Mali by kupujúci domov spolupracovať s maklérom predajcu?

Kúpa domu je považovaná za významnú - a stresujúcu - životnú skúsenosť. Nielen, že je to jedna z najväčších finančných transakcií, akú kedy urobíte, ale vyžaduje si aj veľa úsilia, energie, času a samozrejme trpezlivosti.

Mnoho kupcov domov, najmä tých v konkurenčný trhZaujíma vás, či je priama spolupráca priamo s maklérom predávajúceho oproti jeho vlastnému maklérovi (alias maklérovi kupujúceho) výhodná. Rýchla odpoveď je:pravdepodobne nie.Tu je to, čo by ste mali vedieť.

Čo je maklér predávajúceho?

Maklér predávajúceho, ktorý môže byť tiež uvádzaný ako agent kótovania, je licencovaný realitný profesionál, ktorý zastupuje stranu predávajúcu nehnuteľnosť. Ich oddanosť je tejto strane. Riadia celý rozsah predaja - od uvedenia na zoznam a jeho ukážku až po vyjednávanie s potenciálnymi kupujúcimi. Vynakladajú maximálne úsilie, aby zabezpečili, že predávajúci dostane najlepšiu ponuku na ich nehnuteľnosť.

Čo je maklér kupujúceho?

Maklér kupujúceho je licencovaný realitný profesionál, ktorý zastupuje kupujúceho domu v procese kúpy domu. Ich fiduciárna zodpovednosť je za vás. Maklér nielenže pomáha kupujúcemu domov nájsť ich budúci domov, ale ho aj zastupuje obstaranie tímu pre nákup nehnuteľností vrátane hypotekárneho makléra (ak ho financuje) a nehnuteľnosti advokát; vyjednávanie kúpnej ceny; vytváranie balíkov dosiek; a účasť na prechádzkach spolu so zatváraním.

Je to maklér kupujúceho, ktorý zabezpečí, aby bol nákup pre neho výhodnýty. Makléra kupujúceho platí aj predávajúci, nie kupujúci.

Čo je duálny agent?

Makléri, ktorí zastupujú predávajúceho aj kupujúceho, sa nazývajú duálni agenti. K tomu dochádza, keď kupujúci spolupracuje priamo s maklérom predávajúceho. Je to legálne vo väčšine štátov, ale existuje veľa z nich predpismi okolo jeho praxe. Toto je ošemetná pozícia pre duálnych agentov, pretože musia legálne súhlasiť a zverejniť neutralitu voči obom stranám. A na tom sa musia zhodnúť aj obe strany.

„Súhlasom s duálnou agentúrou sa vzdávate svojho práva na to, aby vám bol váš agent lojálny, pretože váš agent teraz zastupuje aj vášho protivníka. Keď sa vzdáte tejto povinnosti lojality, agent môže presadzovať záujmy, ktoré sú pre vás nepriaznivé, “hovorí Štátne ministerstvo New Yorku.

Zverenecká zodpovednosť dvojitého agenta - voči obom klientom - im bráni v tom, aby zaujali čokoľvek iné než neutrálny postoj. Táto neutralita môže vo svojej podstate sťažiť získanie čo najväčšieho množstva peňazí pre predávajúceho a najlepšieho pre kupujúceho.

Dôležitosť makléra kupujúceho:

„Pokiaľ ide o kúpu domu, zverená zodpovednosť vášho makléra je výlučne na vásty, to znamená, že za teba pôjdu pálkovať, “ Ben Falchi, senior realitný agent na adrese Triplemint v New Yorku, hovorí Hunker. Okrem prístupu k údajom o predaji a porovnateľných tržieb (aka Comps) je maklér kupujúceho vyzbrojený inteligentnou taktikou vyjednávania a užitočnými kontaktmi.

