa profesionál pozerať na stav interiéru a exteriéru domu, ale cieľ je oveľa iný. Namiesto pomoci kupujúcemu pri určovaní toho, čo je potrebné opraviť, je najatý licencovaný znalec, ktorý prechádza domom a poskytuje stanovisko k hodnote domu.

Hodnotenie nebude vychádzať iba zo súčasného stavu domu, ale aj z porovnateľného predaja (často uvádzaného „kompy“) v oblasti, ktoré sú nedávno predanými domami s podobnou rozlohou a vlastnosťami v rámci dom. Celá myšlienka posúdenia spočíva v tom, aby hypotekárny veriteľ mohol zabezpečiť, aby sa požičané množstvo peňazí požičalo pre domácnosť nie je vyššia ako hodnota nehnuteľnosti, aby mohla v prípade, že si vypožičiava dlžník, uhradiť svoje náklady predvolené hodnoty.

Posúdenie by malo trvať maximálne niekoľko hodín a malo by byť hotové asi do týždňa po tom, čo sa inšpektor pozrel domov. Profesionálne ohodnotenie by malo stáť okolo 300 až 400 dolárov, v závislosti od oblasti.

Aj keď hodnotenia budú zvyčajne priamo zamerané na cieľ kúpnej zmluvy alebo dokonca (po šťastí!), Občas prídu nižšie. Ak sa tak stane, kupujúci môže buďto vyrovnať rozdiel medzi ocenenou sumou a kúpnou zmluvou v hotovosti, odvolať sa proti hodnoteniu alebo odísť od obchodu.

5. Kúpte si poistenie majiteľov domov

Pred príchodom uzávierky si budete musieť kúpiť poistku pre majiteľov domov. To je požiadavka, ak financujete kúpu domu, ale stále je to dobrý nápad, aj keď kupujete dom za hotovosť. Môžete použiť tú istú spoločnosť, ktorú používate na poistenie svojich vozidiel - a mnoho majiteľov domov šetrí peniaze spojením oboch poistných nákladov dohromady - môžete si však zvoliť aj inú spoločnosť.

Pri nakupovaní poistenia majiteľov domov si porovnajte rovnakú úroveň krytia, aby ste získali presné porovnanie. Náklady na poistenie majiteľov domov sa líšia v závislosti od spoločnosti a požadovaného krytia. Niektorí kupujúci sa rozhodnú poistiť dom na predajnú cenu, iní sa rozhodnú kúpiť väčšie krytie. Náklady na prestavbu alebo opravu domu sú často vyššie ako kúpna cena, takže môže byť rozumné dokúpiť si ďalšie krytie.

Váš poskytovateľ pôžičiek vás pravdepodobne bude informovať, kedy presne počas procesu uzatvárania zmlúv budete musieť získať poistenie majiteľov domov a aké minimálne požiadavky by mala táto politika spĺňať.

6. Zúčastnite sa záverečnej prehliadky

The záverečný pochod sa zvyčajne koná deň alebo dva pred záverečným dňom a zaisťuje, že sa predajcovia odsťahovali a opustili domov v prijateľnom stave. Podľa toho, čo sa pri kontrole objavilo (a aké opravy si kupujúci domu dohodol), môže byť predávajúci potrebné na dokončenie niektorých opráv pred uzavretím, ako je oprava vetracieho komína na komíne alebo oprava vratkého nárazu suterénny krok.

Posledným prechodom je vaša šanca overiť si, že tieto opravy boli dokončené a že je dom v podmienka, ktorá bola, keď ste súhlasili s jej kúpou (t. j. nebol poškodený vandalizmom alebo potrubie nebolo) výbuch). Ak predajca neopravil požadované položky alebo je niečo iné, mali by ste sa s predajcom skontaktovať a nájsť riešenie. Tieto problémy môžu oneskoriť zatváranie.

7. Zaplaťte zálohu a záverečné náklady

Zvyšok zálohy a záverečné náklady budete musieť zaplatiť v skutočný záverečný deň. Uistite sa, že ste s veriteľom finalizovali celkovú sumu, ale matematiku urobte sami, aby ste si overili, či bolo všetko správne spočítané. Ak máte otázky týkajúce sa rôznych a nevyhnutných poplatkov, požiadajte o vysvetlenie svojho realitného agenta.

Na zaplatenie vašich zálohových a záverečných nákladov vám môže veriteľ dovoliť, aby ste ku uzávierke priniesli pokladničný šek alebo certifikovaný šek. Môžete ich získať od svojej banky. Niektorí veritelia však požadujú, aby sa záloha zaslala bankovým prevodom. Pred odoslaním si overte pokyny pre bankový prevod priamo u veriteľa. V niektorých prípadoch došlo k hacknutiu poskytovateľa pôžičiek a e-maily s pokynmi na falošný bankový prevod idú zákazníkom. Ak raz pošlete peniaze bezhotovostným prevodom, je takmer nemožné ich získať späť.

Ak by ste z akéhokoľvek dôvodu nemali prostriedky pripravené na uzávierku, mohlo by to oddialiť uzavretie, takže nezabudnite mať všetko pripravené na deň alebo dva predtým.