Čo je úschovný účet? Tu je všetko, čo potrebujete vedieť

Domáci kupujúci potrebujú účet úschovy v dvoch rôznych fázach procesu kupovania domov a z rôznych dôvodov. Prvý účet sa otvorí, keď kupujúci a predávajúci súhlasia s ponukou a podpíšu papiere, a druhý sa otvorí v mene kupujúceho pri zatváraní. Tretia strana vedie obidva viazané účty a uvoľňuje prostriedky, ak sú splnené konkrétne podmienky: na prvom v prípade, keď sa predaj úspešne uzavrie, a v druhom prípade, keď prídu dane z nehnuteľností a účty za poistenie splatné.

Možno by ste váhali s odovzdaním veľkej sumy banke alebo hypotekárnemu servisu, ale je to v skutočnosti nevyhnutnosť. Držanie časti peňazí kupujúceho v úschove v období medzi prijatím ponuky a zatváranie je jediný praktický spôsob zabezpečenia toho, že kupujúci to s ponukou myslí vážne a nebude jednoducho chodiť preč. Hypotekárny veriteľ aj dlžník majú počas hypotekárneho obdobia úžitok z viazaného účtu, pretože zaisťuje, že platby daní a poistného budú vždy aktuálne.

Tip

Čo znamená „v úschove“?

Obdobie medzi prijatím ponuky a podpísaním záverečných správ sa nazýva obdobie úschovy, ktoré sa vzťahuje na podmienený účet otvorený v mene kupujúceho realitným agentom kupujúceho alebo realitným agentom predávajúceho, agentom úschovy alebo titulom spoločnosti. Peniaze vložené na tento účet sa volajú zarobené peniaze, a je to zvyčajne 1 až 3 percentá z predajnej ceny. Sprostredkovateľ kupujúceho tieto peniaze zvyčajne vyberie od kupujúceho vo forme overeného šeku alebo peňažného poukazu a vkladá ich na účet úschovnej spoločnosti uvedenej v kúpnej zmluve. Ak sa predaj úspešne uzavrie, tieto peniaze sa použijú na záverečné náklady alebo sa pripočítajú k zálohe.

Kupujúci má v období úschovy príležitosť odvolať predaj a získať späť skutočné peniaze. Ak oceňovanie majetku je nižšia ako dohodnutá predajná cena a veriteľ stiahne financovanie, transakcia padne a peniaze, ktoré sa vyplatia, sa vrátia, pokiaľ sa kupujúci a predávajúci nedohodnú na odlišných podmienkach. Ďalšia príležitosť sa naskytne, ak niektorá z domových prehliadok odhalí predtým neznáme veľké problémy. Ak sa kupujúci a predávajúci nedohodnú na tom, kto by ich mal zaplatiť, má zvyčajne dôvody na to, aby získal späť zarobené peniaze a odišiel preč.

Kupujúci a predávajúci často súhlasia s nepredvídanými udalosťami, ktoré musia byť splnené, aby sa uskutočnil predaj, a ak nie sú splnené, je to dôvod na zatvorenie viazaného účtu a vrátenie zarobených peňazí spoločnosti kupujúci. Podmienka financovania je bežná a vyžaduje, aby dlžník zabezpečil pri predaji hypotekárny úver, a tiež bežná - aj keď v menšej miere - je nepredvídaná udalosť pri domácom predaji, ktorá si vyžaduje predaj predchádzajúceho kupujúceho Domov. Kupujúci často požadujú možnosť predaja domu, aby im zabránili v splácaní hypotéky na dve nehnuteľnosti.

Otvorenie viazaného účtu pri zatváraní

Keď dlžníci refinancujú alebo kupujú nový dom a berú si hypotekárny úver, berú na seba zodpovednosť nielen za splácanie pôžičky, ale aj za zaplatenie daní z nehnuteľností a poistné. Pretože je v ich záujme, aby sa tieto platby uskutočňovali včas, hypotekárne spoločnosti zvyčajne zriadia hypotekárny viazaný účet, z ktorého je možné tieto platby uskutočňovať. Vypočítajú celkové ročné náklady na dane a poistné, vydelia ich 12 a získajú mesačné náklady a pripočítajú ich k mesačnej splátke hypotéky spolu s ďalšími. súkromné ​​poistenie hypotéky platby, ktoré požadujú. Časť mesačnej splátky, pri ktorej sa neplatí istina a úroky z pôžičky, ide na viazaný účet.

