7 spôsobov, ako vyhrať dražobnú vojnu v dome, ktorý chcete

Aj keď výraz „licitačná vojna“ môže vykúzliť obrazy viacerých kupujúcich kupujúcich domov, ktorí sa domnievajú, kto bude úspešným kupujúcim nového domu, tento proces je v skutočnosti oveľa civilnejší. Aj keď tento typ vojny nie je plný fyzického nebezpečenstva, často sa vedie s vysokou úrovňou emočnej intenzity. Ak je váš vysnívaný domov v strede tejto drámy, strategický plán vyhrať dražobnú vojnu vám môže pomôcť dostať sa hore cez skupinu potenciálnych kupcov, ktorí chcú rovnaký dom. Naučiť sa, ako osladiť dohodu tak, aby ste mohli konkurovať, môže vyžadovať, aby ste zhromaždili viac peňazí, alebo to môže byť také jednoduché, ako napísať efektívny list.

Stratégie ponúkania cien za vojnu

Ponukové vojny sú bežné na trhu predávajúceho, ktorý popisuje konkurenčné trhové prostredie, keď je k dispozícii menej domov pre počet kupcov pripravených na kúpu. Vo dražobnej vojne, keď dve alebo viac strán bojuje o vlastníctvo majetku, je draženie často finančne riadené; napríklad jedna strana zvyšuje ponuku na kúpu domu, aby trumfla nad ponukou inej strany. Stratégie ponúkania vojen však môžu znamenať aj ponúknutie ďalších ústupkov predajcovi, napríklad vzdanie sa nepredvídaných okolností v zmluve.

Peniaze - a tým viac, čím sú pre väčšinu predajcov príjemnejšie - sú často v aukčnej vojne spodnou hranicou predajcu, ale nie vždy. Aj keď všetci predajcovia chcú predať svoj domov za čo najvyššiu kúpnu cenu, často existujú poľahčujúce faktory, pre ktoré môže určitý predajca súhlasíte s mierne nižšou ponukou výmenou - napríklad prísľubom skoršieho (alebo neskoršieho) dátumu uzávierky, ktorý uľahčí predajcovi prechod na nový Domov.

Pri odosielaní ponuky na kúpu neprehliadnite, aký význam má napísanie efektívneho motivačného listu. Sprievodný list zvýšil šance kupujúceho na víťazstvo v ponukovej vojne o 52,2 percenta. Toto osobné gesto oslovuje mnohých predajcov a určite stojí za to. Uveďte podrobnosti o sebe a svojej rodine, komentujte, prečo vás domov konkrétne oslovuje, a spojte sa s predávajúcim zdieľaním spoločných záujmov, ktoré ste si všimli, keď ste prechádzali domom alebo okolo domu nehnuteľnosť.

Nie vždy je potrebné urobiť to, čo sa označuje ako „milostný list“ od potenciálneho kupujúceho k predajcovi. Zákon o spravodlivom bývaní chráni kupujúcich pred diskriminačnými rozhodnutiami predávajúcich; napríklad tento zákon zakazuje predajcovi výber kupujúceho na základe veku, pohlavia, rasy, zvolenej politickej strany atď. A hoci kupujúci predložením listu predajcovi absolútne neporušuje zákon o spravodlivom bývaní, predajca potenciálne porušuje tento zákon pri výbere (alebo nevyberaní) kupujúceho skloneného k nezákonnej zaujatosti es). Ďalšou informáciou o napísaní motivačného listu je, že váš realitný agent môže byť jediným splnomocneným zástupcom, ktorý vo vašom mene doručí všetku písomnú komunikáciu predajcovi.

