Ako funguje pultová ponuka pri kúpe domu

Keď ponúknete nový domov a modlíte sa za prijatie, protinávrh vás nemusí potešiť, pretože musíte vyjednávať. Pre mnohých kupujúcich nie je rokovací tanec ani zďaleka zábavný a môže to byť mätúce. Majte na pamäti, že protinávrh je lepší ako odmietnutie, pretože to znamená, že predávajúci je ochotný sa s vami porozprávať. Je ľahšie prejsť sa ďalšími krokmi v procese homebuying, ak úplne rozumiete tomu, ako protinávrh funguje.

Čo je protinávrh?

Protinávrh je ľahšie pochopiteľný, ak o ňom uvažujete v inom kontexte ako v oblasti nehnuteľností. Predstavte si, že chcete, aby vás priateľ stretol na obed. Navrhujete stretnutie na pravé poludnie v Corner Deli. Váš priateľ môže povedať áno alebo nie, alebo môže navrhnúť aj 13:00. v kaviarni Mom's Cafe a svoju ponuku nahradíte alternatívnym návrhom. To je protinávrh. Teraz ste na rade, aby ste odpovedali.

V prípade obchodu s nehnuteľnosťami je protinávrh komplikovanejší, pretože tento obchod je zložitejší a jeho strany musia brať do úvahy rôzne podmienky, ale koncepcia je rovnaká. Kupujúci spojí pôvodnú ponuku a uvedie všetky základné podmienky navrhovanej kúpnej zmluvy. Predajca skontroluje každé obdobie, zvyčajne s odborníkom v oblasti nehnuteľností, a rozhodne, či je to prijateľné. Môže ponuku prijať alebo odmietnuť alebo ju nahradiť alternatívnym návrhom. Tam vstupuje do hry kontrapunkt.

Porozumenie protinabídkam v oblasti nehnuteľností

Pre ľudí, ktorých nebaví vyjednávanie, môže predstava, že to majú robiť, spôsobiť stres. Kúpa domu je často dohodou a je oveľa jednoduchšie, ak vám pomôže skúsený agent.

Stáva sa to takto: Kupujúci predloží ponuku na kúpu nehnuteľnosti a predajcovi sa to páči natoľko, že ju neodmieta, ale nie natoľko, aby ju prijal. Predajca položí na stôl protinávrh - iný návrh, ktorý nahradzuje ponuku kupujúceho ako diskutovaná ponuka. Protinávrh môže zmeniť ktorúkoľvek z podmienok transakcie vrátane ceny.

Povedzme napríklad, že predajca uvádza domov za 275 000 dolárov. Kupujúci vidí dom a urobí ponuku 250 000 dolárov. Predajca ponúka ponuku za 265 000 dolárov. Teraz nie je ponuka kupujúceho na stole a kupujúci sa musí rozhodnúť, či nový návrh prijme, odmietne alebo mu odporučí s cenou vyššou ako 250 000 dolárov, ale nižšou ako 265 000 dolárov. Táto výmena pultov môže ping-pong tam a späť na neurčito, ale v praxi to môže byť skôr ako dve alebo tri výmeny. Poraďte sa so svojím realitným agentom a zistite, čo je typické vo vašej oblasti. Ak bude protinávrh prijatý, vznikne záväzná zmluva.

Ktoré podmienky sú porušené?

Každý, kto vyrába ponuka domu vie, že cena je iba jedným z mnohých prvkov obchodovania s nehnuteľnosťami. Ponuka obsahuje navrhovanú kúpnu cenu, ale aj podrobnosti o financovaní, nepredvídané udalosti a problémy s načasovaním. Podľa realitných odborníkov je cena najbežnejším predmetom protinabídky.

​Výpredajová cena​

Na skutočne horúcom trhu nie sú neobvyklé úplné cenové ponuky a kupujúci môže dokonca ponúknuť vyššiu cenu, ako je cena uvedená v zozname. Na veľmi pomalom trhu môže kupujúci predložiť ponuku nízkej ceny, ktorá je oveľa nižšia ako katalógová cena. Ani jedna z nich nie je normou. Všeobecne platí, že kupujúci prichádza so silnou ponukou a proti predajnej cene v ponuke je zvyčajne posunúť ju bližšie k katalógovej cene.