Hypotéka, ktorá obsahuje podmienený účet, sa niekedy nazýva hypotéka PITI, pretože zahŕňa platby za istinu, úroky, dane a poistenie. Dlžníci musia platiť väčšie mesačné splátky, nikdy sa však nemusia obávať, že sami prídu s veľkými polročnými platbami daní, takže hypotekárny viazaný účet je niečo pohodlie. Je zvlášť užitočné, že hypotekárna spoločnosť vybavuje všetky transakcie a papierovanie.

V závislosti od poskytovateľa pôžičiek je možné zrušiť otvorenie účtu úschovy, ale nie pri podávaní žiadosti o pôžičku USDA alebo FHA. Tieto typy pôžičiek vždy vyžadujú viazaný účet. Pri podaní žiadosti o konvenčné pôžičky„Dlžníci s dobrým úverom sa často môžu odhlásiť, ak majú zálohu vo výške 20 percent alebo väčšiu, a dlžníci, ktorí hľadajú pôžičku na VA, sa môžu rozhodnúť, ak majú zálohu vo výške najmenej 10 percent.

Ako funguje viazaný účet

Keď si otvoríte účet úschovy, hypotekárny veriteľ vykoná analýzu úschovy a pridá ročné platby daní a poistného a výpočet sumy, ktorá sa má pripočítať k mesačnej splátke, a táto suma ide na samostatný účet vedený veriteľ. Cieľom analýzy je zabezpečiť, aby na účte bolo dostatok prostriedkov na uskutočňovanie platieb v čase, keď prídu termíny splatnosti, ale ak dátum splatnosti dôjde krátko po dátume uzávierky, možno budete musieť priplatiť za doplnenie viazaného účtu a táto suma sa pripočíta k uzávierke náklady. Potom veriteľ vykoná každoročnú analýzu a ak stúpne daňový doklad alebo poistné, stúpnu aj platby v úschove.

V nepravdepodobnom prípade, že sa stane pravý opak a váš daňový účet klesne, budete mať na konci roka na svojom viazanom účte prebytok. Spravidla dostanete šek, ak je prebytok viac ako 50 dolárov, ale ak je nižší ako tento, zvyčajne sa použije ako kredit na vašu hypotekárnu splátku. Podmienené viazanie funguje najlepšie a vaše platby sú najviac predvídateľné, keď všetko zostane po starom, ale zriedka to funguje, takže musíte buďte pripravení na každoročné výkyvy v splácaní hypotéky, aby ste zabezpečili, že váš zostatok v úschove je dostatočne veľký na to, aby ste mohli zaplatiť všetky zmenky.

Výhody a nevýhody viazaného účtu

Pohodlie, keď sa nemusíte starať o splatnosť dane a poistenia, je pre vás jednoznačnou výhodou majiteľov domov, a je mi úľavou, že sa nemusím báť, že v týchto termínoch prídeme s veľkým kusom peňazí prísť. Aby toho nebolo málo, väčšina hypotekárnych spoločností vybaví všetky administratívne úkony spojené s prechodom platieb poistného na novú poisťovňu, ak to musíte urobiť. Za toto všetko pohodlie existuje kompromis. Ak sú dane a poistenie súčasťou vašej mesačnej splátky hypotéky, splátka je väčšia, niekedy výrazne. Okrem toho peniaze sediace na viazanom účte pre vás nefungujú; nemôžete to investovať a nemusí to ani vynášať úroky.

Ak máte účet úschovy, neznamená to, že nebudete mať ďalšie mesačné výdavky, pretože neplatí za služby, poplatky za združenie majiteľov domov, záruku na dom a dodatočné dane. Doplnkové dane sú jednorazové dane, ktoré sa vyberajú pri prehodnotení hodnoty nehnuteľnosti a zistí sa, že jej hodnota vzrástla, čo sa zvyčajne stane, keď sa nehnuteľnosť predá na rastúcom trhu. Nie sú zahrnuté v analýze úschovy, ktorá počíta mesačné platby úschovy, a môžu vás zaskočiť.

Keď to všetko zhrnieme, výhody plynúce z viazaného účtu prevažujú nad nevýhodami väčšiny majiteľov domov. Šetrí čas a papierovanie a poskytuje vedomie, že dane a poistenie budú zaplatené včas.