1. Získajte predbežné schválenie hypotéky

Dôvtipní kupujúci domov vedia, aké dôležité je získať hypotéku pred schválením ešte predtým, ako začnú vážne hľadať nový domov. Táto stratégia nákupu domov vysiela jasnú správu veriteľom, realitným agentom a predajcom, že to myslíte vážne a nielen príležitostne prechádzate predajom domov a snívate o „jednom dni“. Toto tiež dáva vášmu realitnému agentovi niečo konkrétne, aby ponúkol agentovi výpisu predajcu, čo potvrdzuje, že ste zabezpečili predbežný súhlas na financovanie s konkrétnym veriteľom (alebo veriteľmi, ak máte Bol nákup hypotéky s viacerými poskytovateľmi pôžičiek).

Mali by ste pochopiť dôležitosť predbežného schválenia vs. predkvalifikovaný. Predkvalifikovaný kupujúci prešiel iba prvým krokom k úplnému schváleniu hypotéky získaním odhadu veriteľa o tom, koľko si kupujúci môže byť schopný požičať. Predbežne schválený kupujúci išiel ďaleko nad rámec tohto prvého kroku a dostal od veriteľa potvrdenie o tom, ako veľa si bude môcť kupujúci požičať na základe preskúmania dôveryhodnosti a ďalších kvalifikačných predpokladov faktorov.

2. Urobte ponuku v hotovosti

Jednou z taktík, ktorá môže zastaviť aukčnú vojnu mŕtvu, je ponuka hotovosti. Väčšina kupujúcich nemá na použitie tejto stratégie dostatok peňazí, ale ak tak urobíte, je to jeden z najbezpečnejších spôsobov, ako zaistiť dohodu o dome, ktorý chcete. Ak nemusíte zabezpečiť financovanie domu, eliminuje to množstvo krokov v procese nákupu, vrátane potreby kvalifikovať sa pre pôžičku dosiahnutím dostatočného príjmu, vhodného kreditného skóre a prijateľné pomer dlhu k príjmu.

Pokračujte a získajte od svojho bankára doklad o zaplatení prostriedkov, aby ste svoju ponuku hotovosti ešte viac zrýchlili. Tento list podporuje vaše tvrdenie, že máte dostatočné hotovostné rezervy na kúpu konkrétneho domu. Upozorňujeme, že akékoľvek peniaze, ktoré môžu byť investované do akcií a podielových fondov, sa do vašej ponuky hotovosti nezapočítavajú; Tu sa počítajú iba peniaze, ku ktorým máte ľahký (alebo okamžitý) prístup. Čo však môžete urobiť, je prevod finančných prostriedkov z investičných účtov na samostatný bankový účet, ktorý vám umožní výber prostriedkov na požiadanie.

3. Ponúknite viac ako požadovanú cenu

Jeden typ ponukovej vojny o kúpu nehnuteľnosti nastáva, keď záujemca zvýši ponuku tým, že ponúkne kúpu nehnuteľnosti za vyššiu ako požadovanú cenu. Nie je prekvapením, že tento manéver prinúti predajcu vyrábať kolesá s vidinou vyššej kúpnej ceny. Ak sa táto vyššia ponuka ešte viac zväčší ďalšími konkurenčnými ponukami, predajca prinesie ešte väčší zisk.

Dopad na kupujúcich má opačný efekt, pretože viac ich peňazí ide dverami v snahe nestratiť dom, na ktorý už mohli mať emocionálny nárok. Ak budete mať emócie pod kontrolou, môžete zabrániť jednému riziku, že ponúknete viac, ako je požadovaná cena. Ak je nehnuteľnosť odhadovaná na menej ako je suma kúpnej ceny, bude pravdepodobne potrebné zaplatiť rozdiel z vlastného vrecka. Veritelia kartu nezvýšia nadmerným roztiahnutím a financovaním viac, ako je odhadovaná suma.

4. Implementujte klauzulu eskalácie

Ak naozaj chcete vyhrať ponukovú vojnu proti iným konkurenčným kupujúcim, zvážte do svojej ponuky na kúpu eskaláciu. Tento dodatok funguje stanovením najvyššej ceny - vašej najlepšej ponuky - za kúpu nehnuteľnosti. Vaša predbežná ponuka sa bude automaticky zvyšovať s protinávrhmi, ktoré topujú ponuky ostatných uchádzačov, až kým nedosiahnete maximálny limit.

