Čo je to konvenčná pôžička? Všetko, čo potrebujete vedieť

Myslieť na svoj prvý dom môže byť vzrušujúce, ale financovanie človeka sa v najlepšom prípade môže cítiť trochu ohromujúce. Aj keď federálna vláda ponúka niekoľko pôžičkových programov pre prvých kupujúcich, mnoho dlžníkov sa rozhodne pre konvenčné pôžičky. Konvenčné pôžičky majú zvyčajne vyššie kreditné skóre a finančné kvalifikácie ako vlády pôžičky síce existujú, ale sú vynikajúcou voľbou pre dlžníkov s vynikajúcim úverom, malým dlhom a značným objemom úspory.

Tip

Čo je to konvenčná pôžička?

Bežné pôžičky poskytujú súkromní poskytovatelia pôžičiek, napríklad banky alebo družstevné záložne. Federálna vláda im neručí. Nedostatok vládnej podpory vystavuje súkromného veriteľa vyššiemu riziku, ak zmeškáte platby a riskujete vylúčenie. Veritelia môžu pokračovať v exekúcii, čo je právny krok, ktorý im umožňuje prevziať kontrolu nad majetkom. K zablokovaniu dôjde, ak porušíte úverovú zmluvu tým, že nebudete mesačne splácať alebo platiť dane z nehnuteľností alebo iné výmery.

Pretože konvenčné pôžičky nezaručuje federálny program a veriteľ nesie na seba všetky riziká, a Prvý kupujúci môže mať ťažšie podmienky pre získanie kvalifikácie pre jedného než pre vládu možnosť.

Výhody konvenčných pôžičiek

Klasické pôžičky sú populárne u ostrieľaných aj pri prvotných nákupcoch domov. Ponúkajú flexibilné úrokové sadzby a možnosti pôžičky. Na rozdiel od mnohých možností krytých vládou sa konvenčné pôžičky dajú použiť aj na nákup rôznych druhov nehnuteľností, vrátane typického rodinného domu pre nových kupujúcich, ale aj dovolenkových domov a luxusu vlastnosti.
Bežné pôžičky majú tendenciu mať kratšie časy na vybavenie pôžičiek ako pôžičky od Federálnej správy o bývaní (FHA). pretože dlžník a veriteľ nemusia ísť cez vládnu agentúru tretej strany a zodpovedajúcu červenú páska.

Konvenčné požiadavky na pôžičku

Aj keď konvenčné pôžičky vláda neposkytuje, stále musia spĺňať požiadavky stanovené spolkovým národným úradom Hypotekárne združenie (FNMA), tiež známe ako „Fannie Mae“, a Federálna hypotekárna spoločnosť pre hypotéky na pôžičky (FHLMC), tiež známa ako „Freddie Mac.“

Kongres poveril tieto organizácie, aby stimulovali vlastníctvo domu pridaním likvidity (kapitálu) k sekundárnemu majetku hypotekárny trh - trhovisko bánk, investorov a finančných inštitúcií, ktoré obchodujú s hypotékami a poskytovaním služieb práva. Nákupom a predajom hypoték na sekundárnom trhu umožňujú Fannie Mae a Freddie Mac veriteľom jednoduchšie nakupovanie a predaj úverov za hotovosť. To umožňuje veriteľom financovať ďalšie hypotekárne úvery pre Američanov s nízkym a stredným príjmom.

Typické bežné pôžičky majú určité požiadavky:

• Kreditné skóre 620 je minimálne skóre potrebné na získanie kvalifikácie pre väčšinu bežných pôžičiek. Ak máte a dobré kreditné skóre (680 a vyššie) sa kvalifikujete ľahšie a pravdepodobne budete odmenení nižšou úrokovou sadzbou.
• Budete tiež potrebovať nízky pomer dlhu k príjmu. Toto je súčet vašich mesačných splátok dlhu, ako sú kreditné karty a pôžičky na auto, v porovnaní s vašim mesačným príjmom. Bežné pôžičky zvyčajne dosahujú pôžičky s pomerom 36 až 43 percent.
• Bežný úver môžete získať so zložením zálohy už od 3 percent pre pôžičku s pevnou úrokovou sadzbou alebo 5 percent pre pôžičku pôžička s nastaviteľnou úrokovou sadzbou, je však bežnejšie, keď konvenčný poskytovateľ pôžičiek vyžaduje zálohu vo výške 10 až 20 percent. Bez 20% zálohy budete musieť kúpiť súkromné ​​poistenie hypotéky (PMI). PMI sa používa na krytie platieb, ak nesplníte úverový záväzok.
• Ak ste vyhlásili bankrot alebo ste predtým uzavreli nehnuteľnosť, s najväčšou pravdepodobnosťou budete musieť počkať 36 až 48 mesiacov, kým súkromná finančná inštitúcia bude financovať konvenčnú pôžičku.

