Kompletný sprievodca ponúkaním domu

Ak je vaším cieľom nákup domov, budete chcieť začať proces spojením pútavej ponuky. Ponuka domu prebúdza veľa rovnakých emócií ako navrhovanie manželstva: nádej do budúcnosti, vzrušenie, očakávanie a strach z odmietnutia.

Aj keď vám nikto nemôže dať tipy, ako niekoho presvedčiť, aby sa stal vašim životným partnerom, odborníci na nehnuteľnosti mať niekoľko veľmi jasných odporúčaní, ako pripraviť a predstaviť silnú ponuku na kúpu tohto sna dom. Dobrým začiatkom je získanie jasného prehľadu o tom, ako funguje proces ponuky domov.

Proces ponuky domov

Rovnako ako vy nenavrhujete manželstvo v deň, keď niekoho stretnete, ani predloženie ponuky na potenciálny nový domov sa nedá urobiť z rozmaru. Tento kritický krok, ktorý otvára dvere k nákupom domov, vyžaduje čas a prípravu. Nie je to prvý ani posledný krok v nákupnom procese. Skôr je to niekde uprostred.

Nákup domov zvyčajne prebieha takto:

1. Financie dostanete zoradené tak, aby ste kúpili dom, a nastavíte si rozpočet.
   
2. Idete na poľovačku, uvidíte skvelý domov a rozhodnete sa, že je to ten pravý pre vás.
   
3. Pri rozhodovaní o podmienkach ponuky sa dohodnete so svojím agentom.
   
4. Váš agent napíše ponukový list a doručí ho.
   
5. Predajca vám buď odporučí, odmietne, alebo vám pošle protinávrh.
   

Ako potenciálny kupca domov máte prvé dva kroky úplnú autoritu, ale zostavenie ponuky je úloha, ktorú prevezmete v spolupráci so svojím realitným agentom. Ponukový list obsahuje oveľa viac, ako je cena, ktorú ste ochotní za nehnuteľnosť zaplatiť.

Ponukový list

Ponukový list je váš prvý kontakt s predajcom a rovnako ako pri všetkých prvých kontaktoch chcete urobiť dobrý dojem. Vopred musíte vedieť, že výraz „list“ neznamená, že dokument je neformálny. Navrhovaný list nie je chatová poznámka alebo dokonca obchodný list. Je to právny dokument, ktorý musí byť v súlade so zákonmi vášho štátu. V niektorých štátoch musíte predložiť licencovaného právnika, ktorý napíše alebo skontroluje ponuku pred jej odoslaním. V iných sú ponukové listy zdĺhavými formulármi, ktoré vyplní váš realitný agent.

Písomná ponuka, ktorá sa prijíma, sa klasifikuje ako platná a vymáhateľná zmluva. Musíte to brať vážne a dodržiavať formality, ale zároveň chcete, aby vás predajca presvedčil, aby vás predali. Do ponukového listu patria štyri hlavné záležitosti:

• Kúpna cena
  
• Finančné podrobnosti
  
• Prípady nepredvídaných udalostí
  
• Načasovanie

Každá z nich je podstatnou súčasťou ponuky.

Kúpna cena

Predajcovi záleží na mnohých veciach, najdôležitejšou je však takmer vždy cena. Je zrejmé, že predávajúci chce najvyššiu možnú cenu. Predajca už pri uvedení záznamu na trh prišiel s cenou, tá však nie je vytesaná do kameňa.

Cena, ktorú navrhujete vo svojej ponuke, môže byť nižšia alebo vyššia ako uvedená cena. Toto číslo vyberiete po diskusii s realitným agentom. Je to vaša úvodná salva v diskusii o kúpnej cene. Ako pri každom rokovaní, aj pri prvej ponuke je najlepšie nechať si pokoj.

Ak váš rozpočet na dom má tvrdú a rýchlu maximálnu cenu, zvyčajne budete chcieť navrhnúť cenu, ktorá je pod touto sumou aby ste umožnili pohyb nahor pri rokovaniach, ale ak predajca nie je úplne v cenníku, máte len toľko kroutenia miestnosti. Koľko presne ponúkate, závisí od mnohých faktorov.

Stav súčasného trhu

Jedným z hlavných faktorov pri stanovení ponukovej ceny je stav na trhu s bývaním vo vašej oblasti. Trh s kvalifikovanejšími kupujúcimi než nehnuteľnosťami na predaj sa nazýva trh predajcu a predávajúci je na sedadle vodiča.