Napríklad môžete pôvodne ponúknuť 200 000 dolárov za nehnuteľnosť, ale klauzula eskalácie pri nákupe ponuka obsahuje prírastky 10 000 dolárov, až kým nedosiahnete najvyššiu a najlepšiu ponuku 260 000 dolárov. Iný kupujúci môže predražiť vaše otvorenie 200 000 dolárov ponúknutím 210 000 dolárov. To je, keď vaša eskalačná klauzula naštartuje a pripočíta prvý nárast o 10 000 dolárov k ponuke druhého kupujúceho vo výške 210 000 dolárov, čo na váš súd predstavuje celkovo 220 000 dolárov. Vojna s ponukami sa končí, keď druhý kupujúci ponúkne viac ako vaše maximum 260 000 dolárov, alebo keď druhý kupujúci zloží ponuku, ktorá je nižšia ako vaše maximum 260 000 dolárov.

Zakaždým, keď protinabídka automaticky zvýši kúpnu cenu, zvýšia sa aj splátky hypotéky. Uistite sa, že váš veriteľ schválil maximálnu sumu vo vašej eskalačnej doložke, nielen vašu pôvodnú ponuku.

5. Zvýšte sumu zálohy

Ak máte maximum s najvyššou ponukou, ktorú môžete spravovať na základe svojej eskalačnej doložky a iného kupujúceho uskutoční nákupnú ponuku, ktorá presahuje váš limit, zvýšenie vašej zálohy môže byť vaším ďalším najlepším pohnúť sa. Horná hranica rozsahu vašej eskalačnej klauzuly môže byť určená výškou, ktorú váš veriteľ schválil na financovanie vašej hypotéky, čo znamená, že nebudete schopní zabezpečiť ďalšie financovanie. Stále môžete byť v hre, ak môžete prísť s hotovosťou v podobe vyššej zálohy alebo zarobených peňazí. Tento krok nielenže uistí vášho predajcu, že nebudete musieť získať ďalšie financovanie, ale môže dokonca vyradiť druhého kupujúceho z dražobnej vojny.

Nechcete však čakať až do jedenástej hodiny, kým vložíte do sľubného vojnového kruhu iba svoj prísľub ďalších peňazí. Ak používate stratégiu eskalačnej doložky, majte vo svojom arzenáli dokumentácie, ktorá podporuje váš nárok na ďalšie prostriedky.

6. Zrieknutie sa pohotovostných možností

Keď uzavriete zmluvnú dohodu o kúpe domu, môžu sa vo vašej zmluve vyskytnúť určité udalosti ktoré vás chránia pred nesplnením zmluvy a umožňujú vám vycúvať bez toho, aby vám vznikli finančné prostriedky pokuta. Ak máte v zmluve klauzulu o pohotovostnom financovaní, dostanete späť peniaze, ktoré skutočne získate. Toto ustanovenie potvrdzuje, že vaša schopnosť kúpiť dom závisí od možnosti získať financovanie nehnuteľnosti. Ak vaše financovanie klesne, nemáte zmluvnú povinnosť kúpiť nehnuteľnosť.

Aj keď vám bol predbežne schválený finančný príspevok, existuje niekoľko nepredvídaných okolností, ktoré vášmu veriteľovi môžu zabrániť v poskytnutí pôžičky. Ak ste napríklad nezastavili svoju úrokovú sadzbu, posun na trhu by mohol spôsobiť zvýšenie sadzby a ak by váš súhlas už bol prísny, dokonca mierne kolísanie úrokovej sadzby môže spôsobiť, že vaše splátky hypotéky budú pre vás väčšou finančnou záťažou, ako dokáže upisovateľ pôžičky. schváliť.

