Čo hľadá domáci odhadca?

Kedykoľvek kupujete alebo refinancujete dom - inými slovami, kedykoľvek potrebujete hypotekárny úver - potrebujete hodnotenie domu, ktoré je nezávislým hodnotením hodnoty domu. Každý hypotekárny úver vyžaduje posúdenie, aby sa zaručilo, že nefinancuje nehnuteľnosť v vyššej hodnote, ako je jej hodnota pretože ak by sa to stalo, veriteľ by nemohol získať späť svoju investíciu pre prípad, že by musel vylúčiť a predať nehnuteľnosť. Nestrannosť je kľúčová, preto je domáci odhadca neutrálnou treťou stranou bez väzby na veriteľa alebo dlžníka.

Počas procesu nákupu domu sa hodnotenie domu zvyčajne uskutoční potom, čo predávajúci prijme ponuku kupujúceho, a hoci ju veriteľ obvykle zariadi, zaplatí ju kupujúci. The náklady na domáce hodnotenie sa pohybuje medzi 300 až 500 dolárov v závislosti od veľkosti a zložitosti nehnuteľnosti a väčšina ľudí nakoniec zaplatí niečo cez 330 dolárov. Kupujúci musí niekedy prísť s týmito peniazmi z vlastného vrecka, ale dá sa s nimi tiež vyrovnať záverečné náklady. Počas refinancovania majiteľ domu platí za hodnotenie, ktoré musí nastať pred schválením novej pôžičky.

Domáce hodnotenie môže byť stresujúca záležitosť, pretože môže uzavrieť alebo zlomiť obchod s nehnuteľnosťami. Nie je neobvyklé, že dôjde k prepadnutiu predaja alebo refinancovania, pretože odhadovaná hodnota domu bola nižšia ako dohodnutá kúpna cena alebo požadovaná výška hypotéky. Aj keď sú mnohé charakteristiky nehnuteľnosti, ktoré ovplyvňujú jej ocenenú hodnotu, nemenné, vlastníci domu to robia mať kontrolu nad dôležitými, ktoré môžu zvýšiť ocenenú hodnotu tým, že dajú hodnotiteľovi dobro dojem.

Tip

Domáce hodnotenie je profesionálny názor

Aj keď je hodnotením dôkladné ocenenie nehnuteľnosti, ktorá sa týka interiéru aj exteriéru domu, nie je to to isté ako inšpekcia domu. Na rozdiel od domáceho inšpektora nemá odhadca dohľad nad vylepšeniami a opravami domov. Znalec sa zaoberá výhradne priradením spravodlivej trhovej hodnoty nehnuteľnosti na základe jej stavu, ako aj predajných cien porovnateľných nehnuteľností v susedstve. Hodnotiaca správa predstavuje názor, ale môže mať drastické následky, a vlastník domu, ktorý ním bol nádej na vyššiu hodnotenú hodnotu sa môže uchýliť, vrátane žiadosti o prehodnotenie alebo hľadania druhého názor.

Domáci odhadcovia sú profesionáli s licenciou, ktorí majú 75 alebo viac hodín školenia a ktorí v závislosti od štátu zložili štátne certifikovanú domácu hodnotiacu skúšku. Z dôvodu zaručenia nestrannosti je nezákonné, aby sa odhadca zaujímal o finančné podrobnosti predaja alebo refinancovania alebo aby mal akékoľvek osobné spojenie so zúčastnenými stranami.

Odhadcovia sa riadia Jednotnými normami profesionálnej praxe v hodnotení, ktoré zverejnil Hodnotiteľ Nadácia a veritelia ich obvykle najímajú prostredníctvom neutrálnej tretej strany nazývanej spoločnosť pre správu odhadov (AMC). Počet AMC vzrástol od roku 2010, keď Kongres prijal legislatívu, ktorá má zabrániť praxi zvyšovania domácich hodnôt, aby veriteľom uľahčila schvaľovanie hypoték.

Domáce hodnotenie netrvá dlho

Domáce hodnotenie môže trvať od 30 minút do 3 hodín v závislosti od faktorov, ako je veľkosť nehnuteľnosti a jej celkový stav. V niektorých prípadoch, napríklad pri hodnotení veľkého a staršieho domu v historickej štvrti, môže hodnotenie trvať aj niekoľko dní.

Počas procesu posudzovania odhadca vykoná merania a vypočíta metre štvorcové, vykoná vizuál inšpekcia a zápisy do hodnotiaceho formulára, najčastejšie štandardného, ​​napríklad Uniform Residential od Fannie Mae Správa o hodnotení. Pri určovaní hodnoty ocenenia hodnotiteľ tiež kontroluje ceny porovnateľných nehnuteľností v pevnom okruhu (často niekoľko kilometrov alebo dvoch), ktoré sa predali za posledných pár týždňov alebo mesiacov.