Keďže viac ľudí hľadá nehnuteľnosť na kúpu, je nepravdepodobné, že by predajca prudko poklesol z katalógovej ceny a dokonca môže očakávať ponukovú vojnu nad katalógovou cenou. V takom prípade budete musieť prísť vysoko, aby ste mali šancu na pristátie v nehnuteľnosti. V skutočnosti, keď viac ponúk vyvolá ponukovú vojnu na prudkom trhu, možno budete musieť ponúknuť viac, ako je katalógová cena.

Ak je na trhu veľa nehnuteľností, ale nie je veľa kupujúcich, nazýva sa to trh kupujúceho. V tejto situácii je pravdepodobné, že predajca bude pružnejší, pokiaľ ide o cenu, pretože máte na zváženie mnoho ďalších domov. Aj keď nejde o trh kupujúceho, môže byť predávajúci ochotný akceptovať nižšiu cenu, ak by dom prišiel v nasledujúcom hodnotení predchádzajúceho predaja, ktorý prepadol alebo už dlho sedí na trhu obdobie.

Potrebné sú renovácie alebo opravy

Zatiaľ čo uvádzaná cena poskytuje vám a vášmu agentovi predstavu o očakávaniach predajcu, pri predložení ponuky je dôležitejšia skutočná trhová hodnota nehnuteľnosti. Skutočná hodnota znamená sumu, za ktorú sa podobné domy predávajú na súčasnom trhu, čo váš realitný agent zistí ako „porovnateľný predaj“.

Tiež si musíte dôkladne prezrieť náklady na nevyhnutné opravy a renovácie. Všimnite si vek domácich systémov, ako sú elektrické, vodovodné a klimatizačné systémy, ako aj stav hlavných spotrebičov a vek a stav strechy. Ak uvidíte odloženú údržbu, musí sa to zohľadniť v ponuke.

Viac hotovosti v ponuke

Aj keď stav trhu nemáte vo svojej moci, môžete urobiť niekoľko vecí, aby bola vaša ponuka pre predajcu atraktívnejšia. Jedným z nich je prísť s čo najväčšou hotovosťou.

Čím viac peňazí na stôl prinesiete, tým šťastnejší je predajca z ponuky. Je to preto, že predajca má záujem o rýchle zatváranie bez štikútania a vie, že je pravdepodobnejšie preplávať financovaním od vášho hypotekárneho veriteľa, ak platíte veľkú časť predajnej ceny v EUR hotovosť. Predajca, ktorý chce byť do určitého dátumu mimo domova, môže prijať nižšiu ponuku, ktorá má veľkú hotovostnú zložku, ako ponuka s vyšším financovaním. Dobrou stratégiou v dražobnej vojne je aj viac hotovosti.

Skúsený miestny agent

Ak máte záujem zaplatiť za nový dom čo najnižšiu cenu, mali by ste sa prihlásiť u skúseného miestneho realitného agenta. Agent, ktorý pracuje v komunite už niekoľko rokov, bude pravdepodobne „čítať“ situáciu lepšie, ako dokážete vaše financie a túžby s miestnym trhom, stav nehnuteľnosti, ciele predávajúceho a história predaja spoločnosti oblasti. Môže vám povedať, ako dlho je dom na trhu, a možno zistí, koľko ponúk je už na stole. Môže byť dokonca schopná zistiť, prečo vlastníci predávajú, aby vám pomohli tieto informácie použiť pri formovaní vašej ponuky.

Len čo si vyberiete agentku, využite jej odbornosť. Položte veľa otázok a pozorne si vypočujte odpovede. Bude pre vás prevádzkovať „kompy“ - teda identifikovať podobné domy, ktoré boli nedávno predané alebo sú momentálne na predaj v susedstve, aby ste mali lepšiu predstavu o trhu. Agenti vám spravidla poskytnú informácie o ocenení a môžu vám poskytnúť návrhy, ale nakoniec sa o ponukovej cene rozhodnete sami.

Ďalšie podrobnosti financovania

Váš ponukový list musí obsahovať nielen cenu, ale aj množstvo ďalších podrobností o financovaní. Najprv sa chce predajca ubezpečiť, že to s ponukou myslíte vážne, a preto by ste mali zahrnúť dôkazy o jej solídnosti. Pripojte list o predbežnom schválení, aby ste predajcovi oznámili, že máte zoradené financovanie.