Lacný predajca nepredstavuje kolenný pult ponúkajúci pôvodnú vyvolávaciu cenu. Počítadlo, podobne ako pôvodná požadovaná cena, bude zvyčajne založené na kontrole porovnateľného predaja. Agent predávajúceho sa bude zaoberať predajom podobných domov v rovnakých alebo podobných štvrtiach a prispôsobí tak komparáciu rozdielom v nehnuteľnostiach. Ak by sa napríklad susedná nehnuteľnosť predala pred šiestimi mesiacmi za 400 000 dolárov, ale má namiesto troch troch spální, agent by upravil cenu tak, aby zohľadňovala tento rozdiel.

Ak kupujúci navrhuje predajnú cenu, ktorá je podstatne nižšia ako cena predávajúceho, je v tejto ponuke často uvedené odôvodnenie. Napríklad agent kupujúceho môže uviesť zoznam použitých strojov alebo opravy, ktoré sú považované za potrebné. Predajca to zohľadňuje pri príprave pultu. Cena na pulte bude zvyčajne niekde medzi ponukou kupujúceho a pôvodnou požadovanou cenou, avšak nič nebráni predajcovi v tom, aby proti cenovej cene namietol.

​Ostatné finančné záležitosti​

Ďalšou dôležitou súčasťou ponuky kupujúceho sú ďalšie finančné problémy vrátane nákladov na uzavretie a špecifík zarobených peňazí. Konečné náklady sú poplatky nad rámec kúpnej ceny, ktoré je potrebné zaplatiť pri ukončení transakcie s nehnuteľnosťou. Môže ísť o poplatky za vznik a upísanie hypotéky, provízie z nehnuteľností, dane, poistenie a náklady na registráciu. Akýkoľvek návrh, ktorý kupujúci urobí, pokiaľ ide o podiel predávajúceho na záverečných nákladoch, môže byť predmetom protinávrhu.

Zarábajte peniaze je suma hotovosti, ktorú kupujúci zahrnie do ponuky ako zálohu na zloženie zálohy. Ak je ponuka prijatá, prostriedky s najvyššou hodnotou peňazí idú do úschovy a sú použité na zloženie zálohy. Kupujúci nemusí byť schopný získať tieto peniaze späť, ak dôjde k ich zrušeniu z dôvodu, ktorý nie je uvedený v zmluve. V prípade protinabídky môže predávajúci požadovať viac zarobených peňazí, pretože čím je vyššia záloha, tým viac má predajca istotu, že kupujúci má o domov vážny záujem.

​Podmienky kupujúceho​

Podmienkou predaja je nepredvídaná udalosť v ponuke nehnuteľností. Takmer každá ponuka obsahuje množstvo štandardných nepredvídaných udalostí - napríklad inšpekcie domov, hodnotenie domov a dobrý názov - o ktorých sa predajcovia zvyčajne nehádajú. Je však pravdepodobnejšie, že iné nepredvídané udalosti budú napadnuté alebo prinajmenšom prerokované v protinávrhu. Čiastočne to závisí od toho, či ide o trh kupujúceho (s viac nehnuteľnosťami na predaj ako kupujúci) alebo o trh predávajúceho (s kvalifikovanejšími kupcami ako nehnuteľnosťami).

Napríklad veľa kupujúcich predáva predošlé domy a chceli by, aby bol súčasný nákup podmienený týmto predajom. Predajca by mohol čeliť odstránením tejto udalosti alebo môže navrhnúť ustanovenie o vykopnutí, ktoré agentovi dá oprávnenie pokračovať v predvádzaní nehnuteľnosti počas čakania.

​Načasovanie uzávierky​

Ponuka kupujúceho bude obsahovať záverečný deň, ktorý bude obsahovať informácie o tom, čo a kedy sa má z hľadiska predaja stať. Predajca môže chcieť skrátiť alebo predĺžiť tento časový rámec v protinávrhu. Predajca, ktorý nie je pripravený na odchod, môže predložiť protinávrh, ktorý predlžuje čas do zatvorenia alebo umožňuje prenájom domu na určité obdobie po predaji.