Vládne úvery: Aký je rozdiel?

Federálna vláda podporuje hypotéky prostredníctvom FHA, americké ministerstvo poľnohospodárstva (USDA) a ministerstvo záležitostí veteránov (VA). Tieto programy majú odlišné kvalifikačné požiadavky ako bežné hypotéky a môžu byť spojené s viacerými viazanými reťazcami, ako je napríklad platba poistného, ​​ktorá trvá počas trvania pôžičky. Môžu tiež platiť ďalšie obmedzenia, napríklad aký druh nehnuteľnosti je možné kúpiť.

Pôžičky FHA prevládajú medzi prvými kupcami nehnuteľností, najmä tými, ktorí majú v banke menej peňazí na pokles platba alebo nižšie kreditné skóre, ale vaše kreditné skóre môže tiež určiť, aký typ zálohy požadujete urobiť. Napríklad ak je vaše kreditné skóre medzi 500 a 579, budete musieť zložiť 10-percentnú zálohu. Kreditné skóre 580 vyžaduje zníženie minimálne o 3,5 percenta.

Na rozdiel od klasickej hypotéky, kde to nie je podmienkou, musí byť nehnuteľnosť kupovaná na základe pôžičky FHA tiež vaším primárnym bydliskom. Vyžaduje sa tiež poistné na hypotekárne poistenie - na rozdiel od klasického úveru, kde sa vyžaduje iba PMI pod 20-percentnú akontáciu - ktorá sa používa na zaplatenie veriteľovi, ak zmeškáte splátky z úveru povinnosť.

USDA poskytuje Američanom s nízkym príjmom, ktorí majú bydlisko v kvalifikovanom predmestí, možnosti nulového poskytovania zálohy a vidiecke oblasti, čo je výrazný rozdiel od konvenčnej pôžičky, kde také neexistujú obmedzenia. USDA zaručuje hypotéku vydanú miestnym veriteľom. Taktiež požičiava peniaze priamo kvalifikovaným žiadateľom s nízkym príjmom. Úroveň príjmu sa líši podľa geografického regiónu.

VA tiež ponúka priame a vládou podporované pôžičky. Na rozdiel od bežných pôžičiek musí byť dlžník alebo manžel, ktorý má nárok na pôžičku VA, predchádzajúcim alebo aktívnym členom ozbrojených síl Spojených štátov alebo národnej gardy. Zatiaľ čo bežné pôžičky majú tendenciu vyžadovať vopred nejaké peniaze, pôžičky VA nevyžadujú žiadnu zálohu. Môžu sa však účtovať ďalšie poplatky. Kvalifikovaní dlžníci musia tiež splniť úverové a príjmové požiadavky stanovené veriteľom, aby mohli získať financovanie.

„Netradičné“ konvenčné pôžičky

Existujú typy bežných pôžičiek, ktoré vyhovujú vašim potrebám a nie sú také prísne ako tradičné požiadavky. Môžete mať na ne nárok, ak máte nižšie kreditné skóre, vyšší pomer dlhu k príjmu alebo menej peňazí na zloženie zálohy (t. J. Menej ako 20 percent). Na zváženie výhod a nevýhod týchto alternatív oproti pôžičkám podporovaným vládou je dobré porozprávať sa so svojím veriteľom alebo realitným agentom.

• Konvenčné 95 pôžičiek: Ak máte kreditné skóre menej ako 620, môžete sa kvalifikovať, ale vyžaduje sa od vás zloženie zálohy vo výške 5 percent, čo znamená, že budete musieť. financie a splatiť 95 percent zo zostatku úveru.
  
• Konvenčné pôžičky na 97 pôžičiek: Musíte iba pre primárne rezidencie. mať kreditné skóre 680, aby ste sa kvalifikovali do súťaže Conventional 97. Tieto pôžičky si vyžadujú 3. percentná záloha a zvyšných 97 percent financujete. To je ideálne riešenie pre tých, ktorí majú vynikajúci kredit, ale nijako zvlášť nestoja v ceste sporeniu.
  
• Konvenčné. Pôžičky na renováciu: Nákup zvršku - ustaľovača - je spôsob, ako sa do toho dostať. vlastníctvo domu s rozpočtom a budovanie „spoteného“ imania. CHOICERenovácia a pôžičky HomeStyle sú. bežné hypotéky od Freddieho Mac a Fannie Mae, ktoré vám umožnia. financovanie nákupu domu a prostriedky na renováciu.
  
• HomeReady a HomePossible Pôžičky: Fannie Mae a Freddie Mac vytvorili tieto konvenčné pôžičkové programy, aby pomohli kupujúcim, ktorí pochádzajú z domu s nízkym a stredným príjmom. Na získanie kvalifikácie musíte mať kreditné skóre 620 a 50 percent. maximálny pomer dlhu k príjmu. Záloha môže byť dokonca darom od rodiny. člen alebo priateľ.