Môžete sa vzdať ktorejkoľvek alebo všetkých nepredvídaných udalostí vo svojej zmluve (vrátane klauzuly o nepredvídaných udalostiach o financovaní) pri pokuse o víťazstvo v ponukovej vojne, uvedomte si však možné následky tohto konania. Predajcovia majú úžitok zo vzdania sa nepredvídaných udalostí, pretože tieto výnimky zvyčajne skracujú časový rámec od uzavretia zmluvy. A predajcovia majú tiež finančný prospech, ak sa zrieknete nepredvídanej udalosti financovania a vaše financovanie spadne. Ak sa tak stane, prídete o svoje zarobené peniaze, ktoré putujú predajcovi.

Predajcovia sa môžu odvolať, aby vás mohli žalovať za porušenie zmluvy v závislosti od vašich štátnych zákonov, a tiež môžu mať zákonné právo žalovať. získate finančné straty, ktoré utrpia, pretože pri uzavretí zmluvy s vami stiahli svoj majetok z trhu to.

7. Zrieknite sa domovej inšpekcie

Predtým, ako sa kupujúci stanú vlastníkmi domu, chcú sa ubezpečiť, že dom, na ktorý sa zamerali, je v poriadku a neobsahuje štrukturálne problémy ani iné problémy. Z tohto dôvodu a domová prehliadka je vo všeobecnosti jednou z kľúčových pohotovostných zložiek zmluvy o nehnuteľnostiach. Táto inšpekčná udalosť finančne chráni kupujúceho pred nepredvídanými problémami vrátane vecí, ako sú zastarané vedenia, skorodované potrubie alebo zmeny v základoch. Rovnako ako iné zmluvné nepredvídané udalosti, ako napríklad finančná nepredvídaná udalosť, kontrola, ktorá neprejde zhromaždením (z dôvodu významný problém, ktorý je potrebné liečiť) má za následok návrat zarobených peňazí a uvoľňuje kupujúceho od nákupu zmluva.

Rovnako ako iné nepredvídané udalosti, aj nepredvídané udalosti týkajúce sa inšpekcie sú voliteľné. Kupujúci sa môže vzdať práva na inšpekciu s cieľom zabezpečiť zmluvu a vyhrať výberovú vojnu. Zrieknutie sa domovej prehliadky je však ďalším potenciálnym úskalím kupujúceho. Toto je riskantný krok, ale posilní to vašu ponuku.

Napríklad ak má predajca viac ako jednu ponuku a všetci potenciálni kupujúci okrem jedného požiadajú o pohotovostnú kontrolu (čo je inteligentný krok) pre kupujúceho), predávajúci často prijíma ponuku kupujúceho, ktorý sa vzdáva kontroly a je „v pohybe“, aby šiel vpred s uzávierkou. Čakanie na inšpekciu môže byť zdĺhavý proces a potom čakanie na predloženie správy inšpektorom zvyšuje proces. Ak potom inšpekcia odhalí problémy, ktoré je potrebné vyriešiť skôr, ako bude nehnuteľnosť prijateľná (podľa zmluvné podmienky), bude musieť predávajúci ísť do vrecka, aby odstránil prípadné nedostatky (opäť v závislosti od zmluvné podmienky). Väčšina predajcov teda využije príležitosť prijať ponuku kupujúceho, ktorý sa vzdá kontroly.

Prinajmenšom urobte prehliadku domu a skontrolujte, či:

• Svetlá a elektrické zásuvky fungujú.
• Faucety, sprchy a toalety neprepúšťajú a nevydávajú. nepríjemný zápach.
• Spotrebiče fungujú.
• Nadácia je bez prasklín.

Namiesto toho, aby ste domovú prehliadku úplne vynechali, existuje možnosť čo najkratšieho možného časového rámca pre prípad nepredvídaných udalostí. Hneď po podpísaní kúpnej zmluvy je nehnuteľnosť mimo trhu, čo znamená, že predávajúci počas tejto doby stratí čas (a potenciálne peniaze). Naplánujte si inšpekciu do týždňa od podpísania kúpnej zmluvy na skrátenie konečný časový rámec pre dom a urobte radosť predajcovi.