Po ukončení kontroly odhadca predloží hodnotiacu správu každému, kto za ňu zaplatil (zvyčajne kupujúcim alebo vlastníkom domu). ktorí refinancujú), ako aj veriteľ a veriteľ rozhodne, či pôžičku poskytne alebo nie, na základe hodnotu. Veriteľ môže pôžičku odmietnuť, ak je odhadovaná hodnota nižšia ako suma úveru, aj keď je len o niečo nižšia, kupujúci má možnosť zvýšiť zloženie zálohy, aby vytvoril rozdiel.

Ak je odhadovaná hodnota veľmi nízka, je zvyčajne na predajcovi, aby znížil cenu, aby sa obchod mohol posunúť vpred. Kupujúci môžu mať v zmluve aj nepredvídanú položku, čo znamená, že ak je v dome ocenenia za nižšiu ako kúpnu cenu, môžu odísť z predaja pomocou svojho vážneho vkladu v ruke.

Oceňovanie exteriéru domu

Medzi faktory, ktoré odhadca zohľadňuje pri posudzovaní exteriéru domu, patria právne označenia, ktoré možno získať z verejných záznamov, ako sú majetkové pomery, územné plánovanie a dostupnosť základných inžinierskych sietí, z ktorých posledné sú obzvlášť dôležité pri hodnotení vidieka vlastnosti.

Charakteristika okolia susedstvo - či už je to vidiecke, mestské alebo predmestské a tiché alebo hlučné - sú zaznamenané. Okolie je jedným z hlavných determinantov domácich hodnôt a odráža sa v porovnateľných cenách domov, ktoré sú súčasťou hodnotenia odhadcu. Odhadca by tiež mohol zvážiť terénne úpravy, ako sú stromy na ochranu súkromia alebo skalná záhrada, ak prispievajú k trvalej hodnote, ktorá bude prospešná pre nového obyvateľa.

Hodnotiteľ okrem toho zohľadňuje celkový stav konštrukcií vrátane materiálov a stavu opravy

• Strešná krytina
• Vlečka a obloženie
• Žľaby
• Príjazdová cesta a chodníky
• Ploty

Odhadca hľadá akékoľvek chyby alebo problémy, ktoré by mohli ovplyvniť konštrukčnú celistvosť budovy, aby ju mohla vyrobiť menej obývateľný a všíma si tiež vylepšenia, ako napríklad úplne nová strecha alebo paluba, ktoré majú pozitívny vplyv na stavbu hodnotu. Berú sa do úvahy iba trvalé vlastnosti, takže podzemný bazén by boli zahrnuté do hodnotiacej správy, zatiaľ čo nadzemný bazén alebo vírivka, ktoré by vlastníci mohli predať alebo vziať so sebou, keď sa sťahujú, by neboli zahrnuté. Aj keď niektoré položky, napríklad vírivky, nie sú zahrnuté v hodnotiacej správe, nie sú bez hodnoty pretože sú žiaduce a môžu zabezpečiť, aby bol majetok lepšie predajný, ale to nie je pre odhadca.

Oceňovanie interiéru domácnosti

V rámci domu odhadca zmeria štvorcové metre každej miestnosti a zaznamená všeobecné usporiadanie podlahy plán, vrátane počtu spální a kúpeľní, bez ohľadu na to, či je alebo nie je podpivničený a bez ohľadu na to, či je alebo nie je použiteľné. Odhadca osobitne upozorňuje na všetky časti domu, ktoré prešli nedávnou prestavbou a tiež všetky nedávne modernizácia domácich vzduchotechnických, elektrických alebo vodovodných systémov, vďaka ktorým je dom funkčnejší a modernejší dátum. Dôležitý je tiež stav skriniek, dosiek, podláh a ďalších vstavaných prvkov, ako sú schody, krby a svetlíky, ako aj použité materiály.

Podlaha z tvrdého dreva a kamenné dosky v dobrom stave pravdepodobne zvýšia hodnotiacu hodnotu, zatiaľ čo staré koberce a morené laminátové dosky budú mať opačný efekt. Medzi ďalšie rušivé predmety patrí odlupovanie farieb na steny, zatuchnuté pachy naznačujúce prítomnosť plesní a prilepenie dverí, čo by mohlo poukazovať na problémy so základom. Niektoré interiérové ​​prvky, ako sú stropné ventilátory, okenice a zrkadlá, môžu domov vylepšiť pohodlné, ale neboli by zahrnuté do hodnotenia, pretože rovnako ako vírivky sú technicky vybavené hnuteľný.