Konvenčné vs. Vyhovujúce pôžičky

Splatné pôžičky sú typom konvenčných pôžičiek, ktoré spĺňajú základné podmienky a kritériá financovania stanovené Fannie Mae a Freddie Mac. Jednou z hlavných podmienok je, že poskytovatelia pôžičiek dodržiavajú maximálne sumy dolárov v pôžičke stanovené každoročne Federálnou agentúrou pre financovanie bývania (FHFA). Vo väčšine častí USA nesmú vyhovujúce limity pôžičiek v roku 2020 prekročiť 548 250 USD. Oblasti s vyššími životnými nákladmi, ako napríklad Havaj a Kalifornia, však môžu mať vyššie základné limity pôžičiek.

Aj keď vyhovujúce pôžičky sú bežné, niektoré bežné pôžičky nie sú v súlade. Obrovská pôžička, ktorá presahuje limity FHFA, sa používa na financovanie luxusných nehnuteľností na konkurenčných trhoch s nehnuteľnosťami. Je to typ konvenčnej nezhodnej pôžičky. Aby ste sa kvalifikovali na veľkú pôžičku, musíte mať vysoké kreditné skóre, nízky pomer dlhu k príjmu (okolo 36 percent), vysoká záloha a aktíva v rezerve, napríklad sporiace účty, šperky a iné reálne nehnuteľnosť. Tieto pôžičky majú tendenciu prichádzať s úrokovými sadzbami, ktoré sú o 1 až 2 percentá vyššie ako vyhovujúca pôžička.

Konvenčné úrokové sadzby hypotéky

Konvenčné úrokové sadzby pôžičiek sú zvyčajne vyššie ako úroky pre pôžičky FHA. Súkromní veritelia stanovujú úrokové sadzby na základe ponuky a dopytu po zabezpečení zabezpečenom hypotékou a očakávaní inflácie. Poskytovatelia pôžičiek tiež zvážia, či sa financuje váš profil vrátane dôveryhodnosti, majetku a výšky zálohy na bydlisko.

Existujú dve spoločné možnosti úrokovej sadzby: pevná sadzba a nastaviteľná. Hypotéky s pevnou úrokovou sadzbou majú úrokovú sadzbu, ktorá sa nemení po celú dobu splatnosti pôžičky. Najbežnejšie dĺžky sú 10, 15 a 30 rokov. Tieto pôžičky sú dobré pre tých, ktorí hľadajú stabilné a predvídateľné splátky. Mesačné platby bývajú nižšie. Sú skvelé pre tých, ktorí plánujú zostať v rezidencii najmenej sedem rokov alebo viac.

Hypotéka s nastaviteľnou úrokovou sadzbou alebo ARM je tiež známa ako hypotéka s variabilnou úrokovou sadzbou. Po počiatočnom období s pevnou úrokovou sadzbou, ktoré môže byť často lacnejšie ako pôžička s pevnou úrokovou sadzbou, sa pôžičky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou menia na základe referenčnej hodnoty. Napríklad jednoročná ARM sa bude meniť každý rok a trojročná ARM sa bude upravovať každé tri roky.
Banky a ďalší veritelia zakladajú sadzby ARM na rôznych indexoch, napríklad na štátnych pokladničných poukážkach. Používajú tiež hlavnú sadzbu alebo sadzbu, ktorú banky poskytujú svojim dôveryhodnejším zákazníkom. Ak dôjde k zvýšeniu primárnej sadzby, úrokové sadzby kreditných kariet s nastaviteľnou úrokovou sadzbou a hypotéky majú tendenciu stúpať. Klasické pôžičky s nastaviteľnou úrokovou sadzbou môžu byť skvelou voľbou pre tých, ktorí plánujú rýchlo splatiť hypotekárny úver alebo rýchlo predať svoj dom.

Veci, ktoré budete potrebovať pri konvenčnej hypotéke

Pretože poskytovatelia pôžičiek zvyčajne poskytujú klasické pôžičky tým, ktorí majú vysoké kreditné skóre, dôležitou informáciou, ktorú musíte skontrolovať, je vaša úverová správa. Váš veriteľ si objedná taký, ktorý vyhodnotí vašu dôveryhodnosť a získa vaše kreditné skóre. Môžete však každoročne bezplatne požiadať o každú z troch úverových kancelárií: Equifax, Experian a Transunion. Monitorovanie kreditnej správy z hľadiska podvodných poplatkov a chýb a ich riešenie v úverových inštitúciách môže zlepšiť vaše kreditné skóre.

Požičiavatelia si tiež vyžiadajú finančnú dokumentáciu. Budete chcieť mať doklad o príjme z mesačného platu (ak ste zamestnancom W-2). Poskytnete tiež dva roky registrácie daní z príjmu a finančný výkaz obsahujúci vaše aktíva a pasíva (napríklad iné pôžičky na autá a dlhy na kreditných kartách).