Ako dlho sú otvorené pulty?

Keď kupujúci predloží ponuku v domácnosti, platnosť tejto ponuky vyprší. Podmienky ponuky určia, ako dlho je na stole, a môže sa pohybovať od hodín do dní. Načasovanie závisí od zvyklostí v regióne a od toho, aký horúci je trh, pretože vlastnosti sa na parnom trhu pohybujú rýchlejšie. Predajca nie je povinný odpovedať na ponuku, ale ak chce prijať alebo odmietnuť, musí tak urobiť v lehote ponuky.

To je prípad aj protinabídky, načasovanie však nastaví predajca. Očakávajte krátky časový rámec, ak je trh zaplavený kupujúcimi, a dlhšie obdobie na trhu kupujúceho. Typický termín obratu na mnohých trhoch je 48 hodín. Jednou z prvých vecí, ktoré si treba v novom protinávrhu všimnúť, je konečný termín na odpoveď.

Kupujúci má všetky dôvody na to, aby rýchlo reagoval na protinávrh, pretože má právo prijať vyššiu ponuku od iného kupujúceho, kým sa jedná o počítadlo. Za týmto účelom jednoducho oznámi prvému kupujúcemu, že sťahuje protinávrh. Je úplne legálne odvolať ponuku alebo protinávrh pred ich prijatím, ale aby bolo účinné, musí byť stiahnutie oznámené druhej strane.

Aj keď zdvorilosť navrhuje, aby ste dostali odpoveď, aj keď ide o odmietnutie ponuky, rovnaký výsledok bude mať aj nechať uplynúť dátum vypršania platnosti bez odpovede. Pre odmietnutie je typické vysvetlenie dôvodov, ktoré sa však v prípade porušenia často ctia.

Ako prijať protinávrh

Protinávrh sa zmení na zmluvu, keď je prijatá a toto prijatie oznámené druhej strane. Kupujúci, ktorý prijíma protinávrh, to zvyčajne robí prihlásením do akceptačného priestoru v dolnej časti a oznámením tohto prijatia predajcovi.

V tom okamihu sa strany dohodli na konečnej dohode. Je vypracovaná písomná zmluva, ktorú podpisujú obe strany. Na to, aby sa to dosiahlo čo najjednoduchšie a najpohodlnejšie, často sa používajú online nástroje na elektronický podpis. Zmluva o predaji nehnuteľností musí mať písomnú formu, čo znamená, že k podpisu zmluvy musí dôjsť rýchlo.

Tipy na vyjednávanie pultov

Jedným z dôvodov, prečo sú ľudia stresovaní rokovaniami o nehnuteľnostiach, je skutočnosť, že výmeny berú osobne. Skúste celú záležitosť považovať za obchodnú dohodu a pochopte čísla a to, čo pre vás znamenajú. Skúsený agent vám s touto perspektívou pomôže.

Ľudia, ktorí budú rokovania brať osobne, pravdepodobne stanovia tvrdé a rýchle hranice svojho nákupu - hranice v piesku, ktoré neprekročia. Ak predložili ponuku vo výške 375 000 dolárov, môžu vyhlásiť, že neprijmú ani len cent desetiny, alebo že neprekročia hranicu 380 000 dolárov. Je pravdepodobné, že tento druh myslenia veľa prekáža. Doprajte si čas na vychladnutie a potom objektívne zvážte všetky aspekty pultu. Koľko presne vás to bude stáť každý mesiac viac? Aké máš možnosti?

Buďte pri rokovaniach kreatívni a môže to pôsobiť skôr zábavne. Pamätajte, že môžete dojednať akýkoľvek aspekt dohody, nielen cenu. Ak sa predajca nezmenší z ceny na zozname, môžete ju požiadať, aby v dome nechala určitý osobný majetok, napríklad krídlo v obývacej izbe alebo práčku so sušičkou. Môžete požiadať, aby zaplatila domácu záruku, ktorá pokryje všetky prístroje, ktoré ochorejú alebo zomrú počas niekoľkých prvých rokov od vášho vlastníctva.