Potom je tu zarobené peniaze, typ zálohy na vašu zálohu. Táto kontrola ukazuje predajcovi, že ponuku robíte v dobrej viere, a nielen že ponúkate množstvo ponúk na možné domy. Ak predajca prijme vašu ponuku, jeho agent umiestni prostriedky na viazaný účet (neutrálny účet tretej strany) a tieto prostriedky sa použijú ako súčasť vašej zálohy. Výška predstavuje percento z kúpnej ceny a bude závisieť od toho, čo je obvyklé na miestnom trhu. Ak z dohody bez dobrého dôvodu odstúpite, tieto peniaze sa vám nemusia vrátiť.

V ponukovom liste je zvyčajne uvedený návrh na rozdelenie rôznych ďalších poplatkov od predávajúceho, najmä záverečných nákladov. Všeobecne platí, že najväčšiu časť nákladov na uzavretie znáša predávajúci - medzi 6 a 10 percent celej hypotekárnej ceny vrátane provízií pre dvoch agentov - zatiaľ čo kupujúci platia medzi 2 a 5 percent. Vaša ponuka je atraktívnejšia, ak môžete ponúknuť svoj podiel na záverečných nákladoch. Možno budete môcť tieto náklady na uzavretie pripočítať k samotnej pôžičke a časom ich splácať.

Výnimky z ponuky

Dve slová „ak“ a „potom“ popisujú nepredvídanú situáciu. Ak v ponukovom liste uvediete nepredvídané udalosti, v zásade podmieňujete svoju ponuku výskytom určitých udalostí. Niekoľko ponúk sa podáva bez akýchkoľvek mimoriadnych udalostí, ale z pohľadu predajcu platí, že čím menej mimoriadnych udalostí, tým atraktívnejšia ponuka.

Medzi bežné nepredvídané udalosti v ponuke patrí získanie financovania, prijateľné hodnotenie a obhliadka nehnuteľnosti. Ak si absolútne nemôžete kúpiť nový dom bez predaja vlastného domu, musí to byť tiež pohotovostná situácia. Na horúcom trhu s mnohými konkurenčnými ponukami sa môže predajca rozhodnúť ísť na ten s najmenej nepredvídanými udalosťami.

Stanovenie dátumu uzávierky

Väčšina predajcov dáva prednosť uzavrieť obchod skôr ako neskôr, a niekedy je to dosť dôležité na to, aby sa dohoda uzavrela. Napríklad keď sa predajca sťahuje zo štátu alebo krajiny, potrebuje, aby sa rýchlo predal jej starý domov. Rovnako, ak je jej ponuka na kúpu nového domu podmienená predajom jej starého, načasovanie je zásadné a je možno ešte dôležitejšie ako ponuková cena.

Váš agent môže byť schopný určiť dôležitosť časového rámca pre predajcu a potom môžete tieto informácie použiť na vypracovanie vášho ponukového listu. Spravidla platí, že rýchlejšie uzavretie je pre predajcu zvyčajne atraktívnejšie ako pomalšie.

Vyhrajte, prehrajte alebo vyjednávajte

Po podpísaní svojej ponuky a jej odoslaní predajcovi hráte čakajúcu hru. Predajca má určitý čas na to, aby prijal vašu súčasnú ponuku, odmietol ju alebo vám poslal protinávrh, aby s vami začal rokovať.

Ak súhlasí, všetky strany podpíšu kúpno-predajnú zmluvu, čím sa dohoda stane oficiálnou. Stále musíte splniť pohotovostné podmienky, ako napríklad domové prehliadky a ohodnotenie a dokončenie hypotéky.

Je tiež bežné, že vám predajcovia pošlú protinávrh, ktorý môžete prediskutovať so svojím agentom. Lopta je na vašom ihrisku, aby prijala protinávrh, odmietla ho alebo odpovedala vlastným počítadlom. Ak sa nakoniec dohodnete na podmienkach, podpíšete sa prerušovanou čiarou a máte uzavretú zmluvu.

Vždy existuje šanca, že predajca vašu ponuku odmietne bez ohľadu na to, koľko starostlivosti do nej vkladáte. Rokovania sa končia a vy sa začnete znova obzerať po domoch, poučíte sa z akýchkoľvek chýb, ktoré ste urobili. Pokračujte a jedného dňa budete podpisovať záverečné dokumenty.