Práca tohto makléra však často presahuje znalosti trhu. „Keď pracujem s kupcami domov, chápem, aké stresujúce budú pre tri z nich nasledujúce tri až šesť mesiacov. Súčasťou mojej práce pozorného realitného agenta je byť ich de facto špongiou na tento stres, “hovorí Falchi. „Som ich maklér, priateľ a obhajca.“

Znalosti makléra sa hodia od začiatku do konca, najmä v komplikovanejších situáciách. Kúpa domu napríklad znamená prejsť procesom nazývaným due diligence, čo je vyšetrovanie kupujúceho o nehnuteľnosti. Jedná sa o hlboký ponor, ktorý vykonáva realitný zástupca, do pozadia a financií domu alebo budovy. Váš maklér vám môže pomôcť porozumieť tomuto zložitému procesu, ktorý môže byť úľavou počas toho, čo už je stresujúce obdobie.

„Maklér, ktorý vás bude držať za ruku a prevedie vás zložitosťou tohto procesu, je taká nevyhnutnosť,“ hovorí Falchi.

Peta Couzens, realitná maklérka v Triplemint, súhlasí: „Víťazných športovcov na olympijských hrách nevidíte bez ich trénerov. A bez zástupcu by ste sa na súde nezastupovali. Na agenta kupujúceho by sa malo pozerať rovnako. Sme tu, aby sme vám pomohli dostať sa cez túto cieľovú čiaru - na prvom mieste - a máme vás chrbát (pretože máme fiduciárnu povinnosť). “

Existuje teda niekedy čas, kedy by ste mali spolupracovať s maklérom predajcu?

V tomto bode by ste si mohli položiť otázku, prečo by niekto išiel bez toho, aby ho zastupoval maklér. Ide o to, že tamjemalá šanca, že by mohol byť finančný prínos pre predávajúceho, ktorý by naopak mohol byť prospešný pre kupujúceho.

Tu je to, čo by ste mali vedieť: Po prvé, výhoda vám neušetrí žiadne peniaze, ale môže to znamenať potenciálnu podporu proti konkurencii v ponukovej vojne.

Prečo je to tak? „Štruktúra provízie makléra v N.Y.C. je napríklad tradične 6% z kúpnej ceny,“ vysvetľuje Falchi. „3% sa platí maklérovi kupujúceho a 3% maklérovi predávajúceho.“ Na druhej strane, ak sa maklér predávajúceho zdvojnásobí aj ako maklér kupujúceho, „Maklér predávajúceho môže byť ochotný vyjednať - s predávajúcim - percento poplatku, zníženie zo 6% na 5% alebo potenciálne o niečo nižšie,“ hovorí Falchi. Pamätajte si: Predajca platí oba poplatky, takže táto nízkonákladová dohoda s dvoma agentmi by im prospela.

Ak sa zníži poplatok makléra predávajúceho, maklér predávajúceho zarobí stále viac peňazí, ako keby ho rozdelili s iným maklérom, pričom predávajúci potenciálne zaplatí menší poplatok. Ak pracujete s rovnakým maklérom ako predávajúcim a chcete kúpiť domov predajcu, môže to stačiť vaša ponuka je atraktívnejšia ako iná ponuka od niekoho s iným zastupujúcim maklérom ich.
Je dôležité vedieť, že ako kupujúci nebudete mať prehľad o tom, čo maklér predávajúceho zarobí, ak by s vami uzavrel zmluvu ako duálny agent. Tento poplatoksmieťbyť celé percento, alebo to môže byť zníženie. O týchto podmienkach rozhoduje dohoda o zaradení na začiatku procesu.

Verdikt:

Nakoniec ísť s brokerom predajcu je riziko. „Veľa hazardujete s prijatím finančného prospechu, pretože ten nie je zaručený. A to, čoho sa vzdávate, môže predstavovať vašu ochranu, “hovorí Falchi. „Keď spravujete najväčšiu transakciu svojho života, je vždy lepšie, ak vám pomôže odborná pomoc.“ Pokiaľ ide o profesionála, ktorého si vyberiete, chcete, aby vám držal chrbát - nie predajcu.

​Zverejnenie: Autor má osobné spojenie s Benom Falchim, ale jeho názory sú úplne jeho vlastné.​