Posúdenie hodnoty domu

Než vstúpia do nehnuteľnosti, odhadcovia domu si preštudujú nedávnu históriu predaja domov v okolí a získajú všeobecné rozpätie ocenenia. Keby kúpna cena blízkeho domu porovnateľnej hodnoty, ktorá sa predala pred dvoma týždňami, bola 330 000 dolárov, a iného porovnateľného domu predané za 350 000 dolárov mesiac predtým, čo dáva odhadcovi priemernú trhovú hodnotu susedských domov, ktoré môže použiť ako odkaz. Teraz ide o sčítanie a odčítanie od tejto hodnoty podľa znakov a defektov zaznamenaných na predmete vlastníctva.

Okrem štrukturálnych a kozmetických vlastností nehnuteľnosti oceňuje odhadca aj hmotné a nehmotné prvky, ktoré ovplyvňujú jej vhodnosť, ako napríklad:

• Príliš prispôsobené interiérové ​​prvky, ktoré nevyvolávajú všeobecnú príťažlivosť
• Obrubník alebo jeho nedostatok a to, ako dobre sa dom hodí do susedstva
• Prítomnosť energeticky efektívnych spotrebičov
• Rušné blízke diaľnice, vďaka ktorým je okolie hlučné
• Opustené domy alebo opustené budovy v susedstve
• Nedostatok úložného priestoru.

Ak to všetko dá dohromady, odhadca dospeje k trhovej hodnote nehnuteľnosti. Je dôležité mať na pamäti, že hodnotená hodnota, ktorá je kombináciou hĺbkových kontrol a všeobecných dojmov hodnotiteľa, je názorom. Vzhľadom na to, že hodnotitelia sú ľudskí a robia chyby, je vždy v kompetencii zainteresovaných strán, aby si prezreli hodnotiacu správu a požiadali o prehodnotenie, ak došlo k závažným chybám. Ak nedôjde k zmenám, je možné získať aj druhý názor.

Príprava na hodnotenie

Pri predaji domu alebo pri refinancovaní chcete, aby ocenená hodnota bola čo najvyššia a vzhľadom na to, že sa počítajú prvé dojmy, je dôležité vložiť trochu energie do upratovania pred odhadcom prichádza. Znalci by technicky nemali pri hodnotení hodnoty nehnuteľnosti brať do úvahy všeobecnú čistotu, ale v praxi veľmi záleží na tom, či sú na záhrade neporiadky pozostatky alebo sú skrinky neupravené a plné pavučiny.

Okrem vytvorenia priaznivého dojmu môže čistenie viesť k tomu, že hodnotenie bude prebiehať rýchlejšie, pretože odhadca to urobil jasný prístup do každej časti domu a nemusí stúpať cez neporiadok, aby ste mali prístup k šatníkom alebo sa dostali cez zadnú časť dvere. Nie je to zlý nápad prejsť sa s realitným agentom domom a rozpísať jednotlivé úlohy, ktoré sa musia stať pred príchodom odhadcu.

Odhadcovi môžete pomôcť aj tým, že zozbierate administratívu, ktorá ukazuje, že ste nedávno kúpili drahé nové spotrebiče alebo nainštalovali izolované okná. Vylepšenia, ktoré ste vykonali, môžete zhromaždiť v liste s chválenkami a predložiť ich hodnotiteľovi, ale potom už je najlepšie zostať mimo spôsobom, pretože úlohou odhadcu je vykonávať nestrannú kontrolu, a to je ťažšie, ak predávajúci vykonáva prehliadku dom. Ak ste dokončili nedávnu rekonštrukciu, nezabudnite mať po ruke povolenia, pretože nepovolené vylepšenia majú tendenciu znižovať hodnotu domu viac, ako by ho zvyšovali.

Aj keď hodnotenie nie je domácou inšpekciou, hodnotiteľ si nemôže nevšimnúť odlupujúcu sa farbu, zdvíhanie alebo chýbajúce obloženie a ďalšie kozmetické vady, a pretože budú pôsobiť nepriaznivo, stojí za to ich opraviť pred hodnotiteľom prichádza. Dávajte pozor, aby ste sa nepokúsili vyriešiť zásadné vylepšenie, ako je napríklad prestavba kuchyne, ktoré nemôžete dokončiť pred hodnotením, pretože nedokončené práce pravdepodobne spôsobia hodnotenie a znížia hodnotu majetku hodnotu. Z rovnakého dôvodu, ak ste mali rozpracovaný projekt skôr, ako ste sa rozhodli predať dom alebo ho refinancovať, chcete ho dokončiť pred